房屋建筑物評估技術(shù)說明

1、（一）房屋建筑物評估技術(shù)說明1、評估范圍本次委估的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值2,371,500.00元，賬面凈值*元。賬面房屋建（構(gòu)）筑物1項，總建筑面積700平方米。2、房屋建筑物概況房屋建筑物為產(chǎn)權(quán)持有單位開發(fā)完成后預(yù)留的商品房，位于西安市曲江新區(qū)*小區(qū)。評估對象位于*小區(qū)10302室，總建筑面積700平方米，簡單裝修，配套設(shè)施齊全，由于評估對象是產(chǎn)權(quán)持有單位作為辦公用房使用的，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)，實際用途為辦公。截止評估基準(zhǔn)日，評估對象房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，評估基準(zhǔn)日房屋建筑物均處于正常使用狀態(tài)。3、評估過程第一階段：準(zhǔn)備階段評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對，同時

2、對資產(chǎn)申報表中評估項目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報的建筑物技術(shù)特征表所報數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場勘察階段對被評估建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，根據(jù)申報表，核對建筑物的名稱、座落地點、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對照企業(yè)評估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺項、漏項進(jìn)行填補，做到賬實相符，不重不漏。在勘察時，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評估人員對委托評估的房屋建筑物作詳細(xì)的查看，除核實建筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。(1)結(jié)構(gòu)

3、：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。(2)裝飾：每個建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)圍護結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象

4、。第三階段：評估測算階段根據(jù)基準(zhǔn)日附近當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的掛牌信息，選取和評估對象相似的案例，并將評估對象與類似案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)、區(qū)位、裝修等不同方面的比較，對案例的售價水平進(jìn)行修正，從而計算評估對象的價值。第四階段：報告撰寫階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評估結(jié)果并編寫評估報告書。4、評估方法根據(jù)項目的具體情況，住宅選擇市場比較法進(jìn)行評估。市場法：是將評估對象與在評估基準(zhǔn)日的近期出售的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的售價水平做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理銷售價格，它的出發(fā)點是基于房地產(chǎn)的“替代原理”。根據(jù)項目的具體情況采用下述公式進(jìn)行評估：評估對象房地產(chǎn)現(xiàn)值P×A

5、5;B×C×D 其中：P比準(zhǔn)實例成交價格 A交易情況修正系數(shù) B交易日期修正系數(shù) C區(qū)域因素修正系數(shù) D個別因素修正系數(shù)5、評估結(jié)果及分析1）評估結(jié)果經(jīng)實施上述評定估算程序后，房屋建筑物類資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)2013年6月30日的評估結(jié)果如下表所示：金額單位：元科目名稱賬面價值評估價值增值額原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919.002,032,419.002,316,999.00固定資產(chǎn)-房屋建筑物2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919

6、.002,032,419.002,316,999.006、評估案例評估案例(一)：*小區(qū)10302室A.評估對象介紹評估對象為曲江經(jīng)典小區(qū)10302室。*位于西安市曲江新區(qū)*36號。評估對象位于1幢10301室，室內(nèi)簡單裝修，配套設(shè)施有上下水、電、暖氣等，配套設(shè)施齊全，建筑面積為700。截止評估基準(zhǔn)日，評估對象房屋所有權(quán)證正在辦理中。B評估測算運用市場法按下列基本步驟進(jìn)行： 市場調(diào)查，選擇參照物； 因素比較，調(diào)整差異； 確定總價。C參考案例情況因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價格666765416798交易時間2013/6/30基準(zhǔn)日附近基準(zhǔn)日附近

7、基準(zhǔn)日附近交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等西安理工大學(xué)、西安交通大學(xué)、西安交通大學(xué)附中、陽光小學(xué)、518醫(yī)院、武警醫(yī)院等交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別、公共交通情況緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交與

8、主干道通達(dá)程度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道離火車站、汽車站距離距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里商業(yè)繁華程度該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。環(huán)境質(zhì)量周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。個別因素宗地條件臨街狀況主干道主干道主干道主干道道路類型、

9、級別雙向4車道雙向4車道雙向4車道雙向4車道房屋狀況建筑物使用狀況較新較新較新較新層高3米2.9米2.9米2.9米面積674.6290122120.92設(shè)施、設(shè)備水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣裝修情況中等裝修毛坯精裝簡裝朝向南北南南北南北建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架樓層3/3330/334/1820/32建筑外形矩型矩型矩型矩型D 比較因素條件指數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價格666765416798

10、交易時間100100100100交易情況100100100100房地產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率100100100100公共配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等100100100100交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別100100100100與主干道通達(dá)程度100100100100離火車站、汽車站距離100100100100商業(yè)繁華程度100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100個別因素宗地條件臨街狀況100100100100道路類型、級別100100100100房屋狀況建筑物使用狀況100100100100層高100100100100

11、面積100100100100設(shè)施、設(shè)備100100100100裝修情況1009610298朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100106100104建筑外形100100100100E比較因素修整系數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價格6667.00 6541.00 6798.00 交易時間1.00 1.00 1.00 1.00 交易情況1.00 1.00 1.00 1.00 房地產(chǎn)用途1.00 1.00 1.00 1.00 區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率1.00 1.00 1.00 1.00 公共

12、配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別1.00 1.00 1.00 1.00 與主干道通達(dá)程度1.00 1.00 1.00 1.00 離火車站、汽車站距離1.00 1.00 1.00 1.00 商業(yè)繁華程度1.00 1.00 1.00 1.00 環(huán)境質(zhì)量1.00 1.00 1.00 1.00 個別因素宗地條件臨街狀況1.00 1.00 1.00 1.00 道路類型、級別1.00 1.00 1.00 1.00 房屋狀況建筑物使用狀況1.00 1.00 1.00 1.00 層高1.00 1.00 1.00 1.00 面積1.00 1.00 1.00 1.00 設(shè)施、設(shè)備1.00 1.00 1.00 1.00 裝修情況1.00