度假村項(xiàng)目策劃書(shū)

1、度假村項(xiàng)目策劃書(shū)，長(zhǎng)夏無(wú)冬，陽(yáng)光充沛，氣候條件十分適宜旅游。陽(yáng)江市有眾多獨(dú)具特色的旅游資源，在陽(yáng)春境內(nèi)，峰林溶洞風(fēng)景資源非常豐富，千奇百怪、瑰麗壯觀。國(guó) 建址條件陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海，漠陽(yáng)江下游，緊鄰珠三角，扼粵西要沖。陸路距廣州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳門(mén)129海里。 陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫22，長(zhǎng)夏無(wú)冬，陽(yáng)光充沛，氣候條件十分適宜旅游。陽(yáng)江市有眾多獨(dú)具特色的旅游資源，在陽(yáng)春境 項(xiàng)目擬建內(nèi)容 本項(xiàng)目主要擬建內(nèi)容是：度假村行政樓、賓客接待中心、高級(jí)住宅區(qū)、餐飲娛樂(lè)中心（包括餐飲服務(wù)中心、桑拿洗浴中心、KTV，

2、集中于一棟樓）、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生態(tài)休閑園區(qū)、馬術(shù)俱樂(lè)部、溫泉園區(qū)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、度假村道路、職工宿舍、配備建筑（停車(chē)場(chǎng)）等。 4.1度假村行政樓度假村行政樓建設(shè)于度假村大門(mén)附近，主要作為度假村綜合管理功能的集中中心，其包括度假村行政管理、對(duì)外業(yè)務(wù)管理、人員調(diào)度中心、安保中心等。行政樓主要由單體建筑和室外輔助工程組成，占地面積為25*20=500平方米，大樓共5層，總建筑面積為500*5=2500平方米4.2賓客接待中心賓客接待中心是樂(lè)逍遙假村項(xiàng)目有效經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。作為樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中的一個(gè)重要部門(mén),其主要的工作任務(wù)是為賓客提供一個(gè)舒適、安靜、優(yōu)雅、安全的住宿環(huán)境,并針對(duì)賓客的習(xí)慣和特點(diǎn)做好細(xì)致

3、、便捷、周到、熱誠(chéng)的對(duì)客接待服務(wù)?？头拷哟行闹饕蓡误w建筑和室外輔助工程組成，占地面積3000，建筑公8層，總建筑面積24000。 4.3 高級(jí)住宅園區(qū)高級(jí)住宅園區(qū)主要是以單棟別墅建筑為主，此園區(qū)主要針對(duì)一些高消費(fèi)水平的客人，為一部分高消費(fèi)水平的顧客提供單獨(dú)優(yōu)雅的度假住宿環(huán)境，還可以為親子團(tuán)旅客提供一個(gè)方便、集中、溫暖的度假休息住宅。高級(jí)住宅園區(qū)主要有45棟單體別墅和室外輔助工程構(gòu)成，園區(qū)總占地面積為250*100=25000平方米，單棟別墅占地面積為 10*12=120平方米，單棟（3層）別墅建筑面積為120*3=360平方米.4.4 餐飲娛樂(lè)中心餐椅娛樂(lè)中心，一個(gè)現(xiàn)代化的休閑中心，是通過(guò)

4、即時(shí)或預(yù)約制作加工、商業(yè)銷(xiāo)售和服務(wù)性勞動(dòng)等，向游客消費(fèi)者提供食品和消費(fèi)場(chǎng)所及設(shè)施的服務(wù)活動(dòng)中心，擬設(shè)餐飲中心、KTV、桑拿浴足療養(yǎng)中心。 餐飲娛樂(lè)中心主要由單體建筑和室外輔助工程組成，占地面積50*20=1000平方米，單棟建筑工7層，總建筑面積為1000*7=7000平方米，其中1樓為餐飲娛樂(lè)中心接待區(qū)，2-3樓設(shè)置為餐飲區(qū)，4樓為桑拿浴足療養(yǎng)中心，5-6樓為KTV，7樓為大樓管理中心。4.5 生態(tài)休閑園區(qū)生態(tài)休閑園區(qū)，以綠色為主題，以生態(tài)園林景觀為主方向，為旅客提供休閑享受，戶外拓展，燒烤娛樂(lè)等服務(wù)，擬設(shè)自摘果園，化外拓展區(qū)，燒烤區(qū)、釣魚(yú)區(qū)等。生態(tài)休閑園區(qū)主要由單體建筑和園區(qū)輔助工程組成，

5、整個(gè)園區(qū)占地總面積170*160=27200平方米，其中園區(qū)接待中心為單體建筑，占地面積為10*10=100平方米，共3層，總建筑面積為100*3=300平方米，其他輔助工程均以生態(tài)園林景觀為主方向設(shè)計(jì)建設(shè)。4.6 溫泉區(qū)溫泉區(qū)，一個(gè)以咸水礦溫泉為主題的溫泉園區(qū)，園區(qū)設(shè)置各種不同類(lèi)型的溫泉池，未旅客提供多種選擇，讓旅客可以享受到各種各樣 的溫泉服務(wù)。溫泉區(qū)主要由單體建筑和溫泉主體工程以及輔助工程組成，整個(gè)園區(qū)總占地面積為120*90=10800平方米，其中溫泉園區(qū)接待中心為單體建筑，主要提供淡水浴，更衣，以及接待等服務(wù)，建筑占地面積50*20=1000平方米，共3層，總建筑面積為100*3=3

6、000平方米。4.7 馬術(shù)俱樂(lè)部馬術(shù)俱樂(lè)部區(qū)，提供的是時(shí)尚和貴族化的休閑運(yùn)動(dòng)，該區(qū)的消費(fèi)定位高，適合收入較高的人群娛樂(lè)。主要以臨時(shí)消費(fèi)和會(huì)員制度經(jīng)驗(yàn)，可以為旅客提供馬術(shù)教導(dǎo)員、大量的馬匹，而且可以為旅客寄養(yǎng)馬匹。在馬術(shù)俱樂(lè)部區(qū)，你不但可以放松身心，還可以享受著貴族般的生活。 該俱樂(lè)部是小規(guī)模圍建馬場(chǎng)，主要由單體建筑和馬場(chǎng)工程組成，總占地面積為300*200=60000平方米，其中單體建筑為區(qū)接待中心，占地面積為20*15=300平方米 ，3層，總建筑面積為300*2=900平方米，區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，一個(gè)擁有現(xiàn)代化體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)的區(qū)域，為旅客提供競(jìng)技休閑的選擇，擬設(shè)籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，足球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)以

7、及露天游泳池。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)區(qū)主要由單體建筑和園區(qū)輔助工程組成，總占地面積為200*150=30000平方米，其中單體建筑為運(yùn)功場(chǎng)管理中心，占地面積20*20,=400，共2層，總建筑面積為400*2=400平方米，其中廠區(qū) 足球場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)七人制足球場(chǎng)地，其他場(chǎng)地均按標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地設(shè)計(jì)建設(shè)。4.9 職工宿舍職工宿舍，為度假村大部分員工提供生活住宿服務(wù)。職工宿舍主要由單體建筑和輔助工程組成，單體建筑占地面積為20*60=1200平方米，共 5層，總建筑面積為1200*5=6000平方米。4.10 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 高爾夫運(yùn)動(dòng)是一種綠色、健康的運(yùn)動(dòng)，風(fēng)靡全球。而高爾夫練習(xí)場(chǎng)主要是專(zhuān)供初學(xué)人員和高爾夫愛(ài)好者練習(xí)的場(chǎng)所。

8、在我們度假村的高爾夫場(chǎng)所里：有球衣室、專(zhuān)賣(mài)店、停車(chē)場(chǎng)、教練水平高、設(shè)備精良，環(huán)境好、裝潢豪華等高爾夫練習(xí)場(chǎng)區(qū)主要有賓客接待處（包含有專(zhuān)賣(mài)店、球衣室、教練房、洗球房、存包房、小型休息房、洗澡房等）、停車(chē)場(chǎng)、高爾夫場(chǎng)地（100個(gè)打位），一共有50025平方米左右。其單體建筑賓客接待處20*40=800平方米，3層，800*3=2400平方米，其余的主要為為高爾夫練習(xí)區(qū)域。 4.11 供電房 供電房，為度假村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為度假村提供高低壓電。 供電房主要由單體建筑和室外輔助工程組成，單體建筑占地面積20*15=300米，共1層，總建筑面積為300*1=300平方米。4.12 每個(gè)區(qū)域的相關(guān)配備建筑

9、相關(guān)配備建筑，就是每個(gè)地區(qū)、整個(gè)度假村所附帶的不可缺少的工程建筑，如停車(chē)場(chǎng)、超市、道路、綠化帶等等，都是必須建的建筑，并能給予方便。占地面積一共為75500平方米。 第五章 項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模 本度假村項(xiàng)目總面積為299825平方米，約450畝，具體規(guī)劃如下表： 項(xiàng)目工程規(guī)模表格 第六章 消防安保建設(shè) 6.1消防建設(shè) 本項(xiàng)目位于廣東省陽(yáng)江市陽(yáng)西縣，是休閑旅游綜合性項(xiàng)目，按照表8-1耐火等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，度假村建筑耐火等級(jí)為二級(jí)； 消防耐火等級(jí)建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表 項(xiàng)目占地面積約450畝，建設(shè)總面積面積299825平方米，按照規(guī)范要求，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)所有建筑，周邊道路均納入消防設(shè)計(jì)范圍。在總平面布置中考慮到消防通道，

10、以便發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車(chē)可深入現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)各建筑物的間距按防火規(guī)范要求設(shè)置。建筑內(nèi)，設(shè)安全出口，消防通道等。建筑物結(jié)構(gòu)類(lèi)別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與區(qū)內(nèi)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。建筑物裝修材料均為阻燃材料。本項(xiàng)目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目采用如下圖所示給水消防圖： 整個(gè)度假村設(shè)立全場(chǎng)火災(zāi)集中報(bào)警系統(tǒng)，根據(jù)不同場(chǎng)合分別采用自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)

11、警，并建立消防監(jiān)控制度。 6.2安保配置 樂(lè)逍遙度假村座落于陽(yáng)江市陽(yáng)西縣,總規(guī)劃建設(shè)面積299825平方米，項(xiàng)目安保建設(shè)主要涉及到該度假村的各個(gè)入口的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以及保安人員配置方案。項(xiàng)目采用雅居樂(lè)集團(tuán)提供開(kāi)發(fā)的監(jiān)控系統(tǒng)，由項(xiàng)目小組從雅居樂(lè)集團(tuán)抽取安保方向技術(shù)人員，完善安保方案建設(shè)，按照高起點(diǎn)、高 標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率的基本思想，同時(shí)按照“成熟、先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、安全、實(shí)用”的技術(shù)路線去建設(shè)安保系統(tǒng)。度假村完整的安保系統(tǒng)建設(shè)工作計(jì)劃在項(xiàng)目驗(yàn)收（2016年10月）之前交付并投入使用。其中初步的安保方案在項(xiàng)目設(shè)備進(jìn)場(chǎng)（2013年4月）之前完成并投入使用，具體完善的方案將與項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度同步完成。

12、第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 7.1 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目承辦單位為八一旅游文化開(kāi)發(fā)，該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項(xiàng)目建設(shè)投產(chǎn)后由八一旅游綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。組織機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。公司管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，由公司根據(jù)度假村經(jīng)營(yíng)管理工作需要適時(shí)調(diào)整、增減。公司管理機(jī)構(gòu)圖如下圖所示： 管理機(jī)構(gòu)圖 7.2 人力資源配置 7.2.1生產(chǎn)作業(yè)班次: 三班制7.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小時(shí)。7.2.3 勞動(dòng)定員: 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員500人。旅游淡、旺季節(jié)，度 假村可視營(yíng)運(yùn)實(shí)際需要臨時(shí)增減員工若干人。7.2.4員工來(lái)源及招聘方案：本項(xiàng)目員工實(shí)行全

13、員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)大、中專(zhuān)以上文化水平及專(zhuān)業(yè)知識(shí)，骨干由八一旅游文化開(kāi)發(fā)在現(xiàn)有員工中選派，其余通過(guò)縣人才交流中心在畢業(yè)生人才庫(kù)中招聘?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘。2/3招聘人員送往廣州星級(jí)賓館實(shí)習(xí)6個(gè)月。全體員工上崗前需經(jīng)過(guò)不少于一星期安全培訓(xùn)。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 8.1 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間為6年，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期最初一年（即2011年）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)調(diào)研期，為度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)提供可行性以及資金保證；項(xiàng)目工程部分建設(shè)期擬定為5年（2012年-2016年），項(xiàng)目工程部分啟動(dòng)建設(shè)最初兩年為項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段，部分子項(xiàng)目邊建設(shè)邊完善各種配套設(shè)施建設(shè)以及人力資源配置。

14、項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式，在建設(shè)中發(fā)展，在發(fā)展中完善。 8.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期第一年（2011年）為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，以及度假村開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)狀況調(diào)研、資金初步籌措計(jì)劃等，預(yù)計(jì)需時(shí)12個(gè)月；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期第二年（2012年）開(kāi)始為項(xiàng)目工程部分建設(shè)期以及相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)完善期，具體計(jì)劃進(jìn)度如下表所示： 項(xiàng)目工程部分實(shí)施計(jì)劃表 以上實(shí)施計(jì)劃中，大部分工序都是穿插進(jìn)行的，具體進(jìn)度均以各個(gè)子項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為準(zhǔn)。工程實(shí)施計(jì)劃的第四年（2015年）開(kāi)始同步完善度假村 相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)以及人力資源配置，預(yù)期在工程項(xiàng)目完成時(shí)，同時(shí)交付驗(yàn)收。第九章 投資估算及資

15、金籌措 9.1 投資估算依據(jù)9.1.1建筑工程費(fèi)用：參考類(lèi)似工程造價(jià),建筑土建工程按照市場(chǎng)均價(jià)（2000元/平方米），裝修費(fèi)用均以中等星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（1800元/平方米）。9.1.2工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)，未知市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備均以對(duì)應(yīng)費(fèi)用的5%抽取估算，其中安裝費(fèi)用以對(duì)應(yīng)費(fèi)用的5%抽取估算。9.1.3其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，抽取相關(guān)費(fèi)用的9%。9.1.4流動(dòng)資金：參考類(lèi)似項(xiàng)目估算。鋪底流動(dòng)資金按全額流動(dòng)資金的30%估算。 9.2 項(xiàng)目建設(shè)投資估算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資人民幣6.4億元。為估算方便起見(jiàn)，以下計(jì)算單位均為人民幣（注:項(xiàng)目分項(xiàng)投

16、資費(fèi)用以工程設(shè)計(jì)或?qū)嶋H發(fā)生的投資費(fèi)用為準(zhǔn)）。其中2011年為項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)調(diào)研以及準(zhǔn)備期間，預(yù)計(jì)投 資130萬(wàn)元；2012-2016年期間為項(xiàng)目工程部分建設(shè)期以及配套設(shè)施完善期，投資估算為6.387億元，具體各項(xiàng)工程子項(xiàng)目投資下表所示； 樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目工程部分投資估算表 樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目工程部分投資估算表9.3 資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目由八一旅游文化集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)開(kāi)發(fā)，總投資約6.4億元，我方與雅居樂(lè)集團(tuán)按相關(guān)比例籌措，即：建設(shè)開(kāi)發(fā)方：八一旅游文化集團(tuán)出資60%，3.84億元； 投資方：雅居樂(lè)集團(tuán)出資40%，2.56億元； 表13-3資金投資籌措表 9.4 資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期限為6年，前期

17、（2011年）投資由八一集團(tuán)單方預(yù)支出資，估算總值為1300000元；固定資產(chǎn)投資共6.387億元，（2012年-2016年）分年分批投入，第一年約占5%，第二年至第三年各年約占20%，第四年約占40%，第五年約占15%（見(jiàn)附表11-4項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表）。根據(jù)本工程施工體量大，施工周期長(zhǎng)，資金需求量大的特點(diǎn)，為保證工程按期完成，必須有足夠的資金保障。根據(jù)資 金管理有關(guān)制度，結(jié)合本工程的實(shí)際情況，制訂該項(xiàng)目資金管理辦法。 本項(xiàng)目資金計(jì)劃均以各個(gè)子項(xiàng)目實(shí)際投資為準(zhǔn)，投資冗余均向預(yù)備費(fèi)用注入儲(chǔ)存。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 10.1 項(xiàng)目分析參照依據(jù) 10.2.1 成本估算（估算值用四舍五入法，下同）

18、(1) 客房經(jīng)營(yíng)成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的12%估算。(2) 餐飲服務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的48.5%估算。(3) 休閑娛樂(lè)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的23.6%估算。(4)桑拿洗浴營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的15%估算 (5)康復(fù)療養(yǎng)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的25.2%估算 (6)生態(tài)園區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的10.2%估算 （7）溫泉區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的24.5%估算 （8）馬術(shù)俱樂(lè)部營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的50.2%估算 （9）高爾夫球場(chǎng)區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的38.8%估算 （10）其他費(fèi)用估算按營(yíng)業(yè)總收入的3.5%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、職

19、工制裝費(fèi)、廣告推銷(xiāo)費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 （11）人員工資及附加定員800人,其中管理人員年均工資48000元/人,一般職工年均工資24000元/人。按工資總額的40.0%計(jì)取社保醫(yī)保失保和福利費(fèi)用。10.2.2本項(xiàng)目建成后，主要有以下幾類(lèi)營(yíng)業(yè)收入：（1）賓客接待中心和高級(jí)住宅區(qū)營(yíng)業(yè)收入：10053萬(wàn)元考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按70%估算 賓客接待中心：表12-1 客房營(yíng)業(yè)收入表 高級(jí)住宅區(qū)：3180元/天×45棟×360天/年×70%=3606萬(wàn)元 （2）餐飲娛樂(lè)中心營(yíng)業(yè)收入：9447萬(wàn)元 餐飲營(yíng)業(yè)收入： 早

20、餐：600位/天×就餐率70%×20元/位×360天/年=302萬(wàn)元 中晚餐：600位/天×就餐率70%×100元/位×360天/年=1512萬(wàn)元 娛樂(lè)營(yíng)業(yè)收入（包括：KTV、酒吧和桑拿浴足療養(yǎng)中心）： KTV、酒吧：1000萬(wàn)桑拿：350位/天×100元/位×360天/年=1260萬(wàn)元沐?。?50位/天×100元/位×360天/年=1980萬(wàn)元其中：接受按摩健身服務(wù)率按70%估計(jì)，即550位/天×50元/位×360天/年×70%=693萬(wàn)元足?。?50位/天

21、15;100元/位×360天/年=1260萬(wàn)元康復(fù)療養(yǎng)：400位/天×100元/位×360天/年=1440萬(wàn)元（3）生態(tài)園區(qū)營(yíng)業(yè)收入：450萬(wàn)元戶外拓展：100萬(wàn)元燒烤：150萬(wàn)元釣魚(yú)：100萬(wàn)元自摘果園：100萬(wàn)元（4）溫泉區(qū)營(yíng)業(yè)收入：900萬(wàn)元500位/天×200元/位×90天（冬季）=900萬(wàn)元（5）馬術(shù)俱樂(lè)部營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)元（6）高爾夫球場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入：1000萬(wàn)元（7）其他收益：500萬(wàn)元 按以上方法估算后，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為22850萬(wàn)元 10.2.3營(yíng)業(yè)稅金及附加估算a.營(yíng)業(yè)稅: 營(yíng)業(yè)稅稅率按5%。b.城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅:以營(yíng)

22、業(yè)稅額為基數(shù),取5%。c.教育費(fèi)附加:以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù),取4%。 d.水利基金：以營(yíng)業(yè)總收入為基數(shù),取0.6。計(jì)算得營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)：1259萬(wàn)元 10.2.4利潤(rùn)計(jì)算所得稅:所得稅稅率按25%；計(jì)提公益金按稅后利潤(rùn)的10%。應(yīng)繳納所得稅=22850-（17468+1259） ×25%=1030萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)=22850-（17468+1259） ×（1-25%）=3092萬(wàn)元計(jì)提公益=3092×10%=309萬(wàn)元 10.2.5盈虧平衡分析：根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點(diǎn)為50.2%。即：生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)（%

23、）=年固定總成本÷（年銷(xiāo)售總收入年可變總成本年?duì)I業(yè)稅金及附加）10.2.6敏感性分析：根據(jù)慣例，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行效益分析時(shí)，有必要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果的敏感性進(jìn)行分析，即當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本提高10%和經(jīng)營(yíng)收入降低10%的經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)成本提高10%時(shí)，則 總成本為：17468萬(wàn)元×（1+ 10%）=19214萬(wàn)元；當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入降低10%時(shí)，則總收入為：22850萬(wàn)元×（1-10%）=20565萬(wàn)元，此時(shí)利潤(rùn)為20565-19214=1350萬(wàn)元，敏感系數(shù)為：1350÷19214=7% 10.2.7投資效益分析投資回收期21.13（年）投資利潤(rùn)率9.4% 第十一章 結(jié)論與建議

24、11.1 結(jié) 論本項(xiàng)目由八一旅游文化集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由項(xiàng)目提出，到項(xiàng)目交付投產(chǎn)使用，中間包括項(xiàng)目可行調(diào)研，前期準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)策劃，融資計(jì)劃，建設(shè)開(kāi)發(fā)，完善配置等步驟，均由八一旅游 文化集團(tuán)樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)所有工作；度假村按所選星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和地方特色建筑風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)休閑旅游勝地。本度假村項(xiàng)目建設(shè)符合陽(yáng)江旅游總體規(guī)劃要求，將緩解陽(yáng)江市陽(yáng)西縣目前旅游產(chǎn)業(yè)投入嚴(yán)重不足、旅游設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的矛盾。項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)，對(duì)提供更多的就業(yè)崗位，延伸和壯大陽(yáng)江市

25、陽(yáng)西縣產(chǎn)業(yè)鏈，調(diào)整提高優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義。 11.2 建 議八一旅游文化集團(tuán)為實(shí)施本項(xiàng)目做了大量準(zhǔn)備工作，建議政府主管部門(mén)和相關(guān)單位給予支持，使該項(xiàng)目按計(jì)劃組織實(shí)施。為使投資能在短期內(nèi)很快收回，項(xiàng)目單位采取以下措施：一是減少固定資產(chǎn)投資，提高項(xiàng)目收益；二是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，盡量縮短項(xiàng)目建設(shè)工期，促使建設(shè)項(xiàng)目盡快竣工投產(chǎn)；三是提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，增加度假村休閑旅游收入；四是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)成本。 附錄一 會(huì)議記錄第一次會(huì)議記錄 時(shí)間： 2012年9月10日地點(diǎn)： 教學(xué)樓101記錄員： 劉澤森出席情況： 全齊會(huì)議1.討論組長(zhǎng)人選；2

26、.討論項(xiàng)目的主題；3.討論以后的溝通方式會(huì)議效果： 1.確定了林宇闊為項(xiàng)目小組組長(zhǎng)；2.以投票方式確定了項(xiàng)目的名字，其中第一志愿是“旅游度假村”，第二志愿是“舉辦演唱會(huì)”，第三志愿是“舉辦一場(chǎng)體育比賽”；3.確定了以后的溝通方式是“先傾聽(tīng)，后總結(jié)”，提出各自的觀點(diǎn)，然后綜合討論觀點(diǎn)，最后投票決定，少數(shù)服從多數(shù)下一個(gè)記錄員: 胡欣 第二次會(huì)議記錄 時(shí)間： 2012年9月19日地點(diǎn)： 教學(xué)樓101記錄員： 胡欣出席情況： 共有6人出席此次會(huì)議；梁宏發(fā)，梁旭健，連敏洲3人缺席會(huì)議1.討論旅游度假村項(xiàng)目的名字、地點(diǎn)；2.討論項(xiàng)目的大綱會(huì)議效果： 1.確定了旅游度假村項(xiàng)目的名字為“陽(yáng)江樂(lè)逍遙度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目”；2. 確定了旅游度假村項(xiàng)目的地點(diǎn)是陽(yáng)江；3.確定了項(xiàng)目的大綱下一個(gè)記錄員: 江錦銳 第三次會(huì)議記錄 時(shí)間： 2012年9月27日地點(diǎn)： 教學(xué)樓608記錄員： 江錦銳出席情況： 全齊會(huì)議1.對(duì)項(xiàng)目的大綱進(jìn)行討論，看是否要修改；2.對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行分工，分配各自的任務(wù)會(huì)議效果： 1.正式確定了項(xiàng)目的大綱；2. 確定了各自的工作和任務(wù)，其中胡欣負(fù)責(zé)完成大綱的1-3章；梁宇宏負(fù)責(zé)第4、10章；何燕春負(fù)責(zé)第5章；梁旭健負(fù)責(zé)第6、7、8章；梁宏發(fā)、梁旭健和林宇闊負(fù)責(zé)第9章和11章部分章；江錦銳和連敏洲負(fù)責(zé)第11章部分；下一個(gè)記錄員: 梁