住宅產業(yè)化與保障房建設的發(fā)展策略研究

1、住宅產業(yè)化與保障房建設的發(fā)展策略研究姓 名：劉少飛學 號：21506138城鎮(zhèn)化工業(yè)化區(qū)域經濟發(fā)展失衡貧富差距不斷擴大Factory：就是以住宅市場需求為導向， 以建材、輕工等行業(yè)為依托， 以工廠化生產各種住宅構配件、成品、半成品， 然后現(xiàn)場裝配為基礎， 以人才科技為手段， 通過將住宅生產全過程的設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結為一個完整的產業(yè)系統(tǒng)， 從而實現(xiàn)住宅產供銷一體化的生產經營組織形式。Property Service住宅產業(yè)化與保障房建設的發(fā)展策略研究住宅產業(yè)化與保障房建設結合的可行性保障房建設住宅產業(yè)化保障房的特征分析住宅產業(yè)化現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化對保障房建設的

2、促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用保障房作為滿足社會中低人群需求的特殊住宅商品，具有非營利性、大投入小產出、資金周轉周期長的特點。對于企業(yè)主體而言，由于不能從中獲得理想的收益，與企業(yè)追求利益最大化的理念相悖，故缺乏實施保障房建設的內在動力，需要政府給予強大的政策支持和扶持力度。保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化作為一種能夠提高人們生活質量的先進住宅生產技術，因目前正處于推廣階段，并受發(fā)展政策不明確，配套產業(yè)鏈條未形成，前期研究成本過高等因素的制約，導致應用產業(yè)化技術所建造的高品質住宅取得的收益遠低于社會平均水平，

3、從企業(yè)逐利的角度分析，很少會有企業(yè)積極加入到住宅產業(yè)化的推廣應用中去。保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析基于以上對保障房的特點和住宅產業(yè)化現(xiàn)狀的分析可知，兩者的發(fā)展瓶頸具有很大的相同之處，即完全按市場環(huán)境運作無法實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，造成開發(fā)商實施的動力不足，故必須憑借政府的強制介入實現(xiàn)保障房與住宅產業(yè)化的長效發(fā)展。保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析建造質量節(jié)能減

4、排建設周期保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化中的預制裝配整體式生產方式采用的是構件預制工廠生產，現(xiàn)場進行裝配施工，將工程施工過程中影響質量、結構較大的人為因素降至最低，此舉將有效解決傳統(tǒng)施工過程中存在的屋面滲漏、墻體開裂等質量通病，提高了主體結構的精度，所以保障房產業(yè)化的實施將切實提高房屋的質量和品質。節(jié)能減排建設周期建造質量 精品工程的構建離不開充足的養(yǎng)護，嚴格的施工工序，而工期的縮短一定程度上是以犧牲質量為代價。作為政策性工程，工期上不僅要求及時竣工交付，質量上更是要以高規(guī)格標準完成，保障房建設的困局正陷于此。住宅

5、產業(yè)化技術在工期縮短方面的優(yōu)勢在于建設所采用的部品構件可在工廠預制生產，免受季節(jié)和天氣影響，同時也避免了傳統(tǒng)施工中作業(yè)面的干擾。并行施工既節(jié)約了大量時間，也有助于景觀、裝修工程可與主體同步展開，大大簡化了現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)某產業(yè)化住宅數(shù)據(jù)測算顯示，采用產業(yè)化技術施工，30 層的高層開發(fā)周期將同比縮短27%左右，有效加快了施工進度。保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設質量節(jié)能減排建設周期保障房建設呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，大規(guī)模的開發(fā)帶動著大量人、材、物等能源的消耗。據(jù)統(tǒng)計，建筑業(yè)每年能源消耗比例約占社會資源總耗能的30%，每年大量的建材、廢

6、水、揚塵等建筑垃圾的產生，嚴重影響著環(huán)境，并有悖于我國目前建設兩型社會的客觀發(fā)展要求。產業(yè)化住宅現(xiàn)場裝配的特點有助于節(jié)約大量的腳手架和模板，此項在成本節(jié)約的同時也使施工現(xiàn)場環(huán)境有了極大改善。此外，建設所需的構配件因其采用工業(yè)化生產方式，部品表面具有較好的平整度與光滑度，節(jié)省了抹灰裝飾，有利于減少對建筑砂漿的使用。保障房的特征分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設周期建設質量節(jié)能減排保障房的特征分析保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用保障房的特征分析保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)

7、狀分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用1、擴大市場需求，激勵企業(yè)技術創(chuàng)新 目前我國居民消費結構處于較低水平，故以質量和品質為追求的高端產業(yè)化住宅便缺少了強大的市場支撐。然而保障房作為政府提供的公益性住宅，具有很強的政策導向性，將住宅產業(yè)化建造模式引入保障房建設之中，既提升了其在消費者心中的認知度和普及度，未來也將會產生可觀的產業(yè)化住宅需求。足夠的市場需求不僅是產業(yè)化技術得以普及和推廣的內在動力，更是實現(xiàn)技術創(chuàng)新的有效手段。因此，實現(xiàn)保障房的產業(yè)化建設可以有效減少因其自身外部性帶來的影響。保障房的特征分析保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化對保障房建設的促進作用2、促進

8、產業(yè)化體系、標準問題的解決 一直以來，我國住宅產業(yè)化的發(fā)展依賴于少數(shù)大型房企自身的推動，但因其自身制定的標準體系不具備普遍性，故無法作為行業(yè)通用標準得以推廣，而政府又未對其制定相關的政策法規(guī)，致使發(fā)展進程緩慢。通過將住宅產業(yè)化與政府主導開發(fā)建設的保障房進行有效嫁接，產業(yè)化行業(yè)中所面臨的相關制度體系與通用標準不完善的難題，將借助政府的強力介入得以落實解決。同時，保障房的建設平臺可以促使政府職能部門對住宅產業(yè)化的發(fā)展形成更清晰的認識，可以更好地分析和判斷其發(fā)展中的優(yōu)勢與障礙，為產業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展提供強有力支持。保障房的特征分析保障房建設對住宅產業(yè)化的促進作用住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產業(yè)化對保障房建

9、設的促進作用3、促進住宅產業(yè)鏈的形成 產業(yè)鏈配套不足是住宅產業(yè)化發(fā)展過程中亟待解決的另一瓶頸。諸如產業(yè)工人缺乏，預制構件廠偏少，定制供應商奇缺等問題造成產業(yè)化住宅建設成本高、應用規(guī)模小、推廣乏力等窘境，究其原因在于以企業(yè)作為推動主體而形成的產業(yè)鏈規(guī)模是不完善的。借助保障房建設的契機，充分發(fā)揮政府的經濟職能，以產業(yè)政策為工具，為產業(yè)化住宅增加可觀的市場需求，有效孕育市場，從而吸引和引導相關企業(yè)投入到產業(yè)化住宅建設中去，為產業(yè)鏈的形成和完善奠定基礎。做好產品定位，獲取持續(xù)政策支持完善相關政策保障房的融資模式研究組建虛擬產業(yè)化集團住宅產業(yè)化與保障房建設結合的可行性住宅產業(yè)化與保障房建設的發(fā)展策略研究

10、1、做好產品定位，獲取持續(xù)政策支持 調整定位，做好保障房這片試驗田，使其顯現(xiàn)成效被市場所接受是實現(xiàn)互促共贏的一個有效途徑。目前我國住宅產業(yè)化的定位是基于綠色節(jié)能建筑的高檔住宅，往往是作為開發(fā)商的樓盤亮點進行宣傳。所以，在保障房的建設中應調整思路，明確中低檔住宅的市場定位，在技術創(chuàng)新和應用時應考慮到成本因素的制約，做好質量、進度和成本三者間的合理結合，將保障房建設成住宅產業(yè)化的推廣名片，得到公眾認可，獲取政府的持續(xù)支持。2、組建虛擬產業(yè)化集團 虛擬住宅企業(yè)是一個集合名詞，是指集開發(fā)商、施工企業(yè)、建材企業(yè)、構配件制造企業(yè)等住宅相關企業(yè)，采取優(yōu)勢組合形成的一種企業(yè)組織模式。其能充分整合有利資源，發(fā)揮

11、各家優(yōu)勢，具有敏捷、柔性、優(yōu)化快速的特征，能有效彌補產業(yè)化住宅目前建設產業(yè)鏈不完整的缺憾，對于處于起步階段的住宅產業(yè)化發(fā)展具有重要意義。 建立以房地產開發(fā)商為虛擬組織核心，集合設計院、咨詢服務企業(yè)、構配件生產企業(yè)、設備材料供應商、施工企業(yè)和裝修單位等參與各方，并受政府保障房主管部門監(jiān)督的虛擬企業(yè)。以其項目為中心，隨著項目的完成而解散或者形成長期的合作伙伴。虛擬產業(yè)化集團中房地產商因實力較強，其居于核心地位可利用自身優(yōu)勢組織協(xié)調各優(yōu)勢資源，對整個項目實施總體把控。政府主管部門作為委托方可以通過其行政職能對組織實施動態(tài)監(jiān)督，確保整個組織結構的有效集成。2、組建虛擬產業(yè)化集團 房地產開發(fā)商根據(jù)項目需

12、要從簽訂協(xié)議的相關單位中抽調優(yōu)勢資源組建虛擬產業(yè)化集團，集團以項目為中心，基于建設產業(yè)鏈上的需要組建設計研發(fā)中心、部品構件生產部、設備材料供應部、工程部、物流配送中心和物業(yè)部等部門，分別負責保障房項目的圖紙部品設計、構配件生產、設備材料的供應、現(xiàn)場建設、預制構件的運輸配送以及后期的物業(yè)保障。在政府職能部門的監(jiān)督協(xié)調和房地產開發(fā)商的總控管理下建立項目產業(yè)鏈數(shù)據(jù)平臺，加強項目建設的信息溝通、交流，實現(xiàn)一種敏捷性的動態(tài)管理，加快保障房產業(yè)化建設。2、組建虛擬產業(yè)化集團3、完善相關政策 住宅產業(yè)化強調的是對產業(yè)鏈的有效整合與行業(yè)集中度的提升，對于開發(fā)企業(yè)的綜合實力要求較高，除了萬科、棲霞建設少數(shù)企業(yè)掌

13、握了整體的關鍵控制要素，很多中小型企業(yè)因自身能力所限導致心有余而力不足。虛擬組織企業(yè)是基于住宅產業(yè)化發(fā)展初期提出的一種過度組織模式，要實現(xiàn)住宅產業(yè)化的長效可持續(xù)發(fā)展，必須要鼓勵地方政府利用保障房建設的計劃，在城市周邊興建產業(yè)化配套工廠。從整個行業(yè)發(fā)展角度去完善產業(yè)化配套措施，讓更多的中小企業(yè)能夠參與到保障房產業(yè)化建設中去，并通過發(fā)展逐步整合資源，完善信任機制，最終通過重組、合并組建產業(yè)化集團，推進整個產業(yè)化行業(yè)的發(fā)展。3、完善相關政策 縱觀國外產業(yè)化發(fā)展之路，皆是由政府作支撐，頒布一系列扶持計劃和產業(yè)政策，綜合運用稅務、財政、投資等手段，支持和引導其發(fā)展。目前，國內一些地區(qū)已開始陸續(xù)頒布相應的

14、支持政策。上海市出臺政策規(guī)定，在保障房建設的土地供應中安排30% 的土地用于產業(yè)化建設。北京市則在建筑面積上實施獎勵，無論是保障房還是商品房，只要開發(fā)商主動申請采取產業(yè)化建設方式，經有關部門審核通過后即可獲得不超過建筑規(guī)劃3%的面積獎勵。深圳則加大了對產業(yè)化企業(yè)的財政與金融支持力度，針對參與保障房產業(yè)化建設的相關參與企業(yè)給予優(yōu)先貸款、體系優(yōu)惠和貸款擔保支持，激勵更多的企業(yè)參與產業(yè)化的建設。4、保障房的融資模式 保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由公租房、廉租房、經濟適用住房和兩限（限套型、線價格）房以及定向安置房等構成。在各類保障房中，融資難點主要

15、是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于產權不能轉讓，資金回收周期長，還要承擔房屋維護、租金收取等一系列后續(xù)管理工作，因而各方的建設動力較小。加上公租房處于探索階段，社會資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大。（1）保障性住房建設要兼顧公益性和自利性，中央政府和地方政府設立保障性住房投資基金的同時，要促使銀行、保險公司等機構積極參與保障房的建設。鼓勵銀行創(chuàng)新保障房貸款新模式，激勵保險公司探索新的保險種類等等，通過這種方式充分調動起社會沉淀資金，解決過度依賴政府投入和銀行風險高度集中等問題，提高資金利用效率和保障房建設效率。（2）建立保障房預售制度：仿照商品房建筑、銷售模式，增強社會資金參與力度。對于經適房、兩限房以及大部分的安置房，由于最終需出售給購房者，均可以采用預售模式。考慮到購買者收入水平較低，在正式交房前，政府可