收藏-房產(chǎn)稅的要點及實務(wù)(N個實務(wù)案例)

1、收藏 : 房產(chǎn)稅的要點及實務(wù) (N 個實務(wù)案例 )房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象, 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù), 向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅 . 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的,1986 年 9 月 15 日 , 國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例, 從當(dāng)年 10 月 1 日開始實施 .房產(chǎn)稅的特點 :1 、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅, 其征稅對象只是房屋;2 、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;3 、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法, 對于只用的按房產(chǎn)計稅余值征收 , 對于出租、出典的房屋按租金收入征稅.一、房產(chǎn)稅的征收范圍房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象, 依現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條

2、例規(guī)定, 其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的行政區(qū)的區(qū)域范圍.自 2009 年 1 月 1 日起 , 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人, 依中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅.【例】不在開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫, 不應(yīng)征收房產(chǎn)稅 .【例】凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋 , 不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的 , 在施工期間 , 一律免征房產(chǎn)稅 . 但是 , 如果在基建工程結(jié)束以后, 施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的 , 應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起 , 依照規(guī)定

3、征收房產(chǎn)稅 .【例】納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋, 從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅.納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋, 應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅【例】加油站罩棚不屬于房產(chǎn), 不征收房產(chǎn)稅 .二、房產(chǎn)稅的納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納 . 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的 , 由經(jīng)營管理的單位繳納 . 產(chǎn)權(quán)出典的 , 由承典人繳納 . 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的 , 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 , 由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納 .產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人 , 統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人 . 【例】不論是否取得房產(chǎn)證 , 若屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人 , 則應(yīng)按規(guī)定繳納房

4、產(chǎn)稅 . 【例】房屋轉(zhuǎn)租收入 , 是否需要繳納房產(chǎn)稅 ?答: 根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定, 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納.由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人, 因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅. 房產(chǎn)轉(zhuǎn)租 , 不需要繳納房產(chǎn)稅 .【例】承租人使用房產(chǎn) , 以支付修理費抵交房產(chǎn)租金 , 仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅 . ”【例】鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前, 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此 , 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房, 在售出前 , 不征收房產(chǎn)稅 ; 但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅.三、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價

5、值或房產(chǎn)的租金收入. 按房產(chǎn)價值征稅的, 稱從價計征 ; 按房產(chǎn)租金收入計征的, 稱從租計征 .( 一) 從價計征中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定, 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至 30%后的余值計算繳納 , 房產(chǎn)原值 , 是指納稅人按照財務(wù)會計制度規(guī)定, 在賬簿記載的房產(chǎn)原值. 對納稅人未按財務(wù)會計制度規(guī)定記載, 房產(chǎn)原值不實和沒有房產(chǎn)原值的房產(chǎn), 由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時期的同類房產(chǎn)核定.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求, 凡以房屋為載體 , 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施, 如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等, 無論在會計核算中是否單獨記

6、賬與核算, 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值, 計征房產(chǎn)稅 .對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的, 在將其價值計入房產(chǎn)原值時, 可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值 ; 對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件, 更新后不再計入房產(chǎn)原值 .【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時, 均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣 .【例】納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的, 在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅 , 免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除, 并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明.【例】房產(chǎn)中配置的消防設(shè)施是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房

7、產(chǎn)稅?答: 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 ( 國稅發(fā) 2005 173 號) 的規(guī)定 , 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求 , 凡以房屋為載體 , 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 , 如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等 , 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算 , 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值 , 計征房產(chǎn)稅 .因此 , 企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施 , 無論是否計入固定資產(chǎn)原值, 均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅. 如果是可以隨意移動的滅火器材, 則不需要繳納房產(chǎn)稅.【例

8、】出租房屋免收租金如何繳納房產(chǎn)稅?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知( 財稅 2010 121 號 ) 第二條規(guī)定 : ” 對出租房產(chǎn) , 租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的 , 免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅. ”【例】融資租入的房產(chǎn)如何確定房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間?根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知( 財稅 2009 128 號 ) 第三條的規(guī)定 , 融資租賃的房產(chǎn) , 由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅 . 合同未約定開始日的 , 由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

9、.【例】納稅人在自有土地上建造房產(chǎn) , 應(yīng)于何時將土地價值計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅 ?答: 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知( 財稅 2010 121 號) 第三條規(guī)定 : ” 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn), 無論會計上如何核算, 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價, 包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等. 宗地容積率低于0.5 的, 按房產(chǎn)建筑面積的2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價 . ”因此 , 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn) , 應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時將土地價值計入房產(chǎn)原值.【例】經(jīng)營性租賃租入房屋, 由承租人承擔(dān)的裝修費用的, 不計入房產(chǎn)原值不

10、繳納房產(chǎn)稅 ;對于承租方 , 對房產(chǎn)沒有所有權(quán) , 不是房產(chǎn)稅的納稅人 , 因此不能將發(fā)生的裝修費作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) ;承租人承擔(dān)的裝修費用一般作為承租企業(yè)的” 長期待攤費用 .【例】根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定, 土地出讓成本應(yīng)以土地出讓合同為準(zhǔn), 對土地出讓金的減免、補(bǔ)貼等不予扣除.( 二) 從租計征從租計征 , 僅限于房產(chǎn)出租的部分 . 對房產(chǎn)出租 , 以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù) . 房產(chǎn)的租金收入 , 包括貨幣收入和實物收入 .關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知( 財稅 2016 43 號) 規(guī)定 , 房產(chǎn)出租的 , 計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅 ; 免征增值稅的

11、 , 確定計稅依據(jù)時 , 成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額 ; 在計征上述稅種時 , 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅 .【例】出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入 . 對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等, 凡單獨計價的可予以扣除 ; 凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的, 由稅務(wù)部門核定扣除 .【例】自有商業(yè)房產(chǎn)一半自用一半出租 , 房產(chǎn)稅如何繳納 ?自用的按照從價計征 , 按照房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅 , 出租的按照從租計征 , 按租金收入計征房產(chǎn)稅 :自用部分按房產(chǎn)原值 (自用面積 / 總面積 )

12、來作為計稅房產(chǎn)原值 . 出租部分 , 按租金收入 12%計算繳納房產(chǎn)稅 .【例】公司無租使用上級公司的房屋 , 同時又將部分無租使用的房屋對外出租 , 請問房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納 ?答: 根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知( 財稅 2009 128 號 ) 規(guī)定 : ” 一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人, 依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅. ”對自用房產(chǎn)部分 , 無租使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅. 對出租部分 , 按房產(chǎn)租金收入計算繳納房產(chǎn)稅.【例】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的, 房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:(1) 以房產(chǎn)聯(lián)營投資 , 共擔(dān)經(jīng)營

13、風(fēng)險的 , 以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅 .(2) 以房產(chǎn)聯(lián)營投資 , 收取固定收入 , 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 , 只收取固定收入的 , 實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金 , 因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅 .四、房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的, 稅率為 1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的, 稅率為 12%.從 2001 年 1 月 1 日起 , 對個人按市場價格出租的居民住房, 其繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收 .五、應(yīng)納稅額的計算( 一 ) 從價計征的公式為:年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)計稅余值 1.2%自用的地下建筑 , 按以下方式計稅 :1. 工業(yè)用途房產(chǎn) , 以房屋原價的 50%60%作為

14、應(yīng)稅房產(chǎn)原值 .應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1-(10%-30%) 1.2%2. 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) , 以房屋原價的 70%80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 .應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1-(10%-30%) 1.2%房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例, 由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定.3. 對于與地上房屋相連的地下建筑, 如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體, 按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.( 二 ) 從租計征的公式為:應(yīng)納稅額 =租金收入 12%(或 4%)1. 出租房產(chǎn)實行 ( 或選擇

15、) 增值稅一般計稅方法的 , 其增值稅應(yīng)納稅額為 ”當(dāng)期銷項稅額 -當(dāng)期進(jìn)項稅額 ”,其從租計征的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)” 不含增值稅 ” 的租金收入 , 就是增值稅發(fā)票中列明的 ” 銷售額 ”,即: 取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額. 計算公式如下 :從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)=全部租金收入 (1+11%)【例】某公司一般納稅人出租寫字樓 , 年租金收入 111 萬 ( 含稅 ), 其中租金收入采用的是一般計稅方法繳納增值稅 , 適用房產(chǎn)稅的稅率 12%,則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 =111(1+11%)12%=12 萬元 , 需要將含稅租金換為不含稅租金收入 .2. 一般納稅人選擇簡易計稅方法

16、的或小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法的, 從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是 ” 不含增值稅 ” 的租金收入 , 即以收到的全部租金收入, 按照 5%的征收率折算 , 計算公式如下 :從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù) =實際全部租金收入 (1+5%).【例】接上例 , 如該公司上述房屋租金收入滿足采用簡易計稅方法的條件, 并選擇按照簡易計稅繳納增值稅, 其增值稅適用征收率為5%,則 : 則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=111(1+5%)12%=12.69 萬元 .【例】某房屋租賃企業(yè), 房產(chǎn)原值共1800 萬元 ,2017 年 4 月 1 日將原值為1000 萬元的臨街房出租給某連鎖商店, 月租金 6 萬元 .5 月 1 日將另外

17、的原值100 萬元的房屋出租給個人用于經(jīng)營 , 月租金 0.6 萬元 . 當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅 . 則 :(1) 從價計征房產(chǎn)稅 =(1800-1000-100) (1-20%) 1.2%+1000(1-20%)3121.2%+100(1-20%) 4121.2%=9.44(萬元 )(2) 從租計征房產(chǎn)稅 =6912%+0.6812%=7.06(3) 該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 =9.44+7.06=16.50( 萬元 )六、若干具體規(guī)定1、新建房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時間是建成之日或辦理驗收手續(xù)之日的次月2、投資聯(lián)營房產(chǎn)的, 公擔(dān)風(fēng)險的按房產(chǎn)余值; 不擔(dān)風(fēng)險的按租金3、融資

18、租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅4、納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn), 由使用人代交5、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋, 按各自使用的部分劃分, 分別征收或免征房產(chǎn)稅七、房產(chǎn)稅的納稅申報納稅人應(yīng)根據(jù)稅法的規(guī)定, 將現(xiàn)有房屋的坐落地點、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況 , 據(jù)實向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報 .八、房產(chǎn)稅的納稅期限和納稅地點房產(chǎn)稅實行按年征收 , 分期繳納 . 納稅期限一般規(guī)定按季或按半年征收一次.房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納 . 房產(chǎn)不在同一地方的納稅人 , 應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納.【例】房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房兩間暫時作為售樓處, 以后

19、還將對外銷售, 請問作為售樓處期間是否征收房產(chǎn)稅, 如果征收房產(chǎn)稅應(yīng)如何確定原值?國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知( 國稅發(fā) 2003 89號 ) 第二條第四款中 ” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房, 自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅” 的規(guī)定 , 開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況, 應(yīng)自開始使用售樓部的次月繳納房產(chǎn)稅. 作為自用的售樓部, 根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定 , 按照其原值的70%的 1.2%繳納房產(chǎn)稅 .【例】一次收取數(shù)月租金如何繳納房產(chǎn)稅中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例( 國發(fā) 198690 號 ) 第三條規(guī)定 : ” 房產(chǎn)出租的

20、 , 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù). ” 第七條規(guī)定 : ” 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納. 納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政政府規(guī)定. 這是房產(chǎn)稅的一般規(guī)定. ”國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知( 國稅發(fā) 200389 號 ) 第二條第 ( 三 ) 項規(guī)定 : ” 納稅人出租、出借房產(chǎn), 自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅. ”基于以上政策規(guī)定, 如當(dāng)?shù)責(zé)o特殊規(guī)定( 比如大連有特殊規(guī)定), 出租人一次性收取承租人跨年度的租金 , 必須按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到款項的當(dāng)天 , 計稅依據(jù)為全部房租收入 ( 含預(yù)收 ) 進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報 . 即預(yù)收的房租 ,

21、 不可分期申報繳納房產(chǎn)稅 .九、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠( 未列全 )下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅:1. 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊單位本身的辦公用房和公務(wù)用房;2. 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位本身的業(yè)務(wù)用房;3. 宗教寺廟的舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋) 、公園、名勝古跡供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋;4. 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn) ;5. 經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) ;6. 自 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日, 對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅;7. 非營利性科研機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地, 免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;8. 對長江上游、黃河中上游地區(qū), 東北、內(nèi)