業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)

1、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)一、物業(yè)服務(wù)合同的作用物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要法律文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。法院在審理物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，也以物業(yè)服務(wù)合同為主要依據(jù)之一。因此，物業(yè)服務(wù)合同是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要依據(jù)。二、物業(yè)服務(wù)合同的種類(lèi)1、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體和時(shí)間不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同 。在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 。業(yè)

2、主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)物業(yè)服務(wù)合同，自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起原前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。本文僅對(duì)由業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同這種情況進(jìn)行探討。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況比較少見(jiàn)，前期物業(yè)服務(wù)合同也不在本文敘述范圍。2、根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的方式不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為包干制物業(yè)服務(wù)合同與酬金制物業(yè)服務(wù)合同。包干制是指由合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)，協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主按此標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費(fèi)、提供物業(yè)服務(wù)，自負(fù)盈虧。酬金制是指，

3、合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金確定一個(gè)預(yù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)費(fèi)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)成本屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果預(yù)收的物業(yè)費(fèi)不足以支付物業(yè)服務(wù)成本及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，差額部分應(yīng)當(dāng)由業(yè)主補(bǔ)交；若有結(jié)余，仍屬于業(yè)主所有。三、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的流程1、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定程序由業(yè)主大會(huì)決定。2、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。3、

4、簽訂物業(yè)服務(wù)合同四、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)1、注意程序合法性業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及確定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務(wù)合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)業(yè)委會(huì)方可簽訂，業(yè)委會(huì)的行為需嚴(yán)格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程

5、序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。2、注意明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)如果約定不明，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務(wù)內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個(gè)小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認(rèn)知上的差異，很可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)合同雙方來(lái)說(shuō)都具有不可忽視的意義。物業(yè)服務(wù)合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有：（ 1）收益歸屬：車(chē)庫(kù)、車(chē)位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；（2）服務(wù)范圍

6、和標(biāo)準(zhǔn)：哪些事項(xiàng)屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些服務(wù)可以另行收費(fèi)，哪些不應(yīng)當(dāng)另行收費(fèi)；約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范（試行）一級(jí)、二級(jí)還是三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如果有超過(guò)或低于該標(biāo)準(zhǔn)的特別約定應(yīng)另行寫(xiě)明；（ 3）物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，無(wú)正當(dāng)理由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任；（ 4）物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)此卻沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；（5）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除經(jīng)雙方認(rèn)可的不可抗力外物業(yè)

7、服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同；（6）合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會(huì)移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財(cái)務(wù)的交接。3、注意細(xì)化雙方的具體權(quán)利和義務(wù)某些概括性條款，應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。合同約定得越明確越細(xì)致，越有利于合同雙方實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)。比如“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同” ，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定“監(jiān)督”的方式和步驟，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何配合監(jiān)督工作； “業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在何時(shí)或何種情況下應(yīng)當(dāng)以何種方式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主公布相關(guān)情況。4、注意明確違約責(zé)任要在物業(yè)服務(wù)合同里明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)服務(wù)企