得舍葉榆澤海景客棧創(chuàng)業(yè)計劃書0831學(xué)習(xí)資料

1、得舍.葉榆澤海景客棧創(chuàng)業(yè)計劃書1. 背景分析大理四景 “風(fēng)花雪月 ”，早已被人熟知，依托于下關(guān) 風(fēng)，上關(guān)花，蒼山雪， 洱海月興起的旅游景區(qū)，餐飲，特色客棧等周邊產(chǎn)品更 是數(shù)不勝數(shù)。大理的興盛離不開自然風(fēng)光，更是離不開人文歷史， 隨著大理旅游產(chǎn)品的多 樣化，大理旅游事業(yè)蒸蒸日上，底蘊濃厚的人文使大理 更是具備了四季旅游的條 件，大理客棧更是作為大理旅游發(fā)展中的一顆希望新 星，為大理 大理旅游的轉(zhuǎn)型 升級和大理的多層次旅游提供了新的動力，并在一定程 度上，帶動了大理旅游經(jīng) 濟(jì)的進(jìn)步，也助推了大理經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。據(jù)大理州旅發(fā)委公布的最新數(shù)據(jù)顯示：大理春節(jié)假日旅游接待又創(chuàng)新高。2016年春節(jié)黃金周期

2、間，大理州共接待海內(nèi)外旅游者143.57萬人次，同比增長7.8%；旅游業(yè)總收入 11.43 億元，同比增長 24.18%。其中接待海外旅游者 2.01 萬人次，與去年基本持平；接待過夜旅游者 34.69 萬人 次，同比增長 2.57%；接待一日游旅游者 108.88 萬人次，同比增長 9.58%。目前大理客棧的訂房情況大部分還是依賴于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，在客棧訂房中， 40%是通過網(wǎng)絡(luò)平臺， 30%依靠口碑營銷，30%以回頭客為主。隨著大理旅游熱的不斷升溫加熱，各界宣傳的力度不斷加大；電 影心花路放的熱播更是將大理推向旅游發(fā)展的高峰，大理一時間令世人矚 目?？蜅Ｗ鳛榇罄砺糜蔚男旅?，它不僅是

3、游客旅游的駐足地，更是傳遞大理旅游 與文化的新窗口。如今，大理客棧如春筍般涌現(xiàn)，客棧規(guī)模逐漸擴(kuò)大， 客棧經(jīng)營也出現(xiàn)了飽和 狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，目前大理客棧的單體房間數(shù)主要以 1030間居多，而客棧類型 也逐漸呈現(xiàn)多種形態(tài)的發(fā)展。主要有：一線臨海型的品 質(zhì)客棧、二線農(nóng)家白族風(fēng) 客棧、區(qū)域型古鎮(zhèn)客棧、后助歷史文物保護(hù)型客棧以及 依畔蒼山的山地型客棧等。據(jù)統(tǒng)計，假日期間，大理旅游住宿設(shè)施平均床位出租 率 71.86%，同比增長5.01%，大理古城、環(huán)洱海沿線、沙溪等地特色客棧 “一房難求 ”現(xiàn)象時有發(fā)生。本項目客棧位于環(huán)洱海西岸的桃源村，客棧近臨 洱海，為度假、旅游、休閑，商務(wù)的各界人士提供安 靜愜意的休

4、息場所，以及舒適溫馨的服務(wù)，為廣大顧 客提供方便，衛(wèi)生，溫馨的服務(wù)。桃園村隸屬于千年古鎮(zhèn)喜洲，距離喜洲古鎮(zhèn) 7 公 里，大理古城 28 公里，下關(guān)市區(qū) 40 公里。東臨洱海， 西有聞名遐邇的蝴蝶泉景區(qū)，并有游船碼頭可以供游 客進(jìn)行浪漫的游海之旅，游船途徑雙廊古鎮(zhèn)，小普陀 景區(qū)，下關(guān)洱海公園碼頭，大理龍龕碼頭；緊鄰的國 道和大理公路為自由出行提供了便利，讓您的出行更 加多樣化。2. 情況介紹客棧情況】 當(dāng)前處于客棧主體建筑施工階段，目前 一層已經(jīng)封頂，計【劃春節(jié)前營業(yè)。【房間配置】 定位于半一線海景客棧，門前 15 米距 離左右即可到達(dá)洱海之邊，房屋共建 2 層樓房， 1 樓 4 大廳，休息區(qū)餐

5、飲區(qū) 等配置， 2 樓 4 間海景房以及 2 間花園房， 3 樓 4 間復(fù)式海景房以及 2 間花園 房。租約期限】 18 年【優(yōu)缺點】 缺點：客棧門前現(xiàn)有污水處理池，阻礙了 1 層大廳休息區(qū)觀看洱海的視線，3 樓陽臺前面有電線，一定程度也對觀海有影響。 目前村里正在新建 2 個污水處理池，計劃待建好以后將原有這個處理池拆除，拆除 后規(guī)劃為觀?；▓@。優(yōu)點：臨海未開發(fā)以及能辦下證的地段已經(jīng)很難尋 覓，擁有海景房的優(yōu)勢， 周邊交通，生活各方面均很便利?！究蜅Ｊ掷m(xù)】 已簽訂正式租賃合同（有第三方公正 機(jī)構(gòu)），并已一次性完成 9 年租金付款；已拿到準(zhǔn)建證，房屋在建，一樓已 封頂；后期需辦理環(huán)保、 消費等

6、相關(guān)證件（股東為本地人，熟悉當(dāng)?shù)剞k理流程， 有一定資源，證件辦理會比較快）3. 項目特色（1）位于洱海邊，與水相依當(dāng)你在擁擠的都市呼吸著充滿霧霾的空氣時，洱海純 凈的天空中飄著朵朵白云； 當(dāng)你在車水龍馬間來回穿梭時，洱海的野鴨在優(yōu)先戲 水，海鷗翱翔藍(lán)天；洱海，是群山間的無瑕美玉。 獨具一格特色的海景房，獨具匠心的設(shè)計，在這可盡 收洱海之奇，洱海之奇在于 “日月與星，比別處倍大而更明 ”。洱海月之著名， 還在于潔白無瑕的蒼山雪倒映在洱海中，與冰清玉潔的洱海月交相輝映，讓這一 切美景盡收眼里。（2）風(fēng)花雪月、詩意大理 大理，已經(jīng)成為一個文藝的詞、詩意的詞。美麗的客 棧，坐落于詩意的 城市，情懷、文

7、藝、夢想、旅行讓人向往。3）一家智慧型客棧立志于打造藝術(shù)精品與白族特色相互融合的智慧客 棧，客棧將人文藝術(shù) 與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開鎖的二維 碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的自動換套馬桶智能馬桶，只需手機(jī)即可一鍵控 制空調(diào)開關(guān)，天窗升降，電視切換等；智能家電、實木家具、五星床品一站式服務(wù)，為投資 人專業(yè)定制私人旅行行程。4. 客源分析 客棧主要以自駕游客、度假游、個人游、背包客、公司 群體等為目標(biāo)人群。（1）自駕游客 人數(shù)從兩人到多人不等。一般情況而言，都有相應(yīng)安 排和準(zhǔn)備，這類客人經(jīng)濟(jì)狀況良好。（2）度假游這類游客主要以情侶蜜月度假，家庭度假為主，經(jīng)濟(jì) 狀況較好，經(jīng)常會選定長期居住

8、。（3）個人游 這類人群一般都是個人出來散心，在情感、工作上面 不順心，找個地方來改善和寄托的，短期住宿。（4）背包客 主要是以那群好登山、徒步、探險等尋找刺激的人為 主，目的在于通過游歷 認(rèn)識世界，認(rèn)識自我，挑戰(zhàn)極限等。（5）公司群體 主要是針對公司年度出游活動，員工旅游 度假獎勵。為不同的游客提供相同的高質(zhì)量服務(wù)，感 受不一樣的風(fēng)土人情。5. 裝修風(fēng)格 客棧的定位是立志于打造藝術(shù) 精品與白族特色相互融合的智慧客棧，古 典中優(yōu)雅，現(xiàn)代中大方，客棧將人文藝術(shù)與智 能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵 開鎖的二維碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的 自動換套馬桶智能馬桶，只需手機(jī)即可 一鍵控制空調(diào)開關(guān)，天窗

9、升降，電視切換 等。 “優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適 ”，置身于客棧中，是心靈的放松和心境的舒展， 她將待給你全新的不一樣的入住體驗。（1）遠(yuǎn)觀靜謐蔚藍(lán)的洱海，與室內(nèi)主題色彩遙相呼 應(yīng)，讓人置身于亦海亦房的獨特感覺之中。（意向圖）（2）靜臥星星斑點的舒適房中，讓人仰觀星空，體驗 不一樣的星空感受。（意向圖）（3）恬靜的田園風(fēng)格，讓人沉醉于午后花影藤風(fēng)，迷 失于夕陽夜色。（意向圖）（4）日出日落，花開花謝，靜待朝霞的來臨，讓人沉 寂于向日葵的花海之中，等待太陽的緩緩升起。（意向圖）6. 營銷策略（1）各大OTA平臺合作推廣，阿里旅行 去啊、攜程網(wǎng)、去哪 兒網(wǎng)、同程 網(wǎng)等在線旅行網(wǎng)站，適當(dāng)選

10、取合適的平臺上線(2)各大團(tuán)購網(wǎng)站，美團(tuán)，大眾點評，百度糯米等，適當(dāng)選取 合適網(wǎng)站進(jìn)行團(tuán)購促銷活動。(3) 微博，QQ群，QQ空間，百度貼吧，微信個人 號(公眾號前期推廣不適 用，待后續(xù)人流量大了使用，主要是針對老客戶的維 護(hù))，進(jìn)行發(fā)帖；微信朋友 圈擴(kuò)散。( 4)高德地圖，百度地圖，騰訊地圖上進(jìn)行客棧位置 標(biāo)注。( 5)微電影、軟文宣傳。(必要時后期安排進(jìn)行)。(6) 和本地旅行社以及本地客棧達(dá)成合 作協(xié)議，客源在過剩情況下進(jìn)行分 配。(7) 客棧住宿主要針對于外地客戶，可 以和外地公司(比如一線城市，北上廣）進(jìn)行洽談，可以和公司簽訂旅游度 假協(xié)議合作，比如公司年度出游活動， 員工旅游度假獎

11、勵等；加入客棧聯(lián)盟，建 立自己的營銷體系，資源共享。以上策略均需更具實際情況而定，從而到 具體實施。7. 經(jīng)營團(tuán)隊 年輕的團(tuán)隊，朝陽的氣息，不一樣的思維 模式，必定能碰撞出絢麗的火焰。杜一潤在北京拼搏了三年，不喜歡被束縛的他，明明可以靠 技術(shù)吃 飯，但不安分的心總是躁動著，為了一個多年的客棧 夢，毅然回 到家鄉(xiāng)，睜眼望海，與眾同學(xué)品茶，賞花。從 IT 圈離開后，半年的洱海邊客棧經(jīng)營管理的實踐經(jīng) 驗，勵 志想打造一個智慧海景精品客棧，讓其成為 IT 人溫暖 的家，更想 讓這里成為同學(xué)們學(xué)習(xí)，交流，創(chuàng)業(yè)的平臺。周韜 在北京讀書工作摸爬滾打 8 年的他，放棄了北京誘人 的高薪， 帶著更成熟的想法和更

12、堅定的信念回到故鄉(xiāng)，和志同道 合的兄弟 們實現(xiàn)曾經(jīng)的創(chuàng)業(yè)夢想。北京交大的教育，讓他掌握了 生存的各 項核心技能；華為的歷練，讓他身心成長； HP 外企的 大家庭 ， 讓他結(jié)交四方友人，對夢想有了更清晰的思路?，F(xiàn)在的 他，具備 良好的人脈，極強(qiáng)的人際交往能力，管理能力；同時， 多年的大 項目管理經(jīng)驗，讓他深得各類項目管理的精髓。李樹明 習(xí)慣了穿梭于鋼筋混凝土龐大的現(xiàn)代化建筑工地的他， 想建造一個小小的院子，有幾枝竹，和一個罩滿了綠油 油的苔蘚花壇，潔白的建筑，清新不落俗套，白色墻壁結(jié)合 青色屋瓦，挑高大面窗的客廳，無敵的海景房，讓人心神蕩 漾。向工匠精神致敬！8. 投資規(guī)模出租的土地面積為300

13、就，準(zhǔn)建建筑面積約為650 m，房屋擬建三層，排除 大堂、休閑區(qū)等，擬建 12 間客房?！卷椖靠傮w預(yù)算】租地費用 土地出租時限為 18年，土地租金費用每年 13萬元，一次先付款9 年， 9*130000=1170000。建筑成本建筑面積約 650 平米，其中復(fù)式多算半層約 120平米， 建筑成本以包工包料計算1500*（650+120）=1155000。裝修成本： 12間房裝修齊全帶家居家電，床品衛(wèi)浴五星級標(biāo)準(zhǔn)， 以五星級為標(biāo)桿，12*80000=960000；另外還有污水處理池預(yù)計 20000（可能會按照當(dāng)?shù)丨h(huán)保 要求加裝污水處理器成本在 18 萬左右，目前不算在成本里）； 熱水使用太陽能，

14、空氣能熱水器，以及水源凈化器，處 理水量較大，預(yù)計10000+20000+15000=45000；花園配置 30 平方米左右，假山、泳池、花卉或者小橋 流水等，預(yù)計 80000；大廳，休息區(qū)，餐飲區(qū)等公共區(qū)域， 90 平方米左右， 預(yù)計 210000。證照辦理費用 排污，消防，特種等預(yù)計 60000?？蜅ｎA(yù)留營業(yè)準(zhǔn)備金 100000元。投資總計 3800000。最終成本以實際投資為準(zhǔn)?！緺I業(yè)費用預(yù)算（按年計）】房租 0；人員薪酬（店長 1名（ 5000），前臺 1 名（ 2000）， 服務(wù)員 1 名（ 2000），保潔員 1 名（ 2000），廚師 1 名早餐供應(yīng)（ 3000），共計 1680

15、00。水電維護(hù)兼職 10000）；水電 水費（無，當(dāng)?shù)啬壳白詠硭M不收錢，以及同 時使用井水），電費（目前居家用電 0.5 元，全年平均一天 100度計算，0.5*100*365=18250）； 稅、衛(wèi)生、網(wǎng)絡(luò)、電話、電視等費用 80000；硬件維護(hù) 2 萬；員工伙食 5 萬；其它開支 2 萬，合計：按最高值計算約 366250?！緺I業(yè)收入預(yù)算（按年計，按 12 間房計算，以淡季價 格平均估）】房價區(qū)間 4801080 元。春節(jié) 5天、中秋 2天、端午 2天、清明 2天 （11天） 房間平均價 600 元，入住率 80%，收入預(yù)計 63360元。五一 2天，國慶節(jié) 5天 （7 天）房間平均價格

16、 600 元，入住率 100%，收入預(yù)計 50400 元。暑假 +旺季 150天房間平均價格 600 元，入住率 70%，收入預(yù)計 756000 元。淡季 150 天房間平均價格 600 元，入住率 30%，收入預(yù)計 324000 元。合計約 1193760以上 ，再按 90%估算，約為： 1074384 元。除去主營房費保守計算外還有額外收入如下（客房共計 12間，均為估值計算）：餐飲：除去早餐，一日兩正餐計算，人均 40 元左右，以全年 50%入住率以及 2 人/間來計算， 2*40*2* （365*0.5）*12=350400，凈利潤以 40% 計算為 140160。車費：大理機(jī)場、火車

17、站、古城、雙廊等地方接送，均價 120 元/趟，及以全年 50%入住率和 1趟/2間房計算， 120*（12/2）*（365*0.5） =131400，凈利潤以 40%計算為 52560。酒水，咖啡，茶葉，特產(chǎn)銷售：人均消費 80元左右，以全年 50%入住率和每 2 個房間 有一人消費， 80* （365*0.5）*（12/2）=87600, 凈利潤以 40%計算為 35040。場地提供，承接活動：以三月進(jìn)行一次計算， 4*3000=12000。合計約為 239760。【回報率】：年利潤為 1074384+239760-366250=947894，投資回報率 24.9% 【成本回收周期】：第一

18、年均以較低價格和入住率來計算，后三年凈利潤會 穩(wěn)定增長。凈利潤增長以每年 18%計算（ 4 年期）第一年： 947894第二年： 947894*（1+0.18）=1118514第三年： 1118514*（1+0.18）=1319846第四年： 1319846*（1+0.18）=1557418 經(jīng)以上估算，在營業(yè) 4 年后將收回投資成本。 第五年開始利潤相對持續(xù)穩(wěn)定。（以上不作為具體利潤 依據(jù)，僅供參考）。9. 未來規(guī)劃最重要的是永遠(yuǎn)打造 “優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科 技，舒適 ”的客棧，為愛好者提供當(dāng)掌柜的機(jī)會。古樸中永遠(yuǎn)不失那個科技 范。（1）連鎖運營 在客源充足，客棧房源緊張不能滿足供給的時候，向 外擴(kuò)張，尋找志同道合