商務(wù)生態(tài)休閑山莊營銷項目策劃案

1、一、任務(wù)概況隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，休閑旅游業(yè)迅速發(fā)展起來，人們越來越追求健 康的休閑生活方式，到優(yōu)美的自然環(huán)境中去，賞山玩水，吸天然氧吧，舒緩因工作、生 活給現(xiàn)代人帶來的壓力，放松心情，充分的享受大自然給人們帶來的美好感受！ 同時 生態(tài)旅游項目是發(fā)掘資源、利用資源優(yōu)勢的健康產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。隨著仙庾嶺風景區(qū)開發(fā)力度的加大，公路山段已于已于早幾年建成，北山段公路拓 寬改造意味著仙庾嶺開發(fā)拉開序幕。而仙庾嶺景區(qū)屬荷塘區(qū)的分景區(qū)，也是株洲的風景 區(qū)景觀之一。加快仙庾嶺開發(fā)必然刺激休閑山莊的開發(fā)。仙庾嶺鎮(zhèn)建了許多獨資興建一 座集休閑，娛樂、觀光、夜營、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴格校照

2、國家法律、法 規(guī)運作。在此次策劃項目主要以下幾點為點策劃：一、圍繞游客“休閑、吃、住、娛”四個環(huán)節(jié)，完善試點仙庾嶺的基礎(chǔ)設(shè)施和旅游 服務(wù)設(shè)施，提升了建設(shè)檔次。二、對該生態(tài)休閑山莊的定位。具體說來就是想將其建設(shè)成為一個以商務(wù)和休閑度 假的綜合型為主導的， 例如商務(wù)休閑、 垂釣、采摘、野炊等等， 所以說定位是最主要的， 也是出發(fā)點。三、提升整體的服務(wù)水平，利用原環(huán)境的盡量利用，即使是人工雕琢的也應(yīng)貼近自 然，達到與自然的充分融合，讓客人有天人合一的感覺，在加上超星級的服務(wù)更是讓游 客產(chǎn)生品牌忠誠。通過對商務(wù)生態(tài)山莊的營銷策劃 , 能帶動經(jīng)濟的發(fā)展 . 營銷策劃基本宣傳原則是能 充分的體現(xiàn)產(chǎn)品獨俱特

3、色， 講究檔次 , 自然人文景觀充分融合與統(tǒng)一 .讓帶動生態(tài)旅游的 消費和發(fā)展 .、營銷現(xiàn)狀分析（一）休閑度假市場需求狀況1、我國休閑度假業(yè)的市場發(fā)展空間廣闊 世界旅游大國的休閑度假產(chǎn)品與普通觀光產(chǎn)品的比例達到1：1，而我國目前的比例約為 2： 8，因此休閑旅游度假在我國還具有廣闊的發(fā)展空間。有關(guān)專家們認為，長三角作為我國最富裕的地區(qū)之一，2004年的GDPS、量占到了全國總量的 19%，隨著人們可支配收入的增加、三地交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，長三角必將成 為我國旅游率先轉(zhuǎn)型的“先遣部隊”。2、長株潭市民對休閑度假的整體認知度有提高 隨著中部的崛起，長株潭經(jīng)濟的發(fā)展，只是生活水平有很大提高，對休閑生態(tài)

4、旅游認知有提高。我市觀光資源極為豐富。之前，對于生態(tài)休閑的認知的較低，但進幾 年來生態(tài)休閑旅游已經(jīng)有很大的提高。如此，傳統(tǒng)觀光旅游花費了人們過多的時間、精 力與財力。據(jù)對我市旅游者抽樣調(diào)查，對觀光感興趣的占47.45%，對休閑度假感興趣的只占 9.5%提升到 20%?？梢娛忻駥π蓍e度假的整體認知度在不斷的增加。3、大眾的休閑度假形式趨向多樣化 隨著我國元旦、春節(jié)、五一、十一、清明、端午、中秋、雙休日等假日大幅度 延長，異國旅游休閑度假、城市及鄉(xiāng)村休閑度假、風景旅游勝地度假、假期休閑度假、 運動健康休閑度假、駕車休閑度假、家庭交友休閑度假等豐富多彩的休閑度假形式正在 逐漸為中國百姓所接受。4、近

5、城休閑度假成為中國居民的喜好 “52”的生活觀念漸漸地被越來越多的人所接受。從近兩年火爆的“假日經(jīng) 濟”可以看出，越來越多的人渴望在假日期間，走出家門，到市郊或旅游景區(qū)，將持續(xù) 緊的身心充分放松。以郊區(qū)的度假物業(yè)為例，一到節(jié)假日，郊區(qū)度假物業(yè)就供不應(yīng)求。一些暫時沒 有購置“第二居所” 的市民，也紛紛到郊區(qū)租套公寓或別墅， 與親朋好友一起旅游度假。5、生態(tài)休閑生態(tài)休閑游成為時尚 農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑游以其返璞歸真的體驗、低廉的消費吸引了大量中低檔消費群 體，成為一種新的休閑旅游度假時尚。像郊區(qū)摘水果、住山村、吃農(nóng)家飯等各種形式的 農(nóng)業(yè)休閑活動，吸引了大批來自“鋼筋水泥叢林”里的游客。二）目標市場分析1、

6、市場潛力生態(tài)休閑是新興的旅游休閑形式，是農(nóng)民向城市現(xiàn)代人提供的一種回歸自然從而獲得放松身心、愉悅精神的休閑旅游方式。這種生態(tài)旅游的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。從調(diào)查問卷的結(jié)果來看有 90%人想去，30%的人去過，20%的計劃要去。從結(jié)果 可以看出來中個市場還是蠻豐富的。 由此推斷，生態(tài)休閑式旅游還存在著巨大的市場, 需要增加新項目，運用新的模式來吸引消費者。2、生態(tài)休閑式旅游的消費者分析(1)總體消費態(tài)勢生態(tài)休閑山莊作為休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的典型代表 ，正日益受到城市游客的青 睞。在當今經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，便捷休閑的農(nóng)家成為了時下風行的旅游方式和習慣， 生態(tài)休閑融合餐飲、住宿、休閑、體驗參與等各種休閑元素，

7、吸引著不同層次的消費者' 近年來，隨著生態(tài)休閑經(jīng)營方式的逐步創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場需求促使 其產(chǎn)業(yè)鏈向下游和上游延伸，農(nóng)家消費呈現(xiàn)出逐步擴大的態(tài)勢。 商業(yè)人士和職場人士喜歡休閑方式。據(jù)旅游報告可以看出來，越來越多的商業(yè)人士和職場認識愿意旅游消費的人士占大 多數(shù)，而生態(tài)旅游是近幾年他們旅游的首選。商界人士和職場人士主要是這種生態(tài)休閑 旅游的方式調(diào)節(jié)自己，讓自己置身與自然中。從她們消費方式中可以看出來：這類休閑 式夾雜著度假式的旅游方式是商界和職場人士的首選。 負擔小的家庭更喜歡生態(tài)休閑的出游方式很有興趣有一點興歯沒有興趣調(diào)查顯示，未婚的人群中，對生態(tài)休閑感興趣的比例有 93%

8、在已婚無小孩的家 庭中對農(nóng)家樂感興趣的比例也有 92%而相反，已婚有小孩的家庭中就有 36%勺人不感 興趣。分析得出，未婚人群和已婚無小孩群體家庭負擔小， 更喜歡生態(tài)休閑的出游方式， 可以說是消費的主體人群。 更受工作壓力大的群體的歡迎調(diào)查顯示，在所列舉的職業(yè)中，老師、醫(yī)護人員、技術(shù)人員、公務(wù)員等工作壓力大 的職業(yè)群體更喜歡生態(tài)休閑的出游方式，因為在沒有長假的情況下，對于工作壓力較大 的職業(yè)群體來說，便捷而又可以參與體驗項目的生態(tài)休閑就成了其最好的出游方式。 生態(tài)休閑旅游受年輕人和老年人的喜愛計很有興越！ 有一點興觸 1沒有興趨調(diào)查顯示，在18歲以下的年輕人中有超過 67%勺人對農(nóng)耕生態(tài)休閑有

9、興趣，在18-25 歲志間的年輕人中這一比例達到 87%而在45歲以上的老年人中這一比例高達 94%相 對于年輕人和老年人的態(tài)度，中年人對農(nóng)耕生態(tài)休閑感興趣的比例剛過 60%分析得出， 這是因為年輕人喜歡農(nóng)家的氣氛和體驗項目，而老年人則熱衷于運動量較少的出游方 式。3、營銷環(huán)境分析(1) 宏觀環(huán)境分析 政治方面：規(guī)章制度正在健全中，經(jīng)營發(fā)展有章可循。由商務(wù)部出臺的農(nóng)家樂經(jīng)營服務(wù)規(guī)(下稱規(guī))開始實施，休閑山莊又是 屬于農(nóng)家樂圍。規(guī)對旅游景點、環(huán)保和安全等方面作了規(guī)要求并劃分等級，這對目 前存在問題或無證經(jīng)營的商家設(shè)定了行業(yè)門檻。農(nóng)家樂經(jīng)營服務(wù)規(guī)對旅游景點相關(guān)設(shè)施的環(huán)保、消防、衛(wèi)生、安全等多方面作

10、出了詳細的規(guī)和要求，還特別根據(jù)經(jīng)營服務(wù) 的質(zhì)量劃分了 5個等級。此外，規(guī)首次對農(nóng)家樂旅游按經(jīng)營模式進行了劃分，有田 園休閑型、山地觀景型、民俗風情型等 6種類型。這樣的劃分，將方便旅客根據(jù)自己的 喜好選擇景點。業(yè)界分析，由于生態(tài)休閑旅游是近幾年新興的細分旅游產(chǎn)品，沒有行業(yè)準則的情況 下，不少商家無證經(jīng)營，比如一些農(nóng)家旅館沒有消防許可、衛(wèi)生情況差等弊端比比皆是， 甚至有些地方根本沒有好好投資和規(guī)劃過生態(tài)休閑旅游，僅僅是聯(lián)合當?shù)匾恍┐迕瘢?他們讓出一些房舍作為旅館，再簡單安排一些城市游客下田地參觀就收取旅游費用，現(xiàn) 在有了規(guī)則出臺，相信這類“渾水摸魚”的商家將受到?jīng)_擊。另外株洲市政府正在積極的發(fā)

11、展株洲的旅游業(yè)。加大對基礎(chǔ)旅游業(yè)的開發(fā)，及對私 營的旅游業(yè)開發(fā)的大量支持。 經(jīng)濟方面：市場廣闊，需求在不斷的增加，銀行放貸寬裕；第三產(chǎn)業(yè)在不斷的 發(fā)展，也就拉動了生態(tài)旅游的經(jīng)濟增長。在新農(nóng)村建設(shè)的進程中，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游起到了巨大的作用：它促進了城市一體化發(fā) 展，在解決農(nóng)村部分富余勞動力就業(yè)、幫助農(nóng)民增收脫貧、提高農(nóng)村文明程度等方面發(fā) 揮了積極作用。 社會因素：仙庾嶺自然景觀優(yōu)美，人文環(huán)境悠久，是個歷史古城。生態(tài)休閑式 旅游以其濃厚的鄉(xiāng)土 ？田園文化氣息，逐漸發(fā)展成為旅游產(chǎn)品類型中一個新的亮點，是 社會發(fā)展的心亮點。生態(tài)休閑式旅游作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流？它源于歐洲的西班牙， 二十世紀

12、六十年代初，有些西班牙農(nóng)場把自家房屋改造裝修為旅館，用以留宿過往客人， 并為客人提供徒步旅游？騎馬？滑翔？登山？漂流？參加農(nóng)事活動等項目，從而開創(chuàng)了 世界生態(tài)休閑旅游的先河？另外隨著開心農(nóng)場自推出以來日益風靡， 社會上掀起一股種 菜偷菜的狂潮，現(xiàn)實版的農(nóng)場成為一個潛在的消費熱點。（2）微觀環(huán)境分析生態(tài)休閑旅游發(fā)展的特點：生態(tài)休閑式旅游是以生態(tài)原有的農(nóng)耕式為主要容的一 種新興旅游活動，它凸現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游自然、純樸、寧靜的主題，滿足了人們走出城 市、親近自然的心理。一般來說，農(nóng)家樂旅游具有以下特點 ：鄉(xiāng)土特征鮮明、平民性顯 著、原生態(tài)特征突出、參與體驗性強。生態(tài)休閑旅游有別于其它休閑旅游形式，

13、休閑旅游所開展的各種類型的旅游項目就 是農(nóng)村日常生活的一部分，游客可以親自參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動，參與播種栽苗、澆水施肥、 松土除草等農(nóng)事作業(yè)，體驗農(nóng)耕生活的辛酸勞累，同時也可參與采摘、收獲、品嘗等農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)活動，讓游人感受農(nóng)業(yè)豐收的喜悅。3、主要競爭對手分析就目前株洲的生態(tài)旅游在不斷的發(fā)展，近幾年來,不同形式的旅游正在不斷的發(fā)展 中,市場呈現(xiàn)不同的旅游競爭，但在對于生態(tài)休閑旅游的確是少數(shù)，但最要的是炎帝陵人 文景區(qū)、玉蘭休閑山莊 和錦繡谷生態(tài)園。其一，人文景區(qū)以其悠久的歷史文化底蘊吸引了不少人群小節(jié)假日的旅游，最主要的是炎帝陵人文景區(qū)是一個積聚文化底蘊的人，就算交通不怎么方便依舊有許多人群愿 意去

14、那旅游；其二，玉蘭休閑山莊位于石峰公園里面，位于市區(qū),短期的小假日不少人群 愿意前往,主要是以餐飲為主，產(chǎn)品單一,有著固定的長期消費人群；其三，錦繡谷生態(tài) 園位于久負盛名的大京大京水庫尾部，主要的是以生態(tài)休閑為主打的旅游，和商務(wù)生態(tài) 休閑山莊有很大的相似之處，目前該生態(tài)園每年的營業(yè)額達500萬，發(fā)展也有23年之久， 有一定的市場。三、商務(wù)生態(tài)山莊 SWT分析（一）優(yōu)勢分析1. 地理位置優(yōu)勢-交通便捷交通便捷：該項目區(qū)位于株洲荷塘區(qū)仙庾嶺，仙庾嶺旅游發(fā)展概述仙庾嶺位于株洲市荷塘區(qū)東北方仙庾鎮(zhèn)境，距市中心15km,交通十分便利。離城區(qū)十來公里，公 交車來來往往，自駕車不過十幾分鐘，非常方便。一路的

15、道路全是新修的水泥路，道路 的路基結(jié)實，便于車輛的運輸。到仙庾嶺有直達的公交車，隨時隨地你想來就有車來。 另外這條路的車流量相比較而言少是比較稀疏的，你行車過程中也是比較舒適愉快的?？章芬彩菚惩o阻的。隨之黃花機場的大肆優(yōu)化，無論你是來自那個地方都可以達 到，該項目離機場大概一個多小時的車程。加之項目區(qū)天氣溫暖濕潤，四季分明，行車 是十分有優(yōu)勢的。2. 人文資源豐富（1）物產(chǎn)豐富株洲荷塘區(qū)仙庾嶺，該地以丘崗地形為主 ,森林覆蓋率達到將近 70%,區(qū)無污染源 , 大氣質(zhì)量、地表水及地下水質(zhì)量都很好。 土地廣闊，現(xiàn)有千畝山林基地， 仙庾嶺林場 1000 畝（其中竹園、茶園、果園等等） ; 上山半山

16、腰庵寺院 1 座仙庾古廟，一年四季香客客 源不斷 ; 山腳下有一座大型水庫，名叫石塘水庫，水質(zhì)達國家一級水標準 ; 池塘也是成群 的聚集在一起，水產(chǎn)也是很豐富的；農(nóng)田面積多達幾百畝，四周的居民較少，土地可以 充分的利用。另外這里還有古老的有歷史意義的建筑物。這里盛產(chǎn)農(nóng)家自做的可口的小吃，像酸棗糕，桃子肉，要聲明的是這些都是農(nóng)家自 己制作出來的純天然的綠色食品，是不經(jīng)過任何機器生產(chǎn)的。（2）風景優(yōu)美地處工業(yè)新城的株洲荷塘區(qū)仙庾嶺，不僅山展秀靨，水繞農(nóng)家，古剎流芳，孝道昭 后，而且近年又整體規(guī)劃，分步建設(shè)，常游常新，惹得喧囂難耐的城里人向往寬泛恬靜 的意境，雙休日時光，攜一種愉悅的心情，去享受動中

17、之靜、 “苦”中之樂，每有收獲， 心儀和諧，其樂融融！無論是艷陽高照，還是云蒸霞蔚，抑或天底霾罩，仙庾嶺都為人忙碌著。這里有舒 緩的丘陵山脈，密林遍野，青翠如黛；山峰高處有仙庾塔直插蒼穹，親吻白云；山腳下 農(nóng)家山莊或依山或傍水，炊煙裊裊，常與嶺嵐相接；數(shù)百畝荷花，隨風展姿，盡顯朱自 清先生荷塘月色（3）歷史文化涵豐富仙庾嶺近年在這里發(fā)掘出“老萊子修葺石碑” ，該碑記載了歷史上著名的孝子老萊 子一生至孝，事跡足昭千秋萬代，由隨著長株潭三角區(qū)的建立，株洲的人流量會越來越 多，不少商業(yè)也即將落戶株洲，為我們生態(tài)山莊提供了很好的客源。另外株洲本身就是 一個工業(yè)化的城市，人口居多，就目前而言株洲的人口數(shù)

18、以百萬計數(shù)。預(yù)計 2014 年株 洲人口超 416 萬（晚報），這樣龐大的的人口是我們主要的客源。此仙庾嶺還是一座“孝”文化傳播地。荷塘區(qū)正在“仙庾勝境”重修老萊子墓、修 建老萊子文化廣場，擬打造“孝道”文化名勝景觀，一個集仙、孝、秀、雅、美的綜合 景觀仙庾嶺，必將令游人趨之若鶩！仙庾嶺神秘，神秘在古韻。唐代禹錫云：“山不在高，有仙則名?！本驮谶@ 5.5 平 方公里的“彈丸”之地，有奇山妙水，有古塔有神廟，更有古典趣聞環(huán)繞，無不顯示出 古韻之神奇。仙庾嶺，又名仙女嶺，相傳唐玄宗之豫之妻珍珠，乃“美女，被封為廣平 王妃”，生子適“安史之亂”，身經(jīng)百難，出走杭。豫聞訊追勸，拒絕返朝，轉(zhuǎn)輾 江南，隱

19、姓埋名，偕兩女伴居此地，帶發(fā)修行，建“慈善堂”，施救蒼生，祈禱太平 被人們譽為“滋生黎庶、 惠及蒼生” 的仙女娘娘。 仙庾嶺半山腰的仙女廟， 就供奉著她。 傳奇的文化古韻深深的吸引著人們，也為這里帶來了新的。3、客源優(yōu)勢客源廣4、生態(tài)休閑旅游結(jié)合商務(wù)活動隨著仙庾嶺地方生態(tài)景觀的開發(fā)，目前那一塊地方已經(jīng)建立了不少的休閑山莊，但是只 是純粹的游玩，在休閑山莊里是不能進行商務(wù)活動的，因為根本就沒有一個商務(wù)活動的 場所，不能嚴密的將商務(wù)活動和游玩結(jié)合起來。而目前許多企業(yè)喜歡既工作了，又游玩 了的出游方式。但目前市場中很少有出現(xiàn)。（二）劣勢分析1、開發(fā)休閑活動的項目較少目前，游客到仙庾嶺主要是觀光，沒有

20、深度的挖掘游客的對品牌的忠誠度，至于景 觀看一次不想看第二次， 客源也就隨之流失了。 多多開發(fā)，要開發(fā)具有品牌的活動項目， 提高游客的忠誠度，也提升游客的精神向往，走客源的可持續(xù)發(fā)展。2、當?shù)氐男l(wèi)生管理不當目前仙庾嶺的衛(wèi)生狀況很不良好，在到了上的垃圾隨處可見，當?shù)卣畬@方面的 投入較少，衛(wèi)生整改需要加強，連本地的居民生活垃圾隨處傾倒。政府需要加大衛(wèi)生的 管理。3、當?shù)鼐用袼刭|(zhì)偏低在當?shù)氐木用褫^少，但是素質(zhì)卻普遍偏低，尤其是老年人。及目前留在本地的居民 以老年人居多。這些居民連最基本的普通話交流都有點問題。居民的素質(zhì)偏低也影響生 態(tài)休閑旅游的發(fā)展進度。4、商務(wù)上活動要求比較高生態(tài)旅游主要是倡導

21、綠色生活觀念，在設(shè)施上的要求不怎么高，但是商務(wù)上的設(shè)施需 要的是現(xiàn)代化的技術(shù)，尤其是性能好。設(shè)計要求高，投入也就隨之增加，在一定程度上 造成成本的壓力。（三）機遇分析1、生態(tài)休閑的旅游受歡迎程度高隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，休閑旅游業(yè)迅速發(fā)展起來，人們越來越追求健 康的休閑生活方式，到優(yōu)美的自然環(huán)境中去，賞山玩水，吸天然氧吧，舒緩因工作、生 活給現(xiàn)代人帶來的壓力，放松心情，充分的享受大自然給人們帶來的美好感受！ 同時 生態(tài)旅游項目是發(fā)掘資源、利用資源優(yōu)勢的健康產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。2、消費市場未被滿足在2004年確定的整個生態(tài)旅游開發(fā)規(guī)劃中，近期規(guī)劃用地 4.7k叭遠期用地10 k 卅，并

22、且擬化分為了 5個區(qū)域。即觀光旅游活動游覽區(qū)、野外活動區(qū)、蝶屏度假區(qū)、池 塘休閑區(qū)和活動觀光農(nóng)業(yè)區(qū)。而這些區(qū)域不能滿足于消費。其消費市場還有很大的空白 等著去消費，為今后仙庾嶺的消費市場有潛質(zhì)的，也是持續(xù)發(fā)展的通向。3、消費人群比較集中生態(tài)旅游是一種新型的旅游方式，能接受的人群往往是比較熱愛自然，想放松的人 群這類喜歡生態(tài)休閑的群體。這類人群有一個群體協(xié)會。而這些特征比較明顯，而且易 于區(qū)分，人群比較集中，只要能在一個群體中找到一個中心人物，大可考她們的口頭宣 傳。（四）挑戰(zhàn)1競爭對手多長株潭三角區(qū)個地帶的相差的不超過 50km各個市區(qū)的旅游發(fā)展有一定的基礎(chǔ)，和 都是紅色旅游景點，例如：韶山，

23、炎帝陵，白龍洞等等，就株洲市生態(tài)休閑山莊就有 3 家。競爭對手主要是炎帝陵人文景區(qū)，玉蘭山莊以及錦繡谷生態(tài)園等等。2、市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善生態(tài)休閑旅游是一種新型的旅游方式，是及休閑，游玩于一體的旅游。但目前市場 中這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較復雜，一些不法商家在此上竄法律的細縫，也使得市場環(huán)境混亂。 給商家?guī)硪欢ǖ淖枇Α?、旅游資源缺乏有效的保護現(xiàn)在株洲市政府在大力的宣傳和發(fā)展旅游業(yè)，有力生態(tài)休閑旅游，商家只是在對其 充分的沉靜在開發(fā)中，忽略了在開發(fā)的同時要有效的對資源進行保護。有效資源的保護 是旅游可持續(xù)發(fā)展的基本。四、營銷目標打造休閑企業(yè)價值鏈，為客戶提供更完美的服務(wù)，前期形成獨特的休閑場所，后期 承

24、休閑產(chǎn)業(yè)價值鏈，融合中西方傳統(tǒng)文化的設(shè)計理念，是雅致經(jīng)典人永遠追求的目標。綜合了商務(wù)活動、池塘垂釣、果品采摘、別墅住宿、農(nóng)活體驗、綠色餐飲、觀光旅 游于一身的綜合性旅游休閑山莊。生態(tài)休閑山莊主要是以真正的方璞歸真為主題的場 所。這里可以讓你逃離城市的喧囂，快節(jié)奏的生活，以及復雜的人際關(guān)系。這里讓你體 驗自種，自養(yǎng)，自摘的樂趣，過上真正的農(nóng)家人生活。蔬菜，水果隨你種，讓你的生活 因簡單而快樂！在者建立一些現(xiàn)代綠色的娛樂項目， 一座現(xiàn)代的娛樂大樓建設(shè)在其中，桌球、籃球、 足球、會場等等應(yīng)有盡有，讓你樂在其中。（一）提高升品牌提高景區(qū)的人群吸引力，讓顧客在精神上豐富起來，至此對品牌忠誠，從而提升品

25、牌。（二）提高經(jīng)濟價值要提高經(jīng)濟價值主要的是提高營業(yè)量，企業(yè)最主要的目的是營業(yè)，要提要山莊的消 費力，給山莊帶來經(jīng)濟效益，也給政府帶來高的稅收。五、營銷策略（一）市場定位（一）市場定位1企業(yè)定位商務(wù)生態(tài)休閑山莊主要是以商務(wù)生態(tài)休閑旅游形式經(jīng)營。真正的返璞歸真為主題 的場所，這里可以讓你逃離城市的喧囂，快節(jié)奏的生活，以及復雜的人際關(guān)系。這里讓 你體驗自種，自養(yǎng)，自摘的樂趣，過上真正的農(nóng)家人生活。蔬菜，水果隨你種，讓你的 生活因簡單而快樂！2、產(chǎn)品定位綜合了商務(wù)休閑、池塘垂釣、果品采摘、別墅住宿、農(nóng)活體驗、綠色餐飲、觀光旅 游于一身的綜合性旅游休閑山莊。3、競爭定位由于目前市場競爭者狀況都是生態(tài)休

26、閑競爭為主，其次是傳統(tǒng)的旅游形式。本 生態(tài)休閑山莊是專門將商務(wù)和生態(tài)休閑旅游結(jié)合研發(fā)的，具有很好的市場前景， 得到企業(yè)的認同，不少企業(yè)也愿意以這樣的銷售方式來進行商務(wù)活動。相信可以 許多企業(yè)的的親睞，因此有很大的發(fā)展?jié)摿Α?、消費者定位主要是針對人群：有消費能力的中高擋消費人群，對農(nóng)村田園生活的強烈向往的人群。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：更受工作壓力大的群體的歡迎；商業(yè)人士和職場人士喜歡休閑方式年輕人和老年人。這些人群希望希望這里體驗城市里沒有的自然景觀 ，放松自己,調(diào)節(jié)生活, 享受生活。（二）產(chǎn)品策略設(shè)立適合不同消費人群的主題活動 1、核心產(chǎn)品：商務(wù)休閑將商務(wù)的活動和休閑度假結(jié)合起來， 企業(yè)可以組織

27、來生態(tài)休閑山莊來進行商務(wù)的洽 談，在度假的同時又可以將商務(wù)洽談結(jié)合在一起。其一，用于雙方公司進行某種合作的洽談時，商務(wù)生態(tài)休閑是一個好的選擇。環(huán)境 十分適合商務(wù)談判的情景，休閑和工作的結(jié)合的場所，那么休閑度假村是最好的選擇。 其二，企業(yè)基本活動時，是一個好的選擇。 目前一些企業(yè)為了提高員工的工作的積極性， 經(jīng)常組織一些活動，而且這種活動帶有某意義性質(zhì)的。無論是休閑場所還是商務(wù)場所都 有，而且設(shè)施齊全。有適合不同消費人群的活動，也是圍繞商務(wù)活動而定的。2、不同人群的不同活動（1）自助式游園活動針對的主要的是喜歡觀光的游客。安排游園活動主要是使游客能在輕松、愉快的環(huán) 境中自由自在地娛樂，拉近人與與

28、自然的距離，使大家能夠體驗輕松、活潑、多樣的休 閑感受。在輕松、愜意的活動中，體驗生態(tài)休閑社區(qū)文化氛圍。趣味性的游園活動便于 營造其樂融融的活動場面，特別是和家庭成員一起參加的游客，為其享受天倫之樂提供 了平臺，更容易使客戶對項目價值產(chǎn)生強烈的認同感，并樂于傳播項目價值。自助式游 園活動是與會員自由參與的活動，所以在活動設(shè)置上都是一些老少皆宜、難度適中的活 動。品味生活中的忙里偷樂。（2）自己自足的活動針對的是喜歡自己動手的人群，像情侶、家人間。一起動手活動。在這里你可以在 自己在這里租下屬于自己的土地，然后在自己的土地里種植蔬菜，水果，等等樂趣，更 可以體驗自己摘食的樂趣。更是可以在租用小小

29、的魚塘供自己享受垂釣的樂趣。這些活動都是城里體驗不到的樂趣。體驗飛一般的樂趣。3）過大年活動針對想體驗農(nóng)村過年的氛圍的和過年不回家的人群。 每年的過年時節(jié)你可以來這里 帶上全家來這里過大年，同時也可以以個企業(yè)來這里享受特殊的春節(jié)，讓你過上不一樣 的節(jié)日。一群人相約一起，一起感受農(nóng)村體驗村里過年的氛圍，借村里自有的寫春聯(lián)、打年 糕、備制年貨（殺年豬）等項目讓城里人深切感受越來越淡的年味。過大年活動主要是 游客能到農(nóng)村體驗村里生活氣息氛圍，借村里的自給自足的生活氣息，自己種植自己摘 食的樂趣，所謂自己動手豐衣足食的精神感受。（4）度假休閑活動針對那些想要度假休閑的人群。 度假園林別墅、星級賓館或小

30、木屋隨便你居 住。你可以在里面過過上像家一樣的生活。在夏天這里是很好的避暑勝地，節(jié)假日這里 是休閑勝地，這里更是養(yǎng)生的勝地。（5）憶苦思甜活動針對中老年人群。雜屋改造而成的“憶苦思甜園” ，再現(xiàn)了往昔的艱苦歲月。柴火 灶、煤油燈、稻草的床墊子、深藍色的老布被套，一幕幕仿佛進入了那饑飽不定的 年代，驀然回首方知：自己原來是身在“憶苦思甜園” 。物質(zhì)的極度豐富，精神生活卻 非常貧乏，在“憶苦思甜園”里，忘卻了過去的、 不知道過去的、老的少的都能得到熏， 心靈受到洗禮。（6）果園采摘活動針對想減壓人群。春季的桃、杏；夏日的梅、葡萄；深秋的蜜桔、蘋果、 梨；冬天還有隨寒風擺動的椪柑。從初春到深冬，一年

31、四季，各色水果，讓你采摘 地盡興，吃得痛快?。?）池塘垂釣針對喜歡垂釣的人群。正所謂“池塘曲曲碧波搖，把釣?zāi)窬胍庀?！雖半畝方塘， 但青、鰱、草、鯉魚俱全，甚至偶爾還有甲魚、鯰魚、鱔魚上鉤。垂釣冶的是性情，享 受的是無窮樂趣。優(yōu)勢 ：已有幽幽池塘 0.4 畝，經(jīng)改造可達 0.6 畝；附帶周圍人家水塘2畝，輻射潭州將近 20畝；洣水河盡在眼前， 江邊垂釣另有一番情調(diào)， 桐壩電站的建成， 釣魚前景不可限量 ?。ㄈ┕芾聿呗?. 獨特 的管理團隊的（1）管理體制的特效化：引入競爭機制、激勵機制：重視個人績效表現(xiàn) , 部門經(jīng)理、 主任、員工不固定 , 加大員工部的競爭。（2）管理方式人性化：重視調(diào)

32、員工節(jié)的情緒 ,發(fā)揮積極性 ,以提高工作效率。（3）用人標準：專業(yè)人員：本科畢業(yè)、持有國家認可的書。有經(jīng)驗者?？偨?jīng)理：合作雙方選舉產(chǎn)生。員工：大中專畢業(yè) , 道德品質(zhì)優(yōu)良、責任心強、努力工作。關(guān)心老人，熱愛兒童。（4）建立管理制度：員工守則、崗位職責、待遇、考勤獎罰、晉升、財務(wù)、安全 防火。（5）管理團隊管理模式a.總經(jīng)理-部門經(jīng)理一職員的直接指揮方式。b 實行分級管理：由上至下：部門經(jīng)理對總經(jīng)理負責 ，職員服從部門經(jīng)理工作分 配；c. 信息反饋半分級管理：職員有問題向總經(jīng)理和部門經(jīng)理提出。d .在公司管理機構(gòu)的統(tǒng)一領(lǐng)導下，組織開展該項目實施，設(shè)立總經(jīng)理 1 名，營 運經(jīng)理 1 名，旅游部部長

33、 1名，餐飲娛樂部部長 1 名，食宿、休閑部部長 1名，養(yǎng)殖開 發(fā)部部長 1 名。種植開發(fā)部部長一名，并分別在正級在設(shè)置一名副的管理人員。人員編制：定員設(shè)計按二班制計算用人，其它人員包括保安、水、電工、綠化清 潔工及輔助臨時用工。財務(wù)部7人、旅游部20人、餐飲娛樂部40人、食宿休閑部20 人、養(yǎng)殖開發(fā)部10人、種植開發(fā)部20人、保 安部 60人、其它輔助用工10人， 合計用工人數(shù)187人。（四）服務(wù)策略1、主題：生態(tài)的體驗，超星級的服務(wù)創(chuàng)造標準化，人性化的服務(wù)體驗，讓您在服務(wù)上有新的體驗。2、服務(wù)人員的培訓對于員工的培養(yǎng)上，尤其是直接服務(wù)人員的培訓上加大培訓力度，每半年進行一次 整體的培訓。一

34、個季度進行服務(wù)的總結(jié)和更正。為了培養(yǎng)出員工服務(wù)的積極性。每個季 度進行服務(wù)質(zhì)量評選，評選出服務(wù)最佳部門一個，服務(wù)最佳員工3名。并且進行物質(zhì)和精神上的獎勵，獎勵待定。讓每個員工牢記我們以服務(wù)宗旨：全心全意為顧客，提升服 務(wù)質(zhì)量。3、服務(wù)承諾服務(wù)主題：你們舒心，我們放心。我們的服務(wù)目標：讓服務(wù)成休閑山莊的產(chǎn)品之一。我們的理念：社會創(chuàng)造價值，為客戶創(chuàng)造利潤，為員工創(chuàng)造利益。4、服務(wù)高效可持續(xù)發(fā)展之路旅游業(yè)是典型的服務(wù)行業(yè)，而旅游產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品，不僅包括有形的產(chǎn)品成 分，也含有相當大的無形服務(wù)成分，并且服務(wù)的優(yōu)劣往往是決定旅游者是否回頭的關(guān)鍵 因素。旅游業(yè)中的服務(wù)由其從業(yè)人員提供，主要包括企業(yè)后

35、臺管理人員、維護設(shè)施與園 秩序、清潔人員、前臺面對游客提供服務(wù)的人員、為游客表演的人員以及任何可以與公 司品牌相關(guān)的人，提升服務(wù)質(zhì)量最終還是要從員工著手。員工應(yīng)為游客提供充滿親情的、 細致入微的人性化服務(wù)。因此，應(yīng)培訓員工與游客溝通、提供人性化服務(wù)的意識和能力， 以服務(wù)走可持續(xù)發(fā)展之路。（四）品牌策略1、以打造商務(wù)休閑精品，塑造品牌?按照休閑式旅游發(fā)展規(guī)劃的要求，結(jié)合當?shù)厣鷳B(tài)休閑景區(qū)和旅游線路的特色，確定 商務(wù)休閑為主題，組織開發(fā)農(nóng)家產(chǎn)品，塑造品牌形象。將農(nóng)家資源與其他自然和人文旅游 資源的開發(fā)有機結(jié)合，努力形成對旅游者更具吸引力的旅游區(qū)和旅游線路，塑造良好品 牌的形象。2、依托現(xiàn)有旅游資源，

36、建立休閑度假品牌是歷史文化名城，有著悠久的歷史文化。近現(xiàn)代更是名人輩出。有著豐富人文景觀 資源。因此，農(nóng)耕生態(tài)休閑式旅游的開發(fā)可以依托已有的旅游資源，根據(jù)不同的主題和 需求構(gòu)筑不同的旅游線路，以滿足不同游客的需求。如針對本地一般休閑游客，推出純 農(nóng)家休閑線路；而針對外地觀光游客，可以結(jié)合其余有名景點推出線路。3、人員推銷招聘少許銷售人員，以直接去企業(yè)里的管理者進行合作的洽談，企業(yè)的推銷員 把山莊的詳細情況告知給企業(yè)人員，最好訂立長期合作的意向?qū)ξ疑角f產(chǎn)生長期 的合作。這樣大量的固定消費群體，并且對不同企業(yè)的商務(wù)活動安排好時間，獎勵 我們的忠實客戶，進一步實現(xiàn)企業(yè)營銷目標。五、具體行動方案（一）

37、宣傳方式：戶外，互聯(lián)網(wǎng)，媒體三種方式并行。戶外：主要在長株潭中心地帶進行戶外 LED燈箱廣告，長株潭三地中心廣場主要的 建筑物上進行宣傳；中高檔社區(qū)墻體廣告在，在長株潭三地選擇十個大型的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)廣告：在家具生活有關(guān)的和旅游上進行宣傳，預(yù)計每天的瀏覽數(shù)量達一萬；媒體上主要是對省城的交通電臺就行廣告播放。在電臺投放一個廣告，在每天的上 下班期間主要是對有車一族進行宣傳，并附帶的為那些做的士的人群宣傳。節(jié)假日后促銷：在網(wǎng)上發(fā)布促銷消息二）活動宣傳1、活動主題：魅力荷塘，印象仙庾嶺2、組織形式主辦：商務(wù)生態(tài)休閑山莊承辦：株洲晚報協(xié)辦：株洲電視臺3、主要活動 - 舉辦仙庾嶺風景攝影大賽作品征集時間： 2

38、011年 4月 1號2011年4月 15號 評選時間： 2011年 4月 16號 2011年4月25號 展示時間： 2011年 5月 1號2011年5月3號 展示地點：株洲中心廣場地下通道4、活動形式：像各界人士征集有關(guān)于仙庾嶺的攝影作品，在作品中選出 20 副具有仙庾嶺代表意 義優(yōu)秀作品，并對其進行評獎。評選評委由株洲攝影協(xié)會和商務(wù)休閑山莊聯(lián)合組成。對 于獲獎的作品將其用框架裝好，并且放在株洲中心地下通道進行展覽，打上橫幅，并且 對其株洲晚報和株洲電視臺進行報道。獲獎選手在株洲晚班上進行發(fā)布，并且對獲獎選 手進行通知。5、活動宣傳：次活動由株洲晚報和株洲電視臺共同宣傳。評獎：選出 20 副優(yōu)

39、秀作品，分別為一等獎 1 名，獎勵現(xiàn)金 3000元和商務(wù)生態(tài)休閑 山莊一日 1000 元消費券；二等獎 2名，獎勵現(xiàn)金 2000元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊 500元消 費券；三等獎 3 名，獎勵現(xiàn)金 1000元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊 100元消費券；特色獎 2名， 獎勵現(xiàn)金 500元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊免費一日游；最具代表意義獎4 名，獎勵現(xiàn)金 500 元；最具生動傳神獎2名，獎勵現(xiàn)金400元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊日歷一本；最真實獎 2 名，獎勵現(xiàn)金300元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊日歷一本；優(yōu)勝獎 4名，獎勵現(xiàn)金200元和商 務(wù)生態(tài)休閑山莊消費指南和宣傳日歷各一本。另外所有活動參與活動的工作人員送商務(wù)生態(tài)休閑山莊消

40、費券100元和商務(wù)生態(tài)休閑山莊日歷及消費指南各一本。（三）經(jīng)營方式1、直接經(jīng)營：顧客自行選擇靈活的時間，前來商務(wù)休閑旅游。2 、預(yù)訂：確定時間，提前預(yù)定，參與人數(shù)，活動安排。3 、網(wǎng)上預(yù)訂：進軍電子商務(wù)，開設(shè)網(wǎng)上預(yù)定。在網(wǎng)上建立一個消費指南和預(yù)訂服務(wù)。采取網(wǎng)上預(yù)定圍攏不同的消費者，讓工作學習忙的人群靈活的選擇時間，不但可以 合理的安排活動，還可以避免人多擁擠的情況。4、聯(lián)合經(jīng)營：與旅行社合作，擴大旅客圍，增加市場份額。項目合作方式：采取土地入股或著投資商獨資建設(shè)方式，土地可租賃或者購買。六、費用預(yù)算（一）廣告宣傳費用戶外廣告：LED燈箱宣傳合計30萬元；社區(qū)墻體廣告合計50萬元互聯(lián)網(wǎng)：在家居生

41、活網(wǎng)上的宣傳 80萬元媒體：電臺廣告預(yù)計費用20萬元。宣傳費用合計：180萬元（二）活動費用現(xiàn)金獎品15000元消費券獎品2300 元商務(wù)生態(tài)休閑山莊日歷制作費38本*5元/本=190元商務(wù)生態(tài)休閑山莊消費指南制作 費34本*6元/本=208元橫幅制作費12米*3元/米=26元攝影協(xié)會評委工作費用5 人*500 元=2500 元其他工作人員費用25人*平均每人400元=10000元地下通道租用費用3天*3000元/天=9000元費用合計39224元七、效果預(yù)測（一）項目經(jīng)濟效益預(yù)期1.企業(yè)的收益根據(jù)客源分析，開始的幾年里每年可接納游客 20萬人，設(shè)計接待能力平均為550 人次/日，按照人均消費150元計算，年均收入3000萬元，投資回收期為4年左右可以 收回基本成本。按20%入住，即可達到設(shè)計能力。此利潤為最保守計算。至鄧五年就已經(jīng)開始盈利了，其帶來的經(jīng)濟效益自然是可觀的。盈利開始后，可能會隨著品牌的效 應(yīng)游客量是會有所增加的，但也是有一定的承受圍，但那些增加的效益用于日常，以及 對品牌的開發(fā)的資金是足夠的。第四年后的平均純盈利3000萬元左右。綜上報告所述，投資農(nóng)耕生態(tài)休閑山莊項目是完全可行的，前所未有的好機遇；同 時也順利了國家和地方政府對旅游事業(yè)發(fā)展該項目的開發(fā)，順應(yīng)了本地市場的良性發(fā) 展，隨著株