房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問題與建議

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問題與建議【摘要】 目前 ,房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)本錢;人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營本錢;漏繳規(guī)費(fèi);套取銀行信譽(yù),違規(guī)貸款;偷漏稅金等 問題 。筆者針對上述問題,提出審計(jì)建議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建立周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的 會(huì)計(jì) 核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)本錢2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策

2、空間,以“危房改造或“開發(fā) 經(jīng)濟(jì) 適用房的名義獲得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán),然后設(shè)法改變土地用途,聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原獲得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)展評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價(jià)值進(jìn)展賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)展開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)本錢,而開發(fā)產(chǎn)品本錢中所含的土地本錢為土地評估價(jià)值,而不是該土地的獲得本錢,違犯了存貨計(jì)價(jià)的“本錢與可變現(xiàn)凈值孰低原那么,虛增了開發(fā)本錢。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)展比照,對高于市價(jià)的部

3、分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的土地使用價(jià)值確實(shí)認(rèn)問題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按 歷史 本錢計(jì)價(jià)的原那么,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品本錢時(shí),先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際獲得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的本錢。二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已開工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房開工決算,以商品房未辦理開工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比方,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐

5、贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)展賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按本錢價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)展商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)本錢和銷售費(fèi)用不實(shí)。對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查?商品房買賣合同?、銷售不動(dòng)

6、產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、?建筑工程開工驗(yàn)收備案表?、?房屋代建合同?、?合資開發(fā)工程合同?、?房屋租賃協(xié)議?等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與?商品房買賣合同?、?房屋代建合同?、?合資開發(fā)工程合同?、?房屋租賃協(xié)議?等相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程開工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時(shí)采用查詢、觀察、 分析 性復(fù)核等審計(jì) 方法 ,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)本錢和經(jīng)營本錢(一)隨意提取公共配

7、套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房開工決算時(shí),對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提方法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的本錢中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)本錢。(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原那么,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原那么,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率 計(jì)算 確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)工程的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)

8、報(bào)告的需要,在開發(fā)本錢和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計(jì)入開發(fā)本錢中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)工程中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)工程之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營本錢 計(jì)算 不合理。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 同一工程開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營本錢也應(yīng)該各不一樣。而企業(yè)在開發(fā)本錢的核算中,一般以開發(fā)工程(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)展本錢歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢時(shí)統(tǒng)一按平均本錢進(jìn)展結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位本錢一樣或相近、利潤率上下懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)完畢,進(jìn)展銷售時(shí),

9、將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢,形成同一開發(fā)工程同類商品房的單位經(jīng)營本錢前后不一。(四)擠占和虛增開發(fā)本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)本錢和代建房屋、代建工程的建立本錢 擠入商品房開發(fā)本錢中,增大商品房開發(fā)本錢和經(jīng)營本錢;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)本錢和商品房經(jīng)營本錢,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。對于以上 問題 ,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)本錢

10、、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、工程開發(fā)可行性 研究 報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程工程概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T公布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和工程投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)本錢、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)本錢、費(fèi)用發(fā)生額與工程工程概預(yù)算、工程投資可行性研究報(bào)告和工程投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議

11、與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)歷估算法等 方法 對房地產(chǎn)開發(fā)工程中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)展估算;運(yùn)用查詢、 分析 性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)展估算;根據(jù)借款費(fèi)用確實(shí)認(rèn)原那么對借款利息的資本化金額進(jìn)展匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)本錢和經(jīng)營本錢,審查出人為調(diào)節(jié)本錢的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。四、漏繳規(guī)費(fèi)(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā) 經(jīng)濟(jì) 適用房等名義獲得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅

12、于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及 教育 附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)視金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用

13、名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。對于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)展比照,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。五、套取銀行信譽(yù),違規(guī)貸款房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建立周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款那么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。詳細(xì)做法有以下幾種:(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信譽(yù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于

14、企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)展開發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)本錢,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的本錢,本質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)展開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。(三)提供虛假購銷合同,套取銀行承兌匯票。企業(yè)向銀行申請辦理承兌匯票,必須有真實(shí)的商品購銷業(yè)務(wù),簽發(fā)承兌匯票是用于商品交易款項(xiàng)的結(jié)算。但由于銀行限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往假