深圳大盤開發(fā)模式課件

1、深圳大盤開發(fā)模式50萬m2，8500元/ m2 ，容積率3，意味著什么？大盤開發(fā)模式研究大盤開發(fā)模式研究1 1：大盤啟動(dòng)模式：大盤啟動(dòng)模式 波托菲諾：波托菲諾：108萬萬m2 ，容積率，容積率，17年成熟社區(qū)年成熟社區(qū)中心區(qū)中心區(qū)黃埔雅苑：黃埔雅苑：47萬萬m2 ，強(qiáng)勢地段，強(qiáng)勢地產(chǎn)商，強(qiáng)勢地段，強(qiáng)勢地產(chǎn)商蔚藍(lán)海岸：蔚藍(lán)海岸：55萬萬m2 ，濱海大道開通的最大獲益者，濱海大道開通的最大獲益者二線關(guān)外二線關(guān)外四季花城：四季花城：53萬萬m2 ，工薪白領(lǐng)的精神家園，工薪白領(lǐng)的精神家園參照系：深圳銷售龍虎榜深圳大盤開發(fā)模式時(shí)間軸1999.112000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢20.325.9分期

2、規(guī)模8.4萬M22000.52002.122002.52003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項(xiàng)目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動(dòng)，迅速放量。蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略深圳大盤開發(fā)模式蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：1667套套“畫餅畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：缺乏啟動(dòng)配置：缺乏每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：18.3萬萬m2啟動(dòng)規(guī)模：啟動(dòng)規(guī)模：8.4萬

3、萬m2大大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)模模型型適用范圍：適用范圍：1 1、價(jià)格低開高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)、價(jià)格低開高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）或市政規(guī)劃有重大利好）2 2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分同類項(xiàng)目：桃源居深圳大盤開發(fā)模式13.3分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸2000.72002.12002.5第一期第二 期第三期第四期2003.310.710.513.4價(jià)格走勢9200900090008500首期配置：會(huì)所總規(guī)模47.9萬，首期啟動(dòng)10.7萬，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘疲灼谂渲弥挥袝?huì)所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐

4、漸遞增，銷售速度加快。萬M2107-126的3房128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房黃埔雅苑的開發(fā)策略黃埔雅苑的開發(fā)策略深圳大盤開發(fā)模式3-419分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長一倍。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配

5、置：會(huì)所波托菲諾的開發(fā)策略波托菲諾的開發(fā)策略深圳大盤開發(fā)模式黃埔雅苑黃埔雅苑每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：753套套“以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：11.98萬萬m2啟動(dòng)規(guī)模：啟動(dòng)規(guī)模：10.7萬萬m2波托菲諾波托菲諾“以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：同左啟動(dòng)配置：同左啟動(dòng)規(guī)模：啟動(dòng)規(guī)模：7.1萬萬m2每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：11.98萬萬m2大大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)模模型型理論基礎(chǔ)：理論基礎(chǔ)：心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方

6、面都具有超凡現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力的能力新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的深圳大盤開發(fā)模式8.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價(jià)格走勢4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般

7、規(guī)律進(jìn)行開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬M2四季花城的開發(fā)策略四季花城的開發(fā)策略深圳大盤開發(fā)模式四季花城四季花城每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：641套套“以小搏大以小搏大”啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：7.57萬萬m2啟動(dòng)規(guī)模：啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬萬m2大大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)模模型型理論基礎(chǔ)：理論基礎(chǔ)：新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求富為終極需求同類項(xiàng)目：陽光棕櫚園深圳大盤開發(fā)模式現(xiàn)有大盤啟動(dòng)模型的適用性“以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”“以小博大以小博大”“以本傷人以本傷人”“畫餅畫餅”模式模式反營銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)范疇反營銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)范疇低成本營銷手法，成為目前主流模式低成本營銷手法