安徽省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價師注冊管理部門考試題上課講義

1、安徽省 2015年房地產(chǎn)估價師 制度與政策：房地產(chǎn)估價師注冊管理部門考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、房地產(chǎn)開發(fā)項目自 _之日起滿一年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費。A 土地使用權(quán)出讓合同簽訂B 土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)C 土地使用權(quán)出讓金繳納D. 土地使用權(quán)證書取得2、物業(yè)管理的全面啟動以為標志。A :物業(yè)的接管驗收B:業(yè)主入住C:日常的前期物業(yè)管理服務(wù)D:首次業(yè)主大會召開E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、土地使用權(quán)出讓合同由 _與土地使用者簽

2、訂。A 市人民政府B 縣人民政府C 省人民政府土地管理部門D 市、縣人民政府土地管理部門4、某可比實例實際成交價格為3 400元/卅，以估價對象為100,可比實例交易 情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價對象的比準價格為元/tf0A: 3 40136B: 3 39864C: 3 53878D: 3 26667E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某宗房地產(chǎn) 2004年的純收益為 500萬元,預(yù)計以后每年按照 25萬元速度遞 增,房地產(chǎn)剩余使用壽命 35年,房地產(chǎn)的報酬率為 10,則該房地產(chǎn)的價值接 近于。A: 7123 萬元B: 7365 萬元C: 7230萬元D: 7190萬元E:工

3、業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于 _方面的制約。A .建筑技術(shù)B. 土地權(quán)利設(shè)置C. 相鄰關(guān)系D. 土地使用管制7、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目 時，尚未完成拆遷補償安置的， 原訴遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn) 移給。A:轉(zhuǎn)讓人B:受讓人C:轉(zhuǎn)讓人和受讓人D:第三人E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、城市用地評價中，下列 _屬于適于修建的用地。A 一類用地B. 二類用地C 三類用地D.已征用的土地9、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當以 _為單元建檔。A 街道B房號C. 幢D. 丘10、臨時使用土地的期

4、限，最多不得超過年。A: 1B: 2C: 3D: 4E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章11、在機會研究的基礎(chǔ)上， 進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析 是指 _。A .投資機會研究B. 初步可行性研究C. 詳細可行性研究D. 項目的評估和決策12、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套 上升到 1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為 _。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.5313、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A .半個月B. 一個月C. 一個半月D. 二個月14、按照謹慎原則，

5、 運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時， 當估計未來收益可能會 高也可能會低時，一般采用的收益估計值。A :較高B:較低C:最高D:最低E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、已知某房地產(chǎn) 40 年收益價格為 150 萬元，該房地產(chǎn)報酬率為 10，那么該 宗房地產(chǎn) 30 年收益價格為萬元。A:112. 5B:155. 6C:144. 6D:132. 4E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、房地產(chǎn)估價可以認為是 _。A .一種定價B 對估價對象可實現(xiàn)價格的保證C. 可以取代當事人的某種民事權(quán)利D. 為當事人提供公平可信的價格參考依據(jù)17、_是特別能適合家庭經(jīng)濟和小型合作經(jīng)濟分散經(jīng)營的特點， 滿足融資要求的 信用

6、形式。A .消費信用B. 銀行信用C. 國家信用D. 民間信用18、（）是由開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明的。A .項目投資所能支付的最高貸款利率B. 將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C. 投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D. 項目年凈收益與項目投資的資本價值之比19、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是 _A .市場需求容量調(diào)查B. 市場營銷因素調(diào)查C. 競爭情況調(diào)查D. 消費者調(diào)查20、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價 格。已知該類房地產(chǎn) 2006年 3月至 9月的價格指數(shù)分別為: 99.4， 94.8， 96.6， 105.1, 109.

7、3, 112.7和 118.3（均以上個月為基數(shù) 100）,則該房地產(chǎn) 2006 年 9 月的價格為（）元 /m2。A. 2700.8B. 2800.1C. 2800.8D. 2817.721、 開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時,項目年凈收益與項目 之比。A :投資的資本價值B:總開發(fā)成本C:總開發(fā)價值D:總投資額E:借款合同22、下列不列入國民生產(chǎn)總值核算的是 _。A .出口到外國的一批貨物B. 經(jīng)紀人為一座舊房買賣收取的傭金C. 政府給貧困家庭發(fā)放的救濟金D. 保險公司收到一筆家庭財產(chǎn)保險23、下列關(guān)于設(shè)計方案評價原則的說法不正確的是 _。A .經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合原

8、則是要在滿足使用者需求的前提下盡可 能降低造價B .項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設(shè)完成投入使用所發(fā)生的一切費用C.設(shè)計過程中要力求項目全壽命費用最低D .設(shè)計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益 相結(jié)合的原則24、城市房屋拆遷管理條例 規(guī)定，尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意， 原訴遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人， 并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日 起日內(nèi)予以公告。A: 15B: 30C: 45D: 60E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同

9、簽訂 _日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主 管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。A.7B.10C.14D.20二、多項選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時， 與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)， 通常有 _。A .基準收益率B. 目標收益率C. 出租率或空置率D. 毛租金收入比率E. 運營成本2、在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為 100 萬元，如果第一次拍賣流拍， 則第二次拍賣保留價的范圍應(yīng)在萬元之間。A: 60100B: 6480C: 64100D: 80100E:執(zhí)行

10、層的組織協(xié)調(diào)3、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（） 。A 在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B. 城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)C. 該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D. 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)4、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有。 （2009 年試題）A :短期投資B:累計折舊C:實收資本D:委托加工材料E:壞賬準備5、流動比率越 _，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A 低BEC. 不變D. 無法判斷6、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可 能為.【2005 年考題】A: 0. 5B: 1. 0C: 1 . 5D: 2.

11、0E: 3. 07、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長 期期業(yè)投資。A :出售B:抵押C:轉(zhuǎn)讓D:經(jīng)營E:借款合同8、在運用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標準是 _A .用途B. 檔次C. 規(guī)模D. 建筑結(jié)構(gòu)9、關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是 _。A .名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B. 實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C. 實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D. 當計息周期為”月”時，實際利率小于名義利率10、根據(jù)注冊房地產(chǎn)估師管理辦法 ，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價師注冊條 件的有。A :緩刑期未滿的人員B:現(xiàn)職公務(wù)

12、員C:年齡超過65周歲的人員D:具有完全民事行為能力的人員E:申請在2個房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員11、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時， 選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳 的。A :區(qū)位B:用途C:檔次D:周圍環(huán)境E:建筑規(guī)模12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是_。A .屬地管理原則B .房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則C. 房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記D. 房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人13、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于。A :估價對象B:估價師對估價方法的熟悉程度C:委托人D:估價機構(gòu)資

13、料庫中可用資料情況E:當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況14、對一般_的工程，開發(fā)商可在開標會議上當場決定中標單位， 同時公布標底， 并通知未中標單位退回招標文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。A .規(guī)模小B. 內(nèi)容復(fù)雜C. 規(guī)模較大D. 不太復(fù)雜15、屬于債券基本要素的是。A :債券的票面價值B:債券的發(fā)行時間C:債券的價格D:債券的利率E:債券的補償期限16、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。A :房地產(chǎn)抵押估價B:房屋征收評估C:房地產(chǎn)司法拍賣估價D:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E:房地產(chǎn)投資信托基金估價17、直接資本化法的優(yōu)點是 _。A .指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和B.

14、 通常只需要測算未來第一年的收益C 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系E 計算過程較為簡單18、下列對于信托的性質(zhì)敘述有誤的一項是 _。A 信托是受托人按委托人的要求全權(quán)代為管理或處理有關(guān)經(jīng)濟事務(wù)的信用行 為B. 信托合同生效后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于委托人C 受托人不收取信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，其在管理和處理信托財產(chǎn)中產(chǎn)生的 虧損最終由受益人承擔，受托人只收取其提供勞務(wù)的報酬D 信托收益根據(jù)資財運用的贏利水平進行分配，因而付給受益人的盈利額并 不固定19、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

15、計算， 則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是 _。A 待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B 待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D. 房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期20、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A :房地產(chǎn)買賣B:房地產(chǎn)入股C:房地產(chǎn)繼承D:房地產(chǎn)抵債E:房地產(chǎn)贈與21、以下不屬于銷售費用的是 _。A 廣告費B. 售樓處建設(shè)費C. 銷售人員費用D. 交易手續(xù)費22、下列保險中，屬商業(yè)保險的有。A :無擔保保險B:保證保險C:信用保險D:健康保險E:失業(yè)保險23、直接導(dǎo)致市場失靈的原因有。A:外部性B:壟斷C:排他性物品的生產(chǎn)D:信息不完全E:政府對市場的管理和協(xié)調(diào)24、若某商務(wù)寫字樓目前尚未出租， 因而并未產(chǎn)生經(jīng)