房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程2我們先來了解一下！我們先來了解一下！l房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。權(quán)等）。l房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象，從房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。l房地產(chǎn)開發(fā)：

2、是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。設(shè)施，房屋建筑的活動。3國有土地使用權(quán)出讓年限國有土地使用權(quán)出讓年限l住房用地住房用地7070年年l工業(yè)用地工業(yè)用地5050年年l科教、文體、衛(wèi)生用地科教、文體、衛(wèi)生用地50 50 年年l商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年l綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年l軍事、政府機(jī)關(guān)用地長期軍事、政府機(jī)關(guān)用地長期 4房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 的的 特特 性性 l 獨(dú)一無二性獨(dú)一無二性l 不可移動性不可移動性l 壽

3、命長久性壽命長久性l 數(shù)量有限性數(shù)量有限性l 用途多樣性用途多樣性l 相互影響性相互影響性l 易受限制性易受限制性l 價(jià)值高大性價(jià)值高大性l 難以變現(xiàn)性難以變現(xiàn)性l 保值增值性保值增值性5l房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別l建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于等三產(chǎn)業(yè)種性質(zhì)，屬于等三產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)l房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、

4、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6l根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)通則民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ 37-87第第1.0.5條條 民用建筑高度與層數(shù)的劃分民用建筑高度與層數(shù)的劃分 一、住宅建筑按層數(shù)劃分為：一、住宅建筑按層數(shù)劃分為：l13層為低層；層為低層； 46層為多層；層為多層；l79層為中高層；層為中高層； 10層以上為高層。層以上為高層。 l二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者為高層（不者為高層（不包括高度超過包括高度超過24m的單層主體建筑）。的單層主體建筑）。 三、建筑物高度超過三、建筑物高度超過10

5、0m時(shí)，不論住宅或公共建筑均為時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。超高層。7l按建筑高度分按建筑高度分l一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。高層和超高層。l通常人們把通常人們把層稱低層、層稱低層、46層為多層、層為多層、7層為小高層、層以上為高層、總高度為層為小高層、層以上為高層、總高度為米以上為超高層。米以上為超高層。8按建筑形態(tài)化分按建筑形態(tài)化分l別墅：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排l住宅：板樓、塔樓l商業(yè)、辦公：商場、市場、寫字樓、酒店9房地產(chǎn)開發(fā)

6、的證件房地產(chǎn)開發(fā)的證件l1、核準(zhǔn)或備案證（固定資產(chǎn)投資）l2、土地證l3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證l4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證l5、建筑工程施工證l6、商品房預(yù)售許可證10房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門l市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃?xì)夤?、廣電局、工商局、力局、通信公司、燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財(cái)政局等水利局、財(cái)政局等11房地產(chǎn)涉及稅

7、費(fèi)房地產(chǎn)涉及稅費(fèi)l1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。l2、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。l3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補(bǔ)償款12河北省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖國土資源部門提供具備出讓條件的土地環(huán)保部門提供審定的規(guī)劃環(huán)境影響評價(jià)文件地震部門提供地震安全性評價(jià)文件規(guī)劃部門提出剛性規(guī)劃條件國土資源部門進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛），合法建設(shè)用地畢準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證書普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案規(guī)劃部門發(fā)放規(guī)劃部門發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1日）日）編

8、制修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案施 工 圖 設(shè) 計(jì)規(guī)劃部門審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案（3日）建設(shè)、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)、國家安全等有關(guān)職能部門聯(lián)合審圖、備案（3日）審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2日）日）已審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時(shí)間共計(jì)為9日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實(shí)施全程行政監(jiān)察13組織施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)招標(biāo)文件備案，

9、招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告，招標(biāo)合同 備 案建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備 案排水部門核發(fā)城市排水許可證【2日】市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)建設(shè)部門核發(fā)建筑工程施工許可證【2日】1、提供土地使用權(quán) 證、工程規(guī)劃許可證2、提供施工圖紙審查合 格書；3、已辦理工程質(zhì)量、安 全監(jiān)督手續(xù)；4、建設(shè)資金已落實(shí)1、提供土地使用權(quán)證、建設(shè) 工 程規(guī)劃許可證、施工許 可證；2、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 工程建設(shè)總投資的25% 以上3、已有商品房預(yù)售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收規(guī)劃、建設(shè)、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)

10、保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關(guān)職能部門聯(lián)合進(jìn)行竣工驗(yàn)收、認(rèn)可【3日】建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案規(guī)劃驗(yàn)線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時(shí)間共計(jì)為4日竣工驗(yàn)收階段。其中行政審批、辦理、驗(yàn)收時(shí)間共計(jì)為5日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實(shí)施全程行政監(jiān)督14項(xiàng)目推廣、銷售項(xiàng)目獲取項(xiàng)目啟動規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程圖房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程圖15一、項(xiàng)目獲取一、項(xiàng)目獲取l項(xiàng)目可行性研究調(diào)研項(xiàng)目可行性研究調(diào)研 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢； 政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境； 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水

11、平；當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平； 人口組成；人口組成； 地理位置、交通；地理位置、交通； 項(xiàng)目開發(fā)成本、利潤測算；項(xiàng)目開發(fā)成本、利潤測算； 16二、項(xiàng)目啟動二、項(xiàng)目啟動1土地報(bào)批土地報(bào)批3房產(chǎn)資質(zhì)審批房產(chǎn)資質(zhì)審批4項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性 報(bào)批報(bào)批2項(xiàng)目公司注冊項(xiàng)目公司注冊報(bào)批報(bào)批環(huán)保初步意見環(huán)保初步意見5立項(xiàng)報(bào)批立項(xiàng)報(bào)批17l1、獲取土地獲取土地 獲取形式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥獲取形式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥l2、項(xiàng)目公司注冊項(xiàng)目公司注冊 A、項(xiàng)目公司申報(bào)；、項(xiàng)目公司申報(bào)； B、辦理項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證；、辦理項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證； C、辦理銀行開戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；、辦理銀行開戶、

12、稅務(wù)登記等手續(xù)；l3、房產(chǎn)公司資質(zhì)審核房產(chǎn)公司資質(zhì)審核l4、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批l5、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批 A、環(huán)保部門審查，做、環(huán)保部門審查，做環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告； B、發(fā)展計(jì)劃部門立項(xiàng)報(bào)批，列入當(dāng)年投資計(jì)劃；、發(fā)展計(jì)劃部門立項(xiàng)報(bào)批，列入當(dāng)年投資計(jì)劃；18資質(zhì)資質(zhì)等級等級注冊資本注冊資本（萬元）（萬元）開發(fā)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)營年限年限3年累計(jì)竣工面年累計(jì)竣工面積（萬積（萬m2）質(zhì)量質(zhì)量合格率合格率專業(yè)技專業(yè)技術(shù)人員術(shù)人員一級一級5000530連續(xù)連續(xù)5年年100%40二級二級2000315連續(xù)連續(xù)3年年100%20三級三級80025連續(xù)連續(xù)2年年100%10

13、四級四級5001已竣工工已竣工工程程100%5暫定資質(zhì)證書暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件 19三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案審批2初步方案審批初步方案審批3 施工圖審批施工圖審批4建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批許可證報(bào)批201、規(guī)劃方案審批、規(guī)劃方案審批選址、定點(diǎn)選址、定點(diǎn) 報(bào)批報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件意見書審批意見書審批環(huán)境影響評估環(huán)境影響評估報(bào)告書審批報(bào)告書審批規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案審批地質(zhì)初勘地質(zhì)初勘212、施工圖審批、施工圖審批施工圖外審施工圖外審施工圖內(nèi)審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃報(bào)批氣象報(bào)批氣象報(bào)批消防報(bào)批消防

14、報(bào)批防震報(bào)批防震報(bào)批人防報(bào)批人防報(bào)批環(huán)保綠化方案環(huán)保綠化方案報(bào)批報(bào)批地質(zhì)詳勘地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批施工圖報(bào)批22233、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批許可證報(bào)批墻墻 改改物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金散裝水泥散裝水泥節(jié)節(jié) 能能24四、項(xiàng)目建設(shè)施工四、項(xiàng)目建設(shè)施工1建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工許可證許可證2項(xiàng)目建設(shè)能源、項(xiàng)目建設(shè)能源、系統(tǒng)報(bào)批系統(tǒng)報(bào)批3施工建設(shè)雜項(xiàng)施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批報(bào)批251、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程施工許可證工程類別核定工程類別核定工程建設(shè)招投標(biāo)工程建設(shè)招投標(biāo)建設(shè)工程擬建備案建設(shè)工程擬建備案安全生產(chǎn)條件備案安全生產(chǎn)條件備案工程質(zhì)

15、監(jiān)備案報(bào)批工程質(zhì)監(jiān)備案報(bào)批建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工許可證許可證泥石流方案報(bào)批泥石流方案報(bào)批林業(yè)部門報(bào)批林業(yè)部門報(bào)批262、項(xiàng)目建設(shè)能源、系統(tǒng)報(bào)批、項(xiàng)目建設(shè)能源、系統(tǒng)報(bào)批項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)能源、系統(tǒng)報(bào)批能源、系統(tǒng)報(bào)批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入許可證報(bào)批許可證報(bào)批電力、燃?xì)?、電力、燃?xì)?、熱氣、自來水、熱氣、自來水、郵政電信郵政電信相關(guān)部門報(bào)批相關(guān)部門報(bào)批裝修消防報(bào)批裝修消防報(bào)批273、施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批、施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批施工建設(shè)雜項(xiàng)施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批報(bào)批城區(qū)綠化臨時(shí)占用城區(qū)綠化臨時(shí)占用樹木砍伐（遷移）樹木砍伐（遷移）報(bào)批報(bào)批城區(qū)道路、城區(qū)道路、河道占用（借用）河道占用（借用）開設(shè)道路開設(shè)道

16、路各項(xiàng)施工圖變更各項(xiàng)施工圖變更28五、項(xiàng)目銷售五、項(xiàng)目銷售房管處面積預(yù)測房管處面積預(yù)測商品房預(yù)售證報(bào)批商品房預(yù)售證報(bào)批銷售合同工商銷售合同工商審批備案審批備案商品房價(jià)格備案審批商品房價(jià)格備案審批29六、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收六、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目竣工驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)單項(xiàng)驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)單項(xiàng)驗(yàn)收驗(yàn)收備案驗(yàn)收備案單項(xiàng)局部驗(yàn)收單項(xiàng)局部驗(yàn)收專項(xiàng)工程驗(yàn)收專項(xiàng)工程驗(yàn)收綜合竣工驗(yàn)收綜合竣工驗(yàn)收竣工圖紙竣工圖紙 檔案備案檔案備案規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收土管驗(yàn)收土管驗(yàn)收建筑業(yè)管理處備案建筑業(yè)管理處備案30項(xiàng)目能源、系統(tǒng)的開通運(yùn)營能源開通能源開通電電 力力自來水自來水電電 信信雨水、污水雨水、污水開通開通出入口出入口開通開通燃?xì)忾_通燃?xì)忾_通31l項(xiàng)目專項(xiàng)工程驗(yàn)收項(xiàng)目專項(xiàng)工程驗(yàn)收專項(xiàng)工程專項(xiàng)工程驗(yàn)收驗(yàn)收消消 防防人人 防防綠綠 化化燃燃 氣氣氣氣 象象環(huán)環(huán) 保保32七、項(xiàng)目交付七、