通州寫字樓、住宅、公寓市場概述

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上通州寫字樓市場概述2013年，通州辦公市場實現(xiàn)銷售19.6萬，1142套，均價20422元/，供需比0.54；截止2014年9月30日，通州辦公市場實現(xiàn)銷售18.9萬，824套，均價19477元/，供需比0.99。通州主要寫字樓項目銷售概況(表1) （數(shù)據(jù)來源：克爾瑞）排名項目名稱辦公類型板塊辦公總建面(萬)首開日期銷售期總去化面積(萬)總去化套數(shù)月均面積()月均套數(shù)成交均價備注1萬達廣場（萬方大廈）甲級;新華大街262013/10/2712111,4489,18412127,745萬達廣場推出26萬辦公產(chǎn)品，于2013年10月首次開盤，首開去化6.2萬772套，并于

2、2014年6月和9月加推，截止9月底成交11萬；項目順銷期月均去化5325，14年均價27745元/。2北京ONE（鑫源貿(mào)大廈）甲級;新華大街5.752011/3/1233.62281,5681023,817北京ONE寫字樓于2010年底啟動推廣，于2011年3月開盤，但2011年僅成交2套993，2012年無成交數(shù)據(jù)顯示，2013年全年成交2.7萬179套，月均2250；2014年截止目前成交807347套；全盤月均去化1568，2014年月均約5套897/月,均價24962元/，最高成交均價27800元/3京杭廣場其他;新華大街6.52013/3/28151.157738428,257京杭

3、廣場于2013年3月底開盤，開盤成交8856，后的14個月一直處于順銷階段，順銷期月均158；2013年完成1.1萬；2014年僅成交2套278，均價28000元/。4金成中心甲級;南通州82012/9/23242.81761,152724,416金成中心于2012年9月首次推出辦公產(chǎn)品，在2012年成交了2.7萬后一直未有銷售數(shù)據(jù)的推進，2年來月均去化1152，均價24416萬元/平米；2014年無銷售數(shù)據(jù)顯示。5華遠好天地乙級;南通州12.22014/5/1740.06649166225,427華遠好天地2014年5月首次開盤，一期推出寫字樓12.2萬，項目寫字樓單套面積較大，去化速度緩慢

4、，月均去化166，均價25427元/。6北京總部創(chuàng)意東通州242013/3/1184.1182,287119,909北京總部從2013年3月首次推出寫字樓產(chǎn)品，勻速去化，2013年實現(xiàn)1.87萬 8套的銷售，均價20030元/；2014年實現(xiàn)2.24萬 10套的銷售，月均2500，均價19808元/。通州辦公市場穩(wěn)定增長，但整體市場去化速度較慢；新華大街板塊作為通州老城區(qū)核心片區(qū)，亦僅有萬達項目支撐寫字樓市場去化，順銷期5325/月；東通州板塊主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品，代表項目北京總部月均2250；其它板塊寫字樓項目月均均在1000以下，從克爾瑞銷售數(shù)據(jù)來看銷售結果并不理想。綜上認為，通州辦公市

5、場機會與風險并存，最好的萬達廣場順銷期月均去化在5325每月，均價2500030000元/，在通州區(qū)域未來辦公供應量將集中增加，區(qū)域商務氛圍尚待成熟，辦公產(chǎn)品在滿足項目“快去化，高溢價”的要求下，存在一定風險。通州住宅市場概述2013年通州普通住宅完成149.2萬，15049套，均價20419元/，供需比0.75，位列全市普通住宅成交面積第一； 截止2014年9月，通州普通住宅完成38.4萬，3730套，均價22910元/。2013年北京普通住宅成交區(qū)域排名情況（表2） （按2013年銷售面積排名 數(shù)據(jù)來源：克爾瑞）區(qū)域供應面積（萬）供應套數(shù)成交面積（萬）成交套數(shù)成交均價（元/）成交金額（億元

6、）供求比通州區(qū)111.51088014921504920419304.6 0.75 房山區(qū)81.98437136.41339815406210.2 0.60 大興區(qū)126.8112081251141721715271.3 1.01 朝陽區(qū)805328121.4786638912472.5 0.66 昌平區(qū)43.6410967.5596719195129.6 0.65 順義區(qū)50.2423364552716787107.4 0.78 匯總620.256220895.879248228402046.1 0.69 然而在通州CBD東擴逐步落地的規(guī)劃前提下，住宅用地供應已逐漸稀缺，通州2013年成交F

7、2公建混合住宅用地2副, R2二類居住用地3副；2014年僅1副R2類居住用地成交。通州20132014年住宅用地成交情況（表3） （數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心）土地名稱土地屬性日期總建面積()占地面積()總價(億元)受讓方項目產(chǎn)品通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊；4-1-022地塊F3他類多功能用地、F2公建混合住宅用地2013/4/11平方米,其中代征地面積5670219.3福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“泰禾一號”商業(yè)、辦公、住宅通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-005地塊；4-1-008、4-1-009地塊F3其他類多功能用地、F2公建混

8、合住宅用地2013/4/1289348平方米,其中代征地面積2763112北京萬科企業(yè)有限公司和北京首都開發(fā)股份有限公司聯(lián)合體“萬科公園里”商業(yè)、辦公、住宅通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項目（配建公共租賃住房）R2二類居住用地、R53托幼用地2013/5/20 50730。公共租賃住房面積73000平方米（其中配建公共租賃住房面積38000）11.25樓面1.53福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“泰禾拾景園”住宅（住區(qū)服務設施）;商業(yè)（商服）;辦公通州區(qū)于家務鄉(xiāng)A-06等地塊居住用地、A-11地塊托幼用地、A-27地塊社會停車場庫地、A-28地塊R2二類居住用地、R53托幼用地、S3社會停車場庫

9、用地、C2商業(yè)金融用地2013/11/048.1限價商品房1北京紫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（首旅）“ ”自住型商品房京土整儲掛（通）2013124號R2二類居住用地、R53托幼用地、R52小學用地2013/12/24 35.6限價1自住1.6北京東方長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“富力惠蘭美居” 自住型商品房通州區(qū)永順鎮(zhèn)0204-A地塊R2二類居住用地和0204-B地塊R53托幼用地（配建公共租賃住房、限價商品住房、安置用房和自住型商品住房）R2二類居住用地、R53托幼用地2014/08/20 .8 17.17自住1.6北京第六大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和陜西逸博置業(yè)有限公司聯(lián)合體（中鐵）公租房、限價商品房、

10、自住型商品房綜上而言，通州區(qū)域住宅需求旺盛，且隨著住宅用地的逐漸稀缺，通州未來住宅產(chǎn)品在2015年后供應緊缺，價格上揚，其住宅需求將隨著整體規(guī)劃向臺湖及城區(qū)外部轉移，老城區(qū)與核心區(qū)住宅將絕版。通州公寓市場概述2013年通州公寓完成銷售34.3萬，4907套，均價19411元/，全年銷售面積全市第二，金額第三，月均2.86萬；從2013年月供求表可以看到，公寓項目推出后能夠快速去化；2014年市場觀望轉濃，整體銷售表現(xiàn)與住宅一致有所下滑；2014年公寓完成銷售14.3萬，2032套，均價20408元/，為全市銷售面積與金額第二，且全市第一的大興14.5萬基本持平。2013年北京市公寓分區(qū)域成交排

11、名情況（表4） （按2013年銷售面積排名 數(shù)據(jù)來源：克爾瑞）區(qū)域供應面積（萬）供應套數(shù)成交面積（萬）成交套數(shù)成交均價（元/）成交金額（億元）供求比大興區(qū)17.7 224279.9 824220957 167.4 0.22 通州區(qū)55.8 850134.3 490719411 66.6 1.63 朝陽區(qū)16.6 208430.1 374732840 98.9 0.55 順義區(qū)17.8 324718.0 301418390 33.2 0.99 海淀區(qū)0.0 010.3 178932945 33.9 0.00 房山區(qū)10.3 20897.3 142016438 12.1 1.40 豐臺區(qū)2.1 2

12、905.3 87827209 14.5 0.40 昌平區(qū)2.4 3884.7 77316212 7.6 0.52 懷柔區(qū)0.0 03.2 28510989 3.5 0.00 東城區(qū)0.0 01.9 10573158 13.7 0.00 門頭溝區(qū)2.9 4081.8 26221686 3.9 1.61 崇文區(qū)0.0 01.3 12757523 7.5 0.00 平谷區(qū)5.5 4681.2 10014172 1.6 4.73 匯總131.1 19717200.5 2579123307 467.3 0.65 2014年北京市公寓項目銷售面積排行（表5） （數(shù)據(jù)來源：克爾瑞）項目名稱區(qū)域成交面積成交套

13、數(shù)成交均價成交金額供應面積供應套數(shù)中糧萬科長陽半島房山區(qū)4.3 69622866 9.83 0.0 0珠江四季悅城通州區(qū)3.8 44320154 7.60 0.0 0泰禾·1號街區(qū)通州區(qū)3.5 55128217 9.82 4.7 712合生·世界村通州區(qū)3.4 40112734 4.35 0.0 0城鄉(xiāng)世紀廣場·莫爾空間大興區(qū)3.2 47225892 8.40 6.8 909東亞華欣灣·瀾岸懷柔區(qū)2.9 37312974 3.74 7.7 1083富力飛常haos大興區(qū)2.7 19313551 3.72 0.0 0林肯公園大興區(qū)2.7 19735425

14、9.48 0.0 0順義綠地啟航國際順義區(qū)2.3 46919409 4.46 0.0 0香悅四季順義區(qū)2.1 52217073 3.64 0.0 02013年通州公寓成交量價穩(wěn)定上揚；2014年市場相對穩(wěn)定，通州的三個項目在2014年表現(xiàn)突出，分別排在全市銷售面積的24名，特別是泰禾1號街區(qū)項目在價格表現(xiàn)上以14年28217元/，全盤30369元/的成交均價表現(xiàn)搶眼（對比參考住宅項目銷售排行 表11），將作為后續(xù)的重點調(diào)研對象。通州熱銷公寓項目銷售概況(表6) （數(shù)據(jù)來源：克爾瑞）排名項目名稱產(chǎn)品類型板塊公寓總建面（萬）首次開盤日期銷售期總去化面積(萬)總去化套數(shù)月均去化面積()月均去化套數(shù)成

15、交均價備注1泰禾1號街區(qū)復式南通州11.42013/12/2897.31,2288,10013630,3692014年公寓全市銷售金額第二、通州第一，面積全市第三；2013年底首開，開盤去化43085 764套，均價18500元/,并于6月底加推；2014年月均3868 551套，均價28217元/，9月均價28432元/。2朝北8080復式 平層北通州8.62014/9/610.81447,66514421,429通州近期開盤的典型熱銷項目之一，2014年9月首開公寓產(chǎn)品，當月成交7665 144套，均價21429元/。3珠江四季悅城平層南通州26.72013/10/201110.11187

16、9,20510820,671項目為全市2014年以來公寓銷售面積第二、通州第一，金額第三；2013年10月首次開盤，已去化10.1萬 1187套，開盤當月去化5.3萬，均價20888元/；2014年月均4342 560套，均價20427元/，最新成交均價18332元/。4金隅自由筑平層南通州23.62012/8/12515.82,6256,30810515,487項目于2012年8月首開公寓產(chǎn)品，全盤已實現(xiàn)15.8萬銷售 2625套，均價15487元/；項目去化速度均勻，每半年左右開盤一次；2013年全年實現(xiàn)10.2 1728套，均價16438元/，月均8533；2014年實現(xiàn)9723 155套，主要去化13年底推盤產(chǎn)品，月均1080，均價19588元/。5合生·世界村復式 平層東通州262009/11/15822.02,1073,8003616,008項目開盤時間較早，全盤已實現(xiàn)公寓去化22萬 2107套，均價16008元/；2013年全年實現(xiàn)去化2.2萬 208套，均價18772元/，月均1809；2014年實現(xiàn)去化3.4萬 401套，月均3794，均價12733元/（各月推售產(chǎn)品差異下價格不同導致均價浮動大） 6合生世界花園復式 平層東通州142011/12/22326.71,1822,0993717,463項目于2011年底首次推出公寓產(chǎn)品，全盤已