武漢寫字樓產品硬件部分研究報告51頁_第1頁
武漢寫字樓產品硬件部分研究報告51頁_第2頁
武漢寫字樓產品硬件部分研究報告51頁_第3頁
武漢寫字樓產品硬件部分研究報告51頁_第4頁
武漢寫字樓產品硬件部分研究報告51頁_第5頁
已閱讀5頁,還剩46頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

1、寫字樓產品研究產品硬件部分目 錄一、寫字樓簡述 寫字樓簡介 寫字樓分類二、寫字樓產品硬件研究 三、寫字樓產品硬件總結大堂 標準層 外立面 空調電梯 衛(wèi)生間 停車位 會所寫字樓簡述1寫字樓簡介寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,即辦公用房,指機關、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員,業(yè)務技術人員等辦公的業(yè)務用房。嚴格地講,寫字樓是不能用于住人的。而現代寫字樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展,是指擁有一定規(guī)模的面積,具有良好的建筑和現代化的設施,以及優(yōu)質的物業(yè)管理服務,能夠滿足現代社會辦公的各種需要的樓宇。寫字樓分類按功能劃分: u 寫字樓:基本上只有辦公一種功能,部分底局或裙樓商業(yè),沒有其他功能; u 商住寫字

2、樓:是指既能提供辦公,同時又能提供居住的寫字樓,較純寫字樓工程復雜度高, 需要提前預留較多上下水管線,加設隔墻,結構成本投入較多; u 綜合性寫字樓:是指以辦公為主,同時又具備多種,如:公寓、商場、展廳、餐廳、酒店等多種功能,一般分層設計。按檔次劃分: 目前我國還沒有對寫字樓進行檔次劃分的全國統(tǒng)一標準,業(yè)內一般對于寫字樓檔次的劃分,根據區(qū)位、交通狀況、裝修標準、設備及辦公空間情況、配套設施、客戶情況、物業(yè)公司等因素綜合評定為: u 甲級寫字樓; u 乙級寫字樓。寫字樓分類檔次指標甲級寫字樓乙級寫字樓區(qū)位位于主要商務區(qū)主要商務區(qū)的輻射區(qū)域或較好的區(qū)域位置交通狀況可達性好,鄰近城市主干道,多鐘交通

3、工具可達可達性較好,有交通線路到達,交通較方便裝修標準外立面采用高檔材料。大堂、電梯廳、洗手間等公共部分裝修相當于四星級以上酒店裝修無具體標準設備及辦公空間應有名牌中央空調,有樓宇自控,有安全報警,有綜合布線有中央空調系統(tǒng),無樓宇自控,有安全報警配套設施配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,停車位充足無具體標準客戶情況知名的國內外大中型企業(yè)國內的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)物業(yè)公司國家一級資質物業(yè)公司無具體標準典型案例新世界國貿大廈、新時代商務中心中建廣場、楚天都市花園、華銀大廈武漢寫字樓產品硬件研究2寫字樓產品硬件概覽大 堂功能和作用典型案例材質應用功能配置小 結功能和作用u

4、 交通樞紐中心,各公司員工進入辦公區(qū)的必經之地; u 大堂是寫字樓中使用率最高的地方;u 展示寫字樓硬件裝修和軟件服務的重要窗口。典型案例武漢部分寫字樓項目大堂的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓新時代商務中心新世界國貿建銀大廈湖北信息產業(yè)科技大廈禧邦可廣場楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈大堂面積(平米)500350175450300150150200大堂高度(米)64.51553.544.55u 甲級寫字樓的大堂面積集中在300-500平米,大堂高度集中在4.5-6米;u 乙級寫字樓的大堂面積集中在150-200平米,大堂高度集中在4-5米。典型案例新時代商務中心新世界國貿大廈民生銀行大廈武漢

5、城市廣場材質應用武漢部分寫字樓項目大堂的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓新時代商務中心新世界國貿建銀大廈湖北信息產業(yè)科技大廈禧邦可廣場楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈地面瓷磚大理石大理石大理石大理石大理石瓷磚大理石墻面大理石大理石大理石瓷磚大理石大理石瓷磚大理石天花吊頂吊頂吊頂吊頂吊頂吊頂抹灰u 以上是列舉武漢幾個樓盤大堂裝修材料的應用;u 高端的項目使用的材料較為高檔;u 低端的項目大堂選用的裝修材料較為低檔。u 高檔咖啡廳:供客戶休息洽談使用,設計風格高檔,提升項目商務品質。u 觸摸式電腦查詢系統(tǒng):為來訪客戶提供便捷查詢使用。u 客戶休息區(qū):來訪客戶休息使用,體現樓與人性化。u 商務中心:

6、代辦票務、禮儀接待、打印裝楨、客房預定等業(yè)務。u 信報箱:與大堂設計風格統(tǒng)一,方便客戶取閱報紙信件使用。u 設立門禁系統(tǒng):在電梯口設立門禁系統(tǒng),可以避免閑雜無關人員隨意進入各樓層,增加安全保障。功能設置u 大堂的形象不僅代表樓盤的形象,同時也代表著寫字樓內各家公司的形象;u 對于高品質的大堂,從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內空的高度、裝修的風格、智能化的配置上都有極其嚴格的要求;u 大堂的設計和裝飾上不妨做得“夸張”一點,多一些公用面積和休閑空間,中檔項目應盡量做出高檔的效果;u 發(fā)展商在開發(fā)項目的時候增加在這方面的投入,因為這是客戶看得見和使用率最頻繁的地方。小結標準層標準層平面內容標準層指標標

7、準層平面內容平面布置相同的樓層即構成了標準層。通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間、各種管線豎井及前室、衛(wèi)生間、開水間。廣發(fā)銀行大廈標準層標準層指標武漢部分寫字樓項目標準層的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時代商務中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈標準層面積(平米)1987130020001835150044716001800層高/凈高(米)4.25/2.753.7/2.83.6/2.74/2.74/33.5/2.63.3/2.554.2/2.7面積分割(平米)200165-376130-2000200130-400125-190150-

8、160070-200使用率75%70%73%70%70%68%70%65%目前武漢市高端甲級寫字樓的標準層面積最大約在2000平米。u 寫字樓主流面積段在1400-2000平米;u 甲級寫字樓的層高一般在3.6米以上,凈高在2.7米以上;u 使用率幾乎都在70%以上(為使項目更具有競爭力,在使用率上應盡量做到大)。外立面意義作用檔次和類別項目案例意義作用外立面在寫字樓中的作用n 寫字樓的外立面是直接反映建筑物優(yōu)劣的一種外在表現;n 是一種文化的特征;n 是影響樓盤價值的主要因素之一;n 寫字樓具有投資和自用的特性,因此,新穎的建筑造型和色彩是最能吸引客戶的目光。外立面是寫字樓的“臉面”,是整個

9、寫字樓的形象氣質表現所在,直接體現寫字樓的檔次。檔次和類別低端材質組合基本采用普通鋁合金玻璃門窗、瓷磚和涂料組成 特點 1、建筑成本低廉;2、使用涂料,容易被污染、變色、起皮、開裂;3、壽命較短,一般不到5年就可能需要清潔重刷,所以維修成本比較高。 檔次和類別中端 材質組合特點 大多數采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻、中空鍍膜玻璃幕墻等材料。 1、采用的材料比較高檔;2、建筑成本會有所增加;3、樓盤的檔次也相應提高。 檔次和類別高端 材質組合特點 大面積使用中空鋼化“LOW-E”玻璃膜墻為主。 1、“LOW-E”玻璃充分阻擋外界的噪音、熱能、紫外線照射;2、建筑成本會大輻增加。 項目案例武

10、漢天地企業(yè)中心5號:u 單元式幕墻,采用高檔進口石材;u 全斷橋式隔熱設計;u Double Low-E中空低輻射玻璃,滿足LEED節(jié)能要求。武漢天地企業(yè)中心5號項目案例武漢部分寫字樓項目外立面的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時代商務中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈用材雙層中空Low-E玻璃+高檔進口石材雙層中空Low-E玻璃+高檔進口石材中空玻璃幕墻+石材中空玻璃幕墻雙層中空Low-E玻璃+干掛石材普通鋁合金玻璃門窗+瓷磚玻璃幕墻+鋁板+瓷磚普通鋁合金玻璃門窗+瓷磚u 甲級寫字樓的外立面多采用中空玻璃幕墻,配以高檔進口石材;u 現在市場

11、上的乙級寫字樓外立面主要采用的是一般玻璃幕墻,配以大理石材等???調空調類型項目案例空調類型目前在寫字樓中比較常見的空調系統(tǒng)有中央空調、VRV空調及VAV空調??照{類型運作原理優(yōu)點缺點中央空調由冷水機組、冷水循環(huán)系統(tǒng)、冷卻水循環(huán)系統(tǒng)、以及末端空氣處理設備組成傳統(tǒng)做法,初期投資成本低無法單戶計量,耗電量和維護成本高VRV空調(變制冷劑流量系統(tǒng))過壓縮機制冷劑循環(huán)參合進入室內換熱器的制冷劑流量一對多,可分戶計量,耗電量和維護成本相對較低初期投資成本高,入市時間段VAV空調(變風量空調系統(tǒng))通過改變送風量來調節(jié)室內溫濕度能耗少,靈活性好初期投資成本高,系統(tǒng)運行不穩(wěn)定中央空調、VRV空調與VAV空調特

12、點比較武漢部分寫字樓項目空調的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時代商務中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈空調類型VAVVRV中央空調中央空調中央空調系統(tǒng)+個性定制中央空調中央空調GSY中央空調項目案例過去已經投入使用的寫字樓多采用中央空調系統(tǒng)。由于中央空調無法分戶計量以及耗電和維護成本較高的缺點,現在新建的甲級寫字樓多采用VRV或VAV空調系統(tǒng)。電 梯電梯品牌主流電梯指標規(guī)劃布局內部裝飾示例電梯間裝飾小 結電梯品牌電梯品牌是客戶感知寫字樓品質的關鍵,原裝電梯更受客戶信賴。國產同牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地,影響客戶認知,進口電梯一般95%

13、以上為進口部件,國內組裝,貼原裝銘牌。現市場上常用的電梯品牌為:芬蘭通力西子奧的斯日本三菱瑞士迅達日本東芝日本日立日本富士達德國蒂森日本富士主流電梯指標指標設置:n 電梯設計等候時間:小于45s;n 電梯載重:1000kg-1150kg-1350kg-1600kg;n 電梯最小速度:不小于2.5m/s;n 無障礙設計;n 電梯內可裝設小液晶屏,播放對外牌價、股市行情、天氣預報、緊急通知等商務信息;n 智能IC卡門禁系絕;n 電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。主流電梯指標武漢部分寫字樓項目電梯的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時代商務中心禧邦可廣場楚天都市花園中建廣

14、場長江傳媒大廈層數30+3F25+2F68+3F45+3F28F29+2F25F25F標準層面積()1987130020001835120044716001800電梯品牌德國蒂森芬蘭通力西子奧的斯日本三菱德國蒂森日本富士西子奧的斯日本富士最快速度2.5m/s2.5m/s6m/s2.5m/s3m/s3m/s3m/s3m/s標準層電梯數14部客梯2消防梯619部客梯2消防梯1部貨梯1258部客梯2部貨梯113部客梯1部貨梯載重1600Kg1350Kg1350Kg1500Kg1000Kg1000Kg1000Kg1000Kg建面比(/部)4218584663151195812600862510909n

15、 中心區(qū)寫字樓的電梯大多數采用日本進口品牌或歐洲品牌,比較注重硬件方面的投入,同時也提升了樓盤的品質。規(guī)劃布局優(yōu)勢:n 電梯分配比較集中,有利于電梯的規(guī)劃布局;n 可以合理利用各區(qū)的電梯間。劣勢:n 上下人流集中,容易造成擁擠;n 通達各辦公區(qū)域的動線規(guī)劃不合理 。例:武漢天地企業(yè)五號規(guī)劃布局例:光谷時代廣場優(yōu)勢:n 規(guī)劃布局簡單,對稱排列;n 人流分布合理。劣勢:n 占用面積大;n 增加了公攤面積 。內部裝飾示例 豪華型 簡約型 普通型n 星級酒店電梯的內裝飾多數是豪華型;n 中高端、高端寫字樓電梯的內裝飾較為簡約大氣;n 低端寫字樓基本上采用普通型的標準。電梯間裝飾細節(jié)要求:u 整體色調要

16、求: 電梯廳的色彩應符合大堂主色調為原則,搭配一些單純的直線與塊面,形成統(tǒng)一的主體格調;u 燈光要求: 盡量選擇暖色調的燈具,同時既要保持電梯廳的通體明亮的要求,又要方便日后維修;u 高度要求: 裝修后凈高度盡量做到5米以上,用吊頂裝修,充分體現樓盤的形象檔次;u 寬度要求: 高層民用建筑設計防火規(guī)范標明走道不應小于1.3米,目前武漢高端寫字樓的電梯廳的寬度大多數在2-3米之間。u 增加樓宇液晶電視 : 安裝樓宇液晶電視,使客戶在等候電梯時也可以了解一些行業(yè)的信息,降低等電梯的煩躁心情,同時增加了項目的后期收入。電梯間裝飾檔次高、燈光柔和、線條流暢簡潔明亮、具有舒適感和空間感新世界國貿大廈武漢

17、城市廣場小結u 絕大多數寫字樓的建面比在4500-6500左右,基本能滿足辦公配套需求;u 高端寫字樓都選用原裝進口品牌電梯,檔次和品質較高;u 速度在2.5米/秒以上,最高速度達6米/秒;u 甲級寫字樓中低區(qū)候梯時間2025秒左右,高區(qū)候梯時間在3035秒左右;u 大堂和各樓層連接的重要交通樞紐,主要承擔著人流在此集中和分流,也是寫字樓給來者的第二印象;u 在裝修設計上應重點考慮裝修風格、裝修材料的選擇以及其他硬件的配置,充分體現樓盤的形象和檔次。衛(wèi)生間寫字樓衛(wèi)生間統(tǒng)計武漢部分寫字樓項目衛(wèi)生間的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓建銀大廈新世界國貿禧邦可廣場新時代商務中心浦發(fā)銀行大廈楚天都市花園

18、中建廣場長江傳媒大廈設置情況9個6個4410個33無公共衛(wèi)生間3個3個面積402023020251220裝修標準面瓷磚,墻面瓷磚,天花板吊頂地面瓷磚,墻面瓷磚,洗手臺瓷磚,馬桶,燈飾,鏡子地面瓷磚,墻面瓷磚,天花板吊頂地板:瓷磚;墻壁:瓷磚;天花板:抹灰瓷磚地板,墻面瓷磚,吊頂,裝修豪華地板:瓷磚;墻壁:瓷磚;天花板:瓷磚地板:瓷磚;墻壁:瓷磚;吊頂u 較好寫字樓多衛(wèi)生間多設置6-10個,面積在20-40,裝修一般都有吊頂,地板和墻壁采用瓷磚 項目案例新世界國貿大廈長江傳媒大廈u 高檔寫字樓更為注重衛(wèi)生間的裝飾,衛(wèi)生間設計的比較人性化,墻壁和地面采用較好的瓷磚或石材,燈光柔和,與項目的檔次相匹

19、配;u 低檔寫字樓的衛(wèi)生間則主要只是為了滿足需求,沒有獨特設計。停車位武漢部分寫字樓項目停車位的指標項目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5新世界國貿民生銀行大廈新時代商務中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈總建面()5880010000093491743948000069000120000112000車位數413500280600280250450180車位配比(/個)142:1200:1333:1123:1285:1276:1266:1622:1u 車位數量:目前武漢市較好寫字樓車位數量主要在260-280個,頂級寫字樓車位數量在413-600個;u 車位配比(/個):甲級寫字

20、樓的車位比主要集中在125:1-200:1,基本擁有150-200就可以保證一個車位;寫字樓車位統(tǒng)計會所n 提升項目的品質與檔次;n 滿足客戶的商務需求;n 作為寫字樓營銷推廣過程中的亮點之一。目的及意義u 會所概念:人們聚在一起吃、喝、玩、樂,進行交流的社交空間與休閑場所 。u 寫字樓會所是從會議室和一般會所慢慢發(fā)展起來的,可以說是兩者相結合的產物。寫字樓會所不但構造了商務交流的平臺,而且對商務活動中的人際溝通和文化交流有一定影響。隨著房地產的發(fā)展和個人身份、地位的提高,客戶需求將會越來越細化,一些高端人士為滿足商務及社交需求而選擇高級私人俱樂部,而這種俱樂部是寫字樓會所發(fā)展的一種方向。發(fā)展 隨著武漢市發(fā)展的逐漸深入,進駐公司越來越多,同時各種商務會議的舉行也越來越頻繁,寫字樓配備多功能會議室存在很大必要。從了解的情況來看,停車位充足的高檔多功能會議室的租賃市場相當活躍,存在較大的市場空間,同時多功能會議功能的規(guī)劃將有力提升物業(yè)的形象和檔次,促進物業(yè)的銷售。多功能會議室一、功能方面n 具備舉行大型多媒體

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論