2008鄭州東明路項(xiàng)目策略推廣方案VIP

1、新生活秩序下的行走新生活秩序下的行走東明路項(xiàng)目策略推廣方案東明路項(xiàng)目策略推廣方案我們無法左右變革，只能視變革為機(jī)會(huì)，走在變革的前面，成為變革的引導(dǎo)者。彼得德魯克開發(fā)單位：浙江耀江建筑集團(tuán)開發(fā)單位：浙江耀江建筑集團(tuán)實(shí)施時(shí)間：實(shí)施時(shí)間：2008年年5月月1日日實(shí)施范圍：中國實(shí)施范圍：中國鄭州鄭州核心策略：產(chǎn)品調(diào)整核心策略：產(chǎn)品調(diào)整+形象定位調(diào)整形象定位調(diào)整+銷售策略調(diào)整銷售策略調(diào)整+個(gè)性整合推廣個(gè)性整合推廣創(chuàng)新點(diǎn)：多功能精裝小戶型創(chuàng)新點(diǎn)：多功能精裝小戶型A派天下，到哪里都是我的主場派天下，到哪里都是我的主場【A派公寓】派公寓】籍貫：鄭州市鄭州汴路與東明路交叉口西北角籍貫：鄭州市鄭州汴路與東明路交叉

2、口西北角名字：名字：A派公寓派公寓性別：可參考李宇春性別：可參考李宇春身高：身高：32層（層（1-2層為商業(yè)層為商業(yè)3-32層為公寓）層為公寓）體形：近體形：近8萬萬m2雙塔結(jié)構(gòu)雙塔結(jié)構(gòu)膚色：淺色石材膚色：淺色石材+鋁合金飾板、灰色系現(xiàn)代立面、后現(xiàn)代主義建筑語鋁合金飾板、灰色系現(xiàn)代立面、后現(xiàn)代主義建筑語匯匯 胃口：容納胃口：容納1200余戶余戶內(nèi)涵：內(nèi)涵：35-90m2精裝小戶型精裝小戶型狀態(tài)：生長發(fā)育期狀態(tài)：生長發(fā)育期 提案框架提案框架項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷策略營銷策略請(qǐng)您欣賞請(qǐng)您欣賞 形勢(shì)形勢(shì)瞭瞭望望國六條出臺(tái)，成為強(qiáng)烈信號(hào)國六條出臺(tái)，成為強(qiáng)烈信號(hào)提高二

3、次置業(yè)首付比例、貸款利提高二次置業(yè)首付比例、貸款利率及加大二手房交易管理率及加大二手房交易管理提高銀行儲(chǔ)備金率提高銀行儲(chǔ)備金率保障性住房政策的出臺(tái)保障性住房政策的出臺(tái) 宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向平抑房價(jià)，滿足人民居住需求，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)筑和諧社會(huì)。平抑房價(jià)，滿足人民居住需求，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)筑和諧社會(huì)。p事件動(dòng)作事件動(dòng)作 宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向p政策影響力政策影響力p 房產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束，房價(jià)漲幅放緩房產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束，房價(jià)漲幅放緩p 房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，炒房者撤出，資金外流房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，炒房者撤出，資金外流p 購房者持幣觀望，購房行為漸趨理性化購房者持

4、幣觀望，購房行為漸趨理性化p 開發(fā)商資金壓力和銷售壓力劇增，競爭更加激烈開發(fā)商資金壓力和銷售壓力劇增，競爭更加激烈項(xiàng)目的出現(xiàn)，推動(dòng)城市中心的崛起，催生一個(gè)全新的都會(huì)時(shí)代，理論的可能！項(xiàng)目的出現(xiàn)，推動(dòng)城市中心的崛起，催生一個(gè)全新的都會(huì)時(shí)代，理論的可能！問題是：前產(chǎn)品時(shí)期，項(xiàng)目如何從問題是：前產(chǎn)品時(shí)期，項(xiàng)目如何從可能變?yōu)榭尚?？可能變?yōu)榭尚牛?宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向p房價(jià)走勢(shì)房價(jià)走勢(shì)緣由緣由鄭州市房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？不會(huì)！鄭州市房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？不會(huì)！開發(fā)成本不斷增大開發(fā)成本不斷增大鄭州房價(jià)在周邊省會(huì)城市中處于中鄭州房價(jià)在周邊省會(huì)城市中處于中游游租房、二手房漲幅高過商品房漲租房、二手

5、房漲幅高過商品房漲幅幅城市化進(jìn)程加劇未來需求旺盛城市化進(jìn)程加劇未來需求旺盛購房者的剛性需求購房者的剛性需求三個(gè)三個(gè)層面層面房價(jià)漲幅趨緩，穩(wěn)中有升房價(jià)漲幅趨緩，穩(wěn)中有升產(chǎn)品形態(tài)多樣，滿足多層需求產(chǎn)品形態(tài)多樣，滿足多層需求小戶型產(chǎn)品比例將進(jìn)一步提高小戶型產(chǎn)品比例將進(jìn)一步提高p綜合趨勢(shì)綜合趨勢(shì) 宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向宏觀調(diào)控下房產(chǎn)發(fā)展走向 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)p市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀小戶型比重越來越大小戶型比重越來越大分布集中在次中心區(qū)分布集中在次中心區(qū)開發(fā)規(guī)模均不大開發(fā)規(guī)模均不大建筑形態(tài)以高層為主建筑形態(tài)以高層為主戶型向多功能經(jīng)濟(jì)舒適型轉(zhuǎn)化戶型向多功能經(jīng)濟(jì)舒適型轉(zhuǎn)化酒店式公寓大行其道

6、酒店式公寓大行其道自身配套不足自身配套不足 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型供給量供給量住宅1221.0453萬平方米商業(yè)334.97萬平方米建筑綜合體222萬平方米別墅15.1萬平方米20072007年，鄭州房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為年，鄭州房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為17931793萬平方米，其中：萬平方米，其中： 在住宅供應(yīng)量中，小戶型的供應(yīng)量為427萬平方米，約占全部住宅供應(yīng)量的35%，相對(duì)于2006年285.44萬平方米的供應(yīng)量來講，小戶型商品房在2007年的市場供應(yīng)量用井噴來形容并不為過，這不僅與城市發(fā)展速度的提升有關(guān)，更與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)。 2007年鄭州在售小戶型項(xiàng)目

7、超過了40家，可謂盛況空前，且銷量也表現(xiàn)不俗。在各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量的對(duì)比中，供應(yīng)量最大的是金水區(qū)，達(dá)到了252.72萬平方米；其次為中原區(qū)和鄭東新區(qū)。 A. 小戶型比重越來越大小戶型比重越來越大 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)B. 集中分布在次中心區(qū)集中分布在次中心區(qū)鄭州的小戶型分布較散，各區(qū)幾乎都有一些項(xiàng)目。傳統(tǒng)意義上鄭州的小戶型分布較散，各區(qū)幾乎都有一些項(xiàng)目。傳統(tǒng)意義上的小戶型一般應(yīng)該分布在市中心，但作為鄭州老城市中心的商的小戶型一般應(yīng)該分布在市中心，但作為鄭州老城市中心的商城路、二七塔和紫金山附近，小戶型卻為數(shù)不多，反而是在經(jīng)城路、二七塔和紫金山附近，小戶型卻為數(shù)不多，反而是在經(jīng)三

8、路、文化路及鄭東新區(qū)等次中心區(qū)域，成為了小戶型分布最三路、文化路及鄭東新區(qū)等次中心區(qū)域，成為了小戶型分布最廣的地區(qū)。廣的地區(qū)。原因有二：一是由于上述城市中心地塊稀缺，新建項(xiàng)目較少；二是由于鄭州的商務(wù)人群多分布在金城國際廣場、鄭東新區(qū)CBD等區(qū)域。C. 開發(fā)規(guī)模均不大開發(fā)規(guī)模均不大項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）建筑面積（平米）博客公社40000玫瑰公寓100000上都國際公寓68069.39裕華第九城市約64000華半里約40000廣場期160000城中央期130000名門盛世140000天明森林國際公寓60000規(guī)模一般在規(guī)模一般在5-10萬平米之間：萬平米之間： 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市

9、小戶型發(fā)展走勢(shì)D. 建筑形態(tài)以高層為主建筑形態(tài)以高層為主物業(yè)類型物業(yè)類型所占比例（所占比例（%）純高層55小高層+高層20純小高層15多層+小高層5多層5 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位位 置置面積（面積（m2）主力戶型主力戶型裝修狀況裝修狀況廣廈城市之巔文化路與紅旗路交會(huì)處西200米28-801室、1室1廳、2室1廳精裝上都國際公寓文化路與優(yōu)勝北路交叉口西50米32-811室、1室1廳、2室1廳精裝裕華第九城市新柳路于長興路交匯處-1室、1室1廳、2室1廳未定花半里花園路與新柳路交匯處60-801室2廳精裝金峰金岸國際太康路與銘功路交匯處-1室1廳、2室2廳精裝S

10、OHO廣場2期金水路與南陽路交匯處39-1101室、1室1廳、2室1廳菜單式+毛坯好萊塢農(nóng)業(yè)路報(bào)業(yè)大廈東200米路北-1居室、2居室精裝桃源國際公寓興華北街與桃源路交匯處49-75小戶型精裝美景花郡花園路與國基路交匯處北50米30-1201一居室、二居室毛坯中油國際商務(wù)外環(huán)路與眾意路交匯處-酒店式公寓五星級(jí)鴻森廣場二馬路與解放路交匯處-小戶型商務(wù)公寓精裝E. 戶型向多功能經(jīng)濟(jì)舒適型轉(zhuǎn)化戶型向多功能經(jīng)濟(jì)舒適型轉(zhuǎn)化 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)F. 酒店式公寓大行其道酒店式公寓大行其道左岸國際、曼哈頓廣場，到思達(dá)左岸國際、曼哈頓廣場，到思達(dá)數(shù)碼公寓等，這些以精裝小戶型著稱的品質(zhì)樓盤，數(shù)

11、碼公寓等，這些以精裝小戶型著稱的品質(zhì)樓盤，又被冠以另外一個(gè)名字又被冠以另外一個(gè)名字酒店式公寓。酒店式公寓。 隨著鄭州作為中部崛起龍頭城市的優(yōu)勢(shì)逐漸凸現(xiàn)，鄭州會(huì)展經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深入，外資隨著鄭州作為中部崛起龍頭城市的優(yōu)勢(shì)逐漸凸現(xiàn)，鄭州會(huì)展經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深入，外資企業(yè)進(jìn)入鄭州投資力度的加大，大量中高層管理人員和技術(shù)人員的中短期居住需求激企業(yè)進(jìn)入鄭州投資力度的加大，大量中高層管理人員和技術(shù)人員的中短期居住需求激增，鄭州房地產(chǎn)市場對(duì)酒店式公寓的需求越來越旺盛。增，鄭州房地產(chǎn)市場對(duì)酒店式公寓的需求越來越旺盛。酒店式公寓在鄭州正在從不成熟到成熟逐漸轉(zhuǎn)化，并呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，酒店式公寓在鄭州正在從不成熟

12、到成熟逐漸轉(zhuǎn)化，并呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20072007年在鄭州市場上對(duì)外開放的酒店式公寓項(xiàng)目共計(jì)年在鄭州市場上對(duì)外開放的酒店式公寓項(xiàng)目共計(jì)3636個(gè)，預(yù)計(jì)未來酒店式公寓在供個(gè)，預(yù)計(jì)未來酒店式公寓在供應(yīng)量和銷售量上面都將有顯著增加，整體前景樂觀。應(yīng)量和銷售量上面都將有顯著增加，整體前景樂觀。演繹：時(shí)代中心、時(shí)間公寓、時(shí)代廣場演繹：時(shí)代中心、時(shí)間公寓、時(shí)代廣場A A 區(qū)區(qū)國際國際、包容、標(biāo)志性，地標(biāo)式命名案名、包容、標(biāo)志性，地標(biāo)式命名案名 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)G. 自身配套不足自身配套不足由于規(guī)模制約，目前鄭州小戶型配套主要以外部配套為主，單純?yōu)樾粜陀捎谝?guī)模制約，目前鄭

13、州小戶型配套主要以外部配套為主，單純?yōu)樾粜退▽Ｓ门涮谆緵]有。所建專用配套基本沒有。規(guī)模制約規(guī)模制約以外配套為主以外配套為主專用配套缺乏專用配套缺乏 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì) 結(jié)論結(jié)論 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)30-100m2不等，其中不等，其中40-80m2為主為主1室室1廳、廳、2室室1廳為主要戶型格局廳為主要戶型格局小戶型小戶型縱深線縱深線面積面積戶型戶型功能功能投資：酒店式公寓、商務(wù)公寓投資：酒店式公寓、商務(wù)公寓精裝或菜單式裝修精裝或菜單式裝修自?。盒煞?、小三房為米自?。盒煞?、小三房為米多為毛坯多為毛坯趨勢(shì)一：更精致趨勢(shì)一：更精致趨勢(shì)二：更舒適趨

14、勢(shì)二：更舒適趨勢(shì)三：更為人性化趨勢(shì)三：更為人性化p發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)鄭州市小戶型發(fā)展走勢(shì)競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析目前在售小戶型樓盤競爭個(gè)案目前在售小戶型樓盤競爭個(gè)案p知己知彼知己知彼蘭桂蘭桂開發(fā)商：河南省高速快運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司位置：東明路與鄭汴路向西100米類型：住宅、商業(yè)交通狀況：60、152、85、27、61、35建筑形式：3棟26層高層裝修狀況：精裝修供暖方式：雙氣小戶型所占比例：100%主力戶型：一室、二室戶型范圍：32-77平米價(jià)格：一房一價(jià) 競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析偉業(yè)偉業(yè)芝華室芝華室開發(fā)商：鄭州東鑫置業(yè)有限公司位置：鄭汴路與玉鳳路交叉口向東50米建筑形式：高層（

15、1棟14層高層，1棟17層高層，6層多層）價(jià)格：一房一價(jià)主力戶型：小戶型、2室、3室 競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析首座國際廣場首座國際廣場開發(fā)商：北京泰益德置業(yè)集團(tuán)有限公司位置：未來大道與商城路交叉口東北角類型：4棟高層容積率：5.52交通狀況：23、52、125、727建筑形式：住宅、商業(yè)開盤日期：07年6月16日均價(jià)：4880元/平米供暖方式：天然氣、壁掛爐主力戶型：50-120平米 競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析中油國際中油國際開發(fā)商：鄭州兆豐中油置業(yè)有限公司位置：商務(wù)外環(huán)與眾意西路交匯處類型：公寓容積率：8.5建筑形式：中式開盤日期：2007年10月13日均價(jià)：7800元/平米裝修狀況：精裝修（

16、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）供暖方式：中央空調(diào)（冷暖）小戶型比例：80%競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析裕華裕華第九城市第九城市開發(fā)商：河南裕華置業(yè)有限公司位置：鄭州市新柳路與長興路交會(huì)處類型：高層建筑形式：框架開盤日期：2007年11月底價(jià)格：一房一價(jià)小戶型比例：79.92%主力戶型：1室、2室、3室競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析美之域美之域開發(fā)商：河南美景置業(yè)有限公司位置：黃河?xùn)|路與金水東路交匯處向南800米類型：集辦公、商業(yè)、金融、服務(wù)、人文、休閑等城市生活形態(tài)于一體建筑形式：高層價(jià)格：一房一價(jià)裝修狀況：精裝修主力戶型：30-100平米競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析名門盛世名門盛世開發(fā)商：名門地產(chǎn)（河南）有限公司位置：未來

17、大道與金水路交叉口向東200米建筑形式：小高層開盤日期：2007年7月28日均價(jià)：5600元/平米裝修狀況：精裝毛坯皆可供暖方式：集中供暖主力戶型：33、36 、42、41、31、28、38競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析提案框架提案框架項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷策略營銷策略請(qǐng)您欣賞請(qǐng)您欣賞形勢(shì)形勢(shì)瞭瞭望望東南版塊東南版塊鄭汴路沿線鄭汴路沿線東明路南段沿線東明路南段沿線航海路與航海路與107國道沿線國道沿線政府拆遷支持政府拆遷支持扎堆項(xiàng)目聚集效應(yīng)扎堆項(xiàng)目聚集效應(yīng)較大規(guī)模較大規(guī)模優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析鄭州市一級(jí)地段鄭州市一級(jí)地段生活配套成熟生活配套成熟交通便利交通便利商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)

18、氛圍濃厚周邊中高檔樓盤：建業(yè)、英協(xié)、康橋花園、海上香頌、大城小愛、克拉城等；周邊中高檔樓盤：建業(yè)、英協(xié)、康橋花園、海上香頌、大城小愛、克拉城等；周邊在售樓盤：建業(yè)置地廣場、建業(yè)香檳園、英協(xié)花園、蘭桂、首座等。周邊在售樓盤：建業(yè)置地廣場、建業(yè)香檳園、英協(xié)花園、蘭桂、首座等。區(qū)位分析區(qū)位分析p優(yōu)越的地理位置優(yōu)越的地理位置0808年年1 1月鄭州市與管城區(qū)市場情況對(duì)比表月鄭州市與管城區(qū)市場情況對(duì)比表p市場綜述市場綜述區(qū)域區(qū)域預(yù)售面積預(yù)售面積（萬平方米）（萬平方米）同比同比（%）環(huán)比環(huán)比（%）銷售面積銷售面積（萬平方米）（萬平方米）同比同比（%）環(huán)比環(huán)比（%）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/平方米）平方米）

19、同比同比（%）環(huán)比環(huán)比（%）鄭州市52.56-21.73-48.9722.18-56.96-53.53439027.95-1.13管城區(qū)11.8988338.741.72-86.97-78.035144-13.480808年年2 2月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積11.8911.89萬平方米，環(huán)比上升萬平方米，環(huán)比上升38.7438.74；商品房銷售面積；商品房銷售面積1.721.72萬萬平方米，環(huán)比下跌平方米，環(huán)比下跌78.0378.03；商品房成交均價(jià)；商品房成交均價(jià)51445144元元/ /平方米，環(huán)比上漲平方米，環(huán)比上漲13.4813.48。區(qū)位分析區(qū)位分析p市場分析市場分

20、析 區(qū)位分析區(qū)位分析供應(yīng)分析供應(yīng)分析 2 2月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積11.8911.89萬平方米萬平方米, ,環(huán)比上升環(huán)比上升38.7438.74，占全市供應(yīng)量的，占全市供應(yīng)量的22.62%22.62%。 管城區(qū)商品房供應(yīng)從管城區(qū)商品房供應(yīng)從0707年年1111月開始下降，月開始下降，0808年年1 1月降至最低，月降至最低，2 2月份供應(yīng)量有所回升。月份供應(yīng)量有所回升。供應(yīng)走勢(shì)曲線起伏較大。供應(yīng)走勢(shì)曲線起伏較大。p成交分析成交分析整體情況整體情況 08 08年年2 2月，管城區(qū)住宅成交面積月，管城區(qū)住宅成交面積1.581.58萬平方米，非住宅成交萬平方米，非住宅成交0.1

21、40.14萬平方米，降至萬平方米，降至0707年年1 1月月份以來最低點(diǎn)。一是由于年初本來就是商品房銷售的淡季；二是政府房貸等份以來最低點(diǎn)。一是由于年初本來就是商品房銷售的淡季；二是政府房貸等0707年一系年一系列新政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)。列新政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)。 區(qū)位分析區(qū)位分析p成交量面積段分析成交量面積段分析區(qū)位分析區(qū)位分析成交量面積段分析：以套數(shù)為基數(shù)成交量面積段分析：以套數(shù)為基數(shù) 2 2月，區(qū)域成交面積段分布與月，區(qū)域成交面積段分布與1 1月基本持平，但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響月基本持平，但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響110-130110-130平方米所占比重平方米所占比重較上月有較大幅度上升，較上月有較大幅度

22、上升，90-11090-110平方米所占比重較上月有較大下降。平方米所占比重較上月有較大下降。150150平方米以上面平方米以上面積段成交量非常小，表明區(qū)域內(nèi)購房客戶日益傾向于物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性、適用性。積段成交量非常小，表明區(qū)域內(nèi)購房客戶日益傾向于物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性、適用性。區(qū)位分析區(qū)位分析p面積段分布對(duì)比面積段分布對(duì)比p價(jià)格分析價(jià)格分析 2 2月，各類政策性住房成交量大大減少，故而一些樓盤如方圓創(chuàng)世花園、金色港灣二期月，各類政策性住房成交量大大減少，故而一些樓盤如方圓創(chuàng)世花園、金色港灣二期. .藍(lán)鉆等大盤成交量相對(duì)較大且均價(jià)高，在很大程度上拉升了管城區(qū)商品房的成交價(jià)格，藍(lán)鉆等大盤成交量相對(duì)較大且均價(jià)高

23、，在很大程度上拉升了管城區(qū)商品房的成交價(jià)格，管城區(qū)商品房成交均價(jià)超過前管城區(qū)商品房成交均價(jià)超過前1313個(gè)月各月均價(jià)，達(dá)到個(gè)月各月均價(jià)，達(dá)到51445144元元/ /平方米。平方米。 區(qū)位分析區(qū)位分析p成交價(jià)格段分析成交價(jià)格段分析成交價(jià)格段分析：面積為比較基數(shù)成交價(jià)格段分析：面積為比較基數(shù)區(qū)位分析區(qū)位分析區(qū)位分析區(qū)位分析p價(jià)格段分布對(duì)比價(jià)格段分布對(duì)比 2 2月，管城區(qū)商品住宅成交價(jià)格段分布較月，管城區(qū)商品住宅成交價(jià)格段分布較1 1月比變化較大，月比變化較大，4000-60004000-6000元元/ /平方米價(jià)格段住平方米價(jià)格段住宅成交量占比宅成交量占比64%64%；2000-40002000

24、-4000元元/ /平方米價(jià)格段的住宅成交量減少較多，由此成交均價(jià)平方米價(jià)格段的住宅成交量減少較多，由此成交均價(jià)上升。上升。p供求分析供求分析 08 08年年2 2月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積月，管城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積11.8911.89萬平方米，商品房銷售面積萬平方米，商品房銷售面積1.721.72萬平方米，供求比萬平方米，供求比1 1：0.140.14，市場表現(xiàn)供過于求，商品房存量較多，短期內(nèi)市場不容樂觀。，市場表現(xiàn)供過于求，商品房存量較多，短期內(nèi)市場不容樂觀。區(qū)位分析區(qū)位分析p項(xiàng)目項(xiàng)目p板塊板塊p產(chǎn)品產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱：雙城項(xiàng)目名稱：雙城恒泰國際公寓恒泰國際公寓 建設(shè)單位：北京恒泰建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公

25、司建設(shè)單位：北京恒泰建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：東明路與鄭汴路交叉口西北角項(xiàng)目地點(diǎn)：東明路與鄭汴路交叉口西北角項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析p項(xiàng)目回顧項(xiàng)目回顧紫荊山商圈紫荊山商圈二七商圈二七商圈東建材商圈東建材商圈未來商圈未來商圈鄭汴商圈鄭汴商圈項(xiàng)目p項(xiàng)目項(xiàng)目p板塊板塊p產(chǎn)品產(chǎn)品 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：占地面積： 5084.374m2總建筑面積：總建筑面積：79685 m2地下地下1、2層建筑面積：層建筑面積： 5548m21、2層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：3895m23-32層建筑面積：層建筑面積： 70242m2建筑基底面積：建筑基底面積： 1918

26、m2建筑密度：建筑密度： 37.71% p項(xiàng)目項(xiàng)目p板塊板塊p產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)辦公、SOHOSOHO公寓構(gòu)成的公寓構(gòu)成的全業(yè)態(tài)城市綜合體，高度創(chuàng)新運(yùn)動(dòng)全業(yè)態(tài)城市綜合體，高度創(chuàng)新運(yùn)動(dòng)u項(xiàng)目地塊方正，毗鄰鄭東新區(qū)項(xiàng)目地塊方正，毗鄰鄭東新區(qū)CBDCBD，與東建材商圈、二圈商圈、未來，與東建材商圈、二圈商圈、未來 路商圈、紫荊山商圈遙相呼應(yīng)，是鄭汴路核心商圈一塊可塑性較強(qiáng)的路商圈、紫荊山商圈遙相呼應(yīng)，是鄭汴路核心商圈一塊可塑性較強(qiáng)的 土地；土地；u開發(fā)商中途易手，五證缺一，是一個(gè)具備內(nèi)部認(rèn)購先機(jī)、重新包裝開發(fā)商中途易手，五證缺一，是一個(gè)具備內(nèi)部

27、認(rèn)購先機(jī)、重新包裝 定位再進(jìn)行細(xì)部斟酌的時(shí)機(jī)性樓盤；定位再進(jìn)行細(xì)部斟酌的時(shí)機(jī)性樓盤；u建至建至8 8層的有利工期，小規(guī)模的建筑體量，為短平快的營銷推廣塑造層的有利工期，小規(guī)模的建筑體量，為短平快的營銷推廣塑造 了可遇不可得的先決條件；了可遇不可得的先決條件；u浙江開發(fā)商良好的信譽(yù)背景及其在鄭州的影響力，其對(duì)建筑設(shè)計(jì)的專浙江開發(fā)商良好的信譽(yù)背景及其在鄭州的影響力，其對(duì)建筑設(shè)計(jì)的專 一專注性，為項(xiàng)目成為區(qū)域亮點(diǎn)、獲得相對(duì)理想的綜合收益并締造優(yōu)一專注性，為項(xiàng)目成為區(qū)域亮點(diǎn)、獲得相對(duì)理想的綜合收益并締造優(yōu) 秀項(xiàng)目品牌及公司品牌，奠定了難得的基礎(chǔ)秀項(xiàng)目品牌及公司品牌，奠定了難得的基礎(chǔ)! !項(xiàng)目分析項(xiàng)目分

28、析 項(xiàng)目目前已停工，計(jì)劃項(xiàng)目目前已停工，計(jì)劃3232層，層，H H造型，密度很大，建筑基造型，密度很大，建筑基本格局已基本定型。本格局已基本定型。SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)越的地段。項(xiàng)目位于二七商圈和鄭東商圈的緩沖帶，成熟居民區(qū)，有望成為鄭州東優(yōu)越的地段。項(xiàng)目位于二七商圈和鄭東商圈的緩沖帶，成熟居民區(qū)，有望成為鄭州東南板塊的南板塊的CLD；從點(diǎn)位上處于鄭汴路和東明路的黃金交叉點(diǎn)，千金不易；從點(diǎn)位上處于鄭汴路和東明路的黃金交叉點(diǎn)，千金不易；便利的交通。鄭汴路和東明路均為主干道，便利的交通。鄭汴路和東明路均為主干道，60、 152、 85、 27、 61、 35等多路公交等多路公交車四通八

29、達(dá)車四通八達(dá)緊臨各大商圈。二七商圈、紫荊山商圈、東建材商圈、未來商圈、鄭汴路商圈，五大緊臨各大商圈。二七商圈、紫荊山商圈、東建材商圈、未來商圈、鄭汴路商圈，五大商圈環(huán)伺，價(jià)值潛力無限商圈環(huán)伺，價(jià)值潛力無限活配套成熟。長城康橋花園、海上香頌、克拉城、大城小愛等眾多高檔小區(qū)林立，生活配套成熟。長城康橋花園、海上香頌、克拉城、大城小愛等眾多高檔小區(qū)林立，生活氛圍濃厚活氛圍濃厚地標(biāo)性建筑高度。中原首家鋼混結(jié)構(gòu)建筑，地標(biāo)性建筑高度。中原首家鋼混結(jié)構(gòu)建筑，10米挑高大堂，米挑高大堂，2.5米寬樓梯間，米寬樓梯間，99.1米的米的建筑高度，管城區(qū)絕無僅有的地標(biāo)性建筑。建筑高度，管城區(qū)絕無僅有的地標(biāo)性建筑。超

30、大規(guī)模超大規(guī)模+ +實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！SWOT分析分析劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析公共空間，規(guī)模小，地塊布局受限，很難形成真正意義上的住宅小區(qū)公共空間，規(guī)模小，地塊布局受限，很難形成真正意義上的住宅小區(qū)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不合理，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不合理，缺乏創(chuàng)新“H”型建筑格局，大容積率增加建筑密度，導(dǎo)致日照、采光均受影響型建筑格局，大容積率增加建筑密度，導(dǎo)致日照、采光均受影響項(xiàng)目前期銷售周期太長，且無證銷售帶來不良影響，客戶嚴(yán)重流失項(xiàng)目前期銷售周期太長，且無證銷售

31、帶來不良影響，客戶嚴(yán)重流失地下停車位嚴(yán)重不足，不能滿足大量的停車需要地下停車位嚴(yán)重不足，不能滿足大量的停車需要項(xiàng)目已經(jīng)開建，原有的整體基本結(jié)構(gòu)無法改變項(xiàng)目已經(jīng)開建，原有的整體基本結(jié)構(gòu)無法改變所在區(qū)位缺乏商業(yè)辦公氛圍，完全做成傳統(tǒng)寫字樓會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)所在區(qū)位缺乏商業(yè)辦公氛圍，完全做成傳統(tǒng)寫字樓會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)曾經(jīng)有過被媒體報(bào)道的經(jīng)歷，在部分客戶中造成負(fù)面影響。曾經(jīng)有過被媒體報(bào)道的經(jīng)歷，在部分客戶中造成負(fù)面影響。超大規(guī)模超大規(guī)模+ +實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！

32、聶莊拆遷在即造，大量租戶購房需要釋放聶莊拆遷在即造，大量租戶購房需要釋放地鐵三號(hào)線開通、鄭州市地鐵三號(hào)線開通、鄭州市“兩弓兩弦兩箭兩弓兩弦兩箭”戰(zhàn)略的實(shí)施，直接刺激項(xiàng)目升值潛力戰(zhàn)略的實(shí)施，直接刺激項(xiàng)目升值潛力項(xiàng)目已建到項(xiàng)目已建到8層，能增加購買者信心層，能增加購買者信心處于二七商圈、建材商圈的緩沖住宅區(qū)，有大量潛在的消費(fèi)群體處于二七商圈、建材商圈的緩沖住宅區(qū)，有大量潛在的消費(fèi)群體房價(jià)攀高，小戶型大行其道，一些原計(jì)劃購買大房子的人不得不購買小戶型過渡房價(jià)攀高，小戶型大行其道，一些原計(jì)劃購買大房子的人不得不購買小戶型過渡股市震蕩，部分閑散資金重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，為項(xiàng)目投資提供充分的資源保障股市震蕩

33、，部分閑散資金重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，為項(xiàng)目投資提供充分的資源保障機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析超大規(guī)模超大規(guī)模+ +實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！SWOT分析分析在建同類型物業(yè)太多，周邊有蘭桂、首座、芝華士、克拉城等小戶型產(chǎn)品先入為主，在建同類型物業(yè)太多，周邊有蘭桂、首座、芝華士、克拉城等小戶型產(chǎn)品先入為主，嚴(yán)重分流本案的目標(biāo)客戶群嚴(yán)重分流本案的目標(biāo)客戶群國家新的地產(chǎn)政策的不確定性，比如國家針對(duì)抑制房產(chǎn)投資有可能出臺(tái)的相關(guān)政策等國家新的地產(chǎn)政策的不確定性，比如國家針對(duì)抑制房產(chǎn)投

34、資有可能出臺(tái)的相關(guān)政策等威脅分析威脅分析超大規(guī)模超大規(guī)模+ +實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！SWOT分析分析項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判項(xiàng)目擁有一個(gè)絕佳的地理位置，但該區(qū)位為傳統(tǒng)居民區(qū)，缺乏辦公氛圍，開發(fā)寫項(xiàng)目擁有一個(gè)絕佳的地理位置，但該區(qū)位為傳統(tǒng)居民區(qū)，缺乏辦公氛圍，開發(fā)寫字樓充滿風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為延長使用年限我們必須開發(fā)一定的住宅項(xiàng)目，因此不能作字樓充滿風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為延長使用年限我們必須開發(fā)一定的住宅項(xiàng)目，因此不能作為一個(gè)傳統(tǒng)寫字樓進(jìn)行開發(fā)。為一個(gè)傳統(tǒng)寫字樓進(jìn)行開發(fā)。從現(xiàn)有的建

35、筑設(shè)計(jì)來看住宅項(xiàng)目只能開發(fā)小戶型產(chǎn)品。為充分利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)來看住宅項(xiàng)目只能開發(fā)小戶型產(chǎn)品。為充分利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建議開發(fā)成酒店式公寓為主、包含創(chuàng)業(yè)型商務(wù)、產(chǎn)權(quán)酒店、泛會(huì)所等功能的綜合建議開發(fā)成酒店式公寓為主、包含創(chuàng)業(yè)型商務(wù)、產(chǎn)權(quán)酒店、泛會(huì)所等功能的綜合性投資產(chǎn)品。性投資產(chǎn)品。超大規(guī)模超大規(guī)模+ +實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！實(shí)現(xiàn)全城影響力，競爭層面以自我為主體！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！天賦資源欠缺，項(xiàng)目操作更大程度依賴運(yùn)作支撐！提案框架提案框架項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷策略營銷策略請(qǐng)您欣賞請(qǐng)您欣賞形勢(shì)形勢(shì)瞭瞭望望 產(chǎn)品改

36、造產(chǎn)品改造p市中心的市中心的“滑鐵盧事滑鐵盧事件件”項(xiàng)目前身為項(xiàng)目前身為“雙城雙城恒泰國際公寓恒泰國際公寓”，由鄭州某房地產(chǎn)營銷代理公司策，由鄭州某房地產(chǎn)營銷代理公司策劃，定位為第三代商住小戶型，其宣傳賣點(diǎn)：中原首家鋼混結(jié)構(gòu)建劃，定位為第三代商住小戶型，其宣傳賣點(diǎn)：中原首家鋼混結(jié)構(gòu)建筑、挑高筑、挑高1010米大堂四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、米大堂四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、2.52.5米寬闊綽樓間距，米寬闊綽樓間距，1010部品牌部品牌電梯電梯一段時(shí)間內(nèi)也頗為注目。一段時(shí)間內(nèi)也頗為注目。但是由于但是由于20072007年小戶型市場的激烈競爭和銷售推廣的種種問題，加年小戶型市場的激烈競爭和銷售推廣的種種問題，加之開發(fā)商

37、實(shí)力，之開發(fā)商實(shí)力，20072007年底項(xiàng)目蓋到了八層就停止施工，最終成為市年底項(xiàng)目蓋到了八層就停止施工，最終成為市中心的中心的“滑鐵盧事件滑鐵盧事件”。因此，在通過對(duì)市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者的市場。因此，在通過對(duì)市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者的市場研究之后，我們決定對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行徹底改造，以期在最短的時(shí)間內(nèi)研究之后，我們決定對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行徹底改造，以期在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大的收益。實(shí)現(xiàn)最大的收益。項(xiàng)目的出現(xiàn)，推動(dòng)城市中心的崛起，催生一個(gè)全新的都會(huì)時(shí)代，理論的可能！項(xiàng)目的出現(xiàn)，推動(dòng)城市中心的崛起，催生一個(gè)全新的都會(huì)時(shí)代，理論的可能！問題是：前產(chǎn)品時(shí)期，項(xiàng)目如何從問題是：前產(chǎn)品時(shí)期，項(xiàng)目如何從可能變?yōu)榭尚?？可能變?yōu)榭?/p>

38、信？ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)柳暗花明又一村柳暗花明又一村p功能創(chuàng)新建議功能創(chuàng)新建議項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置備注備注自住型西樓3-32層精裝+毛坯商務(wù)辦公東樓3-15層魔變空間，業(yè)主可自我改裝純投資型公寓東樓15-32層統(tǒng)一返租聘請(qǐng)酒店機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理商業(yè)項(xiàng)目東西樓1-3層銀行、超市、臨街商鋪?zhàn)宰∽宰? +商務(wù)辦公商務(wù)辦公+ +投資投資+ +商業(yè)商業(yè)城市中央五星公寓城市中央五星公寓關(guān)鍵在項(xiàng)目資源的高度關(guān)鍵在項(xiàng)目資源的高度+ +城市機(jī)會(huì)城市機(jī)會(huì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)柳暗花明又一村柳暗花明又一村p戶型配比建議戶型配比建議序號(hào)序號(hào)面積（平米）面積（平米）戶型戶型比例比例1 135-45標(biāo)準(zhǔn)間18%2 245-601室2廳2

39、0%3 360-752室1廳42%4 485-902室2廳20%u 戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。u 戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)柳暗花明又一村柳暗花明又一村p分組團(tuán)分組團(tuán)藍(lán)籌、藍(lán)調(diào)藍(lán)籌、藍(lán)調(diào)組團(tuán)組團(tuán)功能功能目標(biāo)目標(biāo)藍(lán)調(diào)住宅公寓突顯一種個(gè)性、浪漫、格調(diào)的生活感受，目標(biāo)客戶群主要是單身貴族、剛剛建立的兩口之家；藍(lán)籌商務(wù)辦公+酒店式公寓目標(biāo)客戶群主要為創(chuàng)業(yè)者、小公司老板、投資者

40、等。u 戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。u 戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)柳暗花明又一村柳暗花明又一村u 戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。戶型配比最終還需結(jié)合建筑圖紙尺寸而定，但需堅(jiān)持戶型的經(jīng)濟(jì)及舒適性。u 戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。戶型朝向堅(jiān)持大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，確保戶型均好性。誘點(diǎn)誘

41、點(diǎn)繁華中心繁華中心全線交通全線交通鼎盛商圈鼎盛商圈成熟配套成熟配套品質(zhì)建筑品質(zhì)建筑MINI戶型戶型便捷商業(yè)便捷商業(yè)高級(jí)物管高級(jí)物管 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位多功能精裝小戶型多功能精裝小戶型從周邊的環(huán)境層面分析，它不適合做商務(wù)寫從周邊的環(huán)境層面分析，它不適合做商務(wù)寫字樓字樓從建筑配套設(shè)施層面分析，它不適合做純小從建筑配套設(shè)施層面分析，它不適合做純小戶社區(qū)戶社區(qū)以精裝生活公寓為主，兼有創(chuàng)業(yè)型商務(wù)、酒以精裝生活公寓為主，兼有創(chuàng)業(yè)型商務(wù)、酒店式公寓、泛會(huì)所配套的綜合投資產(chǎn)品店式公寓、泛會(huì)所配套的綜合投資產(chǎn)品從功能用途層面分析，它更適合做投資型的從功能用途層面分析，它更適合做投資型的產(chǎn)品產(chǎn)品p項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位居

42、住功能：居住功能：30%30%小型辦公：小型辦公：10%10%SOHOSOHO功能：功能：10%10%投資功能：投資功能：50%50% 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位p功能指數(shù)功能指數(shù)被證實(shí)且可以充分利用的自身資源！被證實(shí)且可以充分利用的自身資源！ 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 東臨東臨CBDCBD，西接紫荊山，東建材商圈、人民路商圈、二七商圈、紫荊山商圈立，西接紫荊山，東建材商圈、人民路商圈、二七商圈、紫荊山商圈立體環(huán)伺，地理位置優(yōu)越；長城康橋花園、海上香頌、方圓創(chuàng)世、克拉城、大城體環(huán)伺，地理位置優(yōu)越；長城康橋花園、海上香頌、方圓創(chuàng)世、克拉城、大城小愛等高檔社區(qū)云集，生活氛圍濃厚；未來地鐵小愛等高檔社區(qū)云集，生活氛圍

43、濃厚；未來地鐵3 3號(hào)線，鄭州東客站，交通便號(hào)線，鄭州東客站，交通便利、環(huán)境成熟，占據(jù)城市中心得天獨(dú)厚的地理位置，坐享高規(guī)格生活圈。利、環(huán)境成熟，占據(jù)城市中心得天獨(dú)厚的地理位置，坐享高規(guī)格生活圈。p關(guān)鍵詞：鼎盛關(guān)鍵詞：鼎盛 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位總建近總建近8 8萬平米。項(xiàng)目由地下萬平米。項(xiàng)目由地下2 2層和地上層和地上3232層組成。地下兩層可容納近百個(gè)車位的層組成。地下兩層可容納近百個(gè)車位的停車場，地上停車場，地上3232層，由二層商業(yè)和二層以上的公寓組成。層，由二層商業(yè)和二層以上的公寓組成。p關(guān)鍵詞：高挑關(guān)鍵詞：高挑 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位功能齊全。項(xiàng)目三至三十二層的公寓部分為小戶型定位，戶型配比方

44、面，功能齊全。項(xiàng)目三至三十二層的公寓部分為小戶型定位，戶型配比方面，35-45 m235-45 m2占占18%18%，45-60 m245-60 m2占占20%20%，60-75 m260-75 m2占占42%42%，8590 m2 20%8590 m2 20%，共，共12001200余套。余套。p關(guān)鍵詞：精致關(guān)鍵詞：精致 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位消費(fèi)群體多樣性。主要針對(duì)人群是項(xiàng)目年輕的創(chuàng)業(yè)群體、東建材等市場的眾多商消費(fèi)群體多樣性。主要針對(duì)人群是項(xiàng)目年輕的創(chuàng)業(yè)群體、東建材等市場的眾多商戶和市區(qū)內(nèi)眾多投資人群，以及從事貿(mào)易、中介、網(wǎng)絡(luò)、投資等剛起步公司，戶和市區(qū)內(nèi)眾多投資人群，以及從事貿(mào)易、中介、網(wǎng)絡(luò)、

45、投資等剛起步公司，過渡辦公之用。過渡辦公之用。p關(guān)鍵詞：包容關(guān)鍵詞：包容 形象定位形象定位形象延展形象延展 繁華，絕不喧嘩繁華，絕不喧嘩 自在，無所不在自在，無所不在 講究，決不將就講究，決不將就城市中央五星公寓城市中央五星公寓 客戶群定位客戶群定位p把房子賣給他們把房子賣給他們 他們來自哪里？他們來自哪里？ 來自區(qū)域：主要以地市和金水區(qū)為主，其中地市最多。來自區(qū)域：主要以地市和金水區(qū)為主，其中地市最多。p客戶群精準(zhǔn)定位客戶群精準(zhǔn)定位 客戶群定位客戶群定位兩口之家、單身白領(lǐng)、兩口之家、單身白領(lǐng)、SOHOSOHO族族看中地段升值潛力進(jìn)行投資看中地段升值潛力進(jìn)行投資1)1)始創(chuàng)業(yè)者始創(chuàng)業(yè)者 2)2

46、)小型公司小型公司年輕自住型群體年輕自住型群體東建材市場商戶東建材市場商戶成長型中小企業(yè)成長型中小企業(yè)市區(qū)眾多投資者市區(qū)眾多投資者經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的鄭州市民經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的鄭州市民SOHOSOHO公寓目標(biāo)客戶公寓目標(biāo)客戶p目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析A A類：類：22302230歲年輕白領(lǐng)階層，包括公司、工廠的中高級(jí)管理人員、中歲年輕白領(lǐng)階層，包括公司、工廠的中高級(jí)管理人員、中 級(jí)技術(shù)人員。職業(yè)分布于醫(yī)療、保險(xiǎn)、貿(mào)易、金融、旅游、餐飲、房地級(jí)技術(shù)人員。職業(yè)分布于醫(yī)療、保險(xiǎn)、貿(mào)易、金融、旅游、餐飲、房地產(chǎn)等行業(yè)。產(chǎn)等行業(yè)。B B類：當(dāng)?shù)鼐用?、投資客。注重投資價(jià)值和物業(yè)升值潛力。類：當(dāng)?shù)鼐用?、投資客。注重投

47、資價(jià)值和物業(yè)升值潛力。C C類：從事貿(mào)易、中介、網(wǎng)絡(luò)、投資等剛起步公司，過渡辦公之用。類：從事貿(mào)易、中介、網(wǎng)絡(luò)、投資等剛起步公司，過渡辦公之用。 客戶群定位客戶群定位 客戶群定位客戶群定位A A類：中介服務(wù)類中小型企業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)公司類：中介服務(wù)類中小型企業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)公司B B類：老廠房、寫字樓、商住樓辦公成長型企業(yè)、外地駐鄭辦事處類：老廠房、寫字樓、商住樓辦公成長型企業(yè)、外地駐鄭辦事處 C C類：當(dāng)?shù)鼐用?、來自富裕階層、企事業(yè)單位的投資客類：當(dāng)?shù)鼐用?、來自富裕階層、企事業(yè)單位的投資客寫字樓目標(biāo)客戶寫字樓目標(biāo)客戶二者共同點(diǎn)：二者共同點(diǎn)：1 1）注重物業(yè)升值前景，強(qiáng)調(diào)位置、交通、環(huán)境、）注重物業(yè)升

48、值前景，強(qiáng)調(diào)位置、交通、環(huán)境、首付能力，購買心理比較謹(jǐn)慎；首付能力，購買心理比較謹(jǐn)慎；2 2）感性思維，理性消費(fèi)；觀）感性思維，理性消費(fèi)；觀念前衛(wèi)但反對(duì)華而不實(shí)的浪費(fèi)行為。念前衛(wèi)但反對(duì)華而不實(shí)的浪費(fèi)行為。 主題定位主題定位p推廣案名確立推廣案名確立“A”的創(chuàng)意來源，是26個(gè)英文字母之首，首席排列等同阿拉伯?dāng)?shù)字1，寓意最、首席、第一，延伸唯一、純粹，絕對(duì)；從外形上看，“A”的尖角點(diǎn)，頂點(diǎn)恰似建筑物造形，暗含巔峰，頂峰，尖峰之義，寓義著安居在此建筑物內(nèi)的人們生活蒸蒸日上，繁榮美好！派=pie，一種甜品，如蘋果派，草莓派小資生活的代名詞，同時(shí)派=圓周率3.1415926，引申為圈層；A派，即生活在高

49、尚生活圈內(nèi)的人們，他們以健康、活潑、優(yōu)先社會(huì)、積極向上的生活態(tài)度，靈活、自主的置業(yè)方式實(shí)現(xiàn)著自己的人生目標(biāo)。 A派，一指建筑，32層99.1米的高度，是該區(qū)域永不落幕的 NO.1；二指人物，CBD世界圈，上層精神人物，或桀傲散漫，或隱忍謙遜，俯仰天地，平衡內(nèi)外，真正有派一族！案名領(lǐng)先時(shí)代個(gè)性十足，張揚(yáng)自我，代表社會(huì)主流人群的生活方式和人生理想，不失時(shí)尚感及高格調(diào)，很好地吻合了小戶型公寓產(chǎn)品的特性。國際國際、包容、標(biāo)志性，地標(biāo)式命名案名、包容、標(biāo)志性，地標(biāo)式命名案名A派公寓糖果公寓糖果公寓螞蟻公社螞蟻公社 主題定位主題定位備選案名：備選案名：跳出項(xiàng)目做城市，城市風(fēng)景，地標(biāo)式命名跳出項(xiàng)目做城市，城

50、市風(fēng)景，地標(biāo)式命名 主題定位主題定位螞蟻公社螞蟻公社跳出項(xiàng)目做城市，城市風(fēng)景，地標(biāo)式命名跳出項(xiàng)目做城市，城市風(fēng)景，地標(biāo)式命名螞蟻，一種爬行動(dòng)物，它勤勞能干、聰明靈活又富有合作精神，因此，此處的螞蟻代表了一群熱情、積極、樂觀、兼具智慧和遠(yuǎn)見的年輕消費(fèi)群體，他們熱愛改變并忠于激情，他們時(shí)刻努力，永遠(yuǎn)創(chuàng)造鮮活自我；工社，一個(gè)組織，這里代表坐擁5大城市繁華商圈，承載年輕人現(xiàn)實(shí)主義鮮活思想和個(gè)性時(shí)尚自由精神自治區(qū)； 螞蟻公社，一個(gè)充滿著自由、美好、奮斗、堅(jiān)強(qiáng)的精神領(lǐng)地，能激發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，從而引起強(qiáng)烈的共鳴。 主題定位主題定位糖果公寓糖果公寓跳出項(xiàng)目做城市，城市風(fēng)景，地標(biāo)式命名跳出項(xiàng)目做城市，城市風(fēng)景

51、，地標(biāo)式命名糖果，代表著色彩絢麗，動(dòng)感活潑，趣味時(shí)尚，青春聰慧，健康快樂，能帶給人無限的感觀享受；糖果二字又很容易與童話、動(dòng)漫、電子游戲等結(jié)合起來，充分體現(xiàn)了它所代表的年輕消費(fèi)群體；糖果與公寓結(jié)合，首先體出了建筑風(fēng)格上的明快感，其次通過年輕的消費(fèi)群體完美詮釋生活美如“糖”的居住內(nèi)涵；糖果公寓四個(gè)字瑯瑯上口，易于傳播，與市場上同類產(chǎn)品相比，很容易形成自己獨(dú)到的風(fēng)格，樹立其在廣告受眾心目中的項(xiàng)目形象。U 本項(xiàng)目成為鄭州市第一家流派概念的樓盤U 本項(xiàng)目成為鄭州市迄今為止最個(gè)性的小戶型公寓樓盤U 本項(xiàng)目成為第一家人氣最旺、美譽(yù)度最高的知產(chǎn)階級(jí)鐘情樓盤U 本項(xiàng)目成為市區(qū)價(jià)值飆升最具實(shí)力樓盤U 本項(xiàng)目成為

52、鄭州市地產(chǎn)界的樣板樓盤 主題定位主題定位尊派生活尊派生活 魅力主場魅力主場p推廣主題確立推廣主題確立 主題定位主題定位p主推廣語確定主推廣語確定A A派天下，到哪里都是我的主場派天下，到哪里都是我的主場p備選廣告語備選廣告語NHI，你，你A派了嗎？派了嗎？生活方式我來定生活方式我來定A派生活，對(duì)味派生活，對(duì)味尊派生活，我當(dāng)家尊派生活，我當(dāng)家A派生活，自在由我派生活，自在由我我的生活，有型有派我的生活，有型有派A調(diào)人生，優(yōu)派生活調(diào)人生，優(yōu)派生活我有我選擇，我有我生活我有我選擇，我有我生活A(yù)派，疊加城市知產(chǎn)階層金字塔派，疊加城市知產(chǎn)階層金字塔 主題定位主題定位HIHI，你，你A A派了嗎派了嗎?

53、?提案框架提案框架項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷策略營銷策略 請(qǐng)您欣賞請(qǐng)您欣賞 形勢(shì)形勢(shì)瞭瞭望望 打造省會(huì)中心小戶型投資新榜樣打造省會(huì)中心小戶型投資新榜樣營銷策略營銷策略p營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)直接直接目標(biāo)目標(biāo)以快速、全線、順利回籠資金為第一推廣目標(biāo)以快速、全線、順利回籠資金為第一推廣目標(biāo)樹立項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌的雙贏樹立項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌的雙贏半年內(nèi)使西樓銷售取得短、平、快的良好業(yè)績，半年內(nèi)使西樓銷售取得短、平、快的良好業(yè)績，為東樓成功發(fā)售奠定基礎(chǔ)為東樓成功發(fā)售奠定基礎(chǔ)打造省會(huì)中心小戶型投資新榜樣打造省會(huì)中心小戶型投資新榜樣營銷策略營銷策略p營

54、銷目標(biāo)營銷目標(biāo)核心核心目標(biāo)目標(biāo)通過形象宣傳、產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳配合精彩的促銷活通過形象宣傳、產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳配合精彩的促銷活動(dòng)，成功樹立項(xiàng)目動(dòng)，成功樹立項(xiàng)目“高品質(zhì)高品質(zhì)”形象形象樹立樹立“最具購買價(jià)值最具購買價(jià)值”的城市核心精品小戶型品的城市核心精品小戶型品牌形象，從而成就小戶型品牌新榜樣牌形象，從而成就小戶型品牌新榜樣制造高場差異化制造高場差異化營銷策略營銷策略p營銷推廣思路營銷推廣思路獨(dú)特的包裝確定氣質(zhì)獨(dú)特的包裝確定氣質(zhì)形象導(dǎo)入差異化形象導(dǎo)入差異化宜商、宜居、宜出租可投資的多宜商、宜居、宜出租可投資的多功能產(chǎn)品，且各功能互不干擾功能產(chǎn)品，且各功能互不干擾產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品定位差異化傳播方式差異化傳

55、播方式差異化開展特色活動(dòng)開展特色活動(dòng)總結(jié)：最大限度透析項(xiàng)目特點(diǎn)，全方位整合運(yùn)用媒體資源、社會(huì)資源，總結(jié)：最大限度透析項(xiàng)目特點(diǎn)，全方位整合運(yùn)用媒體資源、社會(huì)資源，選擇適當(dāng)?shù)膹V告推廣策略，達(dá)到短、平、快的銷售目的，力爭在一年選擇適當(dāng)?shù)膹V告推廣策略，達(dá)到短、平、快的銷售目的，力爭在一年之內(nèi)打造一流的之內(nèi)打造一流的“產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌”，并實(shí)現(xiàn)向產(chǎn)品利潤、企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)向產(chǎn)品利潤、企業(yè)品牌利潤、社會(huì)效益的轉(zhuǎn)化。品牌利潤、社會(huì)效益的轉(zhuǎn)化。1)1)價(jià)格定位價(jià)格定位數(shù)字的曲線美數(shù)字的曲線美p銷售策略銷售策略營銷策略營銷策略根據(jù)當(dāng)前市場情況分析，市場上共有多個(gè)小戶型公寓項(xiàng)目如蘭桂、芝華根據(jù)當(dāng)前

56、市場情況分析，市場上共有多個(gè)小戶型公寓項(xiàng)目如蘭桂、芝華室、建業(yè)置地廣場、首座國際廣場等，在項(xiàng)目進(jìn)入市場之前，項(xiàng)目價(jià)室、建業(yè)置地廣場、首座國際廣場等，在項(xiàng)目進(jìn)入市場之前，項(xiàng)目價(jià)格策略成為入市成敗的關(guān)鍵因素。根據(jù)市場與項(xiàng)目情況，我們制定了格策略成為入市成敗的關(guān)鍵因素。根據(jù)市場與項(xiàng)目情況，我們制定了低開高走的價(jià)格策略，以低開高走的價(jià)格策略，以50005000元元/ m2/ m2的入市均價(jià)推向市場，穩(wěn)鍵制勝。的入市均價(jià)推向市場，穩(wěn)鍵制勝。入市均價(jià)：入市均價(jià)：50005000元元/m/m2 2開盤均價(jià)：開盤均價(jià)：55005500元元/m/m2 21.平價(jià)入市，低開高走，穩(wěn)步上揚(yáng)，逐漸升值，給予購房客戶足

57、夠心，也給予平價(jià)入市，低開高走，穩(wěn)步上揚(yáng)，逐漸升值，給予購房客戶足夠心，也給予觀望客戶購房緊迫感；觀望客戶購房緊迫感；2.2.一房一價(jià)，體現(xiàn)戶型均好性。一房總價(jià)范圍控制在一房一價(jià)，體現(xiàn)戶型均好性。一房總價(jià)范圍控制在18-2318-23萬，二房總價(jià)范圍萬，二房總價(jià)范圍控制在控制在3030萬萬4646萬萬/ /套，具備市場競爭力；套，具備市場競爭力；3.3.滯銷型產(chǎn)品與中檔旺銷型產(chǎn)品組合，控制好兩類產(chǎn)品的比例，并拉開價(jià)格差滯銷型產(chǎn)品與中檔旺銷型產(chǎn)品組合，控制好兩類產(chǎn)品的比例，并拉開價(jià)格差距，造成心理價(jià)格優(yōu)勢(shì)。距，造成心理價(jià)格優(yōu)勢(shì)。定價(jià)方式分析定價(jià)方式分析營銷策略營銷策略HIHI，你，你A A派了嗎

58、派了嗎? ?營銷策略營銷策略p具體策略具體策略A.A.商務(wù)商務(wù)/ /居住公寓：菜單式定價(jià)居住公寓：菜單式定價(jià)精裝精裝/ /毛坯房兩種毛坯房兩種B.B.酒店式公寓：淘金定價(jià)酒店式公寓：淘金定價(jià)豪華精裝，豪華精裝，3 3年返租，五年回購，以最大化規(guī)避年返租，五年回購，以最大化規(guī)避 投資者風(fēng)險(xiǎn)。投資者風(fēng)險(xiǎn)。C.C.在銷控房源的前提下采用一層一價(jià)，從而促進(jìn)客戶快速下定，有效快速回籠在銷控房源的前提下采用一層一價(jià)，從而促進(jìn)客戶快速下定，有效快速回籠資金。資金。營銷策略營銷策略第一批為西樓住宅項(xiàng)目第一批為西樓住宅項(xiàng)目B. B. 第二批為東樓酒店公寓項(xiàng)目和商務(wù)辦公項(xiàng)目第二批為東樓酒店公寓項(xiàng)目和商務(wù)辦公項(xiàng)目C

59、. C. 第三批為底樓招商和泛會(huì)所招商項(xiàng)目第三批為底樓招商和泛會(huì)所招商項(xiàng)目p銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏分批推廣，各個(gè)擊破分批推廣，各個(gè)擊破第一階段（第一階段（2008年年5月月1日日-2008年年6月月30日）日）第二階段（第二階段（2008年年5月月1日日-2008年年6月月30日）日）第三階段（第三階段（2008年年5月月1日日-2008年年6月月30日）日）第四階段（第四階段（2008年年5月月1日日-2008年年6月月30日）日）p推廣階段推廣階段營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略p階段演繹階段演繹前期預(yù)熱，吸引注意、匯聚人氣，前期預(yù)熱，吸引注意、匯聚人氣，樹立形象、口碑傳播樹立形象、口碑傳播制造

60、熱銷氛圍制造熱銷氛圍實(shí)現(xiàn)短、平、快銷售實(shí)現(xiàn)短、平、快銷售產(chǎn)品解碼，強(qiáng)勢(shì)傳播產(chǎn)品解碼，強(qiáng)勢(shì)傳播第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段完美交房，建立客戶滿意度完美交房，建立客戶滿意度營銷策略營銷策略推廣思路：本階段推廣分為形象宣傳與項(xiàng)目活動(dòng)結(jié)合，傳達(dá)銷售信息。推廣思路：本階段推廣分為形象宣傳與項(xiàng)目活動(dòng)結(jié)合，傳達(dá)銷售信息。賣點(diǎn)系列：活動(dòng)宣傳、形象宣傳、開盤預(yù)熱、銷售信息賣點(diǎn)系列：活動(dòng)宣傳、形象宣傳、開盤預(yù)熱、銷售信息包裝事宜：售房部包裝、樣板房及圖冊(cè)、樓書、包裝事宜：售房部包裝、樣板房及圖冊(cè)、樓書、VIVI系統(tǒng)等設(shè)計(jì)系統(tǒng)等設(shè)計(jì)p階段主題演繹階段主題演繹推廣主題：推廣主題：A