【完整版】花溪區(qū)濕地公園旅游房地產(chǎn)開發(fā)的外部性分析

1、1 花溪區(qū)濕地公園旅游房地產(chǎn)開發(fā)的外部性分析 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的一般模式是通過環(huán)境建設(shè)將原始土地變成環(huán)境土 地，通過項目和旅游服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)將環(huán)境土地變成人氣土地， 再通過配套設(shè)施建設(shè)將人氣土地變成增值土地， 促進旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展， 產(chǎn)生綜合效益。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性包括兩個方 面，一方面是正外部性， 即旅游房地產(chǎn)開發(fā)將對其所在區(qū)域產(chǎn)生積極 的影響。它首先改善了交通狀況、區(qū)域周邊環(huán)境，為經(jīng)濟發(fā)展提供了 條件;其次，深度開發(fā)旅游資源，調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，塑造旅游城鎮(zhèn) 或旅游城市的形象 ;再次，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，提高了城市品位和競 爭力，提供了大量的就業(yè)機會。另一方面就是負外部性，

2、即旅游房地 產(chǎn)開發(fā)過程中，由于概念不清、經(jīng)驗不足、水平良莠不齊以及規(guī)劃執(zhí) 行不力，造成稀缺資源的浪費、景觀的破壞、產(chǎn)品缺乏特色以及由此 而引起的消費者購買風險等。2 花溪區(qū)旅游房地產(chǎn)開發(fā)中存在的外部不經(jīng)濟性問題2.1 無序開發(fā)，資源浪費，生態(tài)破壞嚴重 由于旅游房地產(chǎn)在中國起步較晚， 立法相對滯后， 相關(guān)的法律法規(guī)還 不完善，加之中央土地調(diào)控政策的密集出臺， 一些以旅游房地產(chǎn)開發(fā) 為名，變相圈地的情況開始抬頭。 開發(fā)商往往把旅游的附加作用表象 化和擴大化， 發(fā)展過程中出現(xiàn)了種種破壞市場秩序、 損害投資者利益 的現(xiàn)象。同時， 一些開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，缺乏科學規(guī)劃和論 證，公然把公園變成了項目

3、的私家花園，造成了資源浪費，破壞了生 態(tài)環(huán)境。2.2 規(guī)劃不當，破壞景區(qū)意境 規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，既要著眼當前，又要立足長遠。就目前我國的旅 游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看， 不少項目缺乏規(guī)劃， 宏觀上表現(xiàn)為各相關(guān)利 益主體各自為政，房地產(chǎn)開發(fā)沒有從更大的旅游地域空間考慮問題 ; 微觀上表現(xiàn)為景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)缺乏可行性的調(diào)研工作， 項目開發(fā)主 觀隨意性強，房地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)景觀不協(xié)調(diào)。2.3 重復(fù)建設(shè)，缺乏特色，文化品位缺失 一些房產(chǎn)開發(fā)商和旅游開發(fā)者不尊重原有文化與自然環(huán)境， 而且開發(fā) 理念還停留在景觀綠化、 花園和廣場上， 將旅游房地產(chǎn)開發(fā)流于純粹 的房地產(chǎn)開發(fā)， 破壞了景區(qū)或旅游區(qū)原始景觀的文化內(nèi)涵，

4、 不利于保 持居民對原有地域的認知性。 目前花溪區(qū)還有些項目開發(fā)不注意控制 規(guī)模，且缺少特色，項目建設(shè)低層次重復(fù)，資金浪費嚴重，旅游區(qū)原 有生態(tài)格局和景觀結(jié)構(gòu)也遭到破壞，因此項目無持續(xù)發(fā)展力。2.4 環(huán)境容量超載，景觀要素和環(huán)境質(zhì)量下降 任何活動的開展都會給環(huán)境和生態(tài)造成不同程度的破壞。 旅游活動的 持續(xù)開展，已經(jīng)使一些亙古以來的自然景觀呈現(xiàn)出萎縮和消失的趨 勢?；ㄏ獏^(qū)濕地公園及相應(yīng)的其它旅游景點的旅游活動， 尤其是節(jié)假 日旅客容量，對交通、景觀及環(huán)境容量限度也是一個挑戰(zhàn)。3 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的外部性內(nèi)化的途徑3.1 完善法律法規(guī) 解決外部性問題最有效的方法之一就是運用法律手段制定規(guī)則， 從而

5、有效減少負外部性。 因此應(yīng)該根據(jù)花溪區(qū)旅游的特征， 制定相應(yīng)的法 律法規(guī)，對花溪區(qū)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展加以引導(dǎo)和規(guī)范， 使旅游房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有法可依， 有章可循， 為其營造一個公平公正的法治環(huán) 境。同時，還應(yīng)盡快建立一個強有力的行業(yè)組織，吸收優(yōu)秀企業(yè)和發(fā) 展商加入， 實行行業(yè)內(nèi)部管理。 政府還可以建立一個消費者保障體系 和行業(yè)信譽的認證體系， 以有效管理行業(yè)運行秩序， 保護消費者權(quán)益， 減少消費者購買風險。3.2 加強行政管理政府部門應(yīng)做好統(tǒng)籌規(guī)劃， 杜絕盲目開發(fā)。應(yīng)以濕地公園項目為中心， 打破行政區(qū)劃的束縛，合理布局，均衡布置。對該項目要進行旅游房 地產(chǎn)準入資格的審定， 做好前期的項目論證

6、工作， 防止開發(fā)商變相使 用土地。將旅游房地產(chǎn)的開發(fā)效益，與濕地公園景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、 文化生態(tài)優(yōu)化和發(fā)掘旅游資源相結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán) 境效益的統(tǒng)一。 政府也可以通過經(jīng)濟補償機制來彌補市場失靈， 調(diào)節(jié) 開發(fā)行為。對于過度開發(fā)的開發(fā)商，政府可以適當向其收費，增加開 發(fā)成本 ;而對于那些注重社會效益和環(huán)境保護的開發(fā)商，可以貼補過 高的開發(fā)成本，提高其合理開發(fā)的積極性。3.3 加強規(guī)劃協(xié)調(diào) 從全國范圍來看，不同地區(qū)的景區(qū)旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位和可 進入性各不相同， 這決定了旅游地產(chǎn)開形式和規(guī)模的不同。 就花溪區(qū) 濕地公園景區(qū)而言， 應(yīng)當結(jié)合花溪公園、 濕地公園等一系列的景區(qū)考 慮其

7、客源市場需求及容量進行合理的規(guī)劃， 有效整合開發(fā)旅游地產(chǎn)自 由，形成優(yōu)勢特色互補、 有效有序的開發(fā)態(tài)勢。 因此，加強規(guī)劃協(xié)調(diào)， 堅持“共生型”規(guī)劃，以開發(fā)促進環(huán)境保護，以環(huán)境保護營造休閑空 間，從而進行資源優(yōu)化整合，達到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的 共贏，這也是弱化外部不經(jīng)濟的有效手段之一。3.4 堅持綠色開發(fā) 積極創(chuàng)建綠色旅游方式，把發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟作為項目開發(fā)建設(shè)的理念， 并貫徹到項目開發(fā)建設(shè)的每個環(huán)節(jié)。 這在旅游資源相對豐富的花溪景 區(qū)而言是很有必要的，綠色開發(fā)強調(diào)在實際操作時利用當?shù)刈匀粭l 件，因地制宜，追求自然和文化的原真性，具體包括 :規(guī)劃設(shè)計密切 結(jié)合自然、強調(diào)鄉(xiāng)土風格、 資源和能源利用盡可能利于環(huán)保、使用低 能耗無污染的交通工具、運用新的生態(tài)環(huán)保技術(shù)和材料等等。4結(jié)語 旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性是復(fù)雜且多樣的， 其內(nèi)化途徑和應(yīng)對 措