建立和完善社會保障性住房的監(jiān)管和退出機制

1、建立和完善社會保障性住房的監(jiān)管與退出機制的對策與建議市委市政府將解決“住房難”作為民生保障的重要工作，通過社會保障性住房計劃的實施，將在3至5年內(nèi)基本解決中低收入家庭住房問題。這標志著廈門在建立和完善分層次、多元化住房供應體系，切實解決中低收入家庭住房困難方面建立了長效機制。雖然我市社會保障性住房已開始建設，但在準入、資格審核、監(jiān)管、退出等方面還存在一些問題：1，廉租房準入和審核流于形式。在社會保障性租賃對象的審核過程中，由于政府主管部門不能了解申請人的家庭收入情況，只能根據(jù)申請人提供的信息資料和自己已經(jīng)調(diào)查到的信息資料來審核申請對象是否符合申請條件。因而主管部門和申請人之間存在信息的不對稱現(xiàn)

2、象，導致一些居民采取虛報瞞報收入的手段去騙取租賃房，使有限的社會保障性租賃房資源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。當前在社會保障性租房的申請、審核中，主要由社區(qū)、居委會負責。但收入是一個復雜的問題，居委會難以真正審核申請表內(nèi)容真?zhèn)危瑢徍斯ぷ饔稚婕霸S多方面，居委會精力有限，難免使審核流于形式。同時，房管部門也沒有人力去入戶調(diào)查。2，退出機制有待建立。當前對虛報或瞞報家庭人口、收入、住房情況去騙租的個人和家庭懲罰的力度不大，最嚴厲的懲罰也不過是取消其租賃資格。因而，有一部分人就會因騙租所要付出代價不高，而采取各種手段弄虛作假。另一方面，對于各種“釘子戶”和未能如期繳納甚至故

3、意拖欠租金或物業(yè)管理費的租賃戶，因缺乏有效懲罰機制，而未能得到有效的處理。為了確保社會保障性住房真正落實到中低收入住房困難家庭手中，要堅持責、權(quán)、利相統(tǒng)一原則，健全準入和退出監(jiān)管機制。在分配上，堅持“只能一套”的原則，即符合社會保障性住房申請條件的家庭只能購買或承租一套社會保障性住房，保障中低收入家庭的基本生活需求。在管理上，建立公有租賃住房的退出機制，嚴格保障性商品住房的上市條件，最大限度發(fā)揮社會保障性住房的保障作用，讓更多的中低收入家庭通過輪候配租，實現(xiàn)居者有屋住。具體建議：一、引入利益?zhèn)鲗C制，增強信息甄別能力。建議主管部門在申請人決定申請之前，在原有租金政策的基礎上，提供兩種租金補貼，

4、即對能提供確切證明來證明租金的收入狀況和住房狀況的申請人，給予較高的租金補貼，對不能提供確切證明的申請人，只給較低的補貼。建立利益引導機制，從政策上、資金上支持租賃戶主動退出，并鼓勵有能力的中低收入家庭自行買房、租房。租賃戶主動退出社會保障性租賃福利后，能得到政策性優(yōu)惠諸如提供低息購房貸款、優(yōu)先購買社會保障性商品房、購房稅費減免等二、建立租賃戶的個人租賃信用檔案。建立租賃戶的個人租賃信用檔案，通過制度來規(guī)范個人租賃信用活動和當事人的租賃行為。租賃戶的個人租賃信用檔案從租賃戶申請之日起開始建立，到入住時正式建檔，從社會保障性租賃房退租時歸檔。建立信用等級評定制度，并在租金、以及以后社會保障性住房

5、的申購中給予優(yōu)惠政策，同時可以將該信用檔案作為日后個人信用檔案一部分。三、建立健全自上而下和自下而上的雙軌監(jiān)督機制。建立廉租房申請對象收入審核機制，由各區(qū)政府組織房管、街道、民政、工商等相關(guān)部門進行審核，并由人大代表、政協(xié)委員、居民代表、監(jiān)察部門等組成監(jiān)督小組實施監(jiān)督。同時進一步健全廉租房申請審核制度、公示公告制度、網(wǎng)上備查制度，完善一戶一檔管理制度，實施動態(tài)管理。開展專項檢查活動，政府租賃房主管部門組織專人在社區(qū)居委會和街道辦事處的協(xié)助下，抽取一定的比例，對申請人進行社區(qū)調(diào)查和入戶調(diào)查。四、建立健全相應的住房法律法規(guī)，加大各種違規(guī)行為的懲罰力度。住房管理部門每半年或一年會同民政、戶籍以及街道

6、、居委會等部門定期對租賃對象的收入、人口、住房狀況等基本情況進行復核。對通過虛報或瞞報收入、人口、住房情況和偽造各種證明等去騙取、獲得社會保障性租賃房租賃資格的各種行為，一經(jīng)查實，主管部門除了立即收回其承租的房子之外，取消未來5年內(nèi)租賃申請資格并給予經(jīng)濟處罰。另一方面，將騙租人的基本情況通過報紙、網(wǎng)絡等各種形式向社會曝光，同時將該不良記錄記入個人的誠信檔案。對“釘子戶”蠻占房源的行為，除了給予加倍征收租金的處罰和勒令退出外，還可以向法院提起訴訟。并將該不良記錄記入個人誠信檔案，并取消其3年內(nèi)租賃申請資格。若確有情況和困難，應向主管部門提供正當理由，并送報批準對無故拖欠租金，物業(yè)管理費等相關(guān)費用

7、的行為，除了補交滯納金和租金、物業(yè)管理費之外，將該不良記錄記入個人信用檔案，對于情節(jié)嚴重或者連續(xù)6個月以上拒繳租金的將取消其租賃資格。五、設計合理的過渡期，實現(xiàn)平穩(wěn)有序退出。租賃從退租到自己找到合適的房子需要一段時間，幫助并促成租賃戶的平穩(wěn)過渡，對于退出機制的完善具有重要的意義。在過渡期間，前三個月享受原租金補貼的80%，中間三個月租金補貼減至原標準的50%，后三個月則，沒有減免直至完全按市場租金來算。另一方面，政府也可以將自己閑置的房屋按市場化的方式出租給退租的租賃戶。六、建立社會保障性住房供應模式。截至2007年12月31日，全市共受理低中收入保障性住房申請13685戶，九成多申請人選擇了租房，出現(xiàn)了“比重倒掛”現(xiàn)象，增加了政府的資金占用。建議把銷售/租賃工作做在建設之前，先由保障對象提出購房/租賃要求，簽定意向書，政府根據(jù)保障對象的輕重緩急、分步分類實施保障計劃，實現(xiàn)保障性住房建設“投入銷售/租賃再投入”滾動開發(fā)的良性循環(huán)軌道，總體上按照“先申請后建設、以需定產(chǎn)、短期內(nèi)動態(tài)平衡、滾動開發(fā)、分步實施”的模式，加快保障性住房建設速度，完善保障性住房建設。七、建立全市住房信息管理系統(tǒng)，并對全市社會保障性住房實行樓盤管理，