嘉聯(lián)成都海駿達蜀都一號策略執(zhí)行84PPTXXXX年

1、超越未來超越未來 一戰(zhàn)成名一戰(zhàn)成名海駿達蜀都一號策略執(zhí)行綱領海駿達蜀都一號策略執(zhí)行綱領2010.03 本項目核心價值體系？本項目核心價值體系？賣什么賣什么 本項目目標客戶群體？本項目目標客戶群體？賣給誰賣給誰 本項目終極行動綱領？本項目終極行動綱領？怎么賣怎么賣項目核心堡壘一項目核心堡壘一項目核心堡壘二項目核心堡壘二項目核心堡壘三項目核心堡壘三基于前期市場及客戶研究、項目定位的有效溝通，本次主要解決以下問題：基于前期市場及客戶研究、項目定位的有效溝通，本次主要解決以下問題：本項目三大核心堡壘本項目三大核心堡壘本項目的核心價值是什么，如何才能從大城西及片區(qū)本項目的核心價值是什么，如何才能從大城西

2、及片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？眾多樓盤大鱷中脫穎而出？賣什么賣什么1蜀都新城位于成都西部副中心郫縣，已成為成都重點發(fā)展的熱點區(qū)域n 郫縣是成都重點發(fā)展的西部副中心，具有極高的區(qū)位優(yōu)勢；n2010年5月12日，快鐵將正式開通，鏈接火車北站至都江堰，而郫縣作為重要中間站，將受益明顯；城西城西本區(qū)域本區(qū)域區(qū)域內(nèi)典型項目客戶變化過程萬景峰客戶組成情況萬景峰客戶組成情況p萬景峰：其客戶組成明顯區(qū)隔于目前區(qū)域現(xiàn)有項目情況，高新西區(qū)客戶比例占主導，已經(jīng)改變了區(qū)域原有傳統(tǒng)項目客戶組成慣例；p弗萊明戈客戶組成也由前期以郫縣客戶為絕對主力開始轉(zhuǎn)變，高新西區(qū)客戶比例在逐漸增加，特別是電梯產(chǎn)品意向性客戶；p中信未來城

3、成交客戶中，高新西區(qū)和大城西客戶比例占到50%左右；p從目前區(qū)域典型項目的客戶變化過程可以看出，高新西區(qū)及大城西客戶是存在較大挖掘空間的；區(qū)域選項發(fā)展?jié)摿Υ蟓h(huán)境較好價格較低有抗性郫縣老城區(qū)96%1%1%2%郫縣新城區(qū)97%2%0%1%紅光犀浦80%10%3%7%高新西區(qū)43%20%20%17%大城西38%22%25%15%p在對區(qū)域有了解的客戶中，有65%對區(qū)域比較認同，認同點主要體現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿Υ蠛蛢r格低發(fā)展?jié)摿Υ蠛蛢r格低兩方面。p而對區(qū)域有抗性的客戶比重只有9%左右；在區(qū)域了解的基礎上，對本項目所在區(qū)域的看法對本項目所在區(qū)域的看法對本項目所在區(qū)域的看法13%18%9%65%發(fā)展?jié)摿Υ笥锌剐原h(huán)

4、境較好價格低客戶認知測試區(qū)域選項交通不便配套缺乏屬于郫縣區(qū)域陌生郫縣老城區(qū)27%50%13%10%郫縣新城區(qū)33%47%11%9%紅光犀浦42%37%13%8%高新西區(qū)63%22%10%5%大城西71%20%5%4%p在對區(qū)域有抗性的客戶中，有70%主要體現(xiàn)在交通不便和配套缺乏兩方面，其中高新西區(qū)和大城西客戶尤為明顯。存在抗性的客戶，對本項目所在區(qū)域的看法客戶認知測試區(qū)域選項是否郫縣老城區(qū)85%15%郫縣新城區(qū)90%10%紅光犀浦75%25%高新西區(qū)55%45%大城西50%50%p輕軌開通臨近，打算在本區(qū)域購房的客戶比重由60%上升到80%，同時增加了20%由“否”向“可以考慮”轉(zhuǎn)變的客戶，也

5、就是說，軌道交通對本項目的將可能會帶來20%-40%的客戶量提升；p輕軌的開通臨近對郫縣及周邊區(qū)域客戶量的提升作用變化不大，提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；輕軌交通對本區(qū)域購房的意向轉(zhuǎn)變客戶購買意愿測試客戶對區(qū)域的認知：n 大城西客戶對本區(qū)域認知點：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒖扈F、升值空間；n 大城西客戶對本區(qū)域抗性：目前交通不便、配套尚待完善；地塊號凈地面積用地性質(zhì)容積率資源條件開發(fā)等級3號地39.32二類住宅4.0臨創(chuàng)智公園二級7號地22.40二類住宅4.0臨摸底河二級10號地59.99二類住宅4.0臨摸底河三級11號地91.10二類住宅4.2臨摸底河+創(chuàng)智公園一級n本項目分四塊地，劃分較為臨

6、散，整體容積率較高，單塊土地規(guī)模較小，規(guī)劃限制較高；n地塊臨近創(chuàng)智公園和摸底河，景觀資源良好，具備充分的打造和提升空間；n項目處于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套；項目本體分析【外部資源】：緊鄰創(chuàng)智公園，共享有優(yōu)質(zhì)景觀資源以及多個特色公園、超五星級酒店景觀：位于中信蜀都新城規(guī)劃的景觀主軸項目7號和10號地塊緊鄰新城內(nèi)唯一的水系，現(xiàn)在已經(jīng)開挖河渠緊鄰一期啟動的創(chuàng)智公園，公園采用環(huán)島設計，水景與建筑共筑新城標志景觀區(qū)域配套：超五星級酒店創(chuàng)智公園音樂廣場雕塑公園藝術公園創(chuàng)智公創(chuàng)智公園園成都電子高專成都電子高專摸摸底底河河【內(nèi)部優(yōu)勢】：擁有較長水岸線資源、依托新城整體規(guī)劃優(yōu)勢，內(nèi)部配套多所學校及醫(yī)院

7、p資源優(yōu)勢水資源：水資源：新城規(guī)劃摸底河流經(jīng)本地塊，擁有較長的河岸景觀；綠地空間：綠地空間：區(qū)域內(nèi)擁有大量的綠地空間；p規(guī)劃優(yōu)勢 地塊內(nèi)部規(guī)劃幼兒園以及中學。 項目規(guī)劃融入新城整體科學規(guī)劃。3 3號號39.32畝7 7號號22.4畝1010號號59.99畝1111號號91.1畝創(chuàng)智公園創(chuàng)智公園成都電子高專摸摸底底河河開開 挖挖 河河 道道中學中學醫(yī)院醫(yī)院n 位于西部新中心核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，第五代城市生活典范，?guī)劃起點高；n 快鐵對區(qū)域具有極大拉升作用，將徹底改變區(qū)域?qū)傩裕瑢崿F(xiàn)與主城區(qū)一體化；n 地塊位于新城中央，暢享未來完善配套；n 緊鄰創(chuàng)智公園及摸底河，景觀資源絕佳；項目屬性：區(qū)域內(nèi)

8、品牌競爭逐漸升級海駿達龍湖中信p龍湖項目：200畝，容積率4.0，總建筑面積52萬平米，集洋房（12萬平米）、高層（38萬平米）和商業(yè)為一體的大型高品質(zhì)項目；p中信項目：112畝，容積率4.2，總建筑面積31萬平米，以高層為主，洋房為輔的較高品質(zhì)項目；目前區(qū)域內(nèi)龍湖項目和中信項目均已啟動，龍湖占有先發(fā)優(yōu)勢，中信占有品牌優(yōu)勢，同時區(qū)域外部還存在合景泰富及華潤的攔截，整體競爭激烈；景尚景瑞景茗城萬景峰海駿達蜀都一號海駿達蜀都一號蜀都新城中心蜀都新城中心市場主流產(chǎn)品市場主流產(chǎn)品212畝大盤畝大盤公園、河岸景觀公園、河岸景觀自身風情商業(yè)街自身風情商業(yè)街快鐵拉升快鐵拉升龍湖、中信龍湖、中信蜀都新城蜀都新

9、城改善型、青年社區(qū)改善型、青年社區(qū)復合型社區(qū)復合型社區(qū)自身景觀體系自身景觀體系外部共有配套外部共有配套快鐵拉升快鐵拉升VS本項目與龍湖、中信等競爭對手比較有何競爭力及獨特優(yōu)勢？n本項目 VS 龍湖弗萊明戈 一線公園與河景n本項目 VS 中信未來城 風情商業(yè)、直臨公園n本項目 VS 中鐵瑞景茗城 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢n本項目 VS 景尚景 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢n本項目 VS 萬景峰 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本案是區(qū)域內(nèi)唯一新城中心景觀大盤，且具有自身獨特配套的項目與龍湖、中信的競爭策略與龍湖、中信的競爭策略借勢龍湖、中信共同建立高端項目形象攔截龍湖、中信以公園物業(yè)形成客戶截流與龍湖、中信-“合

10、而不同”合：合：異：異：與景尚景、瑞景茗城的競爭策略與景尚景、瑞景茗城的競爭策略區(qū)域區(qū)隔以蜀都新城區(qū)隔，形成區(qū)隔品質(zhì)區(qū)隔從資源、產(chǎn)品上占位高端，形成價格突破與景尚景、瑞景名城-“壓倒性優(yōu)勢”蜀都新城的生活：蜀都新城的生活：品質(zhì)生活的營造：品質(zhì)生活的營造：大城西 郫縣蜀都新城 價值點抗性 區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 區(qū)域價值升值 快鐵帶動效應 目前區(qū)域配套不完善 目前與區(qū)域交通不便捷 相比較老城區(qū)是新城區(qū)域 新城生活方式及發(fā)展?jié)摿?目前生活配套有待完善 相比老城區(qū)價格抗性發(fā)展策略 共同炒作未來城西新中心； 發(fā)展公園住區(qū)概念 快鐵物業(yè)對區(qū)域成熟的影響以及對城西客戶吸引作用； 與本區(qū)域項目共同提升區(qū)域影響力和樓市

11、地位；競合競合+ +競爭競爭兩個問題：兩個問題：n 成都人不缺乏公園，不缺乏水，但是在城市中心住區(qū)，成都人沒有居住在公園中和河岸邊的機會，這一直是成都人的一個夢想，當他們遇見既有這兩者，又有完善城市配套的蜀都一號時，會有何感想？n 當我們直面競爭對手，是高密度的弗萊明戈、是青年社區(qū)未來城、是缺乏景觀的景尚景與瑞景茗成時，我們的發(fā)展空間和價值體系是否愈加明朗？本項目核心價值體系建立本項目核心價值體系建立公園河岸城西新中心快鐵物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)新城是共有，但中央稀缺多物業(yè)、多產(chǎn)品線覆蓋，廣東實力開發(fā)商傾力打造唯一一線公園及河景社區(qū)便捷交通、升值潛力快鐵 公園 城西新中心n輕軌用速度拉近了距離n蜀都新城的

12、高瞻遠矚n與老城區(qū)無縫對接n與新城的同步成熟豐富的水系資源多個公園綠化開敞空間n三大公園（創(chuàng)造公園、知識公園、文化公園）n三大綠化帶（摸底河濱河綠化帶+南側(cè)綠化帶+北側(cè)綠化帶）新興之城n占地5平方公里，居住用地177.11公頃，將容納12萬精英人群入住兩軸三園三帶n貫穿南北道路立體交通網(wǎng)絡n三大學校、大型體育中心、公共圖書館、影劇院、SHOPPING MALL本項目核心點詮釋本項目核心點詮釋本項目差異化競爭策略：n 針對大城西項目的差異化競爭策略：主打城西新中心、快鐵物業(yè)便捷生活及升值潛力；n 針對區(qū)域內(nèi)項目的差異化競爭策略：通過創(chuàng)新的“中央公園住區(qū)模式”，全面超越競爭對手，以“公園家”打造城

13、市新一極；本項目核心戰(zhàn)術：n 整合區(qū)域和環(huán)境資源，打造全新生活理念的公園社區(qū)，全面超越競爭對手；n 依托新城中心和輕軌輻射力，以優(yōu)質(zhì)環(huán)境和高品質(zhì)產(chǎn)品，將主流客戶一網(wǎng)打盡；項目營銷推廣主題項目營銷推廣主題我們認為要把項目提升到這樣的高度。我們認為要把項目提升到這樣的高度。 大成都范圍大成都范圍城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家n 城西新中心n 快鐵物業(yè)n 中央公園住區(qū)我們的買單者在哪里？郫縣？高新西區(qū)？或者我們的買單者在哪里？郫縣？高新西區(qū)？或者賣給誰賣給誰2項目及片區(qū)屬性項目及片區(qū)屬性城市公園生活家，中央公園住區(qū)具有高起點規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿Υ竽壳皩椖科瑓^(qū)目前對項目片區(qū)沒

14、有強烈抗性的沒有強烈抗性的客戶客戶郫縣老城的客戶都江堰、阿壩等外地客戶郫縣其他區(qū)域客戶客戶核心問題：除開區(qū)域現(xiàn)有客戶外，是否還存在挖掘空間？客戶核心問題：除開區(qū)域現(xiàn)有客戶外，是否還存在挖掘空間？n 從區(qū)域現(xiàn)有項目客戶組成情況分析，抓住主流客戶群體；n 本項目未來主要客戶來源，是與該區(qū)域存在一定聯(lián)系，對項目片區(qū)沒有強烈抗性的客戶；n 保證郫縣老城客戶，挖掘高新西區(qū)及犀浦紅光客戶，吸引大城西范圍客戶；犀浦、紅光等高校園區(qū)客戶客戶發(fā)展機會高新西區(qū)基本情況高新西區(qū)基本情況p園區(qū)規(guī)模：園區(qū)規(guī)模：占地35.5平方公里p入住企業(yè)入住企業(yè)：累計簽約產(chǎn)業(yè)項目118個（電子信息項目90個，生物醫(yī)藥項目28個）p投

15、資額：投資額：協(xié)議投資總額120億元，實際到位資金28.5億元，開工建設項目49個，投資規(guī)模達56億元；簽約入駐高新區(qū)西區(qū)創(chuàng)業(yè)中心孵化器的項目87個，投資規(guī)模達5億元，已有56個孵化項目建成投運。高新西區(qū)電子及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)客戶群企業(yè)企業(yè)BRCBRC藍光藍光總部總部MOTOROLAMOTOROLA國騰集團國騰集團英特爾英特爾奧晶科技奧晶科技大唐電信大唐電信規(guī)模4000多人研發(fā)人員為主2000人占地13萬平實力資產(chǎn)總額133.6億元全球著名企業(yè)由實業(yè)、電子、通信集團組成高新區(qū)10強企業(yè)注冊資本5000萬，固定資產(chǎn)1.7億成立5年來銷售額達10多億元企業(yè)企業(yè)中芯國際中芯國際恒通鋁業(yè)恒通鋁業(yè)邁普科

16、技邁普科技迪康制藥迪康制藥攀鋼集團攀鋼集團華森集團華森集團規(guī)模1000人，研發(fā)400余人，60%具有碩士以上文憑200人左右實力總投資1.75億中國最大的集成電路芯片企業(yè)成立于1971年，年產(chǎn)1.3萬噸鋁材，模具2000套以上中國軟件收入第69名注冊資本500萬，出口額4800萬年產(chǎn)鐵150萬噸、鋼180萬噸、鋼材212萬噸電子、生物、制藥、城市建設等民營企業(yè)聯(lián)合體各產(chǎn)業(yè)企業(yè)實力較強，并且在逐步做大做強，使項目有效的客群保證p園區(qū)入駐的企業(yè)規(guī)模較大，定位高端，以電子、醫(yī)藥類企業(yè)為主，成為園區(qū)的兩大支柱企業(yè)。p但企業(yè)以流水線上的加工制造業(yè)為主，藍領工人較多，但成長性較強。16所高校，約1萬教師客

17、戶也是區(qū)域內(nèi)置業(yè)活躍群體學校名稱西南交通大學電子科技大學西華大學四川外語學院成都學院四川大學錦城學院四川師范大學成都學院成都理工大學廣播影視學院電子科技大學成都學院成都信息工程學院銀杏酒店管理學院 成都紡織高等?？茖W校托普學院成都電子高等?？茖W校學校類型重點重點二本三本三本三本三本三本三本?？茖？茖？茖W生人數(shù)2.5萬3萬99001萬1.4萬1.5萬800070001萬教師人數(shù)23003400550多5681000多400多200多355500多700多p輕軌開通后對本項目將可能會帶來20%-40%的客戶量提升；p提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；p輕軌的開通將作為區(qū)域房價提升的有力支撐；

18、客戶購買意愿測試結(jié)論本項目客戶定位第一階段客戶定位（第一階段客戶定位（2010年）年）第二階段客戶定位（第二階段客戶定位（20112012年）年）項目目標客戶群體屬性特征項目目標客戶群體屬性特征【本項目客戶來源本項目客戶來源】n 一期初期（2010年）仍主要以郫縣和周邊區(qū)域為主，占到50-60%，高新區(qū)約占20%左右，隨著輕軌的開通及區(qū)域逐漸成熟后，高新西區(qū)及大城西客戶將明顯增加到70%左右;【客戶特徵客戶特徵】n 高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)園客戶較為明顯，如國騰、因特爾、攀鋼及大中學教職工等，以中層以上員工居多，郫縣本地客戶以公務員、事業(yè)單位及生意人士為主；n 長期居住、工作在城西區(qū)域的原有居民（茶店子片

19、區(qū)、金府片區(qū)和郫縣老城片區(qū)等），主要的活動范圍在城西範圍;【客戶購買因素客戶購買因素】n 自住自住 投資，投資，主要看中區(qū)域未來發(fā)展前景，而居住層面，更多是首置和首改型客戶群；n 務實務實 面子，面子，對於整體的前景和未來發(fā)展很看重，更看重項目獨有的公園及河景資源；什么樣的營銷策略能瞬間提高項目的知名度與影響什么樣的營銷策略能瞬間提高項目的知名度與影響力？力？怎么賣怎么賣3項目營銷推廣核心項目營銷推廣核心中央公園及河景資源 城西新中心快鐵物業(yè)城西快鐵物業(yè)，中城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家央公園生活家針對大城西的謀勢針對本區(qū)域的造局項目自身施術建立高度，共同建立區(qū)域?qū)傩院驼J知，（如南延線的商務板塊

20、）提出并炒作“城西新中心”的概念，同時結(jié)合輕軌開通，大肆炒作“軌道物業(yè)”價值，將區(qū)域預熱，通過區(qū)域升值帶動項目升值以高調(diào)姿態(tài)，打造區(qū)域旗艦大盤對公園、河景的精耕細作，對產(chǎn)品品質(zhì)的孜孜追求，打造“中央公園生活家”體驗營銷，細節(jié)決定成敗打造無與倫比的現(xiàn)場感染力（主戰(zhàn)場售樓處、板房、看樓通道）昭示性標志、工地圍擋、道路指示、沿途燈箱、道旗全方位媒體覆蓋，充分吸引眼球；事件營銷，持續(xù)市場輿論熱點，活動跟進，客戶渠道開展，立體式轟炸基于營銷推廣核心的三大策略基于營銷推廣核心的三大策略項目營銷推廣八大招式項目營銷推廣八大招式n 高調(diào)形象展示（形象墻、戶外、銷售中心、房交會）n 暢游珠三角（業(yè)內(nèi)人士、意向客

21、戶參觀海駿達優(yōu)質(zhì)項目及五星級酒店，樂享廣東美景）n 順德美食月（邀請客戶品嘗鳳城大廚現(xiàn)場制作的美食）n 快鐵便車戰(zhàn)術（炒作區(qū)域及快鐵生活，贈送快鐵年票）n 中央公園住區(qū)領獎（軟文炒作項目中央公園生活方式，并將項目評獎）n 月月有主題，周周有活動（兒童及家庭主題活動、亞運會活動、世界杯活動、世博活動、舞獅大賽等）n 媒體策略（報媒、網(wǎng)絡、電臺等）n 嘉聯(lián)銷售執(zhí)行（規(guī)范的現(xiàn)場制度、高規(guī)格的現(xiàn)場服務、完善的銷售策略和計劃、強大的客戶資源、全方位的渠道覆蓋等）第一階段第一階段: :造勢蓄客期造勢蓄客期時間時間:2009:2009年年1212月月-2010-2010年年4 4月中月中關鍵點:現(xiàn)場包裝、戶

22、外廣告、道旗及站牌等現(xiàn)場展示配合:展示區(qū)盛情開放渠道：報紙、戶外、短信、網(wǎng)絡、現(xiàn)場活動；策略： 1、利用政府規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域熱點，進行區(qū)域炒作； 2、戶外高品質(zhì)，純社區(qū)形象建立，軟文持續(xù)炒作； 3、海駿達實力及品牌展示；目的：目的：傳遞項目形象，彰顯項目氣質(zhì)。原則：原則：沿項目地塊西北面，新城主干道設置3米高的圍板，10號地塊正對電子高專一側(cè)設置圍板。2009年12月啟動海駿達海駿達蜀都一號蜀都一號形象墻展示廣告牌展示目的：目的：進行區(qū)域氛圍營造和項目形象展示，讓客戶對項目產(chǎn)生第一感性認識、并引發(fā)進一步了解的興趣。地點地點成灌高速公路，繞城高速、高新西區(qū)圍城路、IT大道出入口設置廣告牌在一品天下

23、、羊西線、市中心設置廣告牌，以吸引城西及大成都客戶的關注海駿達海駿達蜀都一號耀世綻蜀都一號耀世綻放放海駿達海駿達蜀都一號給你蜀都一號給你不一樣的居住感受不一樣的居住感受2010年3月啟動站牌展示目的：目的：傳播項目形象及信息地點地點選擇金沙車站至項目公交站點，如305、320、311、310等；高新西區(qū)公交站點郫縣縣城公交車站點快鐵站臺廣告牌展示2010年3月啟動路旗展示目的：目的：對客戶進行戶外引導，強化項目形象地點：地點：在西區(qū)大道、高專路沿線設置路旗。2010年3月啟動廣告牌、站牌、路旗展示位置示意圖道旗戶外廣告牌站牌廣告本案n活動主題：n活動形式：n時間： 2010年3月底n地點：珠三

24、角n圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶n內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認購誠意客戶共同前往珠三角品嘗地道的粵式美食，感受粵式傳統(tǒng)文化以及餐飲文化。n活動主題：n活動形式：n時間： 2010年3月底n地點：珠三角n圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶n內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認購誠意客戶共同前往臺山參觀海駿達精品樓盤，并入住其五星級酒店體驗企業(yè)實力及文化，目的在于與各方形成友好交流，并展示企業(yè)實力及品牌，這種體現(xiàn)海駿達高端物業(yè)管理水平。n活動主題：n活動形式：n時間： 2010年3月底n地點：珠江、佛山祖廟、江門碉樓、亞運會n圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶n內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以

25、及首期認購誠意客戶參觀珠三角歷史名勝景區(qū)，讓媒體及誠意客戶對海駿達這一沿海開發(fā)商的品牌有更深的認識，同時配合軟文炒作，將企業(yè)品牌強勢推向市場。n活動主題：n活動形式：n時間： 2010年4月上旬n地點：蜀都酒店n圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。n內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進一步體驗項目高端氛圍，聯(lián)系政府部門、建筑設計、景觀設計等相關合作單位現(xiàn)場進行項目解說，與客戶互動，講解順序依次為：開發(fā)理念區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景整體規(guī)劃景觀打造產(chǎn)品亮點。同時配以表演活動，與項目解說穿插進行，增加活動趣味性。第二階段第二階段: :高調(diào)亮相高調(diào)亮相時間時間:2010

26、:2010年年4 4月中月中-2010-2010年年5 5月初月初關鍵點:售樓部開放、新聞發(fā)布會、春交會、及客戶排卡活動等現(xiàn)場展示配合:樣板房開放渠道：戶外、短信、報紙、網(wǎng)絡、現(xiàn)場接待點、活動策略：1、新都市中央公園住區(qū)概念建立； 2、戶外形象維持，軟文持續(xù)炒作； 3、園林實景、樣板區(qū)等開放展示，體驗式營銷提升價 值。售樓處展示目的：目的：展示項目信息、園林形象位置：位置：10號地塊西北角要點：要點：體現(xiàn)項目園林風格、都市新城生活模式、生態(tài)開放空間2010年4月中啟動開發(fā)項目展示目的：目的：展示海駿達沿海開發(fā)經(jīng)驗，提升品牌知名度。形式：形式：售樓部以圖片墻形式展示公司發(fā)展歷程，佛山以及順德開發(fā)

27、的項目。讓消費者進一步了解海駿達品牌以及其開發(fā)品質(zhì)。臺山海駿達花園臺山海駿達花園高舒適度居住小區(qū)。利用步行街、商業(yè)區(qū)、綠地，城市公園相互聯(lián)系形成具有現(xiàn)代都市風情的城市特色景觀風貌區(qū)?？蹈袼够▓@康格斯花園順德歐洲水岸生活名盤新標桿。園林展示目的：目的：項目現(xiàn)場環(huán)境展示，讓客戶親身體驗公園景觀及河岸景觀。要點：要點：將售樓部與外部公園及河岸完美結(jié)合，客戶洽談可在綠化景觀 中，并且設置部分免費桌椅供游人使用。地點：地點：項目自身體驗區(qū)、摸底河河岸景觀帶2010年4月呈現(xiàn)樣板房展示目的：目的：增強客戶現(xiàn)場體驗感，提升項目形象內(nèi)容：內(nèi)容：通過細節(jié)打造來增強客戶對產(chǎn)品的信心多種風格樣板房展示，滿足不同客戶

28、的口味美式田園風格美式田園風格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約外立面展示外立面展示2010年4月底呈現(xiàn)n活動主題：n活動形式：n時間： 2010年4月中n地點：售樓部n圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。n內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進一步推廣項目，現(xiàn)場繳納誠意金的客戶還可以參加抽獎活動，設置多個獎項，保證各位繳納誠意金的客戶都可參加抽獎并中獎。同時配以表演活動，與項目解說穿插進行，增加活動趣味性。n 活動主題活動主題：n 活動地點活動地點：n 活動時間：活動時間：2010.042010.04底（底（歷屆春交會在歷屆春交會在4 4月底至月底至5 5月初舉行，月初舉行

29、，20092009年舉年舉行時間行時間4 4月月2929日日55月月4 4日，共計日，共計5 5日日）n 活動內(nèi)容：活動內(nèi)容：高調(diào)參加房交會，提升市場知名度，開始積累客戶資源n活動主題：n活動形式：n活動時間：2010.04底n活動地點：銷售中心體驗區(qū)n活動內(nèi)容：其中“食在廣州，廚出鳳城”正是指順德精湛廚藝，現(xiàn)場邀請順德知名大廚廚藝表演。通過粵式美食體驗讓客戶享受視、聽、味多重感受，聚集現(xiàn)場人氣、宣傳企業(yè)形象?；顒拥谌A段第三階段: :開盤、持續(xù)熱銷開盤、持續(xù)熱銷時間時間:2010:2010年年5 5月初月初-2010-2010年年9 9月底月底關鍵點:客戶升級活動、項目盛大開盤等現(xiàn)場配合:系

30、列活動持續(xù)積累客戶渠道： 報媒、戶外、短信、現(xiàn)場活動；策略： 1、利用實景打動消費者； 2、繼續(xù)演繹新都市中央公園住區(qū)，強調(diào)公園里的家，升 華主題概念。重要節(jié)點：n 必須配合快鐵開通的區(qū)域熱炒機遇，盡可能提升項目知名度；n 抓住春交會及五一節(jié)的黃金銷售季，成功實現(xiàn)一炮打響；n活動主題：n活動形式：n活動地點：蜀都酒店n活動時間：2010年6月初n活動內(nèi)容：活動由相關機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會設置該獎項，項目參將并摘取“公園人居模式大獎”。借助這次評獎，將來公園中央居住區(qū)生活方式進行軟文宣傳推廣。將項目與網(wǎng)站結(jié)合宣傳推廣?；顒觧活動主題：n活動形式：n活動地點：創(chuàng)智公園、摸底河沿岸n活動時間：2010年6月

31、11日到7月11日n活動內(nèi)容：活動選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀完成之時，借全球矚目世界杯舉行契機，將啤酒節(jié)引入其中，為項目帶來大量人流，同時借助軟文宣傳項目，提升項目知名度?；顒觧活動主題：n活動形式：n活動地點：售樓部n活動時間：2010年7月n活動內(nèi)容：組織項目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位，家長攜帶小孩參加各類才藝海選，之后PK比賽，增進家庭親情。將項目溫馨居家的生活方式以場景描述融入活動中，將家庭的溫馨活動與項目生活場景營銷溶為一體?；顒觧活動主題：n活動形式：n活動地點：創(chuàng)智公園、摸底河沿線n活動時間：2010年8月n活動內(nèi)容：活動選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀

32、完成之時，邀請項目一期老業(yè)主以及意向購房客戶參加，活動以表演、雕塑公園燭光晚會等形式。進一步感受公園生活，生態(tài)宜居模式?；顒觧活動主題：n活動形式：n活動地點：售樓部及前方道路廣場n活動時間：2010年9月n活動內(nèi)容：活動選擇在售樓部及前方道路廣場舉行，邀請項目業(yè)主及誠意客戶，觀看正宗舞獅表演、武術表演。誠邀各武術愛好者現(xiàn)場參加活動表演?；顒觧活動主題：n活動形式：n活動地點：售樓部及公園廣場n活動時間：2010年11月n活動內(nèi)容：組織項目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位參加趣味運動會周，與亞運會同步舉行趣味運動會項目。全民總動員提倡健康舒居生活方式，將項目生活方式以場景描述融入活動中，將家

33、庭的溫馨活動與項目生活場景營銷溶為一體?；顒觧 媒體策略n 推售策略n 工作計劃其他執(zhí)行工作計劃媒體策略n 在品牌形象導入期堅持以線上線下整合營銷策略為推廣路線 線上 以報紙（華西都市報、成都商報) 、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報道）、廣播（城市之音等）、網(wǎng)站（搜房網(wǎng)、第一房產(chǎn)）為主要媒體載體，進行有效廣告投放。 線下 在達到項目的一些公交車站點投放廣告； 在郫縣等大城西區(qū)域內(nèi)集中投放短信； 在商場銀行等人流密集地配合銷售物料進行形象展示； 在項目主要城市干道的加油站進行禮品派送。媒體炒作媒體：媒體：報紙（華西都市報、成都商報）、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報道）、廣播、電視專題報道目的：目的：展示項目

34、公園形象、生態(tài)宜居之城形式：形式：系列軟文炒作，凸顯區(qū)域價值，面世整版廣告吸引眼球，電視專題宣揚“城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家”各營銷渠道如何傳達主題各營銷渠道如何傳達主題報廣報廣的選?。哼€是以商的選取：還是以商報為主，輔以華西報為主，輔以華西48243.3686.1111.04.4333.0211.9736.6272.471964.539535.51114100.0商報華西晚報早報居周刊其他記不清沒有看到TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercent在哪些報紙上看到過魅力之城的廣告和信息在哪些報紙上看到過魅力之城的廣告和信

35、息沒有看到記不清其他居周刊早報晚報華西商報Percent80706050403020100105967商報的廣告成為弗萊明戈成交客戶主要有效的信息傳遞點，大大超過華西和居周刊。這主要是由于商報其巨大的發(fā)行量和覆蓋面，受眾人群最多，但價格也最貴。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達主題各營銷渠道如何傳達主題報廣版面報廣版面選取建議：以新選取建議：以新聞版為主，體育、影視版為輔聞版為主，體育、影視版為輔消費者經(jīng)常閱讀的報紙內(nèi)容頭版要聞國際新聞國內(nèi)新聞港澳臺新聞本地新聞體育報道影視娛樂報道健康醫(yī)療生活常識合計68.654.158.218.035.02

36、1.230.217.115.9男性70.361.860.916.136.136.322.39.09.016-24歲57.453.553.518.824.846.536.61.010.925-34歲68.860.848.812.037.631.225.69.611.235-44歲75.068.373.120.238.532.713.510.65.845-54歲84.360.065.714.341.437.117.111.44.355-60歲71.474.380.014.345.734.357020.014.3女性67.046.955.719.833.97.237.524.722.416-24歲4

37、9.538.744.123.729.012.950.514.023.725-34歲69.252.457.321.031.57.740.618.923.135-44歲76.147.858.218.732.84.533.626.919.445-54歲71.451.460.014.340.07.130.041.421.455-60歲58.631.062.120.751.70.017.237.931.0資料來源：成都客戶消費行為與生活形態(tài)分析各營銷渠道如何傳達主題各營銷渠道如何傳達主題網(wǎng)絡網(wǎng)絡的選?。阂缘倪x?。阂运逊克逊亢秃徒裹c為主，焦點為主，1019.117315.5544.8373.314012.

38、611510.362055.749444.31114100.0焦 點搜 房新 浪不 上 網(wǎng)平 時 不 上 網(wǎng)記 不 清TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercent從哪些互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站看到的信息從哪些互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站看到的信息記不清平時不上網(wǎng)不上網(wǎng)新浪搜房焦點Percent30201001923692816搜房和焦點由于其網(wǎng)站的專業(yè)性與針對性較強，因此目前點擊率較高。成為目前互聯(lián)網(wǎng)上成交客戶訪問率最高的網(wǎng)站。也是主要的信息獲知渠道。由于網(wǎng)站的費用較低，可深度挖掘。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達主題各營銷渠道

39、如何傳達主題網(wǎng)絡網(wǎng)絡信息的傳達：以論信息的傳達：以論壇為主，輔以主頁廣告宣傳壇為主，輔以主頁廣告宣傳重要營銷節(jié)點前投放在各網(wǎng)站重要營銷節(jié)點前投放在各網(wǎng)站投放廣告，形式可以選擇搶奪眼投放廣告，形式可以選擇搶奪眼球的球的“浮標、通欄浮標、通欄”等形式等形式論壇論壇網(wǎng)站網(wǎng)站主頁主頁網(wǎng)站首頁是客戶第一信息接觸點，因此容易引起關注，所以可以考慮在網(wǎng)站首頁進行滾動廣告的發(fā)布或是與門戶網(wǎng)站聯(lián)辦一些活動，增強影響力。營銷階段營銷階段營銷節(jié)點安排營銷節(jié)點安排推廣目的推廣目的推廣渠道推廣渠道對應客戶對應客戶推廣主訴求推廣主訴求第一階段：造勢蓄第一階段：造勢蓄客期（客期（3 3、4 4月）月）4月11日產(chǎn)品說明會首

40、期亮相，短時間內(nèi)迅速蓄積客戶。軟文、報媒及戶外為主嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶海駿達品牌中央公園住區(qū)第二階段：開盤熱第二階段：開盤熱銷期（銷期（5 5月）月）5月1日開盤利用首期開盤熱銷造成市場轟動，全面提升項目形象。線上媒體+活動嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第三階段：持續(xù)強第三階段：持續(xù)強推期（推期（6 6、7 7月）月）7月加推項目形象拔升，打擊大城西客群線上媒體+渠道嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第四階段：競爭突第四階段：競爭突圍期（圍期（8 8、9 9月）月）9月底再次加推制造項目持續(xù)熱銷局面，加速推貨線上媒體+活動新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)海駿達

41、品牌第五階段：感恩回第五階段：感恩回饋期（饋期（1010、1111月）月）11月再次加推前期推廣延續(xù)，增加客戶對未來的信心。線上媒體+渠道老帶新客戶新客戶中央公園住區(qū)海駿達品牌營銷推廣工作階段劃分營銷推廣工作階段劃分事項事項起止時間起止時間建議責任單位建議責任單位確定規(guī)劃圖、施工圖及售樓部方案09年11月-09年12月海駿達、嘉聯(lián)完成地塊、售樓部及展示區(qū)報建工作09年12月-10年1月海駿達、嘉聯(lián)廣告、影視公司招標10年1月-10年2月嘉聯(lián)2010年銷售計劃擬定10年1月-10年2月嘉聯(lián)戶外、道旗選擇10年1月-10年2月嘉聯(lián)進場前工作準備10年2月-10年3月嘉聯(lián)項目價值體系及推廣訴求10年

42、2月-10年3月廣告公司、嘉聯(lián)樓書、戶型單張及道旗10年2月-10年3月廣告公司戶外廣告及站牌出街10年3月-10年4月廣告公司售樓部裝修、體驗區(qū)打造10年3月-10年4月海駿達銷售隊伍組建10年3月-10年4月嘉聯(lián)售樓部開放及蓄客工作10年4月中嘉聯(lián)房交會籌備工作10年4月-10年5月嘉聯(lián)報廣支持10年4月-10年5月廣告公司房交會參展及排卡10年4月-10年5月嘉聯(lián)樣板房開放10年4月-10年5月海駿達取得預售證及開盤系列工作10年5月海駿達、嘉聯(lián)、廣告及活動公司營銷工作關鍵動作計劃1111月月時間時間需要需要條件條件銷售銷售節(jié)奏節(jié)奏報建報建工程工程進度進度營銷營銷節(jié)點節(jié)點裝修公司的確定裝

43、修公司的確定與配合與配合沙盤制作公司確沙盤制作公司確定定1212月月1 1月月2 2月月施工及售樓部裝修施工及售樓部裝修展示區(qū)呈現(xiàn)展示區(qū)呈現(xiàn)售樓部開放售樓部開放項目基礎施工項目基礎施工銷售中心設計銷售中心設計銷售隊伍組建及培訓銷售隊伍組建及培訓全年銷售計劃制定全年銷售計劃制定房交會及蓄客期房交會及蓄客期盛大開盤盛大開盤售樓部方案售樓部方案項目項目VIVI設計設計平面稿平面稿媒體推廣計劃媒體推廣計劃銷售物料設計銷售物料設計戶外、道旗出街戶外、道旗出街售樓部開放售樓部開放客戶活動客戶活動開盤方案開盤方案及準備及準備盛大開盤盛大開盤廣告公司的確認、制作廣告公司的確認、制作銷售人員銷售人員 、銷售物料

44、、銷售物料售樓處裝修售樓處裝修物業(yè)公司確定物業(yè)公司確定策劃人員培訓策劃人員培訓銷售說辭梳理銷售說辭梳理現(xiàn)場包裝完成現(xiàn)場包裝完成房交會工作房交會工作銷售物料完工銷售物料完工戶外廣告牌確定戶外廣告牌確定沙盤制作完成沙盤制作完成客戶活動客戶活動報廣支持報廣支持開盤物料準備開盤物料準備報廣支持報廣支持開盤活動開盤活動3 3月月4 4月月5 5月月樣板房裝修樣板房裝修營銷工作時間鋪排本年度（2010年5月至2010年底）銷售目標n 銷售量目標：800套以上；n 銷售價格目標：4450元/平米；n 銷售金額目標：3億以上；嘉聯(lián)地產(chǎn)關于與龍湖弗萊明戈合作事宜的說明書尊敬的各位海駿達集團領導：尊敬的各位海駿達

45、集團領導： 我們特此聲明： 我司與龍湖集團在2008年開始合作郫縣弗萊明戈項目，期間取得了良好的銷售業(yè)績，獲得龍湖集團的高度認可，但龍湖集團在2009年轉(zhuǎn)變了集團發(fā)展戰(zhàn)略，從2009年6月開始將全國所有銷售代理項目逐一回收，鑒于嘉聯(lián)地產(chǎn)的專業(yè)和優(yōu)異的銷售業(yè)績，我司所服務的弗萊明戈是龍湖集團在全國最后回收的一個項目，并且在2009年龍湖全國32個在售項目中脫穎而出榮獲：“全國客戶滿意度調(diào)查第三名全國客戶滿意度調(diào)查第三名”嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2010年3月截止目前為止，僅龍湖弗萊明戈項目，嘉聯(lián)地產(chǎn)總共積累了1855618556組組有效客戶資源，一年高層部分積累有效客戶72187218組組，這還不包括我們所操作的其他項目！雙楠金沙羊西線交大紅光鎮(zhèn)犀浦鎮(zhèn)沃爾沃懋園齊力花園九蓮亭鐵二院二十九所嘉聯(lián)作為第一家進入郫縣市場的知名品牌代理公司，在過去的工作中，創(chuàng)造了一個又一個的傳奇和業(yè)界學習的榜樣，同時沉淀了強大的客戶資源、渠道資源及郫縣銷售管理技術。策劃階段n 2008年初介入項目，前期長