里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要素執(zhí)行與反饋講義

1、里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要素執(zhí)行與反饋講義第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)第二章 里程碑節(jié)點(diǎn)執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點(diǎn)調(diào)整 目錄第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)第二章 里程碑節(jié)點(diǎn)執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點(diǎn)調(diào)整 1、兼顧集團(tuán)管控度需要與節(jié)點(diǎn)執(zhí)行效率而確定的一系列項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度點(diǎn)，選取項(xiàng)目總控計(jì)劃中19個(gè)重大節(jié)點(diǎn)設(shè)為里程碑節(jié)點(diǎn)，由集團(tuán)直接管控，里程碑節(jié)點(diǎn)的設(shè)定、調(diào)整、取消均需要里程碑節(jié)點(diǎn)的設(shè)定、調(diào)整、取消均需要經(jīng)過(guò)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)及管理層審批。經(jīng)過(guò)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)及管理層審批。2、里程碑節(jié)點(diǎn)含：土地合同簽署、營(yíng)銷定位報(bào)告審批、土地合同簽署、營(yíng)銷定位報(bào)告審批、設(shè)計(jì)方案內(nèi)部審批、設(shè)計(jì)方案外部審批、目標(biāo)成本審批、設(shè)計(jì)方案內(nèi)部審批、設(shè)計(jì)方案

2、外部審批、目標(biāo)成本審批、施工圖第三方審查、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土方施工圖第三方審查、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土方及支護(hù)、總包底板開(kāi)工、正負(fù)零結(jié)構(gòu)、優(yōu)展區(qū)移交、主體及支護(hù)、總包底板開(kāi)工、正負(fù)零結(jié)構(gòu)、優(yōu)展區(qū)移交、主體達(dá)到預(yù)售條件、預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)、主體結(jié)構(gòu)封頂、外架達(dá)到預(yù)售條件、預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)、主體結(jié)構(gòu)封頂、外架拆除、竣驗(yàn)備案、集中入伙拆除、竣驗(yàn)備案、集中入伙第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)的含義及分類3、里程碑節(jié)點(diǎn)按屬性分類： 營(yíng)銷類：營(yíng)銷定位報(bào)告、開(kāi)盤(pán)、入伙，主責(zé)單位為分公司分公司營(yíng)銷部營(yíng)銷部 設(shè)計(jì)報(bào)建類：土地合同、方案內(nèi)審、方案外審、施工圖外審、工規(guī)證、施工

3、證、預(yù)售證，主責(zé)單位為分公司設(shè)計(jì)分公司設(shè)計(jì)部、發(fā)展部（如有）部、發(fā)展部（如有） 工程類：土方及支護(hù)、總包底板開(kāi)工、正負(fù)零結(jié)構(gòu)、預(yù)售條件、優(yōu)展移交、主體封頂、外架拆除、竣工備案，主責(zé)單位為分公司項(xiàng)目部分公司項(xiàng)目部 成本類：目標(biāo)成本審批，主責(zé)單位為分公司成本部分公司成本部第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)4、里程碑節(jié)點(diǎn)按相關(guān)性分類：第一類強(qiáng)相關(guān)節(jié)點(diǎn)：營(yíng)銷定位報(bào)告 30天 設(shè)計(jì)方案內(nèi)審 45天 目標(biāo)成本第二類強(qiáng)相關(guān)節(jié)點(diǎn)： 土地合同簽署 90天 設(shè)計(jì)方案外審 45天 施工圖外審 30天 工規(guī)證 15天 施工證第三類強(qiáng)相關(guān)節(jié)點(diǎn)： 土方及支護(hù) 底板開(kāi)工 正負(fù)零 預(yù)售條件 主體封頂 外架拆除 竣工備

4、案 入伙 第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)5、原則上不能調(diào)整節(jié)點(diǎn)不能調(diào)整節(jié)點(diǎn)施工許可證影響財(cái)務(wù)融資，進(jìn)而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流、IRR影響現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工，進(jìn)而影響項(xiàng)目施工進(jìn)度預(yù)售許可證影響開(kāi)盤(pán)，進(jìn)而影響銷售業(yè)績(jī)竣驗(yàn)備案證明影響入伙，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)及引起客戶賠付以上里程碑節(jié)點(diǎn)若有延誤，將直接影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)！以上里程碑節(jié)點(diǎn)若有延誤，將直接影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 土地合同簽署土地合同簽署定義：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的簽署時(shí)間。 作用：一般情況下，土地合同簽署作為項(xiàng)目報(bào)建的起點(diǎn)。項(xiàng)目報(bào)建的起點(diǎn)。注意事項(xiàng)：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 不等于

5、不等于 土地出讓協(xié)議。土地出讓協(xié)議。2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 不等于不等于 項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。3、若出現(xiàn)原土地合同失效，需重新簽訂的，以新簽訂時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。以新簽訂時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)銷定位報(bào)告營(yíng)銷定位報(bào)告定義：營(yíng)銷定位報(bào)告通過(guò)集團(tuán)總裁審批通過(guò)集團(tuán)總裁審批作用：明確業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、戶型等定位條件，為下步方案設(shè)計(jì)提 供前置條件注意事項(xiàng)：1、營(yíng)銷定位討論會(huì)或過(guò)程稿完成 不等于不等于 此節(jié)點(diǎn)完成。此節(jié)點(diǎn)完成。 2、營(yíng)銷定位報(bào)告應(yīng)使用集團(tuán)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)模版填寫(xiě)，發(fā)起審批前應(yīng)與 集團(tuán)職能部門(mén)進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致。進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致。3、作為營(yíng)銷設(shè)計(jì)指引的輸

6、入條件，深度必須滿足方案設(shè)計(jì)的要求。深度必須滿足方案設(shè)計(jì)的要求。4、營(yíng)銷定位報(bào)告一經(jīng)審批，必須避免反復(fù)修改。必須避免反復(fù)修改。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)銷定位報(bào)告營(yíng)銷定位報(bào)告 案例分析某項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告因質(zhì)量及深度不夠，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷定位報(bào)告報(bào)批超過(guò)3個(gè)月，仍未獲審批，直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)反對(duì)意見(jiàn) 設(shè)計(jì)方案內(nèi)審設(shè)計(jì)方案內(nèi)審 定義：設(shè)計(jì)方案通過(guò)集團(tuán)總裁決策會(huì)，報(bào)批件總裁簽字同意通過(guò)集團(tuán)總裁決策會(huì)，報(bào)批件總裁簽字同意作用：明確總平面、單體等設(shè)計(jì)方案，為下步設(shè)計(jì)擴(kuò)初或施工 圖深化、目標(biāo)成本編制提供前置條件注意事項(xiàng)：1、設(shè)計(jì)方案討論會(huì)或過(guò)程稿完

7、成 不等于不等于 此節(jié)點(diǎn)完成。此節(jié)點(diǎn)完成。2、設(shè)計(jì)方案應(yīng)能滿足集團(tuán)規(guī)定的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及評(píng)審表要求，報(bào)批 前應(yīng)與集團(tuán)職能部門(mén)進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致。3、設(shè)計(jì)方案作為目標(biāo)成本的輸入條件，深度必須滿足目標(biāo)成本的深度必須滿足目標(biāo)成本的 編制要求，提供可衡量的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。編制要求，提供可衡量的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。3、設(shè)計(jì)方案一經(jīng)審批，必須避免反復(fù)修改。反復(fù)修改。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)方案內(nèi)審設(shè)計(jì)方案內(nèi)審 案例分析某項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案因與集團(tuán)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致方案設(shè)計(jì)持續(xù)未完成，審批延誤超過(guò)2個(gè)月，直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)

8、標(biāo)準(zhǔn)延誤2個(gè)月以上？ 設(shè)計(jì)方案外審設(shè)計(jì)方案外審 定義：取得項(xiàng)目所在地規(guī)劃部門(mén)書(shū)面方案批復(fù)文件（規(guī)劃復(fù)函） 作用：標(biāo)志設(shè)計(jì)方案已完全確定，是開(kāi)發(fā)商與政府博弈的結(jié)果。注意事項(xiàng)：1、方案外審必須與方案內(nèi)審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，方案內(nèi)審確定或基本確定 時(shí)，方案外審應(yīng)能與規(guī)劃部門(mén)達(dá)成一致。方案外審應(yīng)能與規(guī)劃部門(mén)達(dá)成一致。2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案必定存在與政府規(guī)劃部門(mén)的博弈，但在時(shí)間上必 須有底線底線及應(yīng)急處理預(yù)案。應(yīng)急處理預(yù)案。3、方案外審文件若與內(nèi)審文件不能完全保持一致時(shí)，必須相關(guān)各 部門(mén)交底交底并做好風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。4、此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以取得方案批復(fù)文件之日計(jì)。以取得方案批復(fù)文件之日計(jì)。第一章第一章 里程碑節(jié)

9、點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)方案外審設(shè)計(jì)方案外審 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)u方案意見(jiàn)與方案批復(fù)意見(jiàn)u方案函復(fù)與方案復(fù)函 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 定義：項(xiàng)目目標(biāo)成本（V2版）通過(guò)分公司總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審 批。 作用：用于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)成本的整體控制，標(biāo)志著項(xiàng)目 目標(biāo)成本的基本確定。注意事項(xiàng)：1、目標(biāo)成本應(yīng)按照集團(tuán)規(guī)定，涵蓋建安成本七大費(fèi)用的所有內(nèi)容， 報(bào)批前應(yīng)與集團(tuán)職能部門(mén)進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致。2、若目標(biāo)成本報(bào)批通過(guò)若目標(biāo)成本報(bào)批通過(guò)，節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以分公司總經(jīng)理審批時(shí)間 為準(zhǔn)；若目標(biāo)成本報(bào)批未通過(guò)若目標(biāo)成本報(bào)批未通過(guò)，此節(jié)點(diǎn)視為未完成。第一章第一章

10、里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 施工圖外審施工圖外審 定義：指施工圖通過(guò)（政府認(rèn)可的）外部第三方單位審查合格 作用：標(biāo)志施工圖得到建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)可，滿足公共利益和安 全，符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，并可用于現(xiàn)場(chǎng)施工注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)含三個(gè)要素：審查意見(jiàn)、全套蓋章施工圖、審查合格證審查意見(jiàn)、全套蓋章施工圖、審查合格證2、此節(jié)點(diǎn)以上述三個(gè)要素完成的最晚時(shí)間最晚時(shí)間為此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間。3、報(bào)建施工圖文件若與實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)施工圖文件不能完全保持一致時(shí)， 必須相關(guān)各部門(mén)交底交底并做好風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 施工圖外審施工圖外審 案例分析u 當(dāng)施工圖審圖單位為（政府）

11、下屬事業(yè)單位壟斷時(shí)，對(duì)報(bào)建進(jìn) 度影響極大u 當(dāng)報(bào)建施工圖與現(xiàn)場(chǎng)施工圖不一致，由此引起的竣工備案風(fēng)險(xiǎn)u 當(dāng)報(bào)建施工圖與預(yù)測(cè)繪圖紙不一致，由此引起的預(yù)售證取證風(fēng) 險(xiǎn)u 當(dāng)報(bào)建施工圖與實(shí)測(cè)圖紙不一致，由此引起的產(chǎn)權(quán)證取證風(fēng)險(xiǎn)第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證 定義：取得政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 作用：建設(shè)工程已獲得規(guī)劃主管部門(mén)的完全認(rèn)可，確定了建設(shè) 單位和項(xiàng)目的合法地位，是融資條件的四證之一注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以以取得工規(guī)證之取得工規(guī)證之日計(jì)。日計(jì)。2、若項(xiàng)目分期分區(qū)較多，不能以一個(gè)區(qū)的證件不能以一個(gè)區(qū)的證件取得代替整期節(jié)點(diǎn) 完成。3、在項(xiàng)目

12、開(kāi)始進(jìn)行報(bào)建前，應(yīng)提前規(guī)劃報(bào)建分區(qū)及分期，并與項(xiàng)與項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏（開(kāi)工、銷售、竣工）相匹配目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏（開(kāi)工、銷售、竣工）相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證 案例分析項(xiàng)目取得一個(gè)工程規(guī)劃許可證，因運(yùn)營(yíng)節(jié)奏及施工進(jìn)度要求，需分區(qū)竣工。存風(fēng)險(xiǎn)！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 施工許可證施工許可證 定義：取得政府建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程施工許可證 作用：標(biāo)志項(xiàng)目工程滿足各項(xiàng)施工條件，法定意義上允許施工， 是融資條件的四證之一注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以以取得施工證之取得施工證之日計(jì)日計(jì)。2、若項(xiàng)目分期分區(qū)較多，不能以一個(gè)區(qū)的證件不能以一個(gè)區(qū)的證

13、件取得代替整期節(jié)點(diǎn) 完成。3、在項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行報(bào)建前，應(yīng)提前規(guī)劃報(bào)建分區(qū)及分期，并與項(xiàng)與項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏（開(kāi)工、銷售、竣工）相匹配目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏（開(kāi)工、銷售、竣工）相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 施工許可證施工許可證 案例分析項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證，因銷售節(jié)奏和施工進(jìn)度要求，需分區(qū)辦理預(yù)售許可證。存風(fēng)險(xiǎn)！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 土方及支護(hù)土方及支護(hù) 定義：指基坑土方工程挖至底板標(biāo)高，基坑四面支護(hù)工程全部 完成 作用：標(biāo)志項(xiàng)目工程的第一階段施工完成，此階段工期受外部 影響較大注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)含兩個(gè)要素：基坑土方完成、基坑支護(hù)完成基坑土方完成、基坑支護(hù)完成2、此

14、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以上述兩要素完成的最晚時(shí)間最晚時(shí)間為此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間3、無(wú)地下室結(jié)構(gòu)及支護(hù)的項(xiàng)目以基槽土方挖至基底標(biāo)高挖至基底標(biāo)高為完成標(biāo)準(zhǔn)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 土方及支護(hù)土方及支護(hù) 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 總總包底板開(kāi)工包底板開(kāi)工 定義：底板基礎(chǔ)或承臺(tái)基礎(chǔ)墊層澆筑完成 作用：標(biāo)志總包進(jìn)場(chǎng)施工，也作為項(xiàng)目實(shí)際工期計(jì)算的起點(diǎn)注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)以樁基礎(chǔ)施工完成為前提條件。2、此節(jié)點(diǎn)以區(qū)域內(nèi)基底全部墊層澆筑為完成標(biāo)準(zhǔn)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 總總包底板開(kāi)工包底板開(kāi)工 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)未未達(dá)成達(dá)成底

15、板開(kāi)工超額超額完成底板開(kāi)工 正負(fù)零正負(fù)零 定義：地下室結(jié)構(gòu)完成正負(fù)零，地下室頂板混凝土澆筑完成 作用：標(biāo)志著第二階段施工完成，自此后施工進(jìn)度進(jìn)入相對(duì)可 控階段注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)以區(qū)域內(nèi)整體地下室結(jié)構(gòu)整體地下室結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零為完成標(biāo)準(zhǔn)。2、地下室面積過(guò)大，為搶工塔樓部分正負(fù)零結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)向集團(tuán)運(yùn) 營(yíng)管理部書(shū)面申請(qǐng)書(shū)面申請(qǐng)以塔樓部分正負(fù)零結(jié)構(gòu)完成時(shí)間為此節(jié)點(diǎn)達(dá) 成時(shí)間。3、無(wú)地下室結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，此節(jié)點(diǎn)以底板混凝土澆筑為完成標(biāo)準(zhǔn)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 正負(fù)零正負(fù)零 圖片示意第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 定義：指優(yōu)展區(qū)內(nèi)所有施工內(nèi)容完成并移交至營(yíng)銷

16、部，具備優(yōu) 展區(qū)開(kāi)放條件 作用：是確保營(yíng)銷效果，達(dá)成銷售目標(biāo)的重要因素注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)要素含：售樓大廳、樣板房、優(yōu)展區(qū)園林、看樓通道。2、優(yōu)展區(qū)施工范圍應(yīng)在制定里程碑節(jié)點(diǎn)時(shí)，同步上報(bào)優(yōu)展區(qū)信息 登錄表，區(qū)域內(nèi)優(yōu)展區(qū)移交范圍應(yīng)與登錄表保持一致。3、優(yōu)展區(qū)移交應(yīng)具備相應(yīng)手續(xù)：由項(xiàng)目部移交給營(yíng)銷部，分公司 營(yíng)運(yùn)督辦，分公司項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)由于項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，無(wú)較好的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，導(dǎo)致我們很多項(xiàng)目?jī)?yōu)展區(qū)移交滯后于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，甚至無(wú)優(yōu)展區(qū)開(kāi)盤(pán)！某項(xiàng)目08年6月開(kāi)始銷售，直到12年10月交付售

17、樓大廳！ 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)項(xiàng)目施工進(jìn)度與銷售節(jié)奏不匹配時(shí)，利用臨時(shí)優(yōu)展區(qū)是比較好的做法！臨時(shí)優(yōu)展開(kāi)放項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式優(yōu)展移交 主體預(yù)售條件主體預(yù)售條件 定義：區(qū)域內(nèi)所有樓棟達(dá)到當(dāng)?shù)卣ǚ抗埽┎块T(mén)要求辦理預(yù) 售的工程形象條件 作用：辦理預(yù)售許可證的必要條件。注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)有地區(qū)特點(diǎn)，不同地區(qū)可以辦理預(yù)售的工程形象進(jìn)度有 較大差異。2、此節(jié)點(diǎn)以區(qū)域內(nèi)施工樓棟達(dá)到預(yù)售條件的最晚時(shí)間為完成時(shí)間。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 主體預(yù)售條件主體預(yù)售條件 案例分析某區(qū)域樓棟共3棟，預(yù)售結(jié)構(gòu)樓層為20層，其中A樓棟達(dá)22層，B樓棟達(dá)2

18、0層，C樓棟達(dá)18層，核定主體預(yù)售條件：（A+B+C）平均樓層達(dá)20層，是否按達(dá)成此節(jié)點(diǎn)計(jì)？第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)售許可證預(yù)售許可證 定義：取得政府房管部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證 作用：影響項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、銷售業(yè)績(jī)的最直接因素注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以以取得預(yù)售證之取得預(yù)售證之日計(jì)。日計(jì)。2、若項(xiàng)目分期分區(qū)較多，不能以一個(gè)區(qū)的證件不能以一個(gè)區(qū)的證件取得代替整期節(jié)點(diǎn) 完成。3、在項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行報(bào)建前，應(yīng)提前規(guī)劃報(bào)建分區(qū)及分期，并與與項(xiàng)項(xiàng) 目目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏運(yùn)營(yíng)節(jié)奏（銷售）（銷售）相匹配相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)售許可證預(yù)售許可證 案例分析u 某項(xiàng)目原計(jì)劃

19、10月開(kāi)盤(pán)，因預(yù)售許可證一直未獲取，至11月17 日，項(xiàng)目無(wú)證解籌，存很大風(fēng)險(xiǎn)！u 某項(xiàng)目原計(jì)劃9月22日開(kāi)盤(pán)，因預(yù)售證取證延遲，至10月24日 節(jié)點(diǎn)完成，開(kāi)盤(pán)時(shí)間整整延誤1個(gè)月！第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán) 定義：指區(qū)域樓棟正式推向市場(chǎng)的動(dòng)作，含開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的重大活 動(dòng)及客戶開(kāi)始認(rèn)購(gòu)或簽約 作用：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得收入的起點(diǎn)，是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的 標(biāo)志性動(dòng)作。注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)含兩個(gè)要素：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日重大活動(dòng)、客戶認(rèn)購(gòu)或簽約。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日重大活動(dòng)、客戶認(rèn)購(gòu)或簽約。2、在項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行銷售前，應(yīng)提前規(guī)劃銷售區(qū)期，并與與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 節(jié)奏（施工、報(bào)建）節(jié)奏（施工、報(bào)建）相匹配相匹配

20、。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂 定義：區(qū)域樓棟最頂層混凝土澆筑完成 作用：標(biāo)志項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程的完成注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)以區(qū)域內(nèi)施工樓棟達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂?shù)淖钔頃r(shí)間最晚時(shí)間為完成時(shí)間2、此節(jié)點(diǎn)不含屋面構(gòu)件等施工范圍完成，僅指結(jié)構(gòu)封頂。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂 圖片示意第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 外架拆除外架拆除 定義：指區(qū)域樓棟主體腳手架全部拆除 作用：標(biāo)志外墻施工基本完成，室外園林管網(wǎng)進(jìn)入大面積施工注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)以區(qū)域內(nèi)施工樓棟外架拆除的最晚時(shí)間最晚時(shí)間為完成時(shí)間。2、一般情況下，此節(jié)點(diǎn)應(yīng)以外

21、墻保溫、防水、裝飾及鋁合金施工 完成為前提條件。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 外架拆除外架拆除 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 竣驗(yàn)備案竣驗(yàn)備案 定義：取得政府監(jiān)管部門(mén)（檔案館）頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案證明 作用：標(biāo)志項(xiàng)目工程的基本完結(jié)，是入伙的必要條件注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)應(yīng)以工程各單項(xiàng)驗(yàn)收完成、竣工資料齊全為前置條件。2、若項(xiàng)目分期分區(qū)較多，不能以一個(gè)區(qū)不能以一個(gè)區(qū)的竣工驗(yàn)收備案的竣工驗(yàn)收備案代替整期 節(jié)點(diǎn)完成。3、此節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間以以取得竣工驗(yàn)收備案證明之取得竣工驗(yàn)收備案證明之日計(jì)。日計(jì)。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 竣驗(yàn)備案竣驗(yàn)備案 圖片示意：第

22、一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 集中入伙集中入伙 定義：區(qū)域內(nèi)樓棟集中正式移交給小業(yè)主的動(dòng)作，含入伙當(dāng)日 的重大儀式及客戶開(kāi)始進(jìn)行房屋交接手續(xù) 作用：標(biāo)志著物業(yè)戶內(nèi)責(zé)任由開(kāi)發(fā)商移交給小業(yè)主，是財(cái)務(wù)銷 售收入利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)志注意事項(xiàng)：1、此節(jié)點(diǎn)含幾個(gè)要素：入伙公告、入伙通知書(shū)、入伙當(dāng)日重大儀入伙公告、入伙通知書(shū)、入伙當(dāng)日重大儀 式、房屋交接手續(xù)。式、房屋交接手續(xù)。2、此節(jié)點(diǎn)以首戶業(yè)主開(kāi)始辦理房屋交接手續(xù)首戶業(yè)主開(kāi)始辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日為此節(jié)點(diǎn)完成時(shí) 間。第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 集中入伙集中入伙 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)小結(jié)： 明確集團(tuán)管理19里程碑節(jié)點(diǎn)定義、作用和節(jié)點(diǎn)認(rèn)證標(biāo) 準(zhǔn) 統(tǒng)一集團(tuán)與分公司對(duì)里程碑節(jié)點(diǎn)的認(rèn)知，便于溝通與 管理 嚴(yán)肅里程碑節(jié)點(diǎn)的執(zhí)行，更好的推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第一章第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)第一章 里程碑節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要素第二章 里程碑節(jié)點(diǎn)執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點(diǎn)調(diào)整 里程碑執(zhí)行與反饋要求u 里程碑節(jié)點(diǎn)作為項(xiàng)目重大經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，分公司各級(jí)部門(mén)及人員應(yīng)采取一切措施，確保里程碑節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成。u 分公司運(yùn)營(yíng)崗應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控督促1個(gè)月周期內(nèi)的里程碑節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，并分析1個(gè)季度內(nèi)里程碑預(yù)期進(jìn)展情況，對(duì)節(jié)點(diǎn)達(dá)成的關(guān)鍵線路進(jìn)行梳理，協(xié)助項(xiàng)目總溝通