某商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)可行性報(bào)告

1、項(xiàng)目概況地理位置：XX文化旅游商業(yè)街（暫定）位于安徽XX市XX寺旁邊， 地處赭山腳下，位于進(jìn)城主干道 XX山路一側(cè)。占地面積：規(guī)劃用地面積：16765m2（約25畝）。規(guī)劃建筑面積： 24780m2，建筑密度： 43.16%，平均層數(shù)： 3.19 層。容積率： 1.478規(guī)劃用途： 商業(yè)街轉(zhuǎn)讓土地價(jià)格 ： 4900萬(wàn)元（ 196萬(wàn)元/畝）投資回收期限： 1.5 年二、XX 概況2000多年的XX是歷史名城.1876年，中英簽訂的“煙臺(tái)條 約”將XX、XX等四個(gè)城市辟為通商口岸， 成為長(zhǎng)江通商巨埠之一。XX為省轄市，下屬三縣（XX、XX、XX），四區(qū)（XX、XX、XX、XX）。全市面積3317平

2、方公里，其中市區(qū)面積 230平方公 里。全市人口 215 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 75萬(wàn)，流動(dòng)人口 15 萬(wàn)。2002 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 245 億元，比上年增長(zhǎng) 12%；超出全省平均水平 3.1 個(gè)百分點(diǎn) 城市定位長(zhǎng)江中下游的交通樞紐；安徽省現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心；2 0 10年，XX將成為長(zhǎng)江中下游、寧（南京）漢（武漢）之間的大城市；XX 交通便捷，目前已成區(qū)域經(jīng)濟(jì)龍頭。市場(chǎng)已形成較強(qiáng)的輻 射能力。城市規(guī)劃城北：工業(yè)加工區(qū)城中：商貿(mào)旅游區(qū)城南：文體行政區(qū)發(fā)展規(guī)模：2 0 0 5年城市擴(kuò)容，市區(qū)人口將達(dá)到90萬(wàn)，流動(dòng)人口 2 0萬(wàn)。2 0 10年城市人口 13 0人， 流動(dòng)人口 3 0萬(wàn)。

3、項(xiàng)目符合城市布局規(guī)劃， 緊鄰市中心廣場(chǎng)及華東第三步行街 （中 山路步行街）項(xiàng)目開發(fā)周期與城市擴(kuò)容同步。經(jīng)濟(jì)前景2002 年，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24 億元，比上年增長(zhǎng) 1.3%；第二 產(chǎn)業(yè)增加值 133 億元，比上年增長(zhǎng) 16.0% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 88 億元，比上年增長(zhǎng) 9.2% 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中演進(jìn)，第二產(chǎn)業(yè)對(duì) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用顯著增強(qiáng)， 第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 的比重首次降至 10%以下。國(guó)有、集體企業(yè)的改制退位工作基本完成。 308 戶全部國(guó)有 和年銷售收入 500 萬(wàn)元及以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 86.23 億元，比上年增長(zhǎng) 27.0% ，其中：國(guó)有控股企業(yè)工業(yè)增加

4、值 45.84 億元，增長(zhǎng) 26.1% ；三資企業(yè)工業(yè)增加值 19.42 億元， 增長(zhǎng) 41.0% ；股份制企業(yè)工業(yè)增加值 10.05 億元，增長(zhǎng) 24.0%； 私營(yíng)企業(yè)工業(yè)增加值 10.30 億元， 增長(zhǎng) 19.9% 。大中型工業(yè)企業(yè) 實(shí)現(xiàn)增加值 66.88 億元，增長(zhǎng) 24.0% 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升；國(guó)有、集體企業(yè)改 制完成，三資企業(yè)增長(zhǎng)迅速，私營(yíng)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，形成了良性的 發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其經(jīng)濟(jì)前景看好。三、XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、房地產(chǎn)增勢(shì)驚人區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，商業(yè)、房地產(chǎn)增長(zhǎng) 速度達(dá)到 50% 左右。2003 年一季度建設(shè)投資高達(dá) 26369 萬(wàn)元，比

5、2002 年同期 增長(zhǎng) 30.4% ，創(chuàng)下了歷史最高記錄。商品房的竣工面積為 12.87 萬(wàn)平方米，比 2002 年同期增 長(zhǎng)29%。商品房銷售面積為 11.11 萬(wàn)平方米，比同期增長(zhǎng) 49.5%， 商品房銷售額為 25091 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 141% 。房地產(chǎn)增勢(shì)驚人， 市場(chǎng)處于銷空狀況； 外地開發(fā)商看好區(qū)域 市場(chǎng)，溫州、浙江炒家進(jìn)入 XX 市場(chǎng)。有關(guān)部門分析 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、行業(yè)投資額增加的原因 是：外地房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì) XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)看好， 他們的投資是 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的重要推動(dòng)力量。2、房?jī)r(jià)的支撐者投資者開始將資金轉(zhuǎn)移到二、 三類城市房產(chǎn)市場(chǎng)， 這類市場(chǎng)的回 報(bào)率已接近大

6、中城市的回報(bào)率，且風(fēng)險(xiǎn)較低。? XX 是一個(gè)傳統(tǒng)的商貿(mào)之城， 目前市內(nèi)聚集了一批溫州及浙 江各地的商人；? 他們是商業(yè)流通的運(yùn)營(yíng)者，也是 XX 房產(chǎn)市場(chǎng)的支撐群體；? 他們具有較強(qiáng)的投資能力和投機(jī)性。3、居民消費(fèi)社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)定， 區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模偏小， 休閑類專業(yè)市場(chǎng)空 缺。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 80.13 億元，比上年增長(zhǎng) 7.1%，其中 城市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 46.64 億元，增長(zhǎng) 8.9% ；市場(chǎng)容量分析專業(yè)市場(chǎng)的銷售額小于零售總額， 說(shuō)明當(dāng)前專業(yè)市場(chǎng)處于盈 利狀態(tài)，專業(yè)市場(chǎng)的銷售額小于零售總額，說(shuō)明有新市場(chǎng)進(jìn)入的空 間；且目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模偏小， XX 項(xiàng)目建成后將成為區(qū) 域內(nèi)的第

7、三大專業(yè)市場(chǎng)，故具有強(qiáng)力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)四、仿古商業(yè)步行街的宏觀分析南京“夫子廟”夫子廟步行街的商業(yè)規(guī)劃是以夫子廟為中心，沿秦淮河兩 側(cè)，形成以旅游觀光、餐飲，購(gòu)物，娛樂(lè)休閑為一體的，以明清 建筑為主基調(diào)的商業(yè)步行街。1、商鋪類型夫子廟步行街的商鋪以兩層結(jié)構(gòu)為主，經(jīng)過(guò)十幾年的演變， 小門面逐漸被大型連鎖企業(yè)所吞并，2、供求關(guān)系南京夫子廟步行街目前處在有價(jià)無(wú)市的狀況， 愿意轉(zhuǎn)手的商 家極少。3、銷售及租賃價(jià)格目前南京夫子廟的外圍商鋪售價(jià)底層的價(jià)格在30000 元/M2 ，二層在 15000 元 /M2 ，三層以上一般為辦公用房， 目前的 價(jià)格在6000-7000元/M2 ,單價(jià)與面積成反比關(guān)系。租賃價(jià)

8、格由 于所處的地段不同， 差異較大， 一層的租金價(jià)格范圍在 10-30 元 /M2/天，二層的租賃價(jià)格范圍在 3-5元/M2/天.無(wú)錫 “南禪寺 ”以南禪寺旅游商城以黃金珠寶玉石街、 江南風(fēng)味小吃街， 民 間工藝展示街， 特色文化用品街、 精品服裝鞋帽街、 古玩字畫街、 茶館酒吧街、兒童女人街書城，休閑娛樂(lè)為一體的，具有中國(guó)古 典文化特色的旅游購(gòu)物商城。1、商鋪類型南禪市文化旅游商城的商鋪主要以 2至 3層為主，銷售時(shí)每 單位含 1-2 層，建筑為框架結(jié)構(gòu)，面積以 105 平方米為基本單位對(duì)外發(fā)售。 第三層主要以整層形式銷 售。2、供求關(guān)系南禪市文化旅游商城目前的 11 個(gè)板塊， 將近 400

9、00 平方米 的商鋪已全部售謦。3、銷售及租賃價(jià)格銷售價(jià)格從2002年6月7000元/M2開盤均價(jià)上漲至目前8500元/M2的收尾價(jià)。由于商鋪已全部銷售完畢， 但開張率還維持在 70%左右，所以目前的租金行情還處在元/天/M2.蘇州“觀前街 ”1999 年，蘇州市政府投入巨資對(duì)觀前地區(qū)進(jìn)行了全面整治 和更新。改造后的觀前地區(qū)正成為交通網(wǎng)絡(luò)完備， 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 人文環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)布局合理，投資環(huán)境優(yōu)良，具有濃郁地方色 彩的市區(qū)商業(yè)、文化、宗教、旅游中心。1 、商鋪類型觀前街的商鋪大小結(jié)合， 錯(cuò)落有致， 既有三層大型商場(chǎng)如上 海豫園商城蘇州商廈，又有二層的肯德基，一層的 采芝齋及 20 平方米的

10、小商鋪。2、供求關(guān)系觀前街的商鋪始終處稀缺的狀態(tài)，雖然蘇州的商業(yè)規(guī)模較 大，商場(chǎng)供應(yīng)量不少， 但市中心的仿古街商鋪， 始終是一鋪難求。 3、銷售及租賃價(jià)格目前觀前街的商鋪由于位置的不同， 均價(jià)都在 30000-35000 元 /M2 ，而且供應(yīng)量極少。由于觀前街的特殊地位，此處的租金 目前都在5-8元/天/M2.縱觀南京、無(wú)錫、蘇州的仿古商業(yè)街， 雖然有不同的地理位置、歷史文化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，但它們的共同點(diǎn) 是都地處市中心， 都與本市的傳統(tǒng)文化的精髓 （古寺廟） 相結(jié)合， 形成了以黃金珠寶玉石街、江南風(fēng)味小吃，民間工藝展示，特色 文化用品、精品服裝鞋帽、古董古玩字畫、茶食茶館酒吧、兒童 老人女人、

11、花鳥市場(chǎng)，書城，醫(yī)藥衛(wèi)生，休閑娛樂(lè)為一體的，具 有有中國(guó)古典文化特色的旅游購(gòu)物商城。根據(jù)上述城市仿古步行商業(yè)街的發(fā)展軌跡及成功經(jīng)驗(yàn)， 我們 有理由相信今天的 XX 廣濟(jì)寺就相當(dāng)于十年前的南京夫子廟，五 年前的無(wú)錫南禪寺，隨著南京至馬鞍山， XX 的輕軌的規(guī)劃， XX 市在不遠(yuǎn)的將來(lái)人們旅游，休閑的中心必定會(huì)是 XX 商業(yè)步行 街。五、XX市場(chǎng)現(xiàn)狀分析XX 是安徽省內(nèi)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步最早、也最為發(fā)達(dá)的地域，其 商業(yè)設(shè)施也在政府的主導(dǎo)下經(jīng)過(guò)兩、 三年的發(fā)展完成了 “結(jié)集成 市 ” ?，F(xiàn)有三大 “集市 ” 即：步行街、美食街、溫州商貿(mào)城。同 時(shí)，還有近期供應(yīng)的新時(shí)代廣場(chǎng)（地段較偏） 。除此之外的商業(yè) 設(shè)

12、施，因量體小且分散，而對(duì)本項(xiàng)目不起競(jìng)爭(zhēng)作用。同時(shí)，目前 XX 商鋪市場(chǎng)銷售量極小，發(fā)展商多處于惜售狀態(tài)。因此專業(yè)商 業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作有較大市場(chǎng)空間。1、鳳凰美食街經(jīng)營(yíng)面積：約 3 萬(wàn)平方米；面積范圍： 200 6000 平方米； 租售價(jià)格： 1.6 元/ 天/平方米6000-8000 元/平方米；目前行情已漲到 8000-10000 元，但無(wú)人拋售，它占 XX 餐飲市場(chǎng)份額的 40%2、中山路步行街經(jīng)營(yíng)面積：約 40 萬(wàn)平方米；租售價(jià)格：5.3/ 天/ 平方米2.6萬(wàn) 1 樓 1.8 萬(wàn) 2 樓 0.78 萬(wàn) 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售份額的 33%3、三泰商城經(jīng)營(yíng)面積：約 0.45 萬(wàn)平方米；

13、租售價(jià)格： 4.6/ 天/ 平方米 2.33 萬(wàn) 1 樓 1.33 萬(wàn) 2 樓 0.66 萬(wàn) 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售 份額的 33%4、XX 廣場(chǎng)市場(chǎng)無(wú)定位，商鋪售價(jià)： 0.5 ；1.2 萬(wàn)；銷售情況：售畢小 面積需求大5、溫州商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)面積：約 4.5 萬(wàn)平方米；銷售價(jià)格： 0.8 萬(wàn)-1.2 萬(wàn) 1、 2 樓；目前剛開始營(yíng)業(yè)，發(fā)展商看好后市銷售價(jià)格還將上揚(yáng)，現(xiàn) 主要以較低租金吸收商家進(jìn)場(chǎng)， 正所謂 “放水養(yǎng)魚 ” ，出租招商 情況較好。目前定位準(zhǔn)確的專業(yè)市場(chǎng)商鋪依然緊俏且租金居高不下， 定位不 清的商鋪余量也有限。從區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)分析 XX 項(xiàng)目的定位方向 正確，只要在市場(chǎng)差異定位、

14、商品構(gòu)成、市場(chǎng)功能上把握好，該項(xiàng)目將具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。六、商鋪購(gòu)買者分析? XX 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、 較強(qiáng)的地域輻射性及強(qiáng)勁的零售消費(fèi)能力使得目前商鋪的購(gòu)買及經(jīng)營(yíng)客源及比例主要為：本地私營(yíng)業(yè)主25%本地國(guó)營(yíng)企業(yè)15%外地國(guó)營(yíng)企業(yè)15%外地私營(yíng)業(yè)主35%外資企業(yè)或個(gè)人10%七、項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)前述分析，我們認(rèn)為 XX 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施在專業(yè)市場(chǎng)方面 極有較大開發(fā)空間， 即商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)在經(jīng)歷的 “結(jié)集入市 ”的調(diào) 整階段之后，經(jīng)營(yíng)種類及專業(yè)更趨集中化、細(xì)分化。因此本項(xiàng)目 在定位上要解決三個(gè)問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)種類的選擇問(wèn)題經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)問(wèn)題專業(yè)市場(chǎng)的檔次問(wèn)題八、銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)分析資料，應(yīng)通過(guò)面積控制、總價(jià)控制

15、，有效切入主要目標(biāo)客源的購(gòu)買能力范圍，即：面積范圍控制在 30-1000 平方米，主力面積控制在80-120 平方米；銷售均價(jià)為 RMB6000 元，主力總價(jià)為 50 萬(wàn) 70 萬(wàn)。需要特別說(shuō)明的是： 此銷售價(jià)格僅相當(dāng)于 XX 現(xiàn)售住宅房 價(jià)格的一倍，同時(shí)，以 XX 現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨饻y(cè)算，此售價(jià)的租售 回報(bào)率為 8%。九、項(xiàng)目 SWOT 分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)分析項(xiàng)目位于 XX 市的一級(jí)地段，地理位置優(yōu)越沿街面較長(zhǎng)，達(dá) 300 米以上，便于方案的設(shè)計(jì)排放，利于 沿街商鋪的價(jià)值體現(xiàn)北接 1500 年歷史的廣濟(jì)寺和九華廣場(chǎng)，項(xiàng)目題材具有唯 一性，也能方便停車 基地內(nèi)有些現(xiàn)成數(shù)十年的植栽，可以就近移植，利于

16、綠化 環(huán)境的營(yíng)造項(xiàng)目由于基本以三層為主，工程難度低，操作周期短 項(xiàng)目較為成熟，進(jìn)入市場(chǎng)操作時(shí)間較短，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金 的快速回籠2、項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)分析 項(xiàng)目動(dòng)遷戶數(shù)較多，雖然政府是以熟地出讓，但動(dòng)遷周期 可能會(huì)較長(zhǎng) 項(xiàng)目方案已經(jīng)進(jìn)入詳規(guī)階段，整體布局和主要景觀建筑以 通過(guò)，大的修改余地不大 項(xiàng)目方案有部分面積較大，會(huì)對(duì)整體提升銷售價(jià)格不利3、項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析XX 市是一個(gè)正在高速成長(zhǎng)的城市，經(jīng)濟(jì)總量排在全省第 一第二位，也具有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，奇瑞汽車、海螺型材 都在 XX ，通過(guò)本項(xiàng)目可以逐步進(jìn)入 XX 市場(chǎng)，分享城市 成長(zhǎng)的空間目前 XX 市還沒(méi)有很大的房地產(chǎn)集團(tuán)在大規(guī)模運(yùn)作，正好 可以發(fā)揮農(nóng)房

17、的比較優(yōu)勢(shì)，可以在 XX 市逐步形成壟斷的 可能目前 XX 市商鋪基本斷檔， 市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 而且 XX 歷來(lái)經(jīng)商氣氛濃郁，浙江客商較多，利于商業(yè)步 行街這一產(chǎn)品的發(fā)力 商鋪完全取決于操作的市場(chǎng)空間，具有較大的價(jià)格彈性， 目前市場(chǎng)上商鋪價(jià)格都較本項(xiàng)目的測(cè)算成本高出不少，本 項(xiàng)目將是一個(gè)具有爆發(fā)力的短平快項(xiàng)目 可以利用本項(xiàng)目的獨(dú)特題材（古文化商業(yè)步行街，北接廣 濟(jì)寺），打開市場(chǎng)的空間，可以形成類似無(wú)錫南禪寺、蘇 州觀前街、南京夫子廟的效應(yīng)4、項(xiàng)目市場(chǎng)威脅點(diǎn)分析中央政府對(duì)房地產(chǎn)正在逐步調(diào)控，可能會(huì)在金融政策等方 面對(duì)本項(xiàng)目有一定影響XX對(duì)農(nóng)房是一個(gè)新的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度有一個(gè)過(guò)

18、程 以后可能會(huì)有類似的商業(yè)街規(guī)劃出臺(tái)，在以后的市場(chǎng)上對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生壓力十、財(cái)務(wù)分析投資回報(bào)率分析成本名稱總成本（萬(wàn)兀）單價(jià) （元 /M2 ）備注土地費(fèi)用49001977前期工程費(fèi)185.8575基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)778.09314建安費(fèi)2277.28919公司管理247.80100各種收費(fèi)56.9923財(cái)務(wù)費(fèi)用892.08360其他費(fèi)用741299成本合計(jì)100794067銷售收入15118其中：商業(yè)房148686000車位250銷售費(fèi)用532.77215銷售稅金817.745.50%稅前利潤(rùn)3688稅后利潤(rùn)2471投資回報(bào)率24. 52%說(shuō)明：1、銷售收入以最終可售建筑面積為測(cè)算依據(jù);2、銷售單價(jià)為7000元時(shí)，稅后利潤(rùn)為4034萬(wàn)元，投資回報(bào)率為3、銷售單價(jià)為 8000元時(shí)，稅后利潤(rùn)為 5400 萬(wàn)元，投資回報(bào)率為 53.58%。十一、 初步結(jié)論結(jié)論1、便利的交通，帶來(lái)了 “雙休日經(jīng)