商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析課件

1、商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析n 商圈的層次商圈的層次: :邊緣商圈邊緣商圈次級商圈次級商圈核心商圈核心商圈商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析認識你的真實商圈認識你的真實商圈確定商圈的位置、形狀、大小和消費容量是任何選址工作的起點，但真實的商圈是什么樣子的呢？ 傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個大小不一的同心圓，按照從內到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈 同心圓商圈同心圓商圈:商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析現(xiàn)實中的同心圓商圈現(xiàn)實中的同心圓商圈 -同心多邊形商圈同心多邊形商圈 在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內收縮，而

2、在交通路網比較發(fā)達的方向，商圈形狀向外擴張，從內收縮，而在交通路網比較發(fā)達的方向，商圈形狀向外擴張，從而形成不規(guī)則的多邊形。而形成不規(guī)則的多邊形。 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析不規(guī)則多邊形商圈不規(guī)則多邊形商圈-理想中真實的商圈理想中真實的商圈城市公共交通體系是零售網點最主要的輻射途徑，而公共城市公共交通體系是零售網點最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)則。狀更加不規(guī)則。 理想中真實的商圈綜合考理想中真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網、慮了消費者、地理、交通路網、公共交通體系和競爭對手的分公共

3、交通體系和競爭對手的分布。布。無論是同心圓商圈、同心無論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)則多邊形多邊形商圈還是不規(guī)則多邊形商圈，都忽略了一個重要的因商圈，都忽略了一個重要的因素素你的競爭對手，因此只你的競爭對手，因此只能稱為理想商圈。那么真實的能稱為理想商圈。那么真實的商圈又是什么樣子的呢商圈又是什么樣子的呢? 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析 核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費者到該網點購物實際概率，而非單純的地理距離。者到該網點購物實際概率，而非單純的地理距離。只有認識了你的真實商圈，才能真正了解你的顧客群只有認識了你的真實商圈，才能真正了解

4、你的顧客群體有多大和他們的具體來自哪里。體有多大和他們的具體來自哪里。 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析最接近店最接近店鋪的區(qū)域鋪的區(qū)域顧客來店顧客來店最方便。最方便。小小0.80.8公里內公里內大大5 5公里內公里內2020分鐘分鐘之內之內55557070商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析核心商圈核心商圈的外圍區(qū)的外圍區(qū)域域,顧客來顧客來店比較方店比較方便。便。小小1.51.5公里內公里內大大8 8公里內公里內小小2020分分鐘內鐘內大大4040分分鐘內鐘內15152525商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析次級商圈以次級商圈以外的區(qū)域，外的區(qū)域，顧客來店不顧客來店不夠方便。夠方便。小小1.51.5公里公里之外之外大大8 8公里外公里外小

5、小2020分上分上大大4040分上分上1010商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析居住人口居住人口工作人口工作人口流動人口流動人口商圈的商圈的顧客來源顧客來源核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈邊緣商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競爭策略有助于零售店鋪制定競爭策略有助于零售店鋪制定市場開發(fā)策略有助于零售店鋪制定市場開發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉有助于零售店加快資金周轉商圈分商圈分析的重析的重要性要性商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析1.1.店鋪的經營特色店鋪的經營特色2.2.店鋪的經營規(guī)模店鋪的經營規(guī)模3. 經營商品的種類經營商品的種類4. 競爭店鋪的位置競爭店鋪的位置商圈的商圈的影響因素影

6、響因素（1）5. 顧客的流動性顧客的流動性6.6.交通地理條件交通地理條件7.7.店鋪的促銷手段店鋪的促銷手段商圈的商圈的影響因素影響因素（2）商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析零售飽和理論零售飽和理論 通過計算零售飽和指數來測定商圈的大小，進通過計算零售飽和指數來測定商圈的大小，進而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設店鋪的理論。能夠開設店鋪的理論。RFRECIRSC C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數；為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數；RERE為某地區(qū)每一顧客平均購買額；為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RFRF為某地區(qū)經營同類商品的店鋪營業(yè)總為某地區(qū)經

7、營同類商品的店鋪營業(yè)總面積；面積；IRSIRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數。為某地區(qū)某類商品零售飽和指數。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析57.102835000240150000IRSB B地區(qū)地區(qū)：67.66630000200100000IRSC C地區(qū)：地區(qū)：4802500015080000IRS商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析DsAbijajijAijAij為店鋪為店鋪j j對顧客對顧客I I的吸引力；的吸引力；SjSj為店鋪的規(guī)模為店鋪的規(guī)模; ;DijDij為顧客為顧客I I到店鋪到店鋪j j的距離和花費的時間的距離和花費的時間; ;a a為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性參數為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性

8、參數; ;b b為顧客對距離或花費時間的敏感性參數。為顧客對距離或花費時間的敏感性參數。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析Pij店鋪店鋪j j對顧客的吸引力對顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引力之和力之和AADsDspijijbijajbijajij商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析DsAbijajij37546000213.163780002156.5553500021A A店鋪的吸引力店鋪的吸引力B B店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =C C店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析Aij = 375+163.3+555.56Aij = 375+163.3+555

9、.56 =1093.86 =1093.86顧客到顧客到A A店鋪的可能性店鋪的可能性 P=375/1093.86=0.343P=375/1093.86=0.343顧客到顧客到B B店鋪的可能性店鋪的可能性 P=163.3/1093.86=0.149P=163.3/1093.86=0.149顧客到顧客到C C店鋪的可能性店鋪的可能性 P=555.56/1093.86=0.508P=555.56/1093.86=0.508商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析店址問題 決定在何處營業(yè)是所有零售商成功的關鍵。一項清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因為它的高成本和長期性。一項選址決策的失誤很顯然要比一

10、次采購失誤給零售商造成更大的損失。 零售商發(fā)現(xiàn)一個完美的店址要經歷一個艱難的過程。每個店址都有優(yōu)勢和劣勢，在評估特定店址的可行性時，零售商必須明確該商店的目標市場顧客會光顧該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問題。過程復雜： 綜合性決策成本較高： 固定投入大靈活性差： 一經選定，很難變動經營影響大：選址、選址、再選址商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析選址的重要性選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時的首要考慮的因素（便利性大）店址是顧客選擇商店時的首要考慮的因素（便利性大）選址是個戰(zhàn)略決策（可變性?。┻x址是個戰(zhàn)略決策（可變

11、性?。┻x址的難度大（稀缺性高）選址的難度大（稀缺性高）選擇一個地址，包涵一系列優(yōu)缺點的評估。選擇一個地址，包涵一系列優(yōu)缺點的評估。對不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價值有關對不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價值有關商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析店鋪位店鋪位置選擇置選擇的地域的地域商業(yè)活動頻度高的地域商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地接近集客地同類商品集聚地同類商品集聚地不宜做不宜做店鋪的店鋪的地區(qū)地區(qū)快速車道旁快速車道旁周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)店鋪密度過大店鋪密度過大高層建筑物內高層建筑

12、物內商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析地區(qū)分析地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析具體位置分析具體位置分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析需求需求測算測算人口規(guī)模：人口規(guī)模：收入水平：收入水平：人口的性別、年齡、收入、人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類型家庭規(guī)模、類型地區(qū)分析（地區(qū)分析（1 1）利用消費價格指數或其它方利用消費價格指數或其它方法計算購買力指數法計算購買力指數地區(qū)分析（地區(qū)分析（2 2）購買力流購買力流入與流出入與流出額的測算額的測算流入額流入額流出額流出額流入指數流入指數零售引力指數零售引力指數流出指數流出指數零售潛力指數零售潛力指數商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析地區(qū)分析（地區(qū)分析（3 3）其他因素其他因素的

13、分析的分析產業(yè)結構產業(yè)結構物流系統(tǒng)物流系統(tǒng)勞動力供給勞動力供給政策法律政策法律可能開設的新店鋪的數量可能開設的新店鋪的數量商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級商業(yè)區(qū)二級商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、集客地周邊、居民區(qū)附近居民區(qū)附近購物中心購物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購物中心性購物中心獨立店區(qū)獨立店區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)或購物或購物區(qū)分析區(qū)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析1.交通條件交通條件2.客流分析客流分析客流類型客流類型客流目標、速度和滯留時間客流目標、速度和滯留時間街路兩側的客流規(guī)模街路兩側的客流規(guī)模具

14、體位具體位置分析置分析（1 1）自身客流自身客流分享客流分享客流派生客流派生客流3.競爭店鋪分析競爭店鋪分析4.地形特點及位置布局分析地形特點及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析6.效益分析效益分析具體位具體位置分析置分析（2 2）拐角效應商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈小知識商圈小知識商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析影響店址吸引力的因素影響店址吸引力的因素可接近性（顧客出入商店的難易程度）可接近性（顧客出入商店的難易程度）宏觀分析（考慮的是主要商圈）宏觀分析（考慮的是主要商圈） 道路布局、道路狀況、障礙道路布局、道路狀況、障礙 微觀分析（店址附近的情況）微觀分析（店址附近的情況） 可見性、交通流量、停車設施、

15、可見性、交通流量、停車設施、 擁擠程度、出入難易擁擠程度、出入難易優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢與劣勢商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈商圈需求預測需求預測第一商圈（60%-65%的顧客來源地）第二商圈（20%的顧客來源地）第三商圈（偶爾光顧的顧客居住的區(qū)域）1、這些顧客的住院部所附近缺乏足夠的零售商店2、完善的交通系統(tǒng)使顧客能夠很容易地到達商店3、商店可能正好位于顧客上下班的路上4、商店可能正好位于一個旅游景點附近 商圈的實際界限是由可接近性、天然障礙、購物區(qū)域的類型、商店的類型以及競爭因素決定的 另一個研究商店類型影響商圈大小的方法是看這家商店是目標商店還是附著式商店。 要確定一個商圈需要三種信息。第一：我們必須知道

16、有多少人生活在這個商圈，住在哪里。第二：零售商運用人口統(tǒng)計數據和地理信息系統(tǒng)數據和政府公布的 購買力指數來預測潛在購買力第三：零售商還會用互聯(lián)網的信息。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析 商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率

17、高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等?；旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。商圈形商圈形態(tài)態(tài)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商鋪的類型，按照所屬項目的開發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商鋪的類型，按照所屬項目的開發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商 業(yè)街商鋪。市場類商鋪市場類商鋪：“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營 的商業(yè)樓宇。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場 類商鋪。社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪：其經營對象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商住宅底商：住

18、宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪：鑒于該類項目規(guī)模龐大，開發(fā)復雜，所 以投資風險也比較高商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè) 空間。交通設施商鋪交通設施商鋪：交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中 小型商鋪。 以上不同類型商鋪的投資特點、價值影響因素及市場成熟度差別都特別大，比如在北京，住宅底商和購物中心商鋪屬于處在發(fā)展初期的商鋪類型，其投資收益中的價值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于發(fā)展成熟的商業(yè)街商鋪。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析位于不同地區(qū)的零售店類型位于不同地區(qū)的零售店類型1.位于市區(qū)主要街道的商店位于市區(qū)主要街道的商店便利商店 如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們服務高度專業(yè)化商店 包括提供個人服務的高級服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠為顧客提供在其他地方得不到的服務 缺陷：停車問題，特別是要考慮到在高峰期是否有足夠的停車位。2位于小巷的商店位于小巷的商店這些店鋪沒有相對較大的客流量，但是大多數小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來的人群，地價成本較低，容易擁有屬于自己的停車場。 缺陷：可見性不高。3位于街區(qū)的商店位于街區(qū)的商店街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的