業(yè)務(wù)品種(房地產(chǎn)過橋貸款)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上業(yè)務(wù)品種：房地產(chǎn)過橋貸款一、房地產(chǎn)過橋貸款定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過從政府“招、拍、掛”土地出讓過程中中標(biāo)，缺少應(yīng)繳納政府的部分土地出讓金的資金，找資金中介機構(gòu)（擔(dān)保公司）協(xié)商，由擔(dān)保公司以委托貸款或短期借款方式發(fā)放資金給企業(yè)，期限為3-6個月，使企業(yè)在3-6個月時間內(nèi)辦理完畢相關(guān)房地產(chǎn)前期開發(fā)手續(xù)，獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證四證，獲得申請銀行房地產(chǎn)封閉開發(fā)貸款的前提條件；等企業(yè)獲得銀行房地產(chǎn)封閉開發(fā)貸款后，用封閉開發(fā)貸款償還擔(dān)保公司的委托貸款或短期借款，擔(dān)保公司退出。這筆委托貸款或短期借款對于企業(yè)來說，就是房地產(chǎn)過橋貸款。具體

2、流程如下：企業(yè)未歸還貸款，擔(dān)保公司執(zhí)行合同，控股企業(yè)歸還過橋貸款封閉貸款辦理四證3-6個月過橋貸款出讓金中標(biāo)競標(biāo)政府土地儲備中心房地產(chǎn)企業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保公司二、適用于房地產(chǎn)過橋貸款模式的項目的基本要求1、項目類型-應(yīng)以短、平、快為主，相比商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和賓館酒店之類的商務(wù)地產(chǎn)，住宅類項目尤其是設(shè)計合理，能形成有效需求的中高檔樓盤是首選；（注：住宅類項目中包括商業(yè)在內(nèi)的公建不宜超過項目總建筑面積的40%）2、房地產(chǎn)企業(yè)具備連續(xù)5年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)總面積超過10萬平方米，具備3級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在金融機構(gòu)和行業(yè)內(nèi)無不良記錄，信譽良好；3、資金占用周期-6個月以內(nèi)；4、項目應(yīng)具

3、備的開發(fā)手續(xù)-至少應(yīng)具備土地中標(biāo)書、土地出讓合同，其中部分土地出讓金（3050%）已交納；拆遷、安置補償已完成；交評、環(huán)評不會對項目建設(shè)審批造成實質(zhì)性的阻礙；5、項目投資額度-工程概算至少在3000萬元以上；6項目收益水平-要求項目整體的自有資金收益率不得低于50%；三、房地產(chǎn)過橋貸款的一般流程：1、企業(yè)提出擔(dān)保申請，擔(dān)保公司盡職調(diào)查，擔(dān)保公司審核通過后，確定放款方式；2、根據(jù)放款方式，擔(dān)保公司與企業(yè)簽訂委托貸款/短期借款合同、股權(quán)預(yù)變更合同、資金監(jiān)管合同等法律文件；3、擔(dān)保公司放款給企業(yè)，企業(yè)足額繳納土地出讓金；4、企業(yè)取得土地開發(fā)四證，獲得銀行房地產(chǎn)開發(fā)封閉貸款；5、企業(yè)用銀行封閉貸款償還

4、擔(dān)保公司的過橋貸款；擔(dān)保公司與企業(yè)解除合同；或企業(yè)未按時償還擔(dān)保公司過橋貸款，擔(dān)保公司執(zhí)行合同，控股房地產(chǎn)企業(yè)。四、貸款資金監(jiān)管手段1、擔(dān)保公司與企業(yè)簽定股權(quán)預(yù)變更合同，核心條款為企業(yè)未按期償還貸款，擔(dān)保公司的債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的股權(quán)（股權(quán)比例超過51%），預(yù)先與企業(yè)簽署完成涉及到股權(quán)變更的所有法律文件，并由擔(dān)保公司保管；2、項目操作之前，將企業(yè)的公章、財務(wù)大小印、營業(yè)執(zhí)照等收繳擔(dān)保公司。3、與開發(fā)項目相關(guān)的所有業(yè)務(wù)操作過程中，包括資金劃轉(zhuǎn)、辦理土地開發(fā)手續(xù)、銀行封閉貸款手續(xù)等過程中必須由擔(dān)保公司派人參與，且取得的原件留存擔(dān)保公司。4為控制貸款資金的使用，擔(dān)保公司與銀行、企業(yè)簽定帳戶資金監(jiān)管協(xié)議，并在企業(yè)封閉開發(fā)貸款資金帳戶中預(yù)留擔(dān)保公司的財務(wù)大、小印。銀行封閉開發(fā)貸款貸款劃入后，企業(yè)使用該筆資金，必須按照事先約定的資金使用計劃和用途使用劃撥資金，每筆資金劃撥，須經(jīng)擔(dān)保公司依據(jù)資金使用計劃審