房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)法律培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)法律培訓(xùn)一、合同版本1 1、預(yù)約合同、預(yù)約合同 定金協(xié)議（大定、小定）、認(rèn)購(gòu)書(shū)定金協(xié)議（大定、小定）、認(rèn)購(gòu)書(shū)2 2、本約合同、本約合同 蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（20132013版）版） 蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局、工商行政管理局頒布的蘇州工業(yè)園區(qū)商品蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局、工商行政管理局頒布的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買(mǎi)賣(mài)合同（第七版）房買(mǎi)賣(mài)合同（第七版）二、認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系 1 1、簽訂簽訂認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房法定程序，書(shū)并非購(gòu)房法定程序，但但簽署簽署商品房商品房買(mǎi)賣(mài)合同是法定程序買(mǎi)賣(mài)合同是法定程序 商品房銷(xiāo)售管理辦

2、法商品房銷(xiāo)售管理辦法 第十六第十六條條 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 2 2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)已、商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)已確定確定的內(nèi)容的內(nèi)容原則原則基礎(chǔ)上簽署，否則將基礎(chǔ)上簽署，否則將導(dǎo)導(dǎo) 致違約致違約 3 3、認(rèn)購(gòu)書(shū)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因認(rèn)購(gòu)書(shū)目的、認(rèn)購(gòu)書(shū)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因認(rèn)購(gòu)書(shū)目的已已實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)而而終止（或失終止（或失效、廢止，但不是無(wú)效效、廢止，但不是無(wú)效）三、認(rèn)購(gòu)書(shū)定金返還問(wèn)題1 1、認(rèn)購(gòu)人未按時(shí)簽約，是否必然可以沒(méi)收定金、認(rèn)購(gòu)人未按時(shí)簽約，是否必然可以沒(méi)收定金?

3、 ?2 2、開(kāi)發(fā)商違約，是否只需要雙倍返還定金？、開(kāi)發(fā)商違約，是否只需要雙倍返還定金？3 3、認(rèn)購(gòu)書(shū)如使用的是訂金、保證金、預(yù)付款，則不認(rèn)購(gòu)書(shū)如使用的是訂金、保證金、預(yù)付款，則不適用適用定金罰則。定金罰則。四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否必須網(wǎng)上簽約？1 1、網(wǎng)上簽約是行政管理手段，不是合同生效、網(wǎng)上簽約是行政管理手段，不是合同生效要件要件（但雙方另有約定的除外）（但雙方另有約定的除外）2 2、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，影響的不是合同效力，而是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記（只有網(wǎng)上備案的合同、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，影響的不是合同效力，而是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記（只有網(wǎng)上備案的合同才才 能能辦證辦證）3 3、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，合同效力不受影

4、響，均為有效，且除貸款條款和辦證條款以外的其他合、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，合同效力不受影響，均為有效，且除貸款條款和辦證條款以外的其他合同條款的履行也均不受未網(wǎng)簽的影響。貸款條款和辦證條款如要實(shí)施，必須重新走網(wǎng)簽流程同條款的履行也均不受未網(wǎng)簽的影響。貸款條款和辦證條款如要實(shí)施，必須重新走網(wǎng)簽流程方可履行方可履行。4 4、注意問(wèn)題、注意問(wèn)題 （1 1）合同合同簽署后要及時(shí)備案，一旦因?yàn)檫^(guò)期等原因無(wú)法備案，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法辦證簽署后要及時(shí)備案，一旦因?yàn)檫^(guò)期等原因無(wú)法備案，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法辦證 （2 2）簽約簽約填入信息的核對(duì)和復(fù)審填入信息的核對(duì)和復(fù)審工作工作1 1、合同合同是否有效？是否有效？2 2、合同、合同履

5、行順序履行順序？ 過(guò)戶(hù)過(guò)戶(hù)占有占有付款付款訂約訂約3 3、未能取得房屋的買(mǎi)受人未能取得房屋的買(mǎi)受人應(yīng)如何處理？應(yīng)如何處理？五、一房多賣(mài)的合同效力六、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款是否為格式條款？1 1、什么是格式條款、什么是格式條款？ 合同法第三十九條規(guī)定合同法第三十九條規(guī)定 （1 1）格式格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并，并在訂立合同時(shí)在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。未與對(duì)方協(xié)商的條款。 （2 2）提供提供格式條款的一方應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者格式條款的一方應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)

6、任、限制其責(zé)任的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。2 2、法院觀點(diǎn)、法院觀點(diǎn) 當(dāng)事人對(duì)范式合同相關(guān)合同條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，不能按照格式條款規(guī)則來(lái)處理。但由于購(gòu)房者趨于弱勢(shì)地位，根據(jù)具體情況，針對(duì)某些條款可適當(dāng)按照有利于消費(fèi)者一方去解釋合同條款，從而做出有利于消費(fèi)者的解釋。在實(shí)際效果上趨同于格式合同。簡(jiǎn)而言之，對(duì)于范式合同是否格式合同問(wèn)題上，根據(jù)具體情況，針對(duì)某些條款，可以格式條款去理解，從而做出有利于消費(fèi)者的解釋?zhuān)灰フf(shuō)范式合同條款就是格式條款 對(duì)于示范文本以外的其他開(kāi)發(fā)商自行制定的條款，這些條款應(yīng)與格式條款的性

7、質(zhì)比較類(lèi)似，實(shí)踐中對(duì)于這些條款還是會(huì)認(rèn)為是格式條款。 案例：吳江案例：吳江“億佰生活廣場(chǎng)億佰生活廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)商以格式條款保留外墻面使用權(quán)無(wú)效案件開(kāi)發(fā)商以格式條款保留外墻面使用權(quán)無(wú)效案件3 3、簽約注意事項(xiàng)、簽約注意事項(xiàng) （1）在合同訂立時(shí)銷(xiāo)售員應(yīng)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí) （2）按照買(mǎi)受人的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明 買(mǎi)受人寫(xiě)手“本人已充分閱讀、了解并已在簽約前就本補(bǔ)充條款與出賣(mài)人進(jìn)行了充分協(xié)商，且出賣(mài)方已按照本人的要求對(duì)上述相關(guān)條款予以說(shuō)明，對(duì)其中各項(xiàng)內(nèi)容尤其是免除或者限制責(zé)任的條款、加重買(mǎi)受人責(zé)任及排除買(mǎi)受人主要權(quán)利的條款、合同違約及解除條款等均已完全理解并同意遵守。”1

8、 1、查看身份證、結(jié)婚證、戶(hù)口簿，復(fù)印件與原件應(yīng)核對(duì)一致、查看身份證、結(jié)婚證、戶(hù)口簿，復(fù)印件與原件應(yīng)核對(duì)一致2 2、購(gòu)買(mǎi)房屋有共有權(quán)人的，簽約時(shí)共有權(quán)人必須親自到場(chǎng)簽字，如委托他人代辦、購(gòu)買(mǎi)房屋有共有權(quán)人的，簽約時(shí)共有權(quán)人必須親自到場(chǎng)簽字，如委托他人代辦 的，要有書(shū)面委托書(shū)，如條件許可，建議委托書(shū)能進(jìn)行公證。的，要有書(shū)面委托書(shū)，如條件許可，建議委托書(shū)能進(jìn)行公證。3 3、對(duì)限購(gòu)、限貸條件的審查，在訂約前由買(mǎi)受人簽署聲明保證、對(duì)限購(gòu)、限貸條件的審查，在訂約前由買(mǎi)受人簽署聲明保證 （1 1）限購(gòu)條件限購(gòu)條件 在市區(qū)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（本市戶(hù)籍限購(gòu)2套）； 能提供自購(gòu)房之日起

9、算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。 （2 2）限貸條件限貸條件 貸款購(gòu)房?jī)H可2套房 （3 3）限購(gòu)人群能否購(gòu)房限購(gòu)人群能否購(gòu)房 法律層面：合同有效，但無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證 行政管理層面：禁止銷(xiāo)售，否則按違規(guī)銷(xiāo)售處理七、對(duì)買(mǎi)受人的審查七、對(duì)買(mǎi)受人的審查八八、外籍人士購(gòu)房問(wèn)題、外籍人士購(gòu)房問(wèn)題關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知（建房建房20102010186186號(hào)號(hào)）（1 1）境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表）境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套

10、用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)的境外境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。（2 2）港澳臺(tái)居民和華僑：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留）港澳臺(tái)居民和華僑：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留 非非港澳臺(tái)居民和華僑的境外個(gè)人：在境內(nèi)工作超過(guò)港澳臺(tái)居民和華僑的境外個(gè)人：在境內(nèi)工作超過(guò)一年一年（3 3）外籍人士購(gòu)買(mǎi)必須使用中文）外籍人士購(gòu)買(mǎi)必須使用中文姓名姓名（4 4）外籍人士身份證明資料，必須要有中文翻譯）外籍人士身份證明資料，必須要有中文翻譯九九、商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件？、商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件？1 1、“五證五證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃

11、許可證、建設(shè)工程規(guī)劃，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證2 2、未取得預(yù)售證能否銷(xiāo)售房屋？、未取得預(yù)售證能否銷(xiāo)售房屋？ 法律層面： 商品房預(yù)售合同 無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以 認(rèn)定有效。 認(rèn)購(gòu)書(shū) 有效 行政管理層面：禁止任何形式的銷(xiāo)售、認(rèn)購(gòu)，否則按違法預(yù)售或違規(guī)現(xiàn)售查處。十十、期房與現(xiàn)房的區(qū)別、期房與現(xiàn)房的區(qū)別1 1、法律層面上的區(qū)別、法律層面上的區(qū)別 商品房銷(xiāo)售管理辦法 期房：正在建設(shè)中的商品房； 現(xiàn)房：已竣工驗(yàn)收合格的商品房 2 2、實(shí)務(wù)操作中的區(qū)別、實(shí)務(wù)操作中的區(qū)

12、別 期房：有商品房預(yù)售許可證，但不具備房屋所有權(quán)初始登記證明和國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證的商品房； 現(xiàn)房：具備房屋所有權(quán)初始登記證明和國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證的商品房 注意注意問(wèn)題：房屋宣傳時(shí)要注意問(wèn)題：房屋宣傳時(shí)要注意，應(yīng)以是否具備應(yīng)以是否具備相應(yīng)相應(yīng)證書(shū)來(lái)判斷是否為現(xiàn)房證書(shū)來(lái)判斷是否為現(xiàn)房，以免宣以免宣 傳和簽約的不一致導(dǎo)致違約傳和簽約的不一致導(dǎo)致違約十十一一、與房屋面積相關(guān)、與房屋面積相關(guān)的的問(wèn)題問(wèn)題1 1、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的區(qū)別的區(qū)別？ 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偨ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)

13、建筑面積2 2、閣樓、陽(yáng)臺(tái)面積是否為贈(zèng)送？（涉及是否虛假宣傳、閣樓、陽(yáng)臺(tái)面積是否為贈(zèng)送？（涉及是否虛假宣傳） 蘇州市房屋面積計(jì)算規(guī)則（暫行） 全封閉陽(yáng)臺(tái)：房屋建筑面積按全部計(jì)算的范圍。 非封閉的陽(yáng)臺(tái)：按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算 閣樓：層高超過(guò)（含）二點(diǎn)二米的部位，應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積，記入房屋權(quán)屬證 書(shū)；不超過(guò)二點(diǎn)二米的閣樓，記入房屋權(quán)屬證書(shū)附記欄。3 3、樓頂露臺(tái)、底樓花園面積的產(chǎn)權(quán)歸屬、樓頂露臺(tái)、底樓花園面積的產(chǎn)權(quán)歸屬？ （1）屬性：按照規(guī)劃性質(zhì)確認(rèn)，常規(guī)性質(zhì)為共有 （2）能否作為房屋專(zhuān)有部分銷(xiāo)售？ 露臺(tái)：規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的

14、露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。 綠地：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。1 1、預(yù)售價(jià)格的、預(yù)售價(jià)格的最高售價(jià)最高售價(jià)備案制度備案制度 從2009年1月1日起，物價(jià)局已暫停執(zhí)行對(duì)普通商品住房銷(xiāo)售前的價(jià)格審批，改為最高售價(jià)備案制度。2 2、一價(jià)清制度、一價(jià)清制度 商品房銷(xiāo)售價(jià)格為商品房經(jīng)營(yíng)者與購(gòu)房者最終結(jié)算的合同成交價(jià)格。商品房銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成包括合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅金和利潤(rùn)等。與商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)戶(hù)門(mén)、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用，一律計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本之中，合同成交價(jià)格之外

15、不得收取其他費(fèi)用。 （1）與房屋有關(guān)的建設(shè)費(fèi)用都應(yīng)包含在合同成交價(jià)中，但不包含代收代繳費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)。 （2）對(duì)于商品住房建設(shè)成本中個(gè)別工程（或配套設(shè)施）項(xiàng)目確因特殊原因暫時(shí)無(wú)法預(yù)算費(fèi)用，商品房經(jīng)營(yíng)者必須公示說(shuō)明并與購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定收費(fèi)及其收費(fèi)方式。如沒(méi)有任何約定（合同、協(xié)議）的，在交付新房時(shí)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得向購(gòu)房者收取合同成交價(jià)格之外其他任何費(fèi)用，也不得將其他部門(mén)和單位收取的各種費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。十十二二、與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的制度、與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的制度3 3、明碼標(biāo)價(jià)制度、明碼標(biāo)價(jià)制度 商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示

16、建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。 （1）房屋銷(xiāo)售價(jià)格、優(yōu)惠條件、優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售狀態(tài)、實(shí)際成交價(jià)格（對(duì)已銷(xiāo)售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示，并標(biāo)示所有已銷(xiāo)售房源的價(jià)格信息） （2）已取得新建商品住房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的商品房經(jīng)營(yíng)者，要在正式銷(xiāo)售5日前一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并按照申報(bào)備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。 （3）公示價(jià)格三個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高4 4、購(gòu)房者的付款違約、購(gòu)房者的付款違約 （1）催款：二年訴訟時(shí)效，超過(guò)時(shí)效法院不予支持，但二年期限可延續(xù) （2）解除合同：一年時(shí)間內(nèi)行使，過(guò)期就無(wú)法解除合同，只能催討欠款5 5、業(yè)務(wù)員不要擅自收取房款或收取業(yè)主好處、業(yè)務(wù)員不要擅自收取房款或收取業(yè)主好

17、處十十三三、宣傳違反銷(xiāo)售廣告、沙盤(pán)，是否構(gòu)成違約？、宣傳違反銷(xiāo)售廣告、沙盤(pán)，是否構(gòu)成違約？1 1、判斷標(biāo)準(zhǔn)、判斷標(biāo)準(zhǔn) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 （1）宣傳應(yīng)是針對(duì)“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的宣傳 （2）宣傳應(yīng)是針對(duì)“房屋及相關(guān)設(shè)施”的宣傳 （3）宣傳所作的說(shuō)明和允諾是具體確定 （4

18、）宣傳對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定要有重大影響的2 2、法律責(zé)任、法律責(zé)任 （1）構(gòu)成重大誤解或者欺詐，可以撤銷(xiāo)合同； （2）構(gòu)成對(duì)于合同主要義務(wù)的違反，可以解除合同，但合同另有約定除外； （3）除上述情況外，未兌現(xiàn)宣傳承諾，均是承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或經(jīng)濟(jì)賠償?shù)倪`約責(zé)任3、風(fēng)險(xiǎn)防范： （1）不能為了銷(xiāo)售而隨意允諾，否則一旦允諾與實(shí)際不符很容易產(chǎn)生糾紛。 不確定的事不要說(shuō)，可能更改、公司單方難以控制的事不要隨便說(shuō) 避免使用絕對(duì)化用語(yǔ)，慎重使用有多重含義、可能引起歧義的詞； 如：對(duì)于一些配套設(shè)施或分批交付的項(xiàng)目，不要是具體時(shí)間，可以說(shuō)理想開(kāi)發(fā)進(jìn)度 涉及招商，可以說(shuō)理想的招商進(jìn)度 樣板房，不要說(shuō)完全一致

19、，基本講差不多或大致相同 知之為知之，不知為不知，避免大包大攬或想當(dāng)然地回答 （2）制定銷(xiāo)售手冊(cè)和統(tǒng)一說(shuō)辭 （3）產(chǎn)生糾紛后，作為銷(xiāo)售人員就不要再去澄清以前說(shuō)過(guò)什么了，尤其是打電話的或者帶著律師的客戶(hù)，防止錄音。如要解釋?zhuān)赏ㄟ^(guò)律師論證后再給予答復(fù)。十十四四、哪些情況、哪些情況下業(yè)主下業(yè)主可以退房？可以退房？1 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，2 2、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用3 3、面積誤差比

20、絕對(duì)值在超過(guò)、面積誤差比絕對(duì)值在超過(guò)4 4、層高誤差超過(guò)、層高誤差超過(guò)1%1%（園區(qū)合同，（園區(qū)合同，1515日內(nèi)可主張賠償）日內(nèi)可主張賠償）5 5、不可規(guī)則于雙方的原因未能獲得貸款、不可規(guī)則于雙方的原因未能獲得貸款6 6、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)買(mǎi)受人不接受或出賣(mài)人未在、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)買(mǎi)受人不接受或出賣(mài)人未在1010日內(nèi)通知買(mǎi)受人日內(nèi)通知買(mǎi)受人7 7、逾期交房超過(guò)合同約定天數(shù)；、逾期交房超過(guò)合同約定天數(shù)；8 8、逾期辦證超過(guò)合同約定天數(shù)；、逾期辦證超過(guò)合同約定天數(shù)；9 9、出賣(mài)方違反房屋權(quán)利的承諾、出賣(mài)方違反房屋權(quán)利的承諾 三種情形可導(dǎo)致三種情形可導(dǎo)致雙倍賠償雙倍賠償 （1 1）隱瞞隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證或提

21、供虛假的；沒(méi)有預(yù)售許可證或提供虛假的； （2 2）隱瞞隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （3 3）隱瞞隱瞞所售房屋已賣(mài)給第三人的事實(shí)所售房屋已賣(mài)給第三人的事實(shí)。1010、出賣(mài)方虛假宣傳致使買(mǎi)受人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、出賣(mài)方虛假宣傳致使買(mǎi)受人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)1111、其他其他法律法規(guī)規(guī)定或合同約定可以買(mǎi)受人可以解除合同的法律法規(guī)規(guī)定或合同約定可以買(mǎi)受人可以解除合同的情形情形1 1、不符合合同約定交付條件、不符合合同約定交付條件 不具備蘇州市商品住宅交付使用通知書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)建筑節(jié)能工程專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 2 2、不具備蘇州市商品住宅交付使用管理辦法的交付條件、不具備蘇州

22、市商品住宅交付使用管理辦法的交付條件 第六條 商品住宅交付使用，其配套設(shè)施和配套工程應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）生活用水納入城市自來(lái)水管網(wǎng)，不使用臨時(shí)施工用水；（二）用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電；（三）雨水、污水實(shí)行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。暫無(wú)條件的，經(jīng)環(huán)保、水務(wù)部門(mén)同意后，應(yīng)采取臨時(shí)性措施；（四）燃?xì)夤艿兰{入城市燃?xì)夤芫W(wǎng)。暫無(wú)條件的，應(yīng)當(dāng)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿婪笤O(shè)并落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；（五）電話通信、有線電視等端口敷設(shè)到戶(hù)；（六）路燈安裝完畢，照明條件符合標(biāo)準(zhǔn)。確因分期建設(shè)暫時(shí)無(wú)法建設(shè)的，應(yīng)采取臨時(shí)照明措施，臨時(shí)照明費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)；（七）郵政信報(bào)箱按規(guī)定設(shè)置，符合通郵

23、條件；（八）綠化工程應(yīng)當(dāng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃方案建設(shè)完畢，綠地指標(biāo)符合規(guī)劃要求。確因季節(jié)原因暫無(wú)法實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)出具承諾書(shū)，自交付使用備案通過(guò)之日起六個(gè)月內(nèi)完成；（九）規(guī)劃配建的人防工程投入使用的，應(yīng)當(dāng)符合人防工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；（十）住宅小區(qū)與外圍有效隔離，與城市道路之間有直達(dá)道路相聯(lián)。小區(qū)內(nèi)部場(chǎng)清地平，道路符合通行條件。分期建設(shè)的，交付工程與在建工程應(yīng)當(dāng)有明顯有效的隔離設(shè)施，不得合用小區(qū)內(nèi)部道路；（十一）按照規(guī)劃要求完成社區(qū)管理和服務(wù)用房、車(chē)庫(kù)、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等公共服務(wù)設(shè)施的配建。分期建設(shè)的，其規(guī)模應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足居民入住的基本生活需要；（十二）前期物業(yè)管理單位落實(shí)，物業(yè)管理用房符合規(guī)定，權(quán)屬明晰。3 3、因房

24、屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用使用4 4、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用使用 5 5、違背房屋交付應(yīng)具備的常理性、違背房屋交付應(yīng)具備的常理性條件條件十十五五、哪些情形、哪些情形下業(yè)主下業(yè)主可以可以拒收拒收房屋房屋十十六六、房屋交付后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，能否主張逾期交房違約責(zé)任？、房屋交付后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，能否主張逾期交房違約責(zé)任？ 逾期交房違約責(zé)任是以房屋是否已交付為基準(zhǔn)進(jìn)行判斷的法律責(zé)任，而不是以房屋何時(shí)符合交付條件為基準(zhǔn)來(lái)判斷，只要業(yè)主收取了房屋，完成了交付，開(kāi)發(fā)商之后也就不存在逾期交房問(wèn)題，即使交房當(dāng)時(shí)房屋還未達(dá)到交付條件也不例外，因?yàn)榧幢闶氰Υ媒桓?，由于交付的行為已完成，之后就不再存在交房一說(shuō)。 不符合交房條件的交付，可以免除開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，但不能免除開(kāi)發(fā)商交付商品房不符合約定質(zhì)量的違約責(zé)任，業(yè)主仍可追究開(kāi)