房地產(chǎn)融資模式兼論相關(guān)法律問題課件

1、房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題展望展望20092009年房地產(chǎn)融資模式年房地產(chǎn)融資模式 -兼論相關(guān)法律問題兼論相關(guān)法律問題北京市中倫文德律師事務(wù)所北京市中倫文德律師事務(wù)所 陳文律師陳文律師房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題一、危機(jī)與挑戰(zhàn)一、危機(jī)與挑戰(zhàn) 2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的美國金融海嘯，對(duì)美國及全年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的美國金融海嘯，對(duì)美國及全世界的金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都造成了巨大的負(fù)面影響。同樣我國的世界的金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都造成了巨大的負(fù)面影響。同樣我國的金融領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域及房地產(chǎn)領(lǐng)域也受到了相當(dāng)?shù)挠绊?。金融領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域及房地產(chǎn)領(lǐng)域也受到了相當(dāng)?shù)挠绊憽?009年我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域也將面臨新的挑

2、戰(zhàn)和機(jī)遇。年我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域也將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。 盡管國務(wù)院辦公廳于二盡管國務(wù)院辦公廳于二OO八年十二月八日頒布了八年十二月八日頒布了關(guān)于當(dāng)關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見和在二和在二OO八年十二月二十日八年十二月二十日又頒布了又頒布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，但在，但在新的一年里，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍然是所有發(fā)展商關(guān)心的重要新的一年里，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍然是所有發(fā)展商關(guān)心的重要話題。話題。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題二、資本市場二、資本市場1、企業(yè)、企業(yè)IPO 房地產(chǎn)公司可以利用資本市場融資，境內(nèi)資本市場和境

3、房地產(chǎn)公司可以利用資本市場融資，境內(nèi)資本市場和境外資本市場。外資本市場。 企業(yè)在境內(nèi)外資本市場企業(yè)在境內(nèi)外資本市場IPO股權(quán)融資，要經(jīng)過復(fù)雜的審股權(quán)融資，要經(jīng)過復(fù)雜的審批程序，并有數(shù)量的限制，嚴(yán)格的信息披露要求和相關(guān)資本批程序，并有數(shù)量的限制，嚴(yán)格的信息披露要求和相關(guān)資本市場的法律監(jiān)管，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)困難較大。進(jìn)入國外資市場的法律監(jiān)管，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)困難較大。進(jìn)入國外資本市場難度更大，有不同的法律問題，程序問題和市場準(zhǔn)入本市場難度更大，有不同的法律問題，程序問題和市場準(zhǔn)入問題。問題。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題2、發(fā)行企業(yè)債、發(fā)行企業(yè)債 國務(wù)院辦公廳國務(wù)院辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的

4、若干意見促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見強(qiáng)調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券。強(qiáng)調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券。1）由證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場發(fā)行。）由證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場發(fā)行。2）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場發(fā)行。）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場發(fā)行。 萬科企業(yè)（萬科企業(yè)（000002）于）于2007年至年至2008年發(fā)行年發(fā)行59億公司債億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司43億元公司債獲批；招億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資商地產(chǎn)發(fā)債融資80億。億。房地產(chǎn)融資模式-兼

5、論相關(guān)法律問題3、收購上市公司股權(quán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)）、收購上市公司股權(quán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)） 通過收購?fù)ㄟ^收購ST或或SP上市公司的股權(quán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的上市公司的股權(quán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。企業(yè)目的。企業(yè)IPO程序復(fù)雜，已排隊(duì)申請(qǐng)程序復(fù)雜，已排隊(duì)申請(qǐng)IPO的企業(yè)有幾百家，通過購買上的企業(yè)有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達(dá)到上市融資的目的。市殼公司，也是可以達(dá)到上市融資的目的。 2008年年11月信達(dá)投資公司成功用其旗下月信達(dá)投資公司成功用其旗下11家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達(dá)到了房地產(chǎn)公司上市的目的。

6、鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達(dá)到了房地產(chǎn)公司上市的目的。 中國銀監(jiān)會(huì)中國銀監(jiān)會(huì)2008年年12月月6號(hào)發(fā)布號(hào)發(fā)布商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，鼓勵(lì)銀行支持企業(yè)并購貸款業(yè)務(wù)。國務(wù)院辦公廳鼓勵(lì)銀行支持企業(yè)并購貸款業(yè)務(wù)。國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見發(fā)展的若干意見中強(qiáng)調(diào)對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企中強(qiáng)調(diào)對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。業(yè)或項(xiàng)目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題三、傳統(tǒng)的間接融資三、傳統(tǒng)的間接融資 銀行貸款銀行貸款 長期以

7、來，銀行一直限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，直到二長期以來，銀行一直限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，直到二OO八年八年十二月二十日，國務(wù)院辦公廳十二月二十日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見見出臺(tái)，其第三條第（七）款要求支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需出臺(tái)，其第三條第（七）款要求支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸求，加大對(duì)中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。支持力度。 銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請(qǐng)第三人信用擔(dān)保。借款人銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請(qǐng)第三人信用擔(dān)保

8、。借款人提供合法有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)?；蚬蓹?quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)提供合法有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)?；蚬蓹?quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或第三人提供動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)?；驒?quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。保，或第三人提供動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)?；驒?quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題四、當(dāng)前的政策障礙四、當(dāng)前的政策障礙 1、房地產(chǎn)公司上市困難重重、房地產(chǎn)公司上市困難重重 2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制 3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大 4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸 款較為寬松款較為寬松房

9、地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題五、探索新的融資模式及其法律問題五、探索新的融資模式及其法律問題 新的融資有多種模式，各房地產(chǎn)公司可以根據(jù)各自不同新的融資有多種模式，各房地產(chǎn)公司可以根據(jù)各自不同的實(shí)際情況選擇適合自己的模式。的實(shí)際情況選擇適合自己的模式。1、與外國大型房地產(chǎn)企業(yè)合作、與外國大型房地產(chǎn)企業(yè)合作 1）聯(lián)合參加房地產(chǎn)項(xiàng)目招、拍、掛程序，然后組建中外）聯(lián)合參加房地產(chǎn)項(xiàng)目招、拍、掛程序，然后組建中外 合作或合資房地產(chǎn)開發(fā)公司合作或合資房地產(chǎn)開發(fā)公司 2）由國內(nèi)公司首先參加房地產(chǎn)項(xiàng)目的招、拍、掛程序，）由國內(nèi)公司首先參加房地產(chǎn)項(xiàng)目的招、拍、掛程序， 然后把內(nèi)資公司改組成中外合作或合資公司然后

10、把內(nèi)資公司改組成中外合作或合資公司 3）由國內(nèi)公司完成招、拍、掛程序，在完成該項(xiàng)目的總）由國內(nèi)公司完成招、拍、掛程序，在完成該項(xiàng)目的總 投資投資25%后轉(zhuǎn)讓給外資房地產(chǎn)公司后轉(zhuǎn)讓給外資房地產(chǎn)公司 在上述三種模式中，房地產(chǎn)融資可以以不同形式得以完成。在上述三種模式中，房地產(chǎn)融資可以以不同形式得以完成。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題2、與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)合作（沃爾瑪、百安居、家樂福、麥得隆、與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)合作（沃爾瑪、百安居、家樂福、麥得隆、 樂購、紅星美凱龍和東方家園等）樂購、紅星美凱龍和東方家園等） 1）根據(jù)需要建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施如大型超市（在各主要城市或地區(qū)）根據(jù)需要建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施如大型超市（

11、在各主要城市或地區(qū)） 2）以量身定造的方式建設(shè)并銷售）以量身定造的方式建設(shè)并銷售 3）合作參股方式，最后完成轉(zhuǎn)股手續(xù)）合作參股方式，最后完成轉(zhuǎn)股手續(xù) 4）以長期出租方式，以分期付清租金方式完成價(jià)值轉(zhuǎn)移）以長期出租方式，以分期付清租金方式完成價(jià)值轉(zhuǎn)移 上述上述4種合作模式中，房地產(chǎn)開發(fā)公司以不同的方式，如以租賃種合作模式中，房地產(chǎn)開發(fā)公司以不同的方式，如以租賃合同收益為擔(dān)保向銀行貸款，或以向承租方或購買方先行收取租金或合同收益為擔(dān)保向銀行貸款，或以向承租方或購買方先行收取租金或預(yù)付款方式完成房地產(chǎn)融資，根據(jù)需要和具體情況制定相關(guān)法律文預(yù)付款方式完成房地產(chǎn)融資，根據(jù)需要和具體情況制定相關(guān)法律文件。

12、件。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題3、以項(xiàng)目融資方式向銀行貸款、以項(xiàng)目融資方式向銀行貸款 以項(xiàng)目本身全部權(quán)益或部分收益作為擔(dān)保向銀行貸款。以項(xiàng)目本身全部權(quán)益或部分收益作為擔(dān)保向銀行貸款。 1）將項(xiàng)目公司的全部股權(quán)質(zhì)押給銀行）將項(xiàng)目公司的全部股權(quán)質(zhì)押給銀行 2）將項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押給銀行）將項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押給銀行 3）將項(xiàng)目的預(yù)期收益全部質(zhì)押給銀行）將項(xiàng)目的預(yù)期收益全部質(zhì)押給銀行 4）將項(xiàng)目公司的所有銀行帳戶質(zhì)押給銀行）將項(xiàng)目公司的所有銀行帳戶質(zhì)押給銀行 5）將項(xiàng)目的所有保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行）將項(xiàng)目的所有保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行 項(xiàng)目融資是當(dāng)今國際及國內(nèi)較多適用的融資模式?？梢赃m用項(xiàng)目融資是當(dāng)今國際

13、及國內(nèi)較多適用的融資模式?？梢赃m用項(xiàng)目融資的項(xiàng)目多為商業(yè)項(xiàng)目，如酒店、商場、停車樓等。銀行通項(xiàng)目融資的項(xiàng)目多為商業(yè)項(xiàng)目，如酒店、商場、停車樓等。銀行通?？梢詫⑦@類商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分開對(duì)待，以獲得不同的?？梢詫⑦@類商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分開對(duì)待，以獲得不同的政策待遇。項(xiàng)目融資涉及許多法律問題，例如抵押、擔(dān)保、質(zhì)押、政策待遇。項(xiàng)目融資涉及許多法律問題，例如抵押、擔(dān)保、質(zhì)押、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和有關(guān)金融、稅務(wù)法律問題，需要制作許多相關(guān)法律抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和有關(guān)金融、稅務(wù)法律問題，需要制作許多相關(guān)法律文件。文件。 房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題4、以中外合資或合作企業(yè)名義向海外金融機(jī)構(gòu)融資、以中外合

14、資或合作企業(yè)名義向海外金融機(jī)構(gòu)融資 1）以外方股東名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款）以外方股東名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款 2）以合資或合作企業(yè)名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款）以合資或合作企業(yè)名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款 3）以項(xiàng)目融資方式向國外機(jī)構(gòu)借款）以項(xiàng)目融資方式向國外機(jī)構(gòu)借款 以外方股東名義向外舉債或以合資企業(yè)名義向外舉債只需向外匯管以外方股東名義向外舉債或以合資企業(yè)名義向外舉債只需向外匯管理局備案，不占國家外債總規(guī)模。但向外舉債不能超過該項(xiàng)目的投資總理局備案，不占國家外債總規(guī)模。但向外舉債不能超過該項(xiàng)目的投資總額。與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外國公司合作成立合資房地產(chǎn)公司是從海外融資的額。與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外國公司合作成立合資房地

15、產(chǎn)公司是從海外融資的最佳途徑。同時(shí)在國內(nèi)進(jìn)行融資也是具有優(yōu)勢條件的。最佳途徑。同時(shí)在國內(nèi)進(jìn)行融資也是具有優(yōu)勢條件的。 上述融資模式涉及到中外合資及中外合作的許多法律問題，同時(shí)也涉上述融資模式涉及到中外合資及中外合作的許多法律問題，同時(shí)也涉及到貸款銀行國家的金融法律問題和外匯法律問題。及到貸款銀行國家的金融法律問題和外匯法律問題。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題5、房地產(chǎn)公司與海外房地產(chǎn)基金合作、房地產(chǎn)公司與海外房地產(chǎn)基金合作 1）在中國申請(qǐng)成立中外合作的房地產(chǎn)基金）在中國申請(qǐng)成立中外合作的房地產(chǎn)基金 2）吸引海外房地產(chǎn)基金投入國內(nèi)項(xiàng)目）吸引海外房地產(chǎn)基金投入國內(nèi)項(xiàng)目 A、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 B

16、、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 C、定身制作項(xiàng)目、定身制作項(xiàng)目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作、中外合作（固定收益分成）等方式合作 目前由于政策因素，只有極少數(shù)國內(nèi)的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，尚沒目前由于政策因素，只有極少數(shù)國內(nèi)的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，尚沒有中外合作的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，但這只是個(gè)時(shí)間問題。海外房地產(chǎn)有中外合作的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，但這只是個(gè)時(shí)間問題。海外房地產(chǎn)基金目前直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定困難，但有些房地產(chǎn)基金已經(jīng)基金目前直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定困難，但有些房地產(chǎn)基金已經(jīng)以外資企業(yè)入股的方式參與國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以外資企業(yè)入股的方式參與國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)融資模式-兼論相

17、關(guān)法律問題6、與信托投資公司合作開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、與信托投資公司合作開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請(qǐng)，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房托投資公司申請(qǐng)，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目具體情況制作信托計(jì)劃，在社會(huì)上定向或地產(chǎn)公司的項(xiàng)目具體情況制作信托計(jì)劃，在社會(huì)上定向或公開發(fā)行單一或集合計(jì)劃與信托受益憑證，將社會(huì)上的閑公開發(fā)行單一或集合計(jì)劃與信托受益憑證，將社會(huì)上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中。散資金匯聚起來，集中使用在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題其

18、中要點(diǎn)是，根據(jù)信托計(jì)劃：其中要點(diǎn)是，根據(jù)信托計(jì)劃：1）信托計(jì)劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信）信托計(jì)劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信 托機(jī)構(gòu)；托機(jī)構(gòu)；2）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信 托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金；托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金；3）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公 司的項(xiàng)目中；司的項(xiàng)目中；4）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提

19、供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目 土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；5）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金 及收益；及收益；6）信托公司向各信托人返還資金及收益。）信托公司向各信托人返還資金及收益。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題 信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃和房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃，信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃和房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃，前者為間接融資，后者為直接融資方式。前者為間接融資，后者為

20、直接融資方式。 房地產(chǎn)信托在我國剛剛興起，現(xiàn)在信托業(yè)開始開展土地及開發(fā)領(lǐng)房地產(chǎn)信托在我國剛剛興起，現(xiàn)在信托業(yè)開始開展土地及開發(fā)領(lǐng)域的信托計(jì)劃及其他大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃，房地產(chǎn)信托涉及到域的信托計(jì)劃及其他大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃，房地產(chǎn)信托涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)法、土地法、信托法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等。整個(gè)信托物權(quán)法、房地產(chǎn)法、土地法、信托法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等。整個(gè)信托計(jì)劃履行過程較為復(fù)雜，需要制作較多法律文件。中國銀監(jiān)會(huì)計(jì)劃履行過程較為復(fù)雜，需要制作較多法律文件。中國銀監(jiān)會(huì)2008年年12月月4日頒布日頒布銀行業(yè)與信托公司業(yè)務(wù)合作指引銀行業(yè)與信托公司業(yè)務(wù)合作指引強(qiáng)調(diào)銀信理財(cái)合作和強(qiáng)調(diào)銀信理財(cái)合作

21、和信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)，從而為信托公司介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)，從而為信托公司介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大的空間。的空間。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題7、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司與外地房地產(chǎn)公司合作（企業(yè)間融資）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司與外地房地產(chǎn)公司合作（企業(yè)間融資） 跨地區(qū)、跨省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互跨地區(qū)、跨省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，資源整合、節(jié)約成本、提高效率。補(bǔ)，資源整合、節(jié)約成本、提高效率。 1）聯(lián)合競拍）聯(lián)合競拍 2）先行競拍，以后股權(quán)重組）先行競拍，以后股權(quán)重組 3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓）股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題8、與

22、國外及外地房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)合作（間接融資新方式）、與國外及外地房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)合作（間接融資新方式） 1）境外售樓宣傳）境外售樓宣傳 吸引海外僑胞及海外投資者購買國內(nèi)房產(chǎn)，設(shè)立吸引海外個(gè)吸引海外僑胞及海外投資者購買國內(nèi)房產(chǎn)，設(shè)立吸引海外個(gè)人或機(jī)構(gòu)的熱線。人或機(jī)構(gòu)的熱線。 2）外地售樓宣傳）外地售樓宣傳 吸引外地投資者到本地購買房產(chǎn)。吸引外地投資者到本地購買房產(chǎn)。 需要境外律師的配合，涉及到外國的法律。如在國外簽約涉需要境外律師的配合，涉及到外國的法律。如在國外簽約涉及到外國的稅收法律。及到外國的稅收法律。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題9、合作開發(fā)醫(yī)用房地產(chǎn)（與境內(nèi)外醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作建、合作開發(fā)醫(yī)用房

23、地產(chǎn)（與境內(nèi)外醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作建聯(lián)鎖機(jī)構(gòu)）聯(lián)鎖機(jī)構(gòu)） 房地產(chǎn)開發(fā)公司與國內(nèi)外國大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大型醫(yī)療保房地產(chǎn)開發(fā)公司與國內(nèi)外國大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大型醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)醫(yī)用房地產(chǎn)項(xiàng)目。健機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)醫(yī)用房地產(chǎn)項(xiàng)目。 1）合資組建項(xiàng)目公司（外方以資金或管理或高級(jí)醫(yī)療管）合資組建項(xiàng)目公司（外方以資金或管理或高級(jí)醫(yī)療管 理隊(duì)伍入資）理隊(duì)伍入資） 2）以項(xiàng)目融資）以項(xiàng)目融資 3）外方的設(shè)備入資）外方的設(shè)備入資 4）為特定醫(yī)療機(jī)構(gòu)建造或以出租形式銷售醫(yī)院設(shè)施）為特定醫(yī)療機(jī)構(gòu)建造或以出租形式銷售醫(yī)院設(shè)施 房地產(chǎn)公司與特定的醫(yī)療投資機(jī)構(gòu)合作以不同方式融資。房地產(chǎn)公司與特定的醫(yī)療投資機(jī)構(gòu)合作以不同方式融資。房地產(chǎn)融資

24、模式-兼論相關(guān)法律問題10、以、以BT方式融資方式融資 房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)的過程中將項(xiàng)目銷售掉，項(xiàng)目公房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)的過程中將項(xiàng)目銷售掉，項(xiàng)目公司尋找并選擇對(duì)其所開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有興趣的投資機(jī)構(gòu)，該司尋找并選擇對(duì)其所開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有興趣的投資機(jī)構(gòu)，該投資機(jī)構(gòu)按合同約定分期向項(xiàng)目公司支付工程款，至項(xiàng)目驗(yàn)投資機(jī)構(gòu)按合同約定分期向項(xiàng)目公司支付工程款，至項(xiàng)目驗(yàn)收合格后將最后一筆款付清。收合格后將最后一筆款付清。 一般這種項(xiàng)目多為寫字樓項(xiàng)目，購買者為自用或投資一般這種項(xiàng)目多為寫字樓項(xiàng)目，購買者為自用或投資用。這種融資方式對(duì)開發(fā)公司或購買方均有益處，可以說風(fēng)用。這種融資方式對(duì)開發(fā)公司或購買方均有益處

25、，可以說風(fēng)險(xiǎn)在買賣雙方之間分擔(dān)。采用險(xiǎn)在買賣雙方之間分擔(dān)。采用BT融資方式還需要雙方對(duì)履約融資方式還需要雙方對(duì)履約做出保證。做出保證。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題11、跨行業(yè)合作、跨行業(yè)合作 房地產(chǎn)公司與其他行業(yè)中的大型投資者合作，例如石油房地產(chǎn)公司與其他行業(yè)中的大型投資者合作，例如石油行業(yè)，通訊行業(yè)，航空行業(yè)、制造業(yè)等。行業(yè)，通訊行業(yè)，航空行業(yè)、制造業(yè)等。 房地產(chǎn)公司利用本身在開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢，吸引行業(yè)外的房地產(chǎn)公司利用本身在開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢，吸引行業(yè)外的大批資金。資金會(huì)向著利潤高的行業(yè)流動(dòng)，這時(shí)資源的配置大批資金。資金會(huì)向著利潤高的行業(yè)流動(dòng)，這時(shí)資源的配置會(huì)達(dá)到最優(yōu)。會(huì)達(dá)到最優(yōu)。 房地產(chǎn)行

26、業(yè)的收益及利潤率一直相對(duì)其他行業(yè)較高，而房地產(chǎn)行業(yè)的收益及利潤率一直相對(duì)其他行業(yè)較高，而房地產(chǎn)又是一個(gè)新興的行業(yè)，所以吸引外行業(yè)資金有著極大房地產(chǎn)又是一個(gè)新興的行業(yè)，所以吸引外行業(yè)資金有著極大的潛力。的潛力。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題12、與擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作增強(qiáng)信用等級(jí)提高融資能力、與擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作增強(qiáng)信用等級(jí)提高融資能力 無論采取何種方式融資，房地產(chǎn)公司都要盡最大努力提無論采取何種方式融資，房地產(chǎn)公司都要盡最大努力提高自己的信用等級(jí)，而在短期內(nèi)提高信用等級(jí)的方式便是與高自己的信用等級(jí)，而在短期內(nèi)提高信用等級(jí)的方式便是與擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，增強(qiáng)信用等級(jí)。擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，增強(qiáng)信用等級(jí)。 在提高信用等級(jí)后

27、，融資的問題會(huì)得到妥善解決，同時(shí)在提高信用等級(jí)后，融資的問題會(huì)得到妥善解決，同時(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)要求房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保措施。擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)要求房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保措施。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題13、與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作、與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年可以從所收取的保險(xiǎn)費(fèi)總額中拿出百分之保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年可以從所收取的保險(xiǎn)費(fèi)總額中拿出百分之五投入不動(dòng)產(chǎn)投資，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)五投入不動(dòng)產(chǎn)投資，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，但卻有充足的資金。構(gòu)，但卻有充足的資金。 1）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目 2）吸引保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開發(fā)房

28、地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn)）吸引保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn) 管理公司）管理公司） 國務(wù)院辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見見鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債。鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題14、與大型企業(yè)或機(jī)構(gòu)合作（如中石油、銀行、保險(xiǎn)、與大型企業(yè)或機(jī)構(gòu)合作（如中石油、銀行、保險(xiǎn) 司、中航集團(tuán)等各大型央企）司、中航集團(tuán)等各大型央企） 1）建造職工集體福利性商業(yè)住房）建造職工集體福利性商業(yè)住房 2）定制寫字樓及其他設(shè)施。）定制寫字樓及其他設(shè)施。 房地產(chǎn)公司及早獲取這方面的信息，項(xiàng)目融資問題迎刃而解。

29、房地產(chǎn)公司及早獲取這方面的信息，項(xiàng)目融資問題迎刃而解。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題15、與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)銀行合作（、與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)銀行合作（ABS） （AssestBackedSecurity） 1）早期介入試點(diǎn)銀行的試點(diǎn)項(xiàng)目；）早期介入試點(diǎn)銀行的試點(diǎn)項(xiàng)目； 2）將項(xiàng)目貸款及項(xiàng)目個(gè)人住房抵押貸款列入）將項(xiàng)目貸款及項(xiàng)目個(gè)人住房抵押貸款列入SPV SpecialPurposeVehicle 公司中。公司中。 目前有關(guān)法規(guī)剛出臺(tái)，實(shí)施細(xì)則正在制訂中，配套的規(guī)目前有關(guān)法規(guī)剛出臺(tái)，實(shí)施細(xì)則正在制訂中，配套的規(guī)定也在完善，具體試點(diǎn)項(xiàng)目剛剛開始。定也在完善，具體試點(diǎn)項(xiàng)目剛剛開始。房地產(chǎn)融資

30、模式-兼論相關(guān)法律問題16、企業(yè)債券市場（發(fā)改委審批項(xiàng)目）、企業(yè)債券市場（發(fā)改委審批項(xiàng)目） 企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定，在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行規(guī)及規(guī)定，在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。 企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人，企業(yè)債券與股票一樣，關(guān)系，債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人，企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓

31、。同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題企業(yè)債券分類如下：企業(yè)債券分類如下： 1）短期（）短期（1年）、中期（年）、中期（1-5年）、長期債券（年）、長期債券（5年以上）年以上） 2）記名與不記名債券）記名與不記名債券 3）信用債券和擔(dān)保債券）信用債券和擔(dān)保債券 4）提前贖回債券和不可提前贖回債券）提前贖回債券和不可提前贖回債券 5）固定利率債券，浮動(dòng)利率債券和累進(jìn)利率債券）固定利率債券，浮動(dòng)利率債券和累進(jìn)利率債券 6）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無選擇權(quán)的債券。）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無選擇權(quán)的債券。 （可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券）（可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券）

32、7）公募債券和私募債券。）公募債券和私募債券。 國務(wù)院、央行于國務(wù)院、央行于2005年年5月月23日頒布日頒布短期融資券管理辦法短期融資券管理辦法，企業(yè)，企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營，在整個(gè)短期融資券發(fā)行過可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營，在整個(gè)短期融資券發(fā)行過程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題17、PE私募股權(quán)投資基金私募股權(quán)投資基金 最近兩年私募股權(quán)投資在我國迅速發(fā)展起來，對(duì)各類企業(yè)在經(jīng)營最近兩年私募股權(quán)投資在我國迅速發(fā)展起來，對(duì)各類企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中融資起了巨大的作用，雖然大多數(shù)和私募

33、股權(quán)投資基金要選擇一發(fā)展中融資起了巨大的作用，雖然大多數(shù)和私募股權(quán)投資基金要選擇一些在生物科技，新材料和新能源領(lǐng)域里具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，但也有一些在生物科技，新材料和新能源領(lǐng)域里具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，但也有一些大型的私募股權(quán)投資基金傾向于投資一些具有上市發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)些大型的私募股權(quán)投資基金傾向于投資一些具有上市發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)公司。公司。 私募股權(quán)投資基金是在上市之前投入，（私募股權(quán)投資基金是在上市之前投入，（pre IPO）一般投入在二）一般投入在二至三年后退出。至三年后退出。PE投資涉及到律師盡職調(diào)查，財(cái)務(wù)審計(jì)，股權(quán)調(diào)整，投資涉及到律師盡職調(diào)查，財(cái)務(wù)審計(jì)，股權(quán)調(diào)整，工商資料變動(dòng)，因此要有

34、完善和詳細(xì)的法律文件。工商資料變動(dòng)，因此要有完善和詳細(xì)的法律文件。 私募股權(quán)基金既有國外的，也有本土的，更有中外合資或合作私募股權(quán)基金既有國外的，也有本土的，更有中外合資或合作的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中直接融資的一種渠道。的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中直接融資的一種渠道。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題18、房地產(chǎn)投資信托基金（、房地產(chǎn)投資信托基金（REITS） 房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)租地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)租金收入的回報(bào)。金收入的回報(bào)。Real

35、Estates Investment Trusts,應(yīng)該是集應(yīng)該是集合眾多投資者資金，組成一個(gè)投資基金，投資于房地產(chǎn)或房合眾多投資者資金，組成一個(gè)投資基金，投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，投資者權(quán)益表現(xiàn)為可在證券市場上交易的某地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，投資者權(quán)益表現(xiàn)為可在證券市場上交易的某種形式的證券。種形式的證券。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題房地產(chǎn)投資信托基金的基本要素：房地產(chǎn)投資信托基金的基本要素：1、法律依據(jù)：、法律依據(jù)：證券投資基金法證券投資基金法、合同法合同法、合伙企業(yè)合伙企業(yè) 法法和將要出和將要出 臺(tái)的臺(tái)的房地產(chǎn)投資信托基金管理試點(diǎn)辦法房地產(chǎn)投資信托基金管理試點(diǎn)辦法。 及投資者利益保護(hù)依據(jù)及

36、投資者利益保護(hù)依據(jù) REITS發(fā)售時(shí)以及存續(xù)期間向投資者公發(fā)售時(shí)以及存續(xù)期間向投資者公 開披露的包括開披露的包括基金合同基金合同、基金發(fā)售說明書基金發(fā)售說明書、估值報(bào)估值報(bào) 告告、資產(chǎn)運(yùn)營情況報(bào)告資產(chǎn)運(yùn)營情況報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告等一系列組成文件。等一系列組成文件。2、基金管理人：負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、發(fā)售、申請(qǐng)上市和運(yùn)作管理。、基金管理人：負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、發(fā)售、申請(qǐng)上市和運(yùn)作管理。3、資產(chǎn)管理人：資產(chǎn)管理人的管理職能包括：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)、資產(chǎn)管理人：資產(chǎn)管理人的管理職能包括：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn) 營；市場營；市場 策劃和發(fā)展，投資和財(cái)務(wù)管理，提供人力資源和其他保障功能等。策劃和發(fā)展，投資和財(cái)務(wù)管

37、理，提供人力資源和其他保障功能等。4、基金托管人：履行證券投資基金相關(guān)法規(guī)規(guī)定的基金托管職責(zé)。、基金托管人：履行證券投資基金相關(guān)法規(guī)規(guī)定的基金托管職責(zé)。房地產(chǎn)融資模式-兼論相關(guān)法律問題5、估值機(jī)構(gòu)：對(duì)、估值機(jī)構(gòu)：對(duì)REITS房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括對(duì)購入，房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括對(duì)購入， 賣出物業(yè)的估值和持有物業(yè)資產(chǎn)的定期估值。賣出物業(yè)的估值和持有物業(yè)資產(chǎn)的定期估值。6、財(cái)務(wù)顧問：主要負(fù)責(zé)為基金份額定價(jià)和持續(xù)督導(dǎo)資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)顧問：主要負(fù)責(zé)為基金份額定價(jià)和持續(xù)督導(dǎo)資產(chǎn)管理 機(jī)構(gòu)，也可代理基金銷售。機(jī)構(gòu)，也可代理基金銷售。7、市場顧問：由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)選擇，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值提升策劃。、市場顧問：由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)選擇，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值提升策劃。8、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)選擇，負(fù)責(zé)非資產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由資產(chǎn)管理