鎖定美國(guó)模式萬(wàn)通成功變身-

1、鎖定美國(guó)模式萬(wàn)通成功變身以先哲的智慧解剖房地產(chǎn)業(yè),可以幫助我們理解近幾年房地產(chǎn)屢創(chuàng)發(fā)財(cái)奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開(kāi)覆蓋在房地產(chǎn)商業(yè)模式變遷背后的那只無(wú)形之手。這幾年在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的諸多市場(chǎng)要素中,百姓們爭(zhēng)相討論房?jī)r(jià),經(jīng)濟(jì)學(xué)家面紅耳赤地爭(zhēng)論房地產(chǎn)泡沫,政府接二連三頒布調(diào)控措施,可以說(shuō)無(wú)論是“國(guó)八條”、“地產(chǎn)新政”、“人民幣升值”,還是社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)疑,不僅改變了投資者的收益預(yù)期、消費(fèi)者購(gòu)房的價(jià)格預(yù)期,而且改變了政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展環(huán)境和生存土壤的巨大變化,使房地產(chǎn)企業(yè)不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)、需求的巨大挑戰(zhàn)。一些聰明的房地

2、產(chǎn)商埋頭苦練內(nèi)功,尋求新的商業(yè)模式撬動(dòng)各種開(kāi)發(fā)資源,繼續(xù)演繹財(cái)富增長(zhǎng)的傳奇故事。房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式,決定了其對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性,決定了其能否持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起初期,單純的混合開(kāi)發(fā)模式和百貨公司模式占主導(dǎo)地位,開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買(mǎi)地、挖坑、蓋房、賣(mài)房,然后再開(kāi)始新一輪循環(huán)。他們之所以能夠生存、發(fā)展,依靠的不是產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,而是土地制度的不完善以及消費(fèi)者的不成熟。他們占用建設(shè)單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過(guò)預(yù)售占用一部分客房的資金,他們?cè)诙愘M(fèi)上減、免、拖。還有一些開(kāi)發(fā)商自己缺乏開(kāi)發(fā)資金,就千方百計(jì)構(gòu)建關(guān)系鏈,靠關(guān)系拿土地,靠關(guān)系銀行拿錢(qián),他們依靠這種不成熟的贏利模式、不

3、規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作辦法很快地完成了資本積累,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展贏得了時(shí)間和物質(zhì)基礎(chǔ)。但這種開(kāi)發(fā)模式在住房短缺、市場(chǎng)不完善的條件下,最差的房子、最差的物業(yè)管理也有市場(chǎng)需求。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境今非昔比,這種模式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出諸多弊端,不僅投資結(jié)構(gòu)不合理,而且潛藏著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看, 企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新已經(jīng)取代了產(chǎn)品創(chuàng)新,成為投資者選擇投資對(duì)象的重要原因。商業(yè)模式的確定是綱,是企業(yè)發(fā)展的根本,是一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務(wù)的。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整、市場(chǎng)狀況的不斷變化,要求企業(yè)的商業(yè)模式也要不斷改革、與時(shí)俱進(jìn)。尤其是金融緊縮和土地嚴(yán)控,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失

4、去了“錢(qián)袋”和“糧票”,傳統(tǒng)的“賣(mài)燒餅”的開(kāi)發(fā)模式已難以為繼。改造公司的商業(yè)模式、確定企業(yè)的戰(zhàn)略定位、采用與市場(chǎng)相適應(yīng)的商業(yè)模式,已成為企業(yè)能否生存發(fā)展的命脈。為此,本刊通過(guò)大量采訪和調(diào)研,推出萬(wàn)通、華僑城、順馳、萬(wàn)科、華遠(yuǎn)、SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的探索路徑、創(chuàng)新模式,以期為房地產(chǎn)商業(yè)新模式的形成拋磚引玉,為房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展建言獻(xiàn)策。“美國(guó)模式”帶給萬(wàn)通的不僅僅是全新的經(jīng)營(yíng)模式,而且還會(huì)有企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。素有“地產(chǎn)教父”之稱的萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖,9月底在接受媒體記者采訪時(shí)坦承,萬(wàn)通將躋身于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的前五名,而萬(wàn)通正在實(shí)現(xiàn)從全能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向?qū)I(yè)地產(chǎn)投資商的轉(zhuǎn)變。

5、這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,是馮侖全面否定“香港模式”而首肯“美國(guó)模式”的標(biāo)志。經(jīng)營(yíng)模式之變:從全能型轉(zhuǎn)向增長(zhǎng)型始于2004年的宏觀調(diào)控政策,2005年仍然繼續(xù)。其重點(diǎn)之一就是控制固定資產(chǎn)的投資過(guò)快,房地產(chǎn)仍在調(diào)控之列。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,即“全能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”受此影響最大。這是因?yàn)?房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)渡依賴的銀行,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了慎貸措施。事實(shí)上,在這個(gè)背景出現(xiàn)之前,一直享有“地產(chǎn)思想家”“地產(chǎn)教父”美譽(yù)之稱的馮侖,在總結(jié)分析港臺(tái)及歐美數(shù)十個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式后,果斷駕駛?cè)f通這艘地產(chǎn)之艦朝“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)型,通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整將萬(wàn)通地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行改良, 即由全能開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資公司。一個(gè)需要提

6、及的事實(shí)是,國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直模仿香港模式。尤其是1998年取消福利分房后,商品房開(kāi)始大量涌向市場(chǎng)時(shí),很多開(kāi)發(fā)商都是利用香港模式奠定了發(fā)展基礎(chǔ)。所謂的香港模式,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程,從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成,房子建好后,地產(chǎn)公司不持有物業(yè),直接出售。香港模式中突出的一個(gè)特點(diǎn)是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多依賴于銀行提供資金?！霸谫Y金來(lái)源方面,美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金,70%是社會(huì)大眾的資金,其中35%是退休基金,35%是不動(dòng)產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基本上是私人投資。而我們的房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中80%都由銀行提供,如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開(kāi)發(fā)貸款。中國(guó)的

7、房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度太大,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)高是房地產(chǎn)面臨的危機(jī)之一,過(guò)分依賴銀行的后果是非常嚴(yán)重的。我認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)模式要盡快從香港模式轉(zhuǎn)到美國(guó)模式上?！痹缭?002年底,富有遠(yuǎn)見(jiàn)的馮侖就提出了經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型,2003年萬(wàn)通就從香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)變。一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō),宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以前,萬(wàn)通就已經(jīng)做出了由香港模式向美國(guó)模式的轉(zhuǎn)型,當(dāng)時(shí)這一舉動(dòng)還引起業(yè)內(nèi)的強(qiáng)烈反響?，F(xiàn)在來(lái)看,馮侖的這種超前舉動(dòng)還是符合市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。依照現(xiàn)在形勢(shì)分析,美國(guó)模式的發(fā)展將會(huì)使萬(wàn)通進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)共同完成。其中地產(chǎn)定制和服務(wù)是美國(guó)模式最重要的核

8、心?！拔覀兊贸鲆环N判斷,全能的開(kāi)發(fā)商容易走向斂財(cái)型而不會(huì)變成增長(zhǎng)型。另外,全能型開(kāi)發(fā)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)很難做好,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。所以,我們要做這種轉(zhuǎn)型,我們希望能成為房屋供應(yīng)商和服務(wù)商?！瘪T侖在解釋經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型時(shí)如是說(shuō)。馮侖認(rèn)為,商業(yè)模式要簡(jiǎn)單化,全能的開(kāi)發(fā)模式不適合西方基金和投資人,因此馮侖在戰(zhàn)略方向上轉(zhuǎn)型。主要的理念是:把無(wú)限土地儲(chǔ)備變?yōu)橛邢迌?chǔ)備,減少資金積壓;住宅建設(shè)高端化、標(biāo)準(zhǔn)化;商用物業(yè)及定制的物業(yè)服務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō),萬(wàn)通的轉(zhuǎn)型并非是因?yàn)槿鄙儋Y金或遇到其它瓶頸,也不是因?yàn)楹暧^調(diào)控,而是為謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益,為達(dá)到增長(zhǎng)型企業(yè)而做出的轉(zhuǎn)型。在短期內(nèi),可能還看不出萬(wàn)通轉(zhuǎn)型之后的效果,相信經(jīng)過(guò)未

9、來(lái)一段時(shí)間之后,美國(guó)模式帶給萬(wàn)通的將會(huì)有更多的收獲。戰(zhàn)略布局升溫:投資節(jié)奏放慢基于上述原因,北京萬(wàn)通總經(jīng)理許立曾經(jīng)這樣描述過(guò):20062008年為萬(wàn)通戰(zhàn)略突破期,目標(biāo)是完成全國(guó)的業(yè)務(wù)布局,成為中國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)品牌。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是達(dá)到年經(jīng)營(yíng)收入65億元人民幣;20092012年是戰(zhàn)略發(fā)展期,市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國(guó)際影響的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資商,財(cái)務(wù)目標(biāo)是達(dá)到總額500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模。不過(guò),萬(wàn)通的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型之后,今年7月份馮侖對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化做判斷時(shí)明確指出,其投資節(jié)奏要放慢。比如:原來(lái)一年可能要做五個(gè)新項(xiàng)目,現(xiàn)在可能會(huì)做兩到三個(gè)。雖然投資節(jié)奏放慢,但這并不會(huì)影響萬(wàn)通的戰(zhàn)略布局。馮侖認(rèn)為,無(wú)論

10、是在什么樣的背景下,要明確哪些是可變的,哪些是不可變的。堅(jiān)持在高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)原則不變,堅(jiān)持著眼于未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)、改進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)不變。而可變的是,按照美國(guó)模式的定位,萬(wàn)通下設(shè)了四大事業(yè)部,分營(yíng)四大業(yè)務(wù)。首先住宅業(yè)務(wù),住宅建設(shè)業(yè)務(wù)主要專(zhuān)注新新家園的產(chǎn)品,是走精而專(zhuān)的道路,保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。其次商用物業(yè)業(yè)務(wù),其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于萬(wàn)通品牌、標(biāo)準(zhǔn)化和經(jīng)營(yíng)模式。而土地經(jīng)營(yíng)事業(yè)部是對(duì)成片的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施投資以此帶動(dòng)多樣化經(jīng)營(yíng),萬(wàn)通此項(xiàng)業(yè)務(wù)的模式主要目標(biāo)是改善傳統(tǒng)的存貨式為積極儲(chǔ)備方式。定制服務(wù),包括兩個(gè)業(yè)務(wù)部,一塊是萬(wàn)通物業(yè)定制,另一塊是物業(yè)管理,個(gè)性化服務(wù)是指對(duì)根據(jù)客戶需要到交付使用等一系列

11、量身定制的服務(wù)。還需要提及的是,萬(wàn)通的四大事業(yè)部成立以后,各司其職并充分顯示其優(yōu)勢(shì)。比如在土地經(jīng)營(yíng)方面,萬(wàn)通把土地儲(chǔ)備不放在上市公司里,而是借鑒珠江地產(chǎn)的做法,把土地放在非上市部分,在上市部分只做房屋。這樣縮短上市公司的現(xiàn)金流量,減少存貨,提高凈資產(chǎn)收益率,同時(shí)減少了資金積壓。由香港模式向美國(guó)模式演變之后,萬(wàn)通隨即在跨區(qū)域整合方面做出了一系列舉動(dòng)。一個(gè)大手筆是跟天津泰達(dá)進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作,2004年4月10日,泰達(dá)全額認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)成立10年來(lái)首次增發(fā)的3.08億股,注資后的泰達(dá)擁有萬(wàn)通地產(chǎn)27.8%的股權(quán),萬(wàn)通總股本超10億元,泰達(dá)擁有27.8%股權(quán)。通過(guò)這次合作,獲得了土地和資金,使運(yùn)作更加得

12、心應(yīng)手。而泰達(dá)投資萬(wàn)通,意在借助萬(wàn)通的地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力,整合自己在天津的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源,加速其土地儲(chǔ)備資源的價(jià)值轉(zhuǎn)化。曾有媒體報(bào)道說(shuō),此次戰(zhàn)略合作,是房地產(chǎn)業(yè)“資源”和“能力”相結(jié)合的又一案例,體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)做強(qiáng)做大的趨勢(shì)。此外,國(guó)企泰達(dá)入資民企萬(wàn)通,標(biāo)志著混合所有制在房地產(chǎn)業(yè)的一次嘗試。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,通過(guò)整合,萬(wàn)通獲取了土地和資金,從自身來(lái)說(shuō)就是一個(gè)雙贏。宏觀調(diào)控對(duì)很多房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)創(chuàng)傷,但對(duì)萬(wàn)通來(lái)說(shuō)卻有了很好的整合機(jī)會(huì)。比如與泰達(dá)的合作,正是在宏觀調(diào)控背景下發(fā)生的,而同一時(shí)期很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在緊縮或處于觀望態(tài)勢(shì)當(dāng)中。政策的變化,反而給了萬(wàn)通發(fā)展的機(jī)會(huì)。萬(wàn)通地產(chǎn)高層也曾

13、向媒體透露,泰達(dá)入資更好地保障了萬(wàn)通地產(chǎn)新戰(zhàn)略的實(shí)施。“到目前為止,我們覺(jué)得這個(gè)環(huán)境的變化可以促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步,我們永遠(yuǎn)都是要著眼于環(huán)境的變化來(lái)改進(jìn)企業(yè),而不是去埋怨,更何況現(xiàn)在的宏觀調(diào)控總的方向是一個(gè)健康的調(diào)控方向,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),抑制過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲,這些作為任何一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)說(shuō),在這樣的環(huán)境下都是更容易生存的。”馮侖的這番話詮釋了萬(wàn)通處在環(huán)境變化中的一個(gè)心態(tài)。解決融資難題:萬(wàn)通志在海外出擊“未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)制度安排將會(huì)接近美國(guó)。所以從土地供應(yīng)及金融創(chuàng)新方面來(lái)看,我們選擇美國(guó)方式a事實(shí)上也是站在未來(lái)安排今天。”馮侖坦陳。其實(shí),無(wú)論是“香港模式”還是“美國(guó)模式”,都必須要有強(qiáng)大的資金做后盾支撐。而

14、萬(wàn)通,不管是轉(zhuǎn)型哪一種模式,也都面臨同樣的問(wèn)題。據(jù)悉,為進(jìn)一步推進(jìn)新戰(zhàn)略,萬(wàn)通計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi),萬(wàn)通地產(chǎn)將完成海外融資,從而真正成為“符合國(guó)際管理規(guī)范的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資公司”。從萬(wàn)通與泰達(dá)的合作可以發(fā)現(xiàn),萬(wàn)通的收縮和擴(kuò)張是同時(shí)進(jìn)行的。收縮的是投資節(jié)奏,擴(kuò)張的是跨區(qū)域戰(zhàn)略布局,這種收放自如的手法,或許正是馮侖的思想演化方式。有媒體撰文指出,就在全球地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)蜂擁中國(guó)樓市“淘金”的時(shí)候,北京萬(wàn)通地產(chǎn)卻獨(dú)辟蹊徑,進(jìn)軍美國(guó)曼哈頓,并與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作,聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在美國(guó)曼哈頓的“中國(guó)商務(wù)中心”項(xiàng)目。這使得萬(wàn)通成為邁出國(guó)門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)“吃螃蟹”的地產(chǎn)公司。萬(wàn)通提倡的美國(guó)模式是一種以資本運(yùn)作為主、以國(guó)際融資私募基金打包上市為目標(biāo)的運(yùn)作模式,有別于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商效仿的以土地運(yùn)營(yíng)為核心的香港模式。因此,萬(wàn)通迫不及待地進(jìn)軍美國(guó)曼哈頓寫(xiě)字樓市場(chǎng),是對(duì)美國(guó)模式