物業(yè)前期籌備及管理方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)前期籌備及管理方案一、xx物業(yè)管理前期籌備工作（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定巴黎花園業(yè)主公約，管理處崗位職責，以及員工的規(guī)章制度。（四）制訂詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃，公共照明維護計劃，監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃等。（五）

2、規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓，一個月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質(zhì)。二、接管后的日常管理服務(wù)工作（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。5

3、、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國治安管理公司處罰條例和江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，特制定本規(guī)定：1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實

4、填寫在巴黎花園業(yè)主入住登記表中，并留下緊急聯(lián)系辦法；2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責；3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權(quán)益的活動；5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫物品搬遷登記表經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；6

5、、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫物品搬遷登記表，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；7、各業(yè)主（住戶）有職責關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；8、住宅區(qū)內(nèi)嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。4

6、、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，貼合衛(wèi)生標準，無亂設(shè)攤點、廣告牌現(xiàn)象。5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。二、本住宅區(qū)

7、內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進行處理并承擔相應(yīng)費用。四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負責。五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當事人的職責。六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。

8、00-8。00）制造噪音。八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標志，以示區(qū)別和了解。4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每一天完成巡查養(yǎng)護，所有設(shè)備均按維保計劃進行維保。5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時

9、回訪。（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。（八）、用心開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。（九）、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。三、小區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時

10、速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；5、不準在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習；6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應(yīng)照價賠償；7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機動車務(wù)必停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護車除外）；8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；9、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。四、管理模式（一）擬采取的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標準：管理無空擋，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿

11、意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。（二）管理處組織機構(gòu)1、辦公室：（1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系2、工程部：（1）負責房屋質(zhì)量檢查（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃（3）做好日常維修保養(yǎng)工作3、財務(wù)部：（1）管好用好財務(wù)（2）負責日常收管理費、代收水電費（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安員搞好培訓，管好保安（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序（3）與街

12、道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全（三）管理人員的配備1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務(wù)管理。2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。6、保安10人（2出口），24小時值班。7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。如上共計25名。五、人員的選拔和培訓管理（一）人員選拔根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善

13、于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。（二）培訓目標及方式為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。公司會采取集中與分工種培訓，將內(nèi)部培訓與外部培訓相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好

14、成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。（三）培訓計劃及資料培訓計劃及資料見附件2（四）培訓考核為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。六、維修基金的管理與使用（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房

15、屋所有權(quán)同時過戶。七、物業(yè)管理服務(wù)承諾我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標

16、準以及物業(yè)管理委托合同的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達沭陽縣標準化小區(qū)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標準1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護（1）房屋A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修貼合管理規(guī)定。（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。2、安全護衛(wèi)（1）主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；（2）安全護衛(wèi)人員24

17、小時巡查；（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；（4）交通、車輛管理有序；A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。B、機動車輛按序停放。（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標志并制定防范措施；（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；（3）修剪及時，整齊美觀；（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；（7）水、電等設(shè)施

18、設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；（10）噪音等貼合環(huán)境標準。4、收費管理（1）服務(wù)人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支狀況；（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。5、相關(guān)條件（1

19、）硬件環(huán)境A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；E、有集中監(jiān)控設(shè)備；F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目（分期逐步到位）1、便民服務(wù)（部分收費）（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水

20、閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；2、商務(wù)服務(wù)（部分收費）（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務(wù)；3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動。三、物業(yè)管理企業(yè)1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責明確；3、人員培訓，持證上崗；（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

21、（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。八、接管時的準備工作詳見附件3九、服務(wù)目標根據(jù)宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準的精神，我們保證服務(wù)達標。十、便民活動帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施狀況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗，帶給豐富的便民及特約服務(wù)項目，切實提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4十一、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想（一）實行小區(qū)主任管理制度；（二）推行ISO9001質(zhì)量保證體系標準；（三）進一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；（

22、四）建立電腦防盜、消防報警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；（五）導入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，構(gòu)成獨有的文化個性和禮貌居住特色的小區(qū)。十二、公司與業(yè)主的違約職責一、甲方違反合紙，未到達管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應(yīng)的法律職責；二、乙方違反合約，使甲方未到達管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應(yīng)的法律職責；三、甲方違反合約，擅自提高收費標準或亂收費的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金；四、乙方應(yīng)按合同約定，6個月交納一

23、次物業(yè)服務(wù)費，不按本合約約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每一天萬分之五交納違約金。第八條為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見狀況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實的，甲方不承擔賠償職責。第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十條本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管

24、部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條本合約自簽訂之日起生效。附件1附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶：當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料資料，向管理處咨詢。業(yè)主提出裝修申請：1、填寫室內(nèi)裝修申請表；2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、帶給裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1張。管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案

25、。業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：1、裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊進場施工1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責驗收3、驗收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進行整改后再驗收裝修個性提示：1、推薦業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；2、嚴格遵守小區(qū)裝修時間（8：00-12：0014：00-18：00）；3、禁止裝修工人員串樓串戶；4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；5、樓梯搬運材料時，應(yīng)注意維護公共設(shè)施墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶

26、門等；6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi)；7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修管理協(xié)議甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達成本協(xié)議：一、甲方推薦乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選取實力較強，信譽較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：（1）帶給裝修施工圖或裝修方案；（2）按規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；（3）填寫二次裝修申請表。三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給裝

27、修施工許可證后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及裝修施工許可證由乙方或裝修負責人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。為了保護轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時出入證押金。五、乙方裝修前須對樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等帶給足夠的保護措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負擔一切修復費用。六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝

28、修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除。七、裝修施工時間規(guī)定為8：0012：00，14：0018：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權(quán)采取責令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進行，所有工具務(wù)必存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責賠償其損失。九、裝修施工時，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及

29、其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔賠償職責。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)掉單元入戶門。十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費用乙方自行承擔。十一、施工人員只能在裝修施工許可證指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。十二、乙方在裝修時，應(yīng)遵守下列規(guī)定：外墻：為維護建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。結(jié)構(gòu)及外觀：1、嚴禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負責恢復原狀；2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱

30、子、承重梁等，避免不安全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負責修復。陽臺及門窗：1、嚴禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；3、嚴禁改動入戶門、門套；4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。管道：1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；4、推薦對預埋在墻體內(nèi)的水

31、管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間：1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設(shè)施及管線：嚴禁更改智能設(shè)施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。空調(diào)：1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一

32、；3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預埋好的冷凝水管中。十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報甲方批準。十五、甲方有權(quán)按乙方申請的裝修資料及本協(xié)議進行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責令其停工、扣留、沒收裝修工具或責令其限期恢復原狀，造成損失時，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償職責。十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負責修復并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經(jīng)三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還

33、乙方相應(yīng)的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：二OO八年月日附件21、管理處全體員工培訓（1）委托方、管理公司及物業(yè)狀況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范（3）員工守則、行為及紀律（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用（7）管理服務(wù)的目的及重要性（8）防火知識、消防裝置及使用（9）各項應(yīng)急預案及實際操作培訓（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓（1）管理員的職責（2）物業(yè)移交單元的程序

34、（3）清潔知識的介紹（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹（5）二次裝修的監(jiān)控及管理（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程（7）緊急事故處理程序3、保安人員專業(yè)培訓（1）保安人員的職責（2）保安工作的基本概念（3）物業(yè)安全防范與管理（4）消防安全防范與管理（5）車輛管理與停車管理（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程（8）治安消防等突發(fā)事件處理（9）步操體能訓練及消防演習（10）事件記錄規(guī)程4、工程人員專業(yè)培訓（1）工程人員的職責（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程（3）機電維護的措施及程序（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程（5）維修工具維護及保管（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程（8）突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專業(yè)培訓（1）本崗位規(guī)章制度及崗位職責制（2）禮貌禮貌用語及行為道德規(guī)范（3）不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準（6）常見病蟲害及防治（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置附件3：1）移交接管前的準備工作A提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。B成立驗收小組。技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、