房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算

1、房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算內(nèi)容導圖：1、基礎知識2、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算3、租賃項目經(jīng)濟測算4、不動產(chǎn)價值測算一、基礎知識1、需進行測算的三種常見情況：（ 1）、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（ 2）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關鍵在于經(jīng)營期與建設期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預測。（ 3）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（ 1）、項目建設總投資 對于一般房地產(chǎn)項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用構成。根據(jù)區(qū)域 內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的材料、當?shù)亟ㄔO工程價格信息以及項目

2、具體情況進行估算。（ 2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設施費等（ 3）、勘察設計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設計費用、場地平整及臨時設施費等。（ 4）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（ 5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎設施配套和公共配套建設費用、室外工程主要是附屬工程建 設費用。（ 6）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（ 7）、管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費用。（ 8）、財務費用財務費用市值為項目籌集資金二發(fā)生的

3、各項費用，主要為借款利息。（ 9）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標體系靜態(tài)評價指標：（ 1）、投資收益率情態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資 收益率。（ 2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投 資所需要的時間。（ 3）、盈虧平衡點情態(tài)分析指標三：指收入全部等于成本時的項目銷售率。動態(tài)評價指標（ 1）、項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設期初的基準年后的數(shù)值。動態(tài)分析指標二：就是指項目壽命期內(nèi)使投資

4、方案凈現(xiàn)值為0 的貼現(xiàn)率。（ 3）、項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（ 4）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。二、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算（重要假設一操作指引）重要假設（在經(jīng)濟測算時應首先對假設前提予以說明）（ 1）、項目基本經(jīng)濟技術指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（ 2）、建設工期安排建設工期安排主要柑橘開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應依據(jù)項目情況和李四開發(fā)項目的工期安排確定。（ 3）、成本計取計劃其他費用按建安工程

5、費、室外工程及市政配套之和的3%計??；管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計?。徊豢深A見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。（ 4）、銷售安排在進行測算前應明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。（ 5）、銷售回款假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或者下一季度到位；可根據(jù)項目情況進行調(diào)整。（ 6）、資金安排自有資金占總投資比例不應低于20%，且架設在建設初期一次性投入。（ 7）、資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)

6、率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1 倍，即增加10%融資費用。操作指引一般由11張表構成，包括項目施工計劃表、總建設成本估算表、項目投資估算表、 銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸 款還本付息估算表、資金來源與運算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感 性分析表。注意事項：一、與委托方充分溝通；二、按先后順序依次編制;三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動;四、如果一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量連接第一個，便于以后更改； 單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)據(jù)的合計，為了核對計算是否正確， 在此處則不進行鏈接；

7、五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。1、項目施工計劃表：根據(jù)已確定的建設工期安排回執(zhí)項目施工計劃表。準備階段 前期準備階段J勘察階段項目報建廠開工準備地下部分主體工程施工階段J安裝工程:裝飾工程室外及配套工程竣工驗收2、總建設成k估算表準備階段、勘察設計和項目報 建的時間一般為兩個月，可同 時進行，一個季度內(nèi)結(jié)束開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為 3個月，其 余各階段的完工時間與項目建筑形 式相關成端較高，需根據(jù)項目的實 際情況作出判斷。廳P項目一地價二前期工程費三建安工程費其他費用、管理費用和 不可預見費的計提方法 需要在重要假設進行說 明-四室外工程及巾政配套費

8、1其他費用六管理費用七/、口預見費用八建設投資九財務費用一卜建設投資總額建設投資是前七項的合 計數(shù)，財務費用與建設 投資的合計為建設投資 總額，沒有包含銷售費 用、相關稅金等3、項目投資估算表總建設成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設進度分批投入，主要是為編制項目投資 計劃與資金籌措表做準備。應注意與項目施工計劃表在時間上的對應以及與總建設成本估算表在金額上的對應。4、銷售回款及安排假設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表記列 出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關于銷售回款方式的假設統(tǒng)計各期實際回款情 況。5、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算廳P項目一銷售收入二銷售實際

9、回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費附加4.4印花稅五H地增值稅、六（所得稅）七:辦運用資金一飛各期的銷售收入與實際回款有銷售 安排及回款表鏈接的來，銷售稅 費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當時 L當?shù)囟愂照邎?zhí)行。般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額產(chǎn)多退少補?？蛇\用資金由銷售實際回款減去6、投資計劃與資金籌措表因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得 出。支出項包括銷售費用、銷售廳P項目一建設投資總額1.1建設投資1.2財務費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金二一稅費、土地增值稅和所得稅。.L此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項 資金需求和資金擁有量之間的差距

10、，決定何 口葉生,品妹耳由次財務費用的多少取決于銀行借款金額，而銀 行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資 總額之差，而財務費用本身也是投資總額的 一部分，由此構成了一個相互引用的循環(huán)， 為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務費用的計算結(jié)果來源于 貸款還本付息估算表。2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金7、貸款還本付息估算表廳P項目一期初借款二本期借款三小期利;四小期本息償點4.1代還木金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利' s -4.檢a卜豐希卜習同I 1. I &1 I »- 

11、7; I J «» ,1II LH 工1r- - - - - - - - - - - -歸還銀行借款時，如果當期還款 來源小于期初借款時，償還本金 的數(shù)額為還款來源減去本期利 息；若當期還款來源大于期初借 款時，償還本金的數(shù)額則等于期8、資金來源與運用表初借款。廳P項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設投資2.2償還本金2.3銷售費用2.4土地增值稅2.5所得稅三/-盈余資金-、四X累計盈余資金戶il .1> 1! *4 >1 1> ! :! ：1 > ! !1 <1一1)此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用

12、。資 金有三個來源，包括銷售回款、自有資 金和銀行借款。資金運用即資金流向則 包括建設投資、償還本金、銷售稅費、 土地增值稅、所得稅五個方面。值得注意的是，自開始從銀行借入資金 至還清銀行借款期間，盈余資金和累計 盈余資金都應該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應出現(xiàn)短缺，同時對外融9、損益及利潤分配表，入資金達到充分利用1 ： C r - *n i. 百ul -jj a廳P項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四建設投資五財務費用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤i此表為稅后利潤 的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。利潤總額為銷售收

13、入減去銷售費用、稅費、 建設投資、財務費用及土地增值稅后的數(shù)L ! il M >： BU I B a J Ld H .1 14H ；， 4 U U B.ILL J L I L 9 I L J J, 額。利潤總額減去所得稅即為稅后利潤10、全部現(xiàn)金流量表廳P項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款:顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況二現(xiàn)金流出及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮2.1建設投資;了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了2.2財務費用項目的動態(tài)盈利能力。Q左晉曲田I2.3珀31貢州12.4銷售稅金o «土的增俏稅2.51 J凹"曰|口/|兀:“I所得稅累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應等2.6于總凈現(xiàn)金流量。三凈現(xiàn)金流量四c 累訐凈現(xiàn)金流量1五JJ凈現(xiàn)1年_/將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目E j六、累計凈現(xiàn)值二步i的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)11、敏感性分析uia.:敏感性分析是不確定分析中項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務內(nèi)部收益