中小房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式研究-

1、西南交通大學(xué)碩士學(xué)位論文中小房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式研究姓名:尹朝輝申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別:碩士專業(yè):項(xiàng)目管理指導(dǎo)教師:黃登仕20081001西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1頁(yè)摘要進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前的繁榮和發(fā)展。眾所周知,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、規(guī)模大、資金密集。自2004 年以來(lái),國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度,銀行貸款門檻提高,房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金成本加大,價(jià)滯量縮已經(jīng)是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)”,房企資金回籠形式也不容樂觀;同時(shí),由于美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯致使全球金融環(huán)境惡化,信心缺失,由此帶給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的影響是,近期在香港和境外市場(chǎng)

2、IPO(首次公開發(fā)行股票等融資的房企,將面臨較惡劣的市場(chǎng)環(huán)境,定價(jià)難,已經(jīng)在境外上市的房企,再融資也出現(xiàn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境空前緊張。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貸款形式一直比較單一,主要依賴于銀行信貸。中小房地產(chǎn)企業(yè)相比園企和知名大型地產(chǎn)在銀行融資更為困難,為此中小房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)積極努力尋求多元化融資,力圖實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資證券化。但在目前這樣一個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都十分嚴(yán)峻的時(shí)候,房地產(chǎn)證券化受到普遍置疑的時(shí)候,國(guó)內(nèi)眾多的中小開發(fā)商如何在這一“嚴(yán)冬”時(shí)期繼續(xù)生存下去,尋求另類“過(guò)冬糧將成為這些市場(chǎng)參與者近期的現(xiàn)實(shí)選擇。本文結(jié)合中國(guó)國(guó)情,針對(duì)目前的融資方式進(jìn)行系統(tǒng)的分析的基礎(chǔ)上,提出了在當(dāng)前的金融政策下中小

3、房地產(chǎn)企業(yè)利用的自身的優(yōu)勢(shì),通過(guò)采用融資方式的變異和股權(quán)融資等方式來(lái)獲得發(fā)展所需的資金,以度過(guò)難關(guān),走出困境。全文共分5章。第1章是緒論,主要提出中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的背景與研究的意義。第2章是項(xiàng)目融資理論,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度闡述了資本成本、資本結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目融資籌劃的關(guān)系以及房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。第3章是中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀分析,具體分析了我國(guó)目前中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀以及中小房地產(chǎn)企業(yè)融資當(dāng)前存在的問題。第4章是中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資方式策劃,深入分析房地產(chǎn)各階段所應(yīng)采取的融資模式,提出在當(dāng)前的金融形式下,中小房地產(chǎn)企業(yè)所西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1I頁(yè)應(yīng)采用的項(xiàng)目融資方式。第5章是項(xiàng)目融

4、資實(shí)例。通過(guò)成都本土一知名房企股權(quán)融資的成功事例,驗(yàn)證了項(xiàng)目融資的實(shí)用性。本文在以下方面有一定的見解:在當(dāng)前的金融形式下,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,就中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況,系統(tǒng)地提出了中小房地產(chǎn)在目前政策下所應(yīng)采取的融資方式。關(guān)鍵詞:中小房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目融資;融資方式西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1II頁(yè)AbstractSince the 21st century,with ChinaS rapid development of the realestate market,the real estate market has achieved unprecedented prosperi tyand

5、 development.As we know,the real estate project has a long cycle ofoperation,which iS large scale and capital intensive.Since 2004,thegovernment has strengthened the macroeconomic regulation,raising thethreshold of bank loans and delay price reduction.These have become the“standard conditionof the C

6、hinaS real estate market nowadays.The financing cost of the real estate enterprises has increased.It has become a big problem for the real estate enterprises to retrieve funds.At the same time,the financial crisis caused by the subprime lending crisis(Overlying mortgage loan crisisof America leads t

7、he global financial environment to deteriorate.The domestic real estate market is affected too. Recently the real estate enterprises which initial public offerings(IPOin Hong Kong or outside market will face to the serious market environment,which has listed in theoutside market will face to the pro

8、blem of refinancing.Real estate enterprises have toface the worst financing environment ever.In china bank loan is the main model of financing for the real estate enterprises. Compared、ith large enterprises or stateowned enterprises.the small andmedium-sized real estate enterprises are more difficul

9、t to get bank loan,SO they need to find multi-channel of financing and real estate securitization.However,under such serious circumstances,how to finance becomes a realistic choice for domestic small and medium-sized real estate enterprises for survival.In this thesis,by anglicizing ChinaS national

10、conditions and financing mode,thewriter proposes the suitable financing model for the small and medium-sized real estate enterprises.This thesis consiSts of five chapters:Chapter 1 introduction the chapter discusses the research background and thesignificance of this study.西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第頁(yè)Chapter 2

11、 introduces the capital structure and capital theory,and the relationshipof them and real estate project financing from the perspective of economics.The project financing theory and real estate industry characteristics,and confirms the operability of real estate project f'mancing.Chapter 3 analy

12、sises of the current status of China's estate financing market.r Chapter 4 introduces the principal project financing tools.Through in-depth analysing of the pros and cons of the existing financing products,this chapter makes a reasonable and legitimate selection of financing products for small

13、and medium-sized real estate enterprises.Chapter 5 is a real case of project financing from a wellknown real estateenterprise in Chengdu.This thesis may have some academic contributions.According to China's national conditions,and considering the actual situation of small and mediumsized real es

14、tate enterprises,this thesis put forward the feasible financing model for the small and mediumsized real estate enterprises.Keywords:The small and medium-sized real estate enterprises;Project financing;Financing model西南交通大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定,同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版,允許論文被查閱和

15、借閱。本人授權(quán)西南交通大學(xué)可以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索,可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)印手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于1.保密口,在年解密后適用本授權(quán)書;2.不保密d使用本授權(quán)書。(請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“4”囂一躲晰囂獬:日期:/u 日期:彥蘇西南交通大學(xué)學(xué)位論文創(chuàng)新性聲明本人鄭重聲明:所呈交的學(xué)位論文,的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外,是在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究工作所得本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體,均已在文中作了明確的說(shuō)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名:f婚瑙、/Ij /0

16、西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1頁(yè)1.1選題背景第1章緒論我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在政府決定進(jìn)行住房制度改革,停止福利化分房,實(shí)施住房的商品化、貨幣化、社會(huì)化后才開始起步。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè),自1998年以來(lái),在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和中國(guó)人民銀行一系列措施的激勵(lì)下,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均做出了重要貢獻(xiàn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)起步晚,發(fā)展不均衡,市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范,有關(guān)法律不健全等因素的影響,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了較重的投機(jī)氣氛。鑒此,針對(duì)2004年房?jī)r(jià)上漲過(guò)速,國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱,規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng),均采取了一系列的宏觀調(diào)控政策,提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的“門坎”,增大

17、房企在銀行貸款的難度,目的是落實(shí)從緊的貨幣政策,抑制貨幣信貸的過(guò)快增長(zhǎng),進(jìn)一步限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張,而房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。商業(yè)銀行在此政策的影響下紛紛收縮了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度,“銀根”緊縮、按揭比例降低,其貸款主要支持大型、成規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)于實(shí)力不夠雄厚的中小房地產(chǎn)企業(yè)原則上已不再提供貸款。與大型國(guó)有企業(yè)、成規(guī)模的房地產(chǎn)或企業(yè)集團(tuán)相比,中小型房企本身因?yàn)橘Y本金缺乏、資產(chǎn)規(guī)模小、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等原因,獲得銀行貸款非常困難,加之融資渠道單一,主要以銀行信貸為主,許多中小房企項(xiàng)目就因?yàn)槿狈Y本的支持而無(wú)法實(shí)施。近期,隨著全球金融危機(jī)的加劇,歐美各金融機(jī)構(gòu)為求自保,均謹(jǐn)慎放

18、貸,全球信貸惡化所掀起的拋售潮,使金融環(huán)境惡化。由此帶給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的潛在影響是,近期在香港和境外市場(chǎng)IPO(首次公開發(fā)行股票等融資的房企,將面臨較惡劣的市場(chǎng)環(huán)境,在定價(jià)上面臨較大的壓力。并且,已經(jīng)境外上市的房企,再融資也受壓。同時(shí),在這種內(nèi)外交困的市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售態(tài)勢(shì)相比去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下挫,資金回籠明顯趨緩,許多開發(fā)商不得不選擇惜盤、西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2頁(yè)捂盤,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈進(jìn)一步地全線告急,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已舉步維艱。房地產(chǎn)調(diào)控,對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),憑其較強(qiáng)的資金實(shí)力,不僅能順利度過(guò)難關(guān),而且,這也是它們發(fā)展的一次極好的機(jī)會(huì),它們可

19、以利用調(diào)控之后相對(duì)擴(kuò)大的市場(chǎng)空間,尋求到新的發(fā)展。而對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)則不同了,中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模較小,相對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就沒有大型房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng),受到的影響也會(huì)更大。房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),是一次嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),是一場(chǎng)生與死的考驗(yàn),可以說(shuō)是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程,也是一次重新洗牌的過(guò)程。能否經(jīng)歷過(guò)這次磨難,只有靜下心來(lái),認(rèn)真分析形勢(shì),思考對(duì)策,才不至于輸?shù)酶鼞K,也才不至于“出局”。1.2研究意義在傳統(tǒng)的貸款方式中,借款人都是以自己的全部資產(chǎn)作為還款來(lái)源,或者說(shuō)貸款人貸款的依據(jù)是建立在借款人良好的信譽(yù)和充實(shí)的還款能力基礎(chǔ)上的。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,一切欣欣向榮的時(shí)候,這種貸款方式是很自然的。但是

20、在經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生之后,這種情況就會(huì)發(fā)生變化。如1929年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī),企業(yè)大批破產(chǎn)、倒閉。即使沒有倒閉,也有相當(dāng)一部分企業(yè)處于衰敗狀態(tài)。由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的取舍更多的是依靠企業(yè)提供的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等報(bào)表數(shù)據(jù),對(duì)企業(yè)的全部總資產(chǎn)進(jìn)行分析來(lái)加以判別貸與不貸,因此企業(yè)一旦遭遇經(jīng)濟(jì)效益下滑,金融機(jī)構(gòu)就會(huì)立馬另眼相待收縮貸款,使企業(yè)雪上加霜。衰敗的企業(yè)雖然自身資產(chǎn)負(fù)債狀況不好,但并不意味他們就一無(wú)是處,他們中有的也有好的項(xiàng)目、也曾有比較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力。然而,即使有好的項(xiàng)目、過(guò)硬的開發(fā)能力,但由于其自身信譽(yù)低下,企業(yè)也是很難按常規(guī)從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的支持。由于項(xiàng)目融資的一個(gè)很顯著的特征就是以項(xiàng)目為主體進(jìn)

21、行的融資,其方式主要是依賴于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn),而不是依賴于項(xiàng)目的投資主體或發(fā)起人的資信來(lái)安排融資。貸款人的注意力主要放在項(xiàng)目在貸款期間能夠產(chǎn)生多少現(xiàn)金流量用于還款。因此,融資者一旦難以從傳統(tǒng)的方式獲得資金就可以通過(guò)項(xiàng)目融資的西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第3頁(yè)方式來(lái)籌措。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資規(guī)模大,資金需求多等特點(diǎn),具有項(xiàng)目融資的特質(zhì)。通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資應(yīng)是中小房地產(chǎn)企業(yè)走出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、融資政策緊縮的有效途經(jīng)。1.3研究思路本文旨在通過(guò)運(yùn)用項(xiàng)目管理融資理論與方法,針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重疲軟、金融環(huán)境內(nèi)外交困的現(xiàn)實(shí),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)融資方式的具體分析與選擇,提出在當(dāng)前的金

22、融形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)能否成功進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā),融資是生存的關(guān)鍵。中小房地產(chǎn)企業(yè)不能就此坐以待斃,也不能好高騖遠(yuǎn),要結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì),積極探尋出適合自己的融資方式,根據(jù)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的情況,在排除不適合中小房地產(chǎn)發(fā)展的融資方式上,通過(guò)房地產(chǎn)與項(xiàng)目融資的手段提出適合中小房地項(xiàng)目的融資解決方案,如股權(quán)融資、夾層務(wù)融資等方式。最終以成都本土一房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)例來(lái)驗(yàn)證房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資實(shí)現(xiàn)。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第4頁(yè)2.1資金成本第2章項(xiàng)目融資理論概述企業(yè)或項(xiàng)目實(shí)體為籌集和使用資金而付出的費(fèi)用稱為資金成本。在為投資項(xiàng)目籌集的資金中,一旦使用借貸資金和自有資金(即權(quán)益資金企業(yè)或項(xiàng)目實(shí)體都必須付出代

23、價(jià),即所謂的資金成本或籌資成本。1、債務(wù)資本成本(1貸款成本人們通常以銀行貸款利率來(lái)計(jì)算貸款資金的成本。銀行利率也稱名義利率。若按單利計(jì)算,則實(shí)際年利率與名義利率相同。在國(guó)際金融業(yè)務(wù)中,利息多按復(fù)利計(jì)算,因此有下列實(shí)際利率計(jì)算公式:=(1+%一1 (21式中:r名義利率(年率;M年中計(jì)息次數(shù);I實(shí)際年利率。(2債券成本債券的票面利率是固定的,通常與債券發(fā)行時(shí)的市場(chǎng)利率一致。但債券在二級(jí)市場(chǎng)流通后,其價(jià)格隨行就市,債券持有人對(duì)該債券期望的收益率也在變化。按照債券定價(jià)公式:Bo=喜高+高沿2,式中:B 0債券當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格;j!M. Kb.,Z一債券應(yīng)得的年利息(面值宰息票利率;債券面值:投資者對(duì)

24、該債券期望收益率;現(xiàn)在至債券到期的年限。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第5頁(yè)2、權(quán)益資本成本(1股本成本投資者購(gòu)買股份公司股票是為了得到股票的股息和股票增值的資本收益。股票持有者投資股票所得的收益率就是公司用股票籌資所花費(fèi)的成本。股本成本可按股票估價(jià)公式計(jì)算。昂=矗爵(2-3局當(dāng)前股票的市場(chǎng)價(jià)值;D,第r年底期望獲得的現(xiàn)金股息;五普通股東的期望收益率。股票未上市的公司和非股份制企業(yè),無(wú)法按照股票價(jià)格計(jì)算權(quán)益資本的成本。這時(shí)可采用債務(wù)成本。這時(shí)可采用債務(wù)成本加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方法。即權(quán)益資本成本=企業(yè)平均債務(wù)成本+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率企業(yè)平均債務(wù)成本:企業(yè)的債務(wù)有借貸資金和債券,按照企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)的組成和利率,

25、可求出平均負(fù)債成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率:企業(yè)可根據(jù)證券市場(chǎng)股票對(duì)債券的平均風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率或企業(yè)自身平均的歷史風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來(lái)估計(jì)此值。(2企業(yè)利潤(rùn)留存成本企業(yè)將留利用于再投資,雖然不必支付利息和股息,但還是有籌資成本的。因?yàn)槠髽I(yè)若不將利潤(rùn)留在企業(yè)而是分給股東,則股東可得到股息。利潤(rùn)留存用于投資的資金成本應(yīng)是由于再投資而造成股東損失的投資收益,可用留利的機(jī)會(huì)成本來(lái)衡量。因此,利潤(rùn)留存的資金成本等于現(xiàn)有普通股的資金成本。對(duì)非股份制企業(yè),可用投資者期望的最低收益率來(lái)計(jì)算。3、加權(quán)平均資金成本企業(yè)為投資項(xiàng)目所籌措的資金往往有多種來(lái)源,每種資金來(lái)源的成本各異,總的籌資成本應(yīng)按加權(quán)平均資金成本計(jì)算,簡(jiǎn)寫為WACC(wei

26、ghted average cost of capitalWACC =W,K,(2-4西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第6頁(yè)式中:孵第j種資金在總籌資額中所占比例;血二二二二第j種資金的資金成本。2.2 資本結(jié)構(gòu)企業(yè)為長(zhǎng)期投資項(xiàng)目籌資可有多種資金來(lái)源。資本結(jié)構(gòu)指的是投資項(xiàng)目的資本構(gòu)成中各類資本所占的比例,也就是上述資金成本計(jì)算中所用的“權(quán)數(shù)”。資本結(jié)構(gòu)變化會(huì)引起加權(quán)平均資本成本的變化,從而影響投資者的投資與籌資決策。而且資本結(jié)構(gòu)的不同,特別是債務(wù)占總資本的比例大小,將直接影響到項(xiàng)目出資人的收益和風(fēng)險(xiǎn)。1、財(cái)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的出資人關(guān)心的是其投資所獲得的收益。企業(yè)用借貸資金籌資和用股本籌

27、資對(duì)股東收益的影響是不同的。借款籌資必須支付利息,它會(huì)影響項(xiàng)目的利潤(rùn)。但是,若項(xiàng)目的盈利能力很強(qiáng),它的全部投資的收益率(即項(xiàng)目無(wú)借貸資金,全部為股本時(shí)的收益率高于貸款利率,則項(xiàng)目的收益除支付利息外尚有較大盈余,可提高股本(或稱自有資金的收益率,也就是通常所謂的“借錢生利”。若項(xiàng)目盈利小,貸款的利率又較高,其收益還不足以償還債務(wù),那么貸款就變?yōu)槌林氐陌?它降低了股本收益率,嚴(yán)重的還導(dǎo)致項(xiàng)目和企業(yè)資不抵債,發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)或破產(chǎn)。這就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見,企業(yè)借債可利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金的收益率,使股東得到較高的投資回報(bào)。但隨著債務(wù)的增加,債務(wù)利息增加,還債負(fù)擔(dān)增加,若再加上經(jīng)營(yíng)狀況的惡化,銷售收

28、入減少,則企業(yè)會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)占總資本的比例越高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。因此,企業(yè)要在債務(wù)籌資引起的收益和風(fēng)險(xiǎn)之間衡量,選取合適的負(fù)債比例。中小房地產(chǎn)企業(yè)因其規(guī)模小,籌資過(guò)多,或者可能造成資金閑置浪費(fèi),增加融資成本;或者可能導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過(guò)多,使其無(wú)法承受,償還困難,增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),所以中小房企負(fù)債性融資的比例不宜過(guò)高。2、影響資本結(jié)構(gòu)的主要因素企業(yè)擬或項(xiàng)目實(shí)體在決定其資本結(jié)構(gòu)時(shí)要綜合考慮各種因素造成的影響,選取能使企業(yè)籌資成本最低、股本收益率最高的資本結(jié)構(gòu),稱為最佳資本結(jié)構(gòu)。在西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第7頁(yè)實(shí)際工作中,可以通過(guò)對(duì)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況的模擬計(jì)算,得到不同資本結(jié)構(gòu)和籌資方式下的財(cái)務(wù)報(bào)表

29、:資產(chǎn)負(fù)債表和損益表,計(jì)算企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo),如股本收益率、每股收益、總資產(chǎn)報(bào)酬率、加權(quán)平均資金成本、流動(dòng)比率、收益利息倍數(shù)等。再結(jié)合企業(yè)或項(xiàng)目的資金的可獲得性(因中小企業(yè)資金來(lái)源渠道少,資本獲取能力較差,籌資成本相對(duì)較高,負(fù)債比例不能過(guò)大;必要的借債儲(chǔ)備能力;資產(chǎn)中固定資產(chǎn)的比重;企業(yè)或項(xiàng)目的獲利能力;經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性;及債務(wù)借款的稅收檔板效應(yīng)等因素予以綜合考慮。最后進(jìn)行方案比較和取舍,以選取最佳的資本結(jié)構(gòu)。鑒于房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),房企負(fù)債融資應(yīng)盡可能進(jìn)行中長(zhǎng)期借款;中小企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱,考慮爭(zhēng)取更多的股權(quán)資本是比較首選的方案。2.3房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目融資房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的合稱,是土

30、地和附著于土地之上的房屋等建筑物以及構(gòu)筑物所構(gòu)成的物質(zhì)形態(tài)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng),并以營(yíng)利為目的,進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)織織。房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)的主要特點(diǎn):1、資金投入量大,房地產(chǎn)開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營(yíng)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品單體價(jià)值一般較大,并且可供長(zhǎng)期使用。在房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中,房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的每一環(huán)節(jié)都要花大量資金,這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)僅靠自有資金是不能滿足生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的需要。為此,大多數(shù)企業(yè)都要舉債經(jīng)營(yíng),否則難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值。2、整體資金周轉(zhuǎn)慢,波動(dòng)大,資金使用的中長(zhǎng)期性質(zhì)明顯。房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到可交付使用,

31、其生產(chǎn)周期一般都要跨年度,長(zhǎng)則數(shù)年,才進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域。投入期資金量大,回款比較集中,波動(dòng)性大。資金完成一次周轉(zhuǎn)的時(shí)間也較長(zhǎng),中長(zhǎng)期信用的性質(zhì)非常明顯。3、房地產(chǎn)金融受政策的影響較大。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第8頁(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是系關(guān)民生大計(jì),因此,國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展十分關(guān)注,并采取了有力的政策調(diào)控。4、資金運(yùn)動(dòng)受地域影響大。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),其生產(chǎn)、流通和消費(fèi)都要在同一地域才能完成,加上房地產(chǎn)的購(gòu)買者和投資者往往受國(guó)籍等的限制,使得房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)都有一定的地域性,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)也會(huì)受地域的影響。5、房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大。在生產(chǎn)過(guò)程中,從土地征用、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到委托

32、施工,要投入大量的人力和物力,單位產(chǎn)品的價(jià)格較高,房地產(chǎn)的購(gòu)買者同時(shí)也需要大量的資金進(jìn)行投入。這也為金融介入房地產(chǎn)提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的資金隨著開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行不斷地循環(huán)運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和再生產(chǎn),依次經(jīng)過(guò)供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售階段,資金也相應(yīng)從貨幣資金形態(tài)經(jīng)過(guò)儲(chǔ)備資金形態(tài)、生產(chǎn)資金形態(tài)、成品資金形態(tài),以及結(jié)算資金等各種不同的形態(tài),然后又回復(fù)到貨幣資金形態(tài)進(jìn)行循環(huán)周轉(zhuǎn)。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)動(dòng)也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)的不同。1、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指對(duì)需要大規(guī)模資金的項(xiàng)目而采取的金融活動(dòng)。借款人原則上將項(xiàng)目本身?yè)碛械馁Y金及其收益作為還款資金的來(lái)源,而將其項(xiàng)目資產(chǎn)作為抵押條件來(lái)

33、處理。項(xiàng)目融資本質(zhì):首先,項(xiàng)目融資必須存在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體,又稱之為項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司是為項(xiàng)目開發(fā)而特別成立的一個(gè)組織,是借款人或者是債務(wù)的承擔(dān)者,也是債務(wù)的償還者。第二,償還項(xiàng)目貸款的來(lái)源必須明確。用來(lái)償還債務(wù)的資金主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行所得的收益。如果項(xiàng)目運(yùn)行后效益不好,即項(xiàng)目的凈利潤(rùn)不能全部?jī)斶€債務(wù),債權(quán)人只能從項(xiàng)目本身的資產(chǎn)中或其他信用中收回貸款,而不涉及到項(xiàng)目以外的西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第9頁(yè)任何項(xiàng)目。所以,項(xiàng)目融資是一種無(wú)追索權(quán)或有追索權(quán)的貸款。2、項(xiàng)目融資的基本特征(1以項(xiàng)目為主體進(jìn)行融資項(xiàng)目融資的一個(gè)很明顯的特征就是以項(xiàng)目為主體進(jìn)行融資,是主要依賴于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn),而不是

34、依賴于項(xiàng)目的投資者或發(fā)起人的資信來(lái)安排融資,也稱為項(xiàng)目導(dǎo)向。貸款的數(shù)量、融資成本的高低以及融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)都是與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量和資產(chǎn)價(jià)值直接相關(guān)的。(2有限追索:需要在項(xiàng)目特定階段提供一定形式信用支持。(3風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān):不將風(fēng)險(xiǎn)集中于項(xiàng)目主辦方和銀行。(4非公司負(fù)債型融資:項(xiàng)目的債務(wù)不表現(xiàn)在項(xiàng)目投資者(借款人公司的資產(chǎn)負(fù)債表中的一種融資形式。最多,這種債務(wù)只以某種說(shuō)明的形式反映在公司資產(chǎn)負(fù)債表的注釋中。(5信用結(jié)構(gòu)多元化:項(xiàng)目融資可以將融資的信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各個(gè)關(guān)鍵方面,從而形成驛項(xiàng)目融資強(qiáng)有力的信用支持,提高項(xiàng)目債務(wù)承受能力,減少項(xiàng)目融資對(duì)項(xiàng)目借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴。(6融資成本

35、較高,組織融資所需時(shí)間較長(zhǎng):由于項(xiàng)目需技術(shù)專家和律師較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,討論、擬定通常是非常復(fù)雜的項(xiàng)目融資文件,必然造成項(xiàng)目融資花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)。在項(xiàng)目執(zhí)行中,需要額外的費(fèi)用來(lái)監(jiān)控技術(shù)進(jìn)展、運(yùn)營(yíng)以及貸款的使用,項(xiàng)目成本較一般傳統(tǒng)融資方式而言較高。項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人(即股東為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目須成立一家項(xiàng)目公司,以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款,并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源,以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況,對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次

36、要的。項(xiàng)目融資較傳統(tǒng)融資差異見圖3-1所示。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第10頁(yè)傳統(tǒng)融資圖2.1項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資的比較項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資的差異具體如下:1、決策與責(zé)任公司融資系公司作為投資者,作出投資決策,承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),也承擔(dān)決策責(zé)任項(xiàng)目融資系項(xiàng)目公司承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),但因決策在先,法人在后,所以無(wú)法承擔(dān)決策責(zé)任,只能承擔(dān)建設(shè)責(zé)任;也不負(fù)責(zé)籌資,只能是按已經(jīng)由投資者擬定的融資方案去具體實(shí)施(簽訂合同等。2、貸款追索權(quán)公司融資下債務(wù)方是公司而不是項(xiàng)目,整個(gè)公司的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)都可用于償還債務(wù)、提供擔(dān)保;也就是說(shuō)債權(quán)人對(duì)債務(wù)有完全的追索權(quán),即使項(xiàng)目失敗也必須由公司還貸,因而貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低。

37、項(xiàng)目融資下債權(quán)人對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人沒有追索權(quán)或只有有限追索權(quán),項(xiàng)目只能以自身的盈利能力來(lái)償還債務(wù),并以自身資產(chǎn)來(lái)作擔(dān)保;由于項(xiàng)目能否還貸僅僅取決于項(xiàng)目是否有財(cái)務(wù)效益,因此又稱“現(xiàn)金流量融資"。3、融資的參與者公司融資一般情況下有兩類參與方:一是公司作為投資者,要作出投資決策;二是當(dāng)需要債務(wù)資金支持時(shí),銀行(及其他債務(wù)資金提供者要作出信貸決策。另西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第11頁(yè)外公司規(guī)模擴(kuò)大時(shí),可以增資或者新增債務(wù)。項(xiàng)目融資一般情況下主要有三類參與者:一是項(xiàng)目發(fā)起方;二是項(xiàng)目公司,它是投資決策產(chǎn)生的結(jié)果,只負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、償貸;三是當(dāng)需要債務(wù)資金支持時(shí),銀行(及其他債務(wù)資金提

38、供方要作出信貸決策。項(xiàng)目融資參與者關(guān)系如圖22所示。原材料供應(yīng)方原材料供應(yīng)契約貸款資金貸款貸款償還組成投資項(xiàng)目的資產(chǎn)購(gòu)買契約購(gòu)買者產(chǎn)缸投資者I現(xiàn)金不足保障協(xié)議及報(bào)酬l 其他的信用支持投資者/保證人股東(發(fā)起人、建設(shè)承建商、設(shè)備提供方、營(yíng)運(yùn)商、原料供應(yīng)商、產(chǎn)品購(gòu)買商、獨(dú)立技術(shù)顧問、獨(dú)立保險(xiǎn)顧問、律師行、獨(dú)立市場(chǎng)顧問、獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、貸款人、借款人、政府。圖2.2項(xiàng)目融資參與者項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資,貸款人在最初考慮安排貸款時(shí),以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源,以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全,則貸款人可能需要借款入以直接擔(dān)保、間接

39、擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。因此,項(xiàng)目融資具有傳統(tǒng)融資無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì),在企業(yè)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債狀況不好的情況下,不能有效地通過(guò)傳統(tǒng)融資獲取資金時(shí),往往可以通過(guò)企業(yè)的項(xiàng)目這一資源來(lái)獲取項(xiàng)目者叫般權(quán)益資西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第12頁(yè)開發(fā)與建設(shè)所需資金,來(lái)確保項(xiàng)目的順利實(shí)施,從而降低企業(yè)整體狀況不好所帶來(lái)的對(duì)企業(yè)發(fā)展負(fù)面影響。隨著當(dāng)代經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展,一些大型開發(fā)性項(xiàng)目如大型油田的規(guī)模越來(lái)越大,耗資金額、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也隨之不斷增加。如果采用傳統(tǒng)的公司融資方式,將沒有人敢于參加項(xiàng)目的投資。因?yàn)?一旦項(xiàng)目失敗,投資者不僅無(wú)法收回在項(xiàng)目中的投資,還可能牽扯到公司的其他業(yè)務(wù)和資產(chǎn),甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。房地

40、產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也具有類同的性質(zhì),在這種背景下,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式便應(yīng)運(yùn)而生。目前我國(guó)房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)商自身積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資,前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢,而后者目前在我國(guó)利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等,其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān),然后由銀行承擔(dān),非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn),對(duì)于有好的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。由于項(xiàng)

41、目融資具有有限追索權(quán)、資產(chǎn)負(fù)債表外融資、風(fēng)險(xiǎn)隔離和分散等優(yōu)于傳統(tǒng)融資方式的特點(diǎn),在資金需要量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)不確定的工程項(xiàng)目中得以普遍的實(shí)施和應(yīng)用,房地產(chǎn)項(xiàng)目的巨額投入通過(guò)項(xiàng)目公司進(jìn)行融資,貸款的歸還也是依靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流,使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資就具有其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第13頁(yè)第3章中小房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀近年來(lái),隨著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入,尤其是對(duì)信貸和土地實(shí)行的緊縮政策,使得許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張,甚至資金鏈隨時(shí)斷裂的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的金融形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻,中小房地產(chǎn)企業(yè)則更是舉步維艱。3.1 中小房地產(chǎn)的特點(diǎn)中小房地產(chǎn)是相對(duì)于大型房地產(chǎn)而言的,是在規(guī)模等方

42、面相對(duì)較小的企業(yè)。目前,尚無(wú)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的一致看法,可以參照國(guó)際上對(duì)中小企業(yè)的定義來(lái)大致上界定中小房地產(chǎn)企業(yè)。中小企業(yè)是指在我國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的有利于滿足社會(huì)需要,增加就業(yè),符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,處于創(chuàng)業(yè)階段和成長(zhǎng)階段,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模屬于中小型的各種所有制和各種形式的企業(yè)。在建筑業(yè)中,中小企業(yè)是指從業(yè)人員3000人以下,銷售收入3億元以下,資產(chǎn)總額4億元以下的企業(yè)。相對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)肯定會(huì)比這個(gè)高。這樣看來(lái),在房地產(chǎn)企業(yè)中,絕大多數(shù)應(yīng)該是中小企業(yè)。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)一般具有自主性高、靈活性強(qiáng)特點(diǎn)等。1、企業(yè)規(guī)模以及融資能力方面。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的占用量大

43、,企業(yè)的規(guī)模以及融資能力很大程度上決定了公司的戰(zhàn)略選擇。大型房地產(chǎn)公司在規(guī)模、融資能力上往往具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。體現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)上,大型房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用雄厚的資金實(shí)力,通過(guò)控制土地儲(chǔ)備,對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取長(zhǎng)遠(yuǎn)結(jié)合(短、平、快項(xiàng)目與長(zhǎng)期項(xiàng)目結(jié)合和大小結(jié)合(大型項(xiàng)目與中小型項(xiàng)目結(jié)合,保持房產(chǎn)開發(fā)的連貫性的方式,因而具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模以及融資能力的限制,只能更多地趨向于選擇中短期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目。2、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)方面。房產(chǎn)開發(fā)是以項(xiàng)目方式運(yùn)作的,項(xiàng)目管理的西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第14頁(yè)水平將從成本、資金回籠、房產(chǎn)質(zhì)量等方面對(duì)企業(yè)利潤(rùn)以及后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)造成巨大

44、影響。與大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理能力這方面不占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。3、市場(chǎng)營(yíng)銷方面。市場(chǎng)營(yíng)銷是房產(chǎn)開發(fā)的重頭戲,如何樹立樓盤的“形象",烘托人氣,往往是房產(chǎn)公司制勝的關(guān)鍵。然而,中小房地產(chǎn)企業(yè)在此方面往往處于劣勢(shì)。比如,就市場(chǎng)銷售人才而言,由于大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有資金方面的優(yōu)勢(shì),房產(chǎn)的開發(fā)具有連續(xù)性的特點(diǎn),因而能夠建立一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金、規(guī)模、融資方面的限制,往往不能持續(xù)、平緩地開發(fā)樓盤,因而很難留住優(yōu)秀的銷售人員。4、文化感知能力和品牌號(hào)召力。大型房地產(chǎn)公司有能力樹立強(qiáng)大的品牌形象,這種品牌感染力在京、滬等大型城市尤為明顯。盡管從總體上看中

45、小房地產(chǎn)企業(yè)品牌無(wú)力與之抗衡,但是,由于中小房地產(chǎn)企業(yè)往往發(fā)育于本土,在文化習(xí)俗的感知能力上尚具備一定優(yōu)勢(shì),從而能在某些區(qū)域范圍內(nèi)以低成本形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)。5、公共關(guān)系能力。公共關(guān)系能力依具體企業(yè)情況有所異同,相對(duì)于正規(guī)化程度高的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言,中小房地產(chǎn)企業(yè)在這一點(diǎn)上具備相當(dāng)?shù)撵`活性。1、差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品更易滿足我國(guó)市場(chǎng)多樣化的需求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)上不同水平的購(gòu)房需求是大勢(shì)所趨,而在這一點(diǎn)上,中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力小,產(chǎn)品規(guī)模勢(shì)必不會(huì)很大,因此在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)小規(guī)模、個(gè)性化、差異化特點(diǎn),來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。況且,在尋求個(gè)性化、創(chuàng)新

46、式發(fā)展的軌道上,大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題要大得多,從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)升級(jí)的主要帶動(dòng)力。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第15頁(yè)2、拾遺補(bǔ)缺,填補(bǔ)大企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空問一方面表現(xiàn)在具體的物業(yè)類型上,大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢(shì)把目標(biāo)鎖定在高級(jí)寫字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤(rùn)市場(chǎng),將中小企業(yè)排擠到回報(bào)相對(duì)低的中低檔住宅市場(chǎng)。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上,大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)范圍主要集中在直轄市、省會(huì)城市等發(fā)達(dá)城市,幾乎不涉足中小城市、縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補(bǔ)了這一空白,滿足了不同層次、不同區(qū)域

47、消費(fèi)者的需求,形成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯度消費(fèi)層次體系。3、發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)的“市場(chǎng)規(guī)?！眱?yōu)勢(shì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的“-Jr原理",從市場(chǎng)占有率角度看,目前即使像萬(wàn)科這樣的大開發(fā)商,市場(chǎng)占有率也不過(guò)1.24%,按照目前的形勢(shì)發(fā)展,即使將來(lái)還有一批大發(fā)展商培育起來(lái),這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總和也不過(guò)20%。而另外80%的市場(chǎng)份額是由中小型企業(yè)所占有,所以中小型企業(yè)大可不必?fù)?dān)心。4、市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的有利推動(dòng)者中小企業(yè)的存在促進(jìn)了各種形式的競(jìng)爭(zhēng),在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,大型房地產(chǎn)企業(yè)是價(jià)格的主導(dǎo)者,但眾多中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的存在,使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價(jià)過(guò)高

48、而可能引起的顧客分流問題,從而間接地抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。5、靈活的管理方式和市場(chǎng)適應(yīng)能力房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一面,也有規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的一面。從這個(gè)角度分析,中小型房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)非常多。因?yàn)殚_發(fā)大面積的地塊、運(yùn)作大額度的資金即使對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言也是很大的考驗(yàn),資金及實(shí)力所致,開發(fā)中等規(guī)模的項(xiàng)目,另外,還有“船小好掉頭"的優(yōu)勢(shì)。1、信貸融資困難風(fēng)險(xiǎn)控制的難度很高。而中小型企業(yè)因操盤經(jīng)驗(yàn)更豐富,風(fēng)險(xiǎn)也更容易控制。西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第16頁(yè)一是抵押貸款難,抵押貸款雖然是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本方式,但是由于其貸款條件較為苛刻,大部分企業(yè)通過(guò)此種方式取得資金非常有限,很難滿足企

49、業(yè)的資金需求。二是金融機(jī)構(gòu)放款難,在我國(guó)現(xiàn)行金融體系中,以中小企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象的金融機(jī)構(gòu)原本發(fā)展就滯后,再加上當(dāng)前國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的控制,中小房地產(chǎn)企業(yè)大多難以達(dá)到銀行的放款條件,因此從銀行融到資金是難上加難。2、融資渠道單一一般而言,大型房企憑借其資金實(shí)力和信譽(yù),可以通過(guò)上市、發(fā)行債券來(lái)進(jìn)行融資,但是中小房地產(chǎn)企業(yè),由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足上市或者發(fā)行債券的條件,還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道,融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信,增加其運(yùn)作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本,使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。3、財(cái)務(wù)管理不健全我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不健全,表現(xiàn)為財(cái)務(wù)制度

50、不健全,或者即使財(cái)務(wù)制度健全,也不能完全落實(shí)到位,造成企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不完整、不準(zhǔn)確,尤其是缺乏歷史數(shù)據(jù)。而且,有時(shí)企業(yè)出于不同目的,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)往往是上報(bào)主管部門一套,上報(bào)稅務(wù)部門一套,上報(bào)銀行的又是一套。4、管理方式落后很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式上延續(xù)著家族式的管理方式:經(jīng)營(yíng)決策權(quán)集中于老板一人,管理以家族式管理為主,管理中以感情代替制度、家長(zhǎng)式“一言堂”、憑主觀想象隨心所欲等,這在很大程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。5、人才缺乏中小房地產(chǎn)企業(yè)難以提供高薪、高福利來(lái)吸引人才。企業(yè)內(nèi)家族管理與制度管理相矛盾的局面,不利于企業(yè)引進(jìn)的人才充分發(fā)揮作用,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)難以留住所需的人才。由于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚

51、、信譽(yù)良好,所以對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),幾乎所有的融資方式都可以選擇,其中有幾種融資方式由于門檻很高,西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第17頁(yè)幾乎成為他們的專利。對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言,就只有認(rèn)真分析出自身的優(yōu)勢(shì),結(jié)合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的具體融資方式,才能突破自身的劣勢(shì),找到真正適合自身項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)的融資方式。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源2004年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元,同比增長(zhǎng)29.9%,相應(yīng)地,房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金,見圖31。受宏觀調(diào)控政策的影響,銀行信貸增長(zhǎng)幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發(fā)資

52、金總量的26.41%,自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快,分別占資金總量的19.08%和12%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款,因此總體上看至少有55%以上的資金是來(lái)自于銀行系統(tǒng),融資渠道過(guò)分依賴商業(yè)銀行。2008年1-8月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款5048.8億元,同比增長(zhǎng)11.5%,增速較去年同期減少了14.9個(gè)百分點(diǎn),延續(xù)了1-7月減少的態(tài)勢(shì);利用外資449.2億元,同比增長(zhǎng)21%,延續(xù)卜7月的穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),但與去年同期相比增速減少了44.9個(gè)百分點(diǎn),而其中外商直接投資385.6億元,同比增長(zhǎng)35.5%,外資直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)的速度繼續(xù)加快;自籌資金

53、9808.6億元,同比增長(zhǎng)34.5%,增幅比去年同期減少0.7個(gè)百分點(diǎn),自籌資金一直是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中的重要來(lái)源方面,在資金來(lái)源中占有較大的比重,其中自有資金5523.6億元,同比增長(zhǎng)32%,與卜7月變化幅度較大;其他資金來(lái)源9795.7億元,同比減少0.1%,今年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其他資金從房地產(chǎn)行業(yè)加速流走,因資金來(lái)源中的比重較大,值得重點(diǎn)關(guān)注,而其中的定金及預(yù)收款6084.9億元,同比增長(zhǎng)3%,增速減緩加快,這與今年以來(lái)樓市行業(yè)不景氣息息相關(guān)。從08年卜8月的資金來(lái)源(見圖32 2008年卜8月房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來(lái)源所占比重與調(diào)控前的2004年(見圖3-i 2004年房地產(chǎn)

54、行業(yè)不同資金來(lái)源所占比重資金來(lái)源相比,資金總量從2004年的17168萬(wàn)元上升到2008年8西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第18頁(yè)月時(shí)的25102萬(wàn)元,增長(zhǎng)46.21%,但金融機(jī)構(gòu)的貸款卻逐步在減少,由2004年的26 41%下降到了2008年的20.11%。Hj融資渠道單,所以在銀行信貸被收緊之后,沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ),因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)資金匱乏,而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。圖3-1 2004年房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來(lái)源所占比重。其±圖3-2 2008年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來(lái)源所占比重西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論

55、文第19頁(yè)3.3 中小房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資特點(diǎn)l、銀行信貸是中小房地產(chǎn)融資的主渠道據(jù)估算,房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中大約有30%都是出自于銀行的直接貸款,而作為開發(fā)資金來(lái)源另一部分的自有資金實(shí)際上也有很大一部分是來(lái)自于個(gè)人按揭貸款,兩項(xiàng)相加之后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就近逾40%更甚者,近來(lái)某些建筑單位墊資施工現(xiàn)象屢見不鮮,直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備金中至少占了60%以上,并且“空手套白狼”的企業(yè)也有一些。銀行信貸可以說(shuō)是貫穿了土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程,見圖3.3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及其資金流程圖。固圍匡困國(guó)1:土地儲(chǔ)備貸款;2:土地

56、出讓金;3:土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款;4:業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金;5:房地產(chǎn)、開發(fā)與建設(shè)貸款;6、7-按揭貸款;8:定金、預(yù)付金。-r-_J、.L.夕一圖33 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及其資金流程圖表示資金流向表示產(chǎn)業(yè)流向西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第20頁(yè)2、股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融中占比較小,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有開放,可以說(shuō)中小房地產(chǎn)企業(yè)根本無(wú)力進(jìn)入正規(guī)的資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資。目前中國(guó)擁有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)(2002年底為29967家,其中,2002年證券統(tǒng)計(jì)上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司只有42家,占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的O.21%;2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬(wàn)股,籌資總額33200萬(wàn)元,占全部

57、房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%,如果考慮到其他上市企業(yè)通過(guò)證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè),則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大,但仍然是一個(gè)較小的比例,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行資金的融通。3、房地產(chǎn)債券融資所占份額也很小,中小房地產(chǎn)企業(yè)難以獲通行證。我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年,由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出,分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”,總計(jì)1.5億元。19931998年上半年,受政策限制,房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松,房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行,如深圳振興集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的用于北京市6