MSWAQ121自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體系審核作

1、 1.范圍本指導書適用對自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的QMS現(xiàn)場審核的指導。本作業(yè)指導書的專業(yè)覆蓋范圍包括:32.07(自有房地產(chǎn)的出租2.引用文件GB/T19000-2008 質(zhì)量管理體系基礎和術語GB/T19001-2008 質(zhì)量管理體系要求3.定義3.1房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。3.2房地產(chǎn)出租:是土地與房屋出租的總稱,土地出租是承租人以支付租金為代價取得土地使用權利,出租人按照合同規(guī)定的期限和標準,將出租土地交付給承租人使用的行為。3.3房地產(chǎn)經(jīng)營:包括

2、土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動3.4備案登記:根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋租賃管理辦法(1995年建設部令第42號規(guī)定:房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的,當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持有關文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。3.5房屋交付:國務院建設工程質(zhì)量管理條例第十六條明確規(guī)定,“建設工程經(jīng)驗收合格的,方可交付使用?！?.6房屋租賃:是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。4.產(chǎn)品/服務范圍、特

3、點與專業(yè)代碼4.1專業(yè)覆蓋范圍:32.07.00(自有房地產(chǎn)的出租,包括:會議廳、展覽廳、公寓建筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租;本小類還包括:分期經(jīng)營4.2房地產(chǎn)出租的主要顧客群是租用房地產(chǎn)的客戶(使用戶,即直接顧客、中間顧客和最終顧客均為使用戶。4.3房地產(chǎn)業(yè)務的基本特征是:通過投資建設或租賃“房地產(chǎn)”這個硬件(含其他基本配套設施來為廣大的潛在顧客群提供直接的生活,學習和工作場所及環(huán)境或以“房地產(chǎn)”為依托,為社會提供諾如出租、餐飲、購物、住宿和休閑娛樂等服務。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營活動,是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)品,其具有服務業(yè)的特點,通常包含了功能性、安全性、經(jīng)濟性和和文明性。功能性:用于經(jīng)營的

4、房地產(chǎn)滿足的不同顧客的需求是多種多樣的:學習、辦公、生產(chǎn)、購物、娛樂、飲食、住宿、健身等。安全性:是指顧客在接受服務時要確保生命財產(chǎn)不受損失。經(jīng)濟性:是指顧客的不同的服務所需費用的合理程度。文明性:是指顧客在接受服務時的精神感受滿足程度(包括服務設施的完備、適用、方便及服務能力勝任、可靠、完善的程度。4.5房地產(chǎn)出租是房地產(chǎn)開發(fā)后的又一種服務業(yè)產(chǎn)品,根據(jù)其房屋構造的不同,一般用于居住、辦公和生產(chǎn),其同樣具有上述的安全性、經(jīng)濟性和文明性。除其主導產(chǎn)品外,該類企業(yè)不可能提供諸如:就餐、咨詢、停車、訂票、運輸?shù)绕渌愋偷姆?.業(yè)務/服務流程房地產(chǎn)出租的服務流程,關鍵質(zhì)量活動及對應標準過程如下圖:

5、6.關鍵質(zhì)量活動 7.審核要點與審核方法 8.法規(guī)與技術標準/規(guī)范要求的檢查方法 文件名稱： 文件編號： 自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體 系審核作業(yè)指導書 MSWA-Q-121 附錄 A：法律法規(guī)清單 名稱 國務院建設工程質(zhì)量管理條例 商品房銷售管理辦法 建設部城市商品房預售管理辦法 中華人民共和國廣告法 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 城市商品房預售管理辦法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 房屋建設工程質(zhì)量保修辦法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 中華人民共和國土地管理法（修訂） 城市房屋租賃管理辦法 最高法院關于執(zhí)行 民法通則 若干問題的意見 （試行） 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 國務院建設工程質(zhì)量管理條例 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 城市房屋權屬登記管理辦法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 實施日期 2000.1.10. 建設部第 88 號令,2001.6.1. 2004.7.20. 1995.2.1 1996.12.30 2000.9.13 2007830 建設部令第 80 號,2000.6.30. 國務院令第 248 號，1998.7.20 2004.8.28. 1995 年建設部令第 42 號 1987.1.1 建監(jiān)1993814 號文,1993