龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告課件

1、龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告目目 錄錄 第一部分第一部分 商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)產(chǎn)品定位 第一章第一章 項目項目SWOT分析分析 第二章第二章 項目定位的思考項目定位的思考 第三章第三章 項目定位項目定位 第四章第四章 商業(yè)規(guī)劃與建議商業(yè)規(guī)劃與建議 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第二部分第二部分 住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 第一章第一章定位思考定位思考 第二章第二章產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 第三章第三章產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第一部分第一部分 商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)產(chǎn)品定位

2、 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第一章第一章 項目項目SWOTSWOT分析分析 1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、機(jī)會點4、風(fēng)險點龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1、項目優(yōu)勢、項目優(yōu)勢 1.11.1地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 項目位于龍港鎮(zhèn)中心地帶，屬于未來龍港商業(yè)中心，西城路以北，規(guī)劃路以東，鎮(zhèn)府路以西，與已建成的置信購物中心相呼應(yīng)，地理優(yōu)勢明顯。 1 12 2未來商圈人氣興旺未來商圈人氣興旺 從項目所在區(qū)塊的住宅用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，該區(qū)塊未來將導(dǎo)入2729戶，預(yù)計將導(dǎo)入人口將會有10000多人，未來商圈人氣興旺，也為本項目今后的消費群體數(shù)量奠定一定的基礎(chǔ)。 龍港

3、商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1.31.3未來片區(qū)配套完善，商業(yè)活動便捷未來片區(qū)配套完善，商業(yè)活動便捷 該區(qū)塊規(guī)劃為龍鰲流域的商業(yè)中心區(qū)，將導(dǎo)入居住區(qū)、大型商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及文化娛樂中心等。今后各項配套非常完善，商業(yè)活動將十分便捷。為本項目今后的可持續(xù)發(fā)展提供硬件上的支持。 1 14 4物業(yè)被認(rèn)可的前景物業(yè)被認(rèn)可的前景 從消費者問卷市場調(diào)研的結(jié)果上來看，大多數(shù)消費者普遍看好本項目的區(qū)位與建造中高檔綜合型購物中心的前景。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告小結(jié)：小結(jié)： 項目未來的區(qū)位規(guī)劃前景是市場所認(rèn)可的，從表象上來看，項目規(guī)劃項目未來的區(qū)位規(guī)劃前景是市場所認(rèn)可的，從

4、表象上來看，項目規(guī)劃“龍鰲區(qū)域中高檔的綜龍鰲區(qū)域中高檔的綜合型購物中心合型購物中心”定位也是市場的一種所趨，但該定位僅僅限于消費者對項目的一個形象與檔次的定位也是市場的一種所趨，但該定位僅僅限于消費者對項目的一個形象與檔次的理解，若要想成功的吸引消費者，理解，若要想成功的吸引消費者，必須結(jié)合項目區(qū)域本土化，打造真正意義上繁榮的商業(yè)區(qū)，這必須結(jié)合項目區(qū)域本土化，打造真正意義上繁榮的商業(yè)區(qū)，這其中定位與招商工作是難點。其中定位與招商工作是難點。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2 2、項目劣勢、項目劣勢 2 21 1項目商業(yè)層數(shù)過高項目商業(yè)層數(shù)過高 從項目規(guī)控上來分析，C04、C0

5、5、C06三塊地的商業(yè)層數(shù)都必須做到四層才滿足規(guī)劃要求。從目前龍港在售或已售的商業(yè)項目上來看，三層以上的商業(yè)都比較難銷售，價格相對比較低，甚至都低于住宅的均價。因此今后項目三層以上的商業(yè)銷售將會是一個問題。 2 22 2交通系統(tǒng)不完善交通系統(tǒng)不完善 雖今后商業(yè)中心區(qū)為城市干道所包圍，但是現(xiàn)狀基地內(nèi)路網(wǎng)密度較低，很難發(fā)揮基地的交通優(yōu)勢。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告小結(jié)：小結(jié)： 項目的兩個劣勢都屬于硬傷，沒有完全能解決的辦法。希望在今后的規(guī)劃中盡量將劣勢減少到項目的兩個劣勢都屬于硬傷，沒有完全能解決的辦法。希望在今后的規(guī)劃中盡量將劣勢減少到最低點。最低點。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-

6、4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告3 3、機(jī)會點、機(jī)會點 3.13.1市場的稀缺性市場的稀缺性 從市場調(diào)研的結(jié)果和消費者問卷調(diào)研的結(jié)果上來看，中高檔的綜合型的購物休閑中心存在在比較大的市場空間，目前龍鰲流域唯一比較大型的只有置信購物中心一家。而且從嚴(yán)格意思上來講，置信購物中心只是一個百貨而已，在功能定位上還有所欠缺。 3.23.2項目連動實現(xiàn)價值最大化項目連動實現(xiàn)價值最大化 本項目對面的置信購物中心已經(jīng)落成，以百貨業(yè)態(tài)為主，另外，龍城華府、銀座的商業(yè)也已經(jīng)規(guī)劃完成，如能完善和補充置信購物中心的商業(yè)功能的單一性，形成錯位經(jīng)營優(yōu)勢，本項目就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)

7、展商充分兌現(xiàn)效益。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告小結(jié)：小結(jié)： 市場的稀缺性可以成就我們項目在大方向定位上的可行性，但具體的規(guī)劃仍然是我們項目成功市場的稀缺性可以成就我們項目在大方向定位上的可行性，但具體的規(guī)劃仍然是我們項目成功與否的關(guān)鍵。其次認(rèn)真認(rèn)識商業(yè)項目的連動性，特別是與否的關(guān)鍵。其次認(rèn)真認(rèn)識商業(yè)項目的連動性，特別是對置信購物中心這個現(xiàn)成資源的認(rèn)知是本項對置信購物中心這個現(xiàn)成資源的認(rèn)知是本項目找準(zhǔn)規(guī)劃的關(guān)鍵點之一目找準(zhǔn)規(guī)劃的關(guān)鍵點之一。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告4 4、風(fēng)險點、風(fēng)險點 4.14.1老城街道商業(yè)已成消費習(xí)慣老城街道商業(yè)已成消費習(xí)慣

8、龍港人目前對老城區(qū)街道商業(yè)已形成一定的依賴，逛街購物已成為他們生活的一種習(xí)慣和消費方式，如何延續(xù)并適當(dāng)引導(dǎo)消費者接受新的消費方式，對項目的定位而言是一個挑戰(zhàn)與創(chuàng)新。 4 42 2對街道商業(yè)的依賴不僅僅龍港對街道商業(yè)的依賴不僅僅龍港 項目的商業(yè)定位必定面向龍鰲流域，吸引鰲江、靈溪等周邊一些城鎮(zhèn)的消費群體。該區(qū)域的消費者同樣對街道商業(yè)有一定的依賴，本項目今后如何對龍鰲流域有一個輻射作用還需要大量工作。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告4.34.3商業(yè)需求的飽和度商業(yè)需求的飽和度 目前龍港商業(yè)鋪位已經(jīng)明顯供大于求，老區(qū)傳統(tǒng)的幾條商業(yè)街租金普遍不高，而且閑置鋪位較多。本項目周邊的幾個新

9、地塊都附帶大面積的商業(yè)裙房，幾乎集中在同一檔期面市，商業(yè)飽和狀態(tài)將越發(fā)嚴(yán)重。 小結(jié)：小結(jié)： 置信購物中心不溫不火的現(xiàn)狀可以給我們做一個提醒，置信購物中心不溫不火的現(xiàn)狀可以給我們做一個提醒，商業(yè)規(guī)劃跟定位必須注重龍港當(dāng)?shù)匾陨虡I(yè)規(guī)劃跟定位必須注重龍港當(dāng)?shù)匾约皩⒁椛涞闹苓呏攸c城鎮(zhèn)的消費人群的消費習(xí)慣。一味的以及將要輻射的周邊重點城鎮(zhèn)的消費人群的消費習(xí)慣。一味的以“高檔化、品牌化、規(guī)?；邫n化、品牌化、規(guī)?；眮矶▉矶ㄎ?，必定會偏離市場需求。位，必定會偏離市場需求。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告總結(jié)：總結(jié)： 從整個龍港市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一從整

10、個龍港市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項目達(dá)到需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。預(yù)期的市場期望值。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第二章第二章 項目定位的思

11、考項目定位的思考 1、龍港需要一個什么類型的綜合型購物中心？ 2、綜合型購物休閑中心最需要的什么？3、置信購物中心是對手還是伙伴？龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第二章第二章 項目定位的思考項目定位的思考 一、龍港需要一個什么類型的綜合型購物中心？一、龍港需要一個什么類型的綜合型購物中心？ 1 1）以經(jīng)營百貨為主，品牌與管理檔次上高于置信購物中心的商業(yè)類型？）以經(jīng)營百貨為主，品牌與管理檔次上高于置信購物中心的商業(yè)類型？ 答案：答案：不可行。原因：原因：龍港畢竟是個鎮(zhèn)，諸多高檔次品牌的招商存在一定的難度。因此本項目再做大面積的高檔百 貨必定對后期的銷售和招商造成很大的難度。 龍港

12、商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2 2）置信購物中心經(jīng)營不溫不火的根本原因是什么？）置信購物中心經(jīng)營不溫不火的根本原因是什么？ 答案：答案： 一、本身的獨立性，一、本身的獨立性，周邊沒有形成與之相呼應(yīng)的商業(yè)形式； 二、經(jīng)營的單一性；二、經(jīng)營的單一性；置信購物中心不是一個綜合型的購物休閑中心，只是一個百貨主力店； 三、所招商的品牌檔次不一，品牌布局相對雜亂，整體品牌統(tǒng)一性不夠協(xié)調(diào)，三、所招商的品牌檔次不一，品牌布局相對雜亂，整體品牌統(tǒng)一性不夠協(xié)調(diào)，其業(yè)態(tài)相對 大型購物中心相比比較單一 。四、進(jìn)駐品牌大部分沒有與沿街商業(yè)有明顯的錯位。四、進(jìn)駐品牌大部分沒有與沿街商業(yè)有明顯的錯位。五、商

13、業(yè)運營商的營銷力度不夠，特別是在龍鰲流域方面力度不夠。五、商業(yè)運營商的營銷力度不夠，特別是在龍鰲流域方面力度不夠。龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告3 3）龍鰲流域消費群體真實的需求是什么？）龍鰲流域消費群體真實的需求是什么？ 答案：經(jīng)過市場調(diào)研和消費者問卷分析，龍鰲流域的消費群體需要的是一個能滿足他們購物、餐 飲、休閑、娛樂、文化于一體的一站式購物休閑中心。但必須滿足和尊重他們的消費方式 跟喜好。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告綜上所述：龍鰲流域缺的是一個綜上所述：龍鰲流域缺的是一個集休閑、娛樂、文化、餐飲、購物于一體的綜合型集休閑、娛樂、文化、餐飲、購物于一

14、體的綜合型 購物休閑中心，特別是餐飲、娛樂方面的需求購物休閑中心，特別是餐飲、娛樂方面的需求。但從規(guī)劃上必須要。但從規(guī)劃上必須要滿足滿足 跟尊重龍鰲流域消費群體的消費方式跟習(xí)慣跟尊重龍鰲流域消費群體的消費方式跟習(xí)慣。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告二、綜合型購物休閑中心最需要的什么？二、綜合型購物休閑中心最需要的什么？ 根據(jù)上面的分析，我們可以得出結(jié)論：本項目商業(yè)的大致定位方向是集休閑、娛樂、文化、餐飲、購物于一體的綜合型購物休閑中心。那么綜合型的購物休閑中心是以什么為最重要的依托呢？ 1 1）主力店）主力店 對于一個綜合型購物休閑中心而言，主力店的引入跟主力店所經(jīng)營的業(yè)態(tài)直

15、接決定著整個商業(yè)中心的存亡?？梢娭髁Φ陮ι虡I(yè)項目的重要性。 但我們必須結(jié)合龍港的實際情況，從商業(yè)中心整體上看，置信已是主力百貨，本項目不宜再做大面積的百貨。根據(jù)實際情況跟市場的需求，我們認(rèn)為項目的主力店為“品牌酒店品牌酒店+ +品牌娛樂品牌娛樂+ +品牌超市品牌超市”。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2 2）以）以“尊重消費者消費習(xí)慣和方式尊重消費者消費習(xí)慣和方式”為規(guī)劃出路為規(guī)劃出路 經(jīng)調(diào)查得出，龍鰲流域三個強鎮(zhèn)：龍港、鰲江、靈溪目前都是以街道商業(yè)為主，縱橫交錯的街區(qū)商業(yè)集各項功能于一體，也培養(yǎng)了他們逛街購物、休閑消費的習(xí)慣。置信購物中心缺的就是這種感覺。 總而言之，開敞式

16、的購物環(huán)境比封閉式的購物環(huán)境在龍鰲流域更能被消費者所接受。因此“開敞開敞式的街區(qū)商業(yè)形式式的街區(qū)商業(yè)形式”將是本項目規(guī)劃方向。將是本項目規(guī)劃方向。 3 3）鮮明的主題）鮮明的主題 鮮明的主題無疑給整個購物中心增添了活力與特定的形象。結(jié)合項目的規(guī)劃方向，本公司認(rèn)為“購物公園購物公園”是本項目主題定位的最佳選擇。是本項目主題定位的最佳選擇。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告三、置信購物中心是對手還是伙伴？三、置信購物中心是對手還是伙伴？ 跳出項目區(qū)域，從這個商業(yè)區(qū)的角度出發(fā)，無疑置信購物中心已經(jīng)為整個區(qū)域樹立了良好的形象，并且建立了一定的品質(zhì)基礎(chǔ)。 差異化的產(chǎn)品定位完全可以達(dá)到雙贏

17、的效果。差異化的產(chǎn)品定位完全可以達(dá)到雙贏的效果。置信購物中心既是整個商業(yè)中心的百貨主力店也是本項目區(qū)域里的百貨主力店。因此本項目區(qū)域內(nèi)的百貨主力店設(shè)置應(yīng)該在充分利用置信購物中心的前提下，進(jìn)行差異化定位，并且差異化的表現(xiàn)是檔次更高，品位更高。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第三章第三章 項目定位項目定位 1、商業(yè)整體形象定位2、商業(yè)主題定位3、功能定位4、檔次定位5、業(yè)態(tài)定位6、主力店的描述龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告一、商業(yè)整體形象定位：一、商業(yè)整體形象定位：龍鰲流域新創(chuàng)城市中心購物公園龍鰲流域新創(chuàng)城市中心購物公園龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定

18、位報告關(guān)于購物公園的解析：關(guān)于購物公園的解析： 購物公園是商業(yè)街區(qū)和公園相結(jié)合商業(yè)街區(qū)和公園相結(jié)合的產(chǎn)物，它既有商業(yè)街靈活、分散、多變的優(yōu)點，同時又兼有公園的綠色、放松、休閑、舒適的特征。是購物中心的另一種形態(tài)。 購物公園是市民節(jié)假日購物、休閑、娛樂的理想去處，具有文化性、平民性、休閑性文化性、平民性、休閑性的特色。 關(guān)鍵點：關(guān)鍵點： 做出商業(yè)街和購物中心雙重特征商業(yè)街和購物中心雙重特征，既能像商業(yè)街一樣容易管理，易于銷售，同時又具像購物中像商業(yè)街一樣容易管理，易于銷售，同時又具像購物中心一樣的整體價值心一樣的整體價值。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告二、商業(yè)主題定位二、商業(yè)

19、主題定位 SUGO PARK SUGO PARK （曙光時尚購物公園）（曙光時尚購物公園） SUGOSUGO的價值內(nèi)涵的價值內(nèi)涵 曙光SHU GUANG 的兩個拼音首個字母的縮拼，英文讀音與“曙光”大致同。 從英文字面的視覺和聽覺上，SUGO是個簡單的集體，響亮、時尚，SUGO PARK 源自購物公園的定位，讀出來非常響亮和國際化。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告三、功能定位三、功能定位 集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲于一體的綜合型購物中心集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲于一體的綜合型購物中心 四、檔次定位四、檔次定位 中高檔中高檔 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位

20、報告五、業(yè)態(tài)定位五、業(yè)態(tài)定位 購物類：大中型超市、品牌服飾、珠寶、流行服飾、運動服飾等購物類：大中型超市、品牌服飾、珠寶、流行服飾、運動服飾等 休閑類：電子游藝、網(wǎng)上沖浪、美容美發(fā)、康體養(yǎng)生等休閑類：電子游藝、網(wǎng)上沖浪、美容美發(fā)、康體養(yǎng)生等 娛樂類：娛樂類：KTVKTV、洗浴中心、酒吧等、洗浴中心、酒吧等 文化類：書城、電子產(chǎn)品文化類：書城、電子產(chǎn)品 餐飲類：品牌酒店、港式茶餐廳、休閑火鍋、歐式西餐、地方餐飲等特色餐飲餐飲類：品牌酒店、港式茶餐廳、休閑火鍋、歐式西餐、地方餐飲等特色餐飲 金融類：銀行金融類：銀行 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告六、主力店的描述六、主力店的描述

21、主力店：主力店： 1 1）品牌酒店：）品牌酒店：引進(jìn)一個面積7700平米左右的品牌酒店。比如：金谷大酒店、凱悅大酒店 2 2）品牌）品牌KTVKTV：引進(jìn)一個面積4000平米左右的品牌KTV。比如：嘉樂迪、錢柜、百嘉樂等 3 3）品牌超市：）品牌超市：引進(jìn)一個面積10000平米左右的品牌超市。比如：好又多、易初蓮花等 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第四章第四章 商業(yè)規(guī)劃與建議商業(yè)規(guī)劃與建議 1、規(guī)模2、商業(yè)整體規(guī)劃建議3、各功能業(yè)態(tài)分區(qū)、分層建議4、入口和動線建議5、項目整體建筑風(fēng)格建議龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1、規(guī)模（按規(guī)劃）、規(guī)模（按規(guī)劃） C

22、04+C05=36000平米左右 C06=17000平米左右 商業(yè)總面積：53000平米左右 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2 2、商業(yè)整體規(guī)劃建議、商業(yè)整體規(guī)劃建議 2.1整個商業(yè)從規(guī)劃上來看，分為三塊商業(yè)區(qū) 1）C04的商業(yè)裙房 2）C05的商業(yè)裙房 3）C06整塊商業(yè) 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2.22.2商業(yè)區(qū)可以分為幾個特色商業(yè)風(fēng)情區(qū)商業(yè)區(qū)可以分為幾個特色商業(yè)風(fēng)情區(qū)( (如圖所示如圖所示) ) 1）C04與CO5、C06三塊商業(yè)區(qū)形成一個中心公園，體現(xiàn)特色的購物公園。 2）C05與C06商業(yè)區(qū)之間

23、形成一條情景購物街。 3）C06商業(yè)區(qū)有兩條縱橫交錯的街區(qū)商業(yè)。 4）C06商業(yè)區(qū)南面一個前置廣場，形成一個入口公園。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告3 3、各功能業(yè)態(tài)分區(qū)、分層建議、各功能業(yè)態(tài)分區(qū)、分層建議 C-04C-04地塊分區(qū)、分層建議地塊分區(qū)、分層建議1 1）組成：）組成：由A、B、C三個商業(yè)裙房組成，A、B、C三塊相互隔開。 2 2）層數(shù)：）層數(shù)：四層3 3）總面積：）總面積：約20000平方米。其中：A區(qū)約10000平米、B區(qū)約4800平米、C區(qū)約5200平米。 4 4）業(yè)態(tài)檔次：）業(yè)態(tài)檔次： 一層：高檔為主 二、

24、三、四層：中高檔 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告5 5）各區(qū)規(guī)劃建議：）各區(qū)規(guī)劃建議： A A區(qū)：區(qū)： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。 二、三、四層：引進(jìn)品牌酒店，約7500平米（金谷大酒店、皇家凱悅等） B B區(qū)：區(qū)： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面 二、三、四層：洗浴中心、桑拿等 C C區(qū)：區(qū)： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。 二、三、四層：引進(jìn)品牌KTV，約4000平米（嘉樂迪、錢柜

25、、百嘉樂等） 注意要素：所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪西面。注意要素：所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪西面。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告6 6）各區(qū)業(yè)態(tài)建議：）各區(qū)業(yè)態(tài)建議： 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告商區(qū)商區(qū)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)/品牌品牌A區(qū)B區(qū)C區(qū)一層高檔品牌服裝（CK、Tommy、LACOSTE、BOSS等）；鞋類（GEX、GUCCI等）；珠寶箱包（LV、古琦Gucci、沙馳SATCHI、Theiebre等）；名表（Tissot、浪琴、江詩丹頓、天王等）；化妝品（迪奧、Chanel、蘭蔻等）A區(qū)二層品牌酒店（金谷大酒店、皇家凱悅大酒店等）

26、三層四層B區(qū)二層品牌KTV（嘉樂迪、錢柜、百嘉樂等）三層四層C區(qū)二層洗浴中心、桑拿等三層四層注：具體品牌將由商業(yè)經(jīng)營管理公司在招商時與品牌方的接洽而定注：具體品牌將由商業(yè)經(jīng)營管理公司在招商時與品牌方的接洽而定龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告C-05C-05地塊分區(qū)、分層建議地塊分區(qū)、分層建議龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1）組成：）組成：由D、E、F三個商業(yè)裙房組成 2 2）層數(shù)：）層數(shù)：四層 3 3）總面積：）總面積：約15000平方米。其中：D區(qū)約4700平米、E區(qū)約5500平米、F區(qū)約4800平米。 4 4）業(yè)態(tài)檔次：）業(yè)態(tài)檔次： 一層：中高檔為主

27、二、三、四層：商務(wù)賓館 5 5）各區(qū)規(guī)劃建議：）各區(qū)規(guī)劃建議： D區(qū)/E區(qū)/F區(qū)： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。 二、三、四層：引進(jìn)商務(wù)賓館，約11250平米。 注意要素：注意要素： 1 1）所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪北面。）所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪北面。 2 2）在南、北商鋪之間設(shè)置過道，使北面商鋪與中心商鋪區(qū)有一個銜接。）在南、北商鋪之間設(shè)置過道，使北面商鋪與中心商鋪區(qū)有一個銜接。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告6 6）各區(qū)業(yè)態(tài)建議：）各區(qū)業(yè)態(tài)建議： 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告商

28、商區(qū)區(qū)樓樓層層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)/ /品牌品牌D區(qū)E區(qū)F區(qū)一層運動產(chǎn)品一條街運動產(chǎn)品一條街服飾類：（耐克、adidas、彪馬、匡威、Kappa等）體育器材類：網(wǎng)球牌、羽毛球牌、健身器材等二層商務(wù)賓館三層四層龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告C-06C-06地塊分區(qū)、分層建議地塊分區(qū)、分層建議龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1）組成：）組成：由G 、H、I、J四個單體商業(yè)組成，四個單體商業(yè)被兩條縱橫交錯的商業(yè)街隔開，然后各四個單體商業(yè)被兩條縱橫交錯的商業(yè)街隔開，然后各 商業(yè)二層或三層通過連廊連接，形成人流動線循環(huán)，使得項目特色商業(yè)街相互依存，在連商業(yè)二層或三層通過連廊連接

29、，形成人流動線循環(huán)，使得項目特色商業(yè)街相互依存，在連 廊的作用下詮釋全新的綜合體運作理念。廊的作用下詮釋全新的綜合體運作理念。 2 2）層數(shù)：）層數(shù)：四層 3 3）總面積：）總面積：約17000平方米（規(guī)劃）。其中：G區(qū)約2400平米、H區(qū)約5200平米、I區(qū)約2800平米、 J區(qū)約24000平米 4 4）業(yè)態(tài)檔次：）業(yè)態(tài)檔次：中高檔為主 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告5 5）各層規(guī)劃建議：）各層規(guī)劃建議： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。 二、三、四層：先小產(chǎn)權(quán)分割，后期根據(jù)銷售具體方式另行調(diào)整（先分割的原因是小產(chǎn)權(quán)可以 合并，

30、大產(chǎn)權(quán)以后無法分割，對銷售產(chǎn)生影響）。 屋面：設(shè)置露天茶座、咖啡 地下二層：立體機(jī)動車庫 地下一層：引進(jìn)品牌超市，面積約10000平米左右。沿南北走向設(shè)置兩個出入口，主入口設(shè)置在 南面。 注意要素：注意要素： 商鋪面積控制在50120之間，要求每塊商業(yè)單體都需設(shè)置南北商鋪，讓這個區(qū)域形成環(huán)繞式步行街區(qū)。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告6 6）各層業(yè)態(tài)建議：）各層業(yè)態(tài)建議： 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告商區(qū)商區(qū)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)/品牌品牌G區(qū)H區(qū)I區(qū)J區(qū)一層流行服飾（jack jone、馬克華菲、seven star、voer moda、only等）；飾品；箱

31、包；鞋類；眼鏡；鐘表、化妝品等一層服裝旗艦店（美特斯邦威、森馬等）；特色餐飲二層二層美容美發(fā)；康體養(yǎng)生；特色餐飲；婚慶攝影等三層三層特色餐飲；網(wǎng)吧；茶吧；綜合文化商場（書店、數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)品等）；電子游藝等四層屋面屋面露天茶座、咖啡露天茶座、咖啡龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告4 4、入口動線建議、入口動線建議 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第二部分第二部分 住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第一章第一章 定位思考定位思考 1、自我審視 2、地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)3、項目地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計條件及說明 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C

32、-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1、自我審視、自我審視 區(qū)位地段區(qū)位地段 從龍港目前的城市框架來看，本項目所處于泰安路以及龍港大道的交叉口，為龍港的城市中為龍港的城市中心地段。心地段。 土地價格土地價格 從本案的土地競拍價格來看，樓面價達(dá)4300元/，樓面地價相對較高。 結(jié)論：結(jié)合本案的區(qū)位地段以及土地競拍價格，本案的出路應(yīng)走高端豪宅路線，接下來結(jié)論：結(jié)合本案的區(qū)位地段以及土地競拍價格，本案的出路應(yīng)走高端豪宅路線，接下來 讓我們審視龍港高端物業(yè)市場情況。讓我們審視龍港高端物業(yè)市場情況。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告高端物業(yè)相關(guān)鏈接高端物業(yè)相關(guān)鏈接項目名項目名稱稱地理位地理位置

33、置建筑面建筑面積積戶型配比戶型配比戶型面積戶型面積二手價格二手價格總價總價客戶群體客戶群體置信名置信名都都泰安路與龍港路交叉口12.8萬（150-170）：（200-300）=20：1150-170（平層）7500-8000元/112-136萬私營小企業(yè)主、個體 戶、公務(wù)員等200-300（躍層）8000-8500元/160-255萬錦繡名錦繡名園園金叉街、龍湖路與海港路18萬（131-141）：（210.4-379）=170：67131-141（平層）5300元/70-75萬龍港企業(yè)主為主210 -379（別墅）10000-12000元/210-450萬新湖綠新湖綠都都龍港大道與龍湖路交叉口

34、9.4萬主力戶型為聯(lián)排：250-270130-160（平層）4500-5000元/58-80萬龍、鰲的企業(yè)主為主250-270（聯(lián)排）8000元/左右200-216萬200（躍層）6000元/120萬龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告好望角分析：好望角分析： 從目前龍港高端物業(yè)來看，我們可得出以下幾點：從目前龍港高端物業(yè)來看，我們可得出以下幾點： 消費者角度分析：消費者角度分析： 購買高端物業(yè)的消費人群主要以：龍鰲流域的企業(yè)主為主，其次為個體戶以及公務(wù)員。購買高端物業(yè)的消費人群主要以：龍鰲流域的企業(yè)主為主，其次為個體戶以及公務(wù)員。 市場總價表現(xiàn)：市場總價表現(xiàn)： 目前龍港的別墅物業(yè)

35、的總價范圍主要在目前龍港的別墅物業(yè)的總價范圍主要在200-400200-400萬之間，躍層物業(yè)總價范圍在萬之間，躍層物業(yè)總價范圍在130-200130-200萬，平萬，平層總價層總價60-13060-130萬。萬。 豪宅角度分析：豪宅角度分析： 龍港目前豪宅只有別墅可稱得上，如錦繡名園、新湖綠都，而置信名都只能稱高價房而龍港目前豪宅只有別墅可稱得上，如錦繡名園、新湖綠都，而置信名都只能稱高價房而已，故龍港以高層建筑的豪宅屬于空白。已，故龍港以高層建筑的豪宅屬于空白。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告3 3、項目地塊（龍港商業(yè)中心區(qū)、項目地塊（龍港商業(yè)中心區(qū)A A地塊）的主要規(guī)劃

36、技術(shù)指標(biāo)地塊）的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊位置地塊位置龍港商業(yè)中心區(qū)出讓面積出讓面積19278建筑面積建筑面積40003土地性質(zhì)土地性質(zhì)商業(yè)、住宅容積率容積率3.28，商業(yè)建筑面積總建筑面積的35%建筑密度建筑密度49%建筑限高建筑限高100米綠地率綠地率11%停車位停車位按浙江省城市建筑工程停車場(庫)設(shè)置規(guī)劃和配建標(biāo)準(zhǔn)（DB33/1021-2005）備注：含住宅用地備注：含住宅用地C-4C-4、C-5C-5地塊規(guī)劃命名為地塊規(guī)劃命名為A A區(qū)區(qū) 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告4 4、項目地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計條件及說明、項目地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計條件及說明 1）建筑退讓：A區(qū)塊退西城

37、路道路紅線15米。 2）設(shè)計要求：A A區(qū)要求詳細(xì)規(guī)劃要求設(shè)計區(qū)要求詳細(xì)規(guī)劃要求設(shè)計6 6幢點式建筑；其中西側(cè)宜為幢點式建筑；其中西側(cè)宜為3 3幢幢1818層建筑，北側(cè)宜為層建筑，北側(cè)宜為3 3 幢幢2424層建筑。層建筑。 A區(qū)塊要求在沿西城路留出人行天橋位置。 分析：基于以上項目的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和關(guān)鍵性設(shè)計條件及說明，本項目的物業(yè)形態(tài)定位大致分析：基于以上項目的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和關(guān)鍵性設(shè)計條件及說明，本項目的物業(yè)形態(tài)定位大致 有以下兩個方向：有以下兩個方向： 1 1）平層式豪宅）平層式豪宅 2 2）全躍層式豪宅為主）全躍層式豪宅為主+ +少量平層少量平層 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6

38、地塊產(chǎn)品定位報告平層式高端定位的考慮因素：平層式高端定位的考慮因素： 平層戶型面積應(yīng)在120-170，以符合龍港的消費需求； 目前龍港大部分樓盤主力戶型以150-170為主（如置信名都、方城麗園等），若本案以平層式 戶型為主，將會使本案在物業(yè)形態(tài)上無差異化，難以形成市場亮點； 目前龍港市場以130-140為主力戶型的樓盤有泰源錦園、和諧花園、永泰嘉園以及龍城華府、 龍城銀座，其供應(yīng)量近24萬平方米，量過多。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接項目名稱項目名稱地理位置地理位置建筑面積建筑面積主力戶型面積主力戶型面積套數(shù)套數(shù)價格價格備注備注和諧花園和諧花園紅旗大廈與金

39、融大廈之間2.3萬130-140140套未定預(yù)計7000元/，未開盤泰源錦園泰源錦園龍港城市中心區(qū)近13萬140/未定未開盤永泰嘉園永泰嘉園金釵街以南白沙河以西2.7萬140-147/6500-7500元/已開盤龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告全躍層式高端定位的考慮因素全躍層式高端定位的考慮因素 縱觀龍港房地產(chǎn)，以全躍層出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)屬于市場空白，有利于打造產(chǎn)品的 差異化； 建筑規(guī)劃設(shè)計上，以點式為主流，符合地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求； 目前以該類物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的樓盤，市場接受度頗高，如靈溪鑫和錦園； 目前龍港躍層物業(yè)總價范圍在130-200萬。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品

40、定位報告結(jié)論：結(jié)論： 基于以上的分析對比，結(jié)合項目規(guī)劃條件和說明以及本公司對市場的調(diào)查分析，本基于以上的分析對比，結(jié)合項目規(guī)劃條件和說明以及本公司對市場的調(diào)查分析，本公司認(rèn)為本地塊物業(yè)形態(tài)定位為：公司認(rèn)為本地塊物業(yè)形態(tài)定位為：“全躍層豪宅全躍層豪宅+ +少量平層少量平層”。但應(yīng)該合理的控制總價。但應(yīng)該合理的控制總價以及產(chǎn)品創(chuàng)新上融入先進(jìn)的豪宅理念。控制總價即控制面積，創(chuàng)新方面關(guān)鍵要突出戶型以及產(chǎn)品創(chuàng)新上融入先進(jìn)的豪宅理念?？刂瓶們r即控制面積，創(chuàng)新方面關(guān)鍵要突出戶型的創(chuàng)新。的創(chuàng)新。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第二章第二章 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 1、項目整體定位2、定位解

41、析 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1、項目整體定位、項目整體定位 綜合市場的分析，結(jié)合本案的特性及客戶群的細(xì)分，經(jīng)過我公司的反復(fù)討論，我們建議，本項目的定位為： 空中花園別墅空中花園別墅 2 2、定位解析、定位解析 1 1）空中花園別墅）空中花園別墅 產(chǎn)品創(chuàng)新是本項目一大亮點，在如今別墅用地禁拍的大環(huán)境下，本項目在戶型結(jié)構(gòu)上180-200平米全躍層產(chǎn)品設(shè)計，即體現(xiàn)出產(chǎn)品的稀缺性又切中目標(biāo)客群向往花園別墅生活的需求要點。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 1、整體規(guī)劃布局建議2、建筑規(guī)劃建議3、景觀規(guī)劃建議4、戶型配比建

42、議5、其它細(xì)節(jié)的規(guī)劃建議龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告1 1、整體規(guī)劃布局建議（按規(guī)控要求條件規(guī)劃，如圖）、整體規(guī)劃布局建議（按規(guī)控要求條件規(guī)劃，如圖） 備注：西側(cè)為備注：西側(cè)為3 3幢幢1818層建筑，北側(cè)為層建筑，北側(cè)為3 3幢幢2424層建筑層建筑 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告2 2、建筑規(guī)劃建議、建筑規(guī)劃建議 1 1）建筑類型：點式高層）建筑類型：點式高層 鑒于本項目的規(guī)劃設(shè)計要求，本項目必須以高層建筑為主，并且以點高層建筑為主。 2 2）建筑風(fēng)格：）建筑風(fēng)格： 花園式現(xiàn)代主義風(fēng)格：花園式現(xiàn)代主義風(fēng)格： 該風(fēng)格類似與綠城產(chǎn)品的一些風(fēng)格，在整體建筑外

43、型上追求簡潔、現(xiàn)代，融入大面積玻璃窗的設(shè)計，窗墻比高，大大增加房間的采光與通透性，加上空中花園（景觀陽臺）的設(shè)計，整個建筑空間上猶如花園，以彌補本案的綠化較少的缺點。 3 3）建筑色彩：）建筑色彩： 采用厚重的石材和深香擯色相結(jié)合，端莊典雅，使居家氛圍具有身份感，含蓄而又怡美。實現(xiàn)精致、完美的建筑理念。 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告示意圖：示意圖： 龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報告3 3、景觀規(guī)劃建議、景觀規(guī)劃建議 根據(jù)設(shè)計院對建筑的具體處理方式確定。本公司建議在景觀的處理上關(guān)鍵在于把握整體布局以及細(xì)節(jié)的處理。 整體布局上可考慮主題景觀設(shè)計或分塊組合型景觀設(shè)計（各建筑物之間的分塊景觀組合）； 細(xì)節(jié)處理上可考慮小水景、植被種類、景觀小品（比如棧道、亭子等）等之間的結(jié)合方式。