安徽省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價師注冊管理部門考試題上課講義

1、安徽省 2015年房地產(chǎn)估價師 制度與政策：房地產(chǎn)估價師注冊管理部門考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、房地產(chǎn)開發(fā)項目自 _之日起滿一年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費。A 土地使用權出讓合同簽訂B 土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)C 土地使用權出讓金繳納D. 土地使用權證書取得2、物業(yè)管理的全面啟動以為標志。A :物業(yè)的接管驗收B:業(yè)主入住C:日常的前期物業(yè)管理服務D:首次業(yè)主大會召開E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、土地使用權出讓合同由 _與土地使用者簽

2、訂。A 市人民政府B 縣人民政府C 省人民政府土地管理部門D 市、縣人民政府土地管理部門4、某可比實例實際成交價格為3 400元/卅，以估價對象為100,可比實例交易 情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價對象的比準價格為元/tf0A: 3 40136B: 3 39864C: 3 53878D: 3 26667E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某宗房地產(chǎn) 2004年的純收益為 500萬元,預計以后每年按照 25萬元速度遞 增,房地產(chǎn)剩余使用壽命 35年,房地產(chǎn)的報酬率為 10,則該房地產(chǎn)的價值接 近于。A: 7123 萬元B: 7365 萬元C: 7230萬元D: 7190萬元E:工

3、業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于 _方面的制約。A .建筑技術B. 土地權利設置C. 相鄰關系D. 土地使用管制7、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目 時，尚未完成拆遷補償安置的， 原訴遷補償安置合同中有關的權利、 義務隨之轉(zhuǎn) 移給。A:轉(zhuǎn)讓人B:受讓人C:轉(zhuǎn)讓人和受讓人D:第三人E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、城市用地評價中，下列 _屬于適于修建的用地。A 一類用地B. 二類用地C 三類用地D.已征用的土地9、房地產(chǎn)權屬檔案應當以 _為單元建檔。A 街道B房號C. 幢D. 丘10、臨時使用土地的期

4、限，最多不得超過年。A: 1B: 2C: 3D: 4E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章11、在機會研究的基礎上， 進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析 是指 _。A .投資機會研究B. 初步可行性研究C. 詳細可行性研究D. 項目的評估和決策12、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套 上升到 1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為 _。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.5313、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A .半個月B. 一個月C. 一個半月D. 二個月14、按照謹慎原則，

5、 運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時， 當估計未來收益可能會 高也可能會低時，一般采用的收益估計值。A :較高B:較低C:最高D:最低E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、已知某房地產(chǎn) 40 年收益價格為 150 萬元，該房地產(chǎn)報酬率為 10，那么該 宗房地產(chǎn) 30 年收益價格為萬元。A:112. 5B:155. 6C:144. 6D:132. 4E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、房地產(chǎn)估價可以認為是 _。A .一種定價B 對估價對象可實現(xiàn)價格的保證C. 可以取代當事人的某種民事權利D. 為當事人提供公平可信的價格參考依據(jù)17、_是特別能適合家庭經(jīng)濟和小型合作經(jīng)濟分散經(jīng)營的特點， 滿足融資要求的 信用

6、形式。A .消費信用B. 銀行信用C. 國家信用D. 民間信用18、（）是由開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明的。A .項目投資所能支付的最高貸款利率B. 將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C. 投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D. 項目年凈收益與項目投資的資本價值之比19、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是 _A .市場需求容量調(diào)查B. 市場營銷因素調(diào)查C. 競爭情況調(diào)查D. 消費者調(diào)查20、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價 格。已知該類房地產(chǎn) 2006年 3月至 9月的價格指數(shù)分別為: 99.4， 94.8， 96.6， 105.1, 109.

7、3, 112.7和 118.3（均以上個月為基數(shù) 100）,則該房地產(chǎn) 2006 年 9 月的價格為（）元 /m2。A. 2700.8B. 2800.1C. 2800.8D. 2817.721、 開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時,項目年凈收益與項目 之比。A :投資的資本價值B:總開發(fā)成本C:總開發(fā)價值D:總投資額E:借款合同22、下列不列入國民生產(chǎn)總值核算的是 _。A .出口到外國的一批貨物B. 經(jīng)紀人為一座舊房買賣收取的傭金C. 政府給貧困家庭發(fā)放的救濟金D. 保險公司收到一筆家庭財產(chǎn)保險23、下列關于設計方案評價原則的說法不正確的是 _。A .經(jīng)濟合理性與技術先進性相結(jié)合原

8、則是要在滿足使用者需求的前提下盡可 能降低造價B .項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設完成投入使用所發(fā)生的一切費用C.設計過程中要力求項目全壽命費用最低D .設計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益 相結(jié)合的原則24、城市房屋拆遷管理條例 規(guī)定，尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉(zhuǎn)讓的， 應當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意， 原訴遷補償安置協(xié)議中有關權利、 義務隨之轉(zhuǎn)移 給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人， 并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日 起日內(nèi)予以公告。A: 15B: 30C: 45D: 60E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、土地增值稅的納稅人應于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同

9、簽訂 _日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主 管稅務機關辦理納稅申報。A.7B.10C.14D.20二、多項選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時， 與項目收益相關的基礎參數(shù)， 通常有 _。A .基準收益率B. 目標收益率C. 出租率或空置率D. 毛租金收入比率E. 運營成本2、在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為 100 萬元，如果第一次拍賣流拍， 則第二次拍賣保留價的范圍應在萬元之間。A: 60100B: 6480C: 64100D: 80100E:執(zhí)行

10、層的組織協(xié)調(diào)3、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務有（） 。A 在建工程抵押估價業(yè)務B. 城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C. 該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D. 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務4、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有。 （2009 年試題）A :短期投資B:累計折舊C:實收資本D:委托加工材料E:壞賬準備5、流動比率越 _，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全。A 低BEC. 不變D. 無法判斷6、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可 能為.【2005 年考題】A: 0. 5B: 1. 0C: 1 . 5D: 2.

11、0E: 3. 07、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長 期期業(yè)投資。A :出售B:抵押C:轉(zhuǎn)讓D:經(jīng)營E:借款合同8、在運用假設開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標準是 _A .用途B. 檔次C. 規(guī)模D. 建筑結(jié)構(gòu)9、關于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是 _。A .名義利率對應一年中計息周期的單利計息B. 實際利率對應一年中計息周期的復利計息C. 實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D. 當計息周期為”月”時，實際利率小于名義利率10、根據(jù)注冊房地產(chǎn)估師管理辦法 ，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價師注冊條 件的有。A :緩刑期未滿的人員B:現(xiàn)職公務

12、員C:年齡超過65周歲的人員D:具有完全民事行為能力的人員E:申請在2個房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員11、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時， 選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳 的。A :區(qū)位B:用途C:檔次D:周圍環(huán)境E:建筑規(guī)模12、 下列關于房地產(chǎn)權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是_。A .屬地管理原則B .房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則C. 房地產(chǎn)權利人只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記D. 房屋的所有權人和使用人為兩個人13、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于。A :估價對象B:估價師對估價方法的熟悉程度C:委托人D:估價機構(gòu)資

13、料庫中可用資料情況E:當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況14、對一般_的工程，開發(fā)商可在開標會議上當場決定中標單位， 同時公布標底， 并通知未中標單位退回招標文件、領回押金的時間和地點。A .規(guī)模小B. 內(nèi)容復雜C. 規(guī)模較大D. 不太復雜15、屬于債券基本要素的是。A :債券的票面價值B:債券的發(fā)行時間C:債券的價格D:債券的利率E:債券的補償期限16、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。A :房地產(chǎn)抵押估價B:房屋征收評估C:房地產(chǎn)司法拍賣估價D:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E:房地產(chǎn)投資信托基金估價17、直接資本化法的優(yōu)點是 _。A .指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和B.

14、 通常只需要測算未來第一年的收益C 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關系E 計算過程較為簡單18、下列對于信托的性質(zhì)敘述有誤的一項是 _。A 信托是受托人按委托人的要求全權代為管理或處理有關經(jīng)濟事務的信用行 為B. 信托合同生效后，信托財產(chǎn)的所有權仍屬于委托人C 受托人不收取信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，其在管理和處理信托財產(chǎn)中產(chǎn)生的 虧損最終由受益人承擔，受托人只收取其提供勞務的報酬D 信托收益根據(jù)資財運用的贏利水平進行分配，因而付給受益人的盈利額并 不固定19、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

15、計算， 則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是 _。A 待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期B 待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期C 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D. 房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期20、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A :房地產(chǎn)買賣B:房地產(chǎn)入股C:房地產(chǎn)繼承D:房地產(chǎn)抵債E:房地產(chǎn)贈與21、以下不屬于銷售費用的是 _。A 廣告費B. 售樓處建設費C. 銷售人員費用D. 交易手續(xù)費22、下列保險中，屬商業(yè)保險的有。A :無擔保保險B:保證保險C:信用保險D:健康保險E:失業(yè)保險23、直接導致市場失靈的原因有。A:外部性B:壟斷C:排他性物品的生產(chǎn)D:信息不完全E:政府對市場的管理和協(xié)調(diào)24、若某商務寫字樓目前尚未出租， 因而并未產(chǎn)生經(jīng)