上城項目可行性報告

1、水景新城項目可行性報告目錄一、項目概況二、項目提供的背景及建設必要性三、項目主要技術經濟指標四、建設方案五、項目市場分析六、項目總體開發(fā)成本估算七、財務評價與社會效益分析西安高陵昭慧新城可行性報告一、項目概況項目位于縣城東南1.5公里的高陵縣第一中學北側，占地323畝，其中凈用地307畝，擬建50萬平方米的昭慧新城（暫定名）項目，容積率為2.3,綠化率42%。項目地勢平坦，地面平整。項目建設住宅2998余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有商貿中心、社區(qū)幼兒古塔文化區(qū)等。是集居住、娛樂、商貿、中西文化于一體的理想社區(qū)。二、項目位置（詳見圖二）高陵昭慧新城項目地處高陵縣第一中學北側

2、；緊鄰著有悠久歷史的陜西省重點保護文物一昭慧塔。東至涇慧渠；西至西韓路；南至一中路；北至涇慧渠。地理位置優(yōu)越，交通十分便利。三、項目提供的背景及建設必要性隨著高陵縣的區(qū)域經濟發(fā)展和壯大，財政收入成倍增長，高陵縣人民收入的不斷增加；高陵縣由原來以農業(yè)為主的“囤糧縣”發(fā)展成為現(xiàn)今農業(yè)與工業(yè)發(fā)展并進的經濟強縣。同時，涇河工業(yè)園經過幾年的開發(fā)與建設，形成了相當的規(guī)摸，原來初步的規(guī)劃已遠遠滿足不了經濟的需要，相應的高陵縣政府也為了區(qū)域經濟的平衡發(fā)展，決策沿六號路以南渭河以北，由西至東發(fā)展建設高陵；工業(yè)與農業(yè)并進，產業(yè)區(qū)與居住區(qū)分開，更科學的規(guī)劃了高陵縣發(fā)展方向和區(qū)域經濟發(fā)展的布局。而昭慧新城的項目的開發(fā)

3、正是依據了高陵縣區(qū)域經濟的需要和平衡區(qū)域經濟發(fā)展、實現(xiàn)工業(yè)生產與環(huán)保居住的科學發(fā)展目標興建的。首先，昭慧新城項目的興建適應了高陵縣經濟發(fā)展的經濟與市場需要，平衡了東西經濟發(fā)展的差距，帶動了區(qū)域的生產與消費，實現(xiàn)了工業(yè)生產與環(huán)保居住的可持續(xù)發(fā)展。其次，昭慧新城項目的興建為高陵縣人民營造了一個和諧的生存與生活居住空間，也極大的推動了高陵縣城市化建設的進程，對于高陵縣人民邁向現(xiàn)代化文明起到了積極作用。其次，昭慧新城項目興建為高陵縣帶來了新的經濟增長點。昭慧新城規(guī)劃戶數約3000戶，入住人口一萬余人，他們的入住,必將帶動餐飲、娛樂、觀光旅游服務等第三產業(yè)的發(fā)展，圍繞項目興建的昭慧廣場、商業(yè)街和運動公園

4、也必形成高陵縣城的新街區(qū)。同時，項目本身在35年內也為高陵帶來一億左右的稅收收入。最后，隨著西安市政府的北遷和經濟發(fā)展的需要，高陵縣必將成為西安市經濟發(fā)展的一個側重。昭慧新城作為一個環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、價格相對低廉的居住社區(qū)，吸引西安市市區(qū)居民的入住，對于拉大城市骨架，降低市區(qū)人口密度將起到積極作用。四、項目主要技術經濟指標總用地面積：307畝建筑基地面積：60110平方米總建筑面積：499000平方米地上總建筑面積：472050平方米公建及商業(yè)面積：22660平方米住宅建筑面積：447550平方米幼兒園面積：1840平方米地下人防建筑面積：14172.1平方米地下車庫建筑面積：12777

5、.9平方米建筑密度：29.3%容積率：2.3綠地率：42%總戶數：2998戶車庫泊位數：1263（地下：518,地上：745）外形設計：時尚、新穎，具有視覺沖擊力五、建設方案1. 設計理念1.1以營造最佳居住環(huán)境，最佳居住條件為中心，力爭為高陵城市新的居住和生活創(chuàng)造示范標準，成為標志性樓盤，為蓬勃發(fā)展的城市創(chuàng)造新的亮點。1.2以人和自然為本，強調與自然共生。復興中國傳統(tǒng)庭院生活之精粹，透過小區(qū)空間、組團空間、庭院空間的層級過度，表達傳統(tǒng)心理上的空間感、領域感、歸屬感。1.3規(guī)劃設計的核心是為未來的居民創(chuàng)造一個安居樂業(yè)的場所，使居住本身體現(xiàn)其生活的尊嚴和價值。項目功能分區(qū)及布局2.1項目產品分為

6、四大類：1）多層住宅、2）花園洋房、3）別墅、4）高層電梯住宅。2.2各類產品相對集中布置。根據建設用地周邊的條件特別是考慮到對昭慧塔的退讓關系，局層電梯住宅主要布置在用地的北側和西側；別墅體量較小層數較低，所以布置在用地的東南部，鄰近昭慧塔；別墅區(qū)和高層電梯住宅之間的區(qū)域則布置為花園洋房；多層住宅布置在用地南邊臨一中路。2.3建設用地四邊均臨路，布置有一、二層的商鋪，服務小區(qū)的同時也面向城市。2.4各個功能區(qū)劃分相對明確，整個小區(qū)的建筑體量和高度由東南向西北漸次升高。3. 交通組織3.1小區(qū)四邊均臨城市道路。北臨主干道西閻引路，西臨主干道迎賓大道，南臨次干道一中路，東臨二干渠路。3.2小區(qū)規(guī)

7、模較大，為方便出入并滿足消防需要在各條道路上均設有出入口。3.3小區(qū)內設有7米寬環(huán)路與四個出入口相連，由環(huán)路再分設通往各組團的4米寬二級道路。宅間步行道路為三級道路，2.5米寬，道路設計滿足消防、搬家及救護的需要。3.4一，二級道路設計力求簡潔通暢，路面設計為柏油或混凝土；三級道路則設計得較為自由，結合景觀設計追求步移景異的自然情趣。路面設計為彩色透水磚或卵石等。4. 景觀及綠化設計4.1景觀規(guī)劃結構采用中央主景觀帶加宅間組團綠化的兩級結構。主景觀帶與組團宅間綠化相互滲透，互為補充，形成多層的復合景觀。強調景觀的均好性。4.2主景觀帶設計為小區(qū)的公共休閑、交流活動主要場所。設計強調點空間的設計

8、，突出重點變化的空間，以點帶線、以線帶面。4.3設計充分考慮人與景觀的互動，強調景觀的可進入性和可參與性。小品、水面及植物的配置充分考慮人的活動和參與需要，而不是僅以美觀與否為唯一取舍標準。六、項目市場分析1.“昭慧新城”項目以昭慧寺塔為中心，想外圍輻射,形成集旅游、休閑、購物、居住多功能為一體的旅游休閑區(qū)域。項目周邊環(huán)境的特點決定了本項目應建設成以文化、運動、綠色為內涵的城市發(fā)展新中心，其勢必具有廣闊的市場前景。2. 作為西安老的郊縣之一，高陵縣具有濃厚的歷史文化底蘊的同時，日益呈現(xiàn)出現(xiàn)代化大都市的風采，商業(yè)貿易往來頻繁，文化交流廣泛。昭慧新城項目根據高陵縣之一，高陵縣房地產市場的特點，在項

9、目總體產品設計、營銷理念、客戶群體定位等方面，結合實際情況，有所創(chuàng)新，從而形成不同于周邊其他一些房地產項目的個性特征，以提高自身的競爭力。2.1整修有著悠久歷史的昭慧塔，恢復昭慧寺。新發(fā)博物館，保護、收藏、研究和展覽高陵出土的文物。2.2新建昭慧塔廣場，營造可供市民休憩、游覽、交流的開放的城市公共空間。2.3新建廣場兩側步行商業(yè)街，提供購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的商業(yè)環(huán)境。2.4新建一中運動場升級為運動公園，對群眾開放、資源貢享，成為城市新區(qū)乃至高陵縣大眾健身、休憩、游玩的綠色天地。將該項目建設成為集“住”、“旅游景點”、“商業(yè)廣場”、“運動公園”等功能于一身，這必將引起市場的密切關注。項目

10、建成后，對整體提升高陵縣城市品位和對外形象，聚集縣城人氣，加快全縣城市化進程都具有十分重要的意義。3. 目標客戶的確定：本項目主要客戶群體基本上定位為三個群體：3.1類目標客戶：自住型客戶一一年齡階段在22-35歲的年輕群體，他們事業(yè)、家庭處于起步階段，收入偏低，有強烈的購房需求。我公司為其提供了低首付、低月供的小戶型，作為其安居樂業(yè)的開始。3.2類目標客戶：投資型客戶一一年齡階段在35歲以上的中年群體，他們有穩(wěn)定的收入和固定住所，他們購房目的主要用于投資。本項目戶型面積小，總價低。隨著西安市市委、市政府的北遷、新火車站的建立、城市地鐵的建設，作為西安市北郊縣的高陵，其房地產必將具備更高的升值空間。3.3類目標客戶：養(yǎng)老型客戶一一項目配套設施完善，“商業(yè)步行街”、“昭慧塔廣場”、“運動公園”緊臨本項目,區(qū)域生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境將是高