房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法作業(yè)題(計(jì)算選擇題)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法（計(jì)算選擇題）2004年12、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2 ，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）元/m2。A、1667 B、1765 C、1875 D、2000答案：?jiǎn)蝺r(jià)=30萬元/（15+25）=2000元/m226、某宗面積為3000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價(jià)為960元/ m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。A、78萬元 B、882萬元 C、1210萬元 D、1272萬元答案：理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（960×5-700&

2、#215;0.8）×3000=1272萬元312.某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/ m2，建筑物重置價(jià)格為900元/ m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/ m2。該建筑物的成新率為（ ）。A、44% B、50% C、67% D、86%答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67%414、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年

3、6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m2520、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ ）。A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5%答案：投資利潤(rùn)率=500/（1000+3000+200+30

4、0）×100%=11.1%621、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/ m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）萬元。A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5答案：建筑物現(xiàn)值=16-200×800×（1-2%）÷40=11.296萬元722、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）元/m2。A、14140 B、42421 C、56561 D、60000答案：商鋪目前的價(jià)值=6000

5、×75%/10%×1-1/（1+10%）30= 42421元/m2829、某地區(qū)商品價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（ ）。A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2答案：商鋪2006年的價(jià)格=P+di=681+（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）/4÷6=882元/ m22005年95、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑

6、面積為100m2，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次性付清；丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積1100m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排譯碼為（ ）。A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲答案：總價(jià)甲=24+16/（1+10%）0.5+8

7、/（1+10%）=47.54萬元；乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82萬元丁=20+32.36/（1+10%）=52.04萬元甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2106、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/ m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（ ）萬元。A、1250 B、1750 C、2050 D、2150答案：應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)=（5×1500-4000）/5000=17501110、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租

8、賃合同，該套住宅面積為200 m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，由承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58答案：權(quán)益價(jià)值=（2000×600-200×480）×1-1/（1+8%）3=6.19萬元1212、某套住宅建筑面積為100 m2，套內(nèi)建筑面積為92m2 ，使用面積為80m2，每平方米的價(jià)格為3000元，則該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）元。A、2400 B、2580 C、2607 D、2760答案：建筑單價(jià)=3000

9、5;80/100=2400元/ m21314、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別為6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別為0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/m2。A、-100 B、-50 C、50 D、100答案：差值=6200×0.3+6700×0.5+6300×0.2-6700=-50元/m21416、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/ m

10、2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）元。A、76800 B、79104 C、77952 D、81562答案：建筑物現(xiàn)值=96000-1200×800×2.2%=79104元1518、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m2，又知該寫字樓可出租面積為10000 m2，運(yùn)營(yíng)運(yùn)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（ ）萬元的貶值。A、548.19 B、558

11、.15 C、567.39 D、675.40答案：V=A/R×1-1/（1+R）n A1=700×10000×12×60%×85% V1=A1/8%×1-1/（1+8%）30=4822.83萬元；V2=70×10000×12×60%×75%/8%×1-1/（1+8%）30=4255.44萬元1621、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/ m2。若報(bào)酬率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）元/ m2。A、3800 B、4500 C、5200 D、5

12、600答案：V=A/R×1-1/（1+R）n V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%×1-1/（1+8%）30=5600元/ m2。1724、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，所平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類牧業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ ）萬元。A、536 B、549 C、557 D、816答案：年現(xiàn)金流入=120×8%-50=46萬元無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5×（1+60%）=8%V

13、=46/8%×1-1/（1+8%）35=536萬元1825、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，所凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09答案：房地產(chǎn)現(xiàn)值=480/8%×1-1/（1+8%）40-3/（1+12%）1.5=4768.50萬元1928、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/ m2、2450

14、元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)期基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于（ ）元/ m2。A、3100 B、3195 C、3285 D、3300答案：d=（2450-2300）×0.1+（2650-2450）×0.3+（2830-2650）×0.2+（3000-2850）×0.4=179V=2300+179×5=3195元/ m22032、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為7

15、5ft。在有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為（ ）萬元。A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0答案：V=36/（40%×30%+2%）=40萬元，（40+40×9%）×30/20=65.4萬元2006年212、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/ m2，樓面地價(jià)為1200元/ m2，則該宗土地的總價(jià)為（ ）萬元。A、 B、192 C、240 D、480答案：（1200×50%×

16、8）×（2000萬元÷5000）÷（50%×8）=480萬元223、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2，套內(nèi)建筑面積為132 m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9 m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/ m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（ ）元/ m2。A、3000 B、3277 C、3295 D、3599答案：3500×145/（145+9）=3295.45元/ m2。236、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ m2（年末收?。３鲎膺\(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/ m2。假設(shè)折現(xiàn)

17、率5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/ m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（ ）元/ m2。A、3300 B、3324 C、3335 D、3573答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4000-（300-50）（1+5%）-（300-50）/（1+5%）2-200=3335元/ m2。247、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000 m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/ m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的認(rèn)可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/ m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（ ）萬元。A、93.75 B、115 C、

18、293.75 D、315答案：需補(bǔ)交地價(jià)=樓面地價(jià)×（新容積率舊容積率）（2000×2.0-850）×1000=315萬元2511、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年39的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（ ）元/m2。A、2700.8 B、2800.1 C、2800.8 D、2817.7答案：2009×94.8/100×96.6/100×105.

19、1/100×109.3/100×112.7/100×118.3/100=2817.71元/m2。2612、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（ ）元/m2。A、2593 B、2619 C、2727 D、2862答案：設(shè)建筑面積為A，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，即A=100/（1-10%）=111.11 m2，該房地產(chǎn)一次性付清的價(jià)格=30×30%+30×70%÷

20、;（1+6%）÷111.11=2593.04元/m2。2716、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000 元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/ m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/ m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為（ ）元/ m2。A、1840 B、2840 C、2960 D、3000答案：開發(fā)完成的地價(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)=1000+1500×（1+16%）+100=3000元/ m2。2817、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10

21、月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬元。A、4091 B、4182 C、4250 D、5000答案：當(dāng)R=0時(shí)，V=cq=3000×（1-t/N）×100%=3000×（1-15/60）=2181.82萬元，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=2250+2000=4250萬元2920、某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用權(quán)之日

22、起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為17500m2，所凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需2.5年，已知市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總現(xiàn)值為（ ）萬元。A、3758.57 B、3942.03 C、3966.10 D、4769.85答案：V=A/R×1-1/（1+R）n/（1+rd）t=350/7%×11/（1+7%）50-4.5/（1+10%）2.5=3758.57萬元3026、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850 m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后和一年后分別出售其余的3

23、0%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/ m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（ ）萬元。A、766 B、791 C、913 D、1046答案：該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值=2850×3850×50%/（1+15%）2+30%/（1+15%）2.5+20%/（1+15%）3=791.24萬元3130、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為40/2萬元，臨街深度為50m，臨街寬度為30/15m。臨街深度為100m，臨街寬度為15m在有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m。運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為（ ）萬元。A、23.4 B、

24、28.6 C、33.4 D、46.8答案：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為A萬元，40/2=A×（40%+30%），A=28.57萬元，乙地塊的總價(jià)=28.57+28.57×（9%+8%）=33.4萬元3231、某居民樓總建筑面積為5000 m2，總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 m2，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（ ）。A、3% B、3.5% C、7% D、4%答案：35-（1000-500）/5000×150/500=4%2007年3310、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使

25、用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/ m2，出租的年末凈收益為500元/ m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（ ）元/ m2。A、3473 B、4365 C、4500 D、4635答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-4500×3%=3473元/ m2。3418、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（

26、）萬元。A、050 B、5075 C、50100 D、100150答案：50+50/150×50=66.67萬元3520、某地區(qū)房交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120 m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。由該宗房地產(chǎn)的正常交易單價(jià)為（ ）元/ m2。A、2427.18 B、2500.00 C、2575.00 D、2659.57答案：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=300000/（1-6%）/120 m2=2659.57元/ m2。3621、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)

27、測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元/ m2，安裝工程費(fèi)為450元/ m2（其中人工費(fèi)為50元/ m2），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/ m2（其中人工費(fèi)為45元/ m2），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接率的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（ ）元/ m2。A、2204.55 B、2397.99 C、3237.60 D、3345.64答案：780×（1+15%）+450+50×75%+900+45×72%元/ m2×（1+3.5%）=2

28、397.99元/ m23722、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率較大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（ ）萬元。A、1838.00 B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00答案：20001500.8÷12%×1-1/（1+12%）15=1844.55萬元3827、某在建工程規(guī)劃建設(shè)面積為12400 m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積

29、計(jì)算的月租金為60元/ m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。A、2281.83 B、2474.60 C、3798.30 D、4119.18答案：V=A/R×1-1/（1+R）n/（1+rd）t=60×12400×12×65%×90%×（1-25%）/8%×11/（1+8%）40-2.5/（1+14%）1.5=3798.30萬元3929、通過市場(chǎng)調(diào)研，獲

30、得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/ m2、3565元/ m2、3730元/ m2、3905元/ m2、4075元/ m2，則采用平均增減量預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為（ ）元/ m2。A、4075.0 B、4242.5 C、4410.0 D、4577.5答案：d=（160+165+175+170）/4167.5元/ m22008年的價(jià)格V6=P0+di=3405+167.5×6=4410元/ m2。4032、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000 m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/ m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到

31、1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（ ）萬元。A、375 B、450 C、500 D、600答案：需補(bǔ)交地價(jià)=樓面地價(jià)×（新容積率舊容積率）1500×（1.6-1.2）=600萬元2008年415、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，由該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（ ）元/ m2。A、98 B、102 C、108 D、116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供電、通信，場(chǎng)地平整，故為98元/ m2426、某居民2008年1月初

32、購(gòu)買一套建設(shè)面積為100m2的住宅，單價(jià)為5000元/m2，若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌瑑r(jià)格每月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年底該套住宅實(shí)際增值額為（ ）元。A、4296.96 B、5560.86 C、5839.91 D、4838.91答案：實(shí)際收益率Rt，名義收益率Ra，通貨膨脹率Rd，三者關(guān)系為（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd）由Rt=1+（1+0.5%）12-1÷（1+0.5%）-1=0.0111217，增值額=5000×100×Rt=5560.86元438、某期房1年后能能投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，出租的年總收益為5

33、00元/m2，管理費(fèi)用等其他支出為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，由該期房目前的價(jià)格是（ ）元/m2。A、4395 B、4486 C、4636 D、4850答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%×1-1/（1+10%）-5000元/m2×3%=4486.36元/m24419、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將該兩宗土地合并則價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）萬元。A、40

34、 B、48 C、60 D、70答案：合并后的增值=120-60-40=20萬元，則乙地塊的合理要求=40+20/100×40=48萬元4521、某某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%，銀行貸款利息率為8%，該土地的投資利息為（ ）元/m2。A、55.20 B、103.22 C、109.63 D、114.82答案：土地取得費(fèi)用=540元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用=150元/m2投資利息=540×（1+8%）2-1+150×60%×（1+8%）1.5-1+

35、150×40%×（1+8%）0.5-1=103.224624、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。A、95.40 B、97.87 C、98.55 D、99.33答案：8/8%×1-1/（1+8%）40=95.40萬元4727、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為

36、38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（ ）萬元。A、690.40 B、8284.79 C、8720.83 D、9746.81答案：（40×12×40000×95%×85%×65%）/12%×1-1/（1+12%）38=8284.79萬元2009年484、李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行ё饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（ ）元。A、5000 B、12574 C

37、、12650 D、13911答案：5000+3000×85%×1-1/（1+0.5）3=12574元4910、某套200 m2、單價(jià)4000元/ m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬元。A、71.84 B、74.47 C、75.23 D、80.00答案：20萬元+20萬元/（1+5%）+20萬元/（1+5%）2+20萬元/（1+5%）3=74.47萬元5017、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，

38、家具為8成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（ ）萬元。A、75.00 B、75.60 C、83.60 D、86.00答案：86-8-3×0.8=75.6萬元5119、某房地產(chǎn)在2009年4月的價(jià)格為6500元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年10月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2009年310的價(jià)格指數(shù)分別為105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17和90.08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（ ）元/m2。A、5110.51 B、5307.26 C、5549.95 D、5638.13答案：6500×10

39、0.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.515222、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，所有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬元。A、245 B、275 C、315 D、345答案：500-50-40-65-30=315萬元5325、某成片荒地面積1

40、km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（ ）元/m2。A、310.61 B、321.60 C、477.87 D、494.77答案：30萬元+30萬元×（1+7.2%）0.5-1÷（1000×1000×65%）=477.87萬元5426、某寫字樓的建筑面積為4000 m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/ m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租

41、金為40元/ m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（ ）萬元。A、67.60 B、811.24 C、1622.48 D、2433.72答案：40元/ m2×12×4000 m2×90%/6%×1-1/（1+6%）32= 2433.72萬元5528、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/ m2，其中主體工程900元/ m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/ m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，

42、則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（ ）元/ m2，。A、486.52 B、521.74 C、559.60 D、1398.76答案：600/（1+15%）0.5=559.50元/ m2。2010年5613、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/m2。A、8571 B、10000 C、13393 D、15625答案：該可比實(shí)例的建筑面積為120 m2/0.8=150m2，由150萬元/150m2=10000元/m2。5715、評(píng)估甲別墅的市

43、場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/ m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/ m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/ m2）， 因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，由通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/ m2。A、7020 B、7091 C、7380 D、8580答案：（8000-1000+800）/1.1=70915916、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）。A、0.4、0.4、0.2

44、B、0.3、0.4、0.3 C、0.4、0.2、0.4 D、0.4、0.3、0.3答案：甲、乙實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象最相似（均為底層商鋪），故取較高的權(quán)重。6017、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅率為6%，已知持有期內(nèi)有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ）萬元。A、5286.72 B、7552.45 C、9939.23 D、14198.90答案:該寫字樓的報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=6%×（1+25%）=7.5%V=A/R×1-1/（

45、1+R）n+Vt/（1+R）tV=400×（1-30%）/7.5%×1-1/（1+7.5%）5+V×（1+20%）×（1-6%）/（1+7.5%）5V=5286.72萬元6118、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m2.天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金3.5元/（m2.天），報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。A、98.80 B、592.81 C、691.61 D、667.22答案：根據(jù)收益還原法公式，V=（3.5-3

46、）×365×500/6%×1-1/（1+6%）18=98.80萬元6221、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（ ）。A、17.13% B、18.30% C、18.61% D、21.47%答案：投資利潤(rùn)=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）=322萬元成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）=18.30%6323、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要

47、求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。A、61.84 B、78.35 C、84.88 D、173.17答案：N=60年，D=C（1-R）/N=5.658萬元，Et=D×t=5.658×15=84.88萬元。6527、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000 m2，可售建筑面積為8000 m2，銷售單價(jià)為1.6萬元/ m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（

48、 ）萬元。A、9616.83 B、10161.05 C、12021.04 D、12800答案：1.6×8000×（1+10%）3=9616.83萬元6633、某宗土地面積為7500 m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2?，F(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（ ）萬元。A、1125 B、1800 C、2250 D、3375答案：補(bǔ)交地價(jià)=（1200×5-1500×3）×7500=1125萬元 容積率為5年，樓面地價(jià)=1500×（1-20%）=1200元/m267、根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購(gòu)買商品房時(shí)，購(gòu)房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30%，年貸款利率為6.84%。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15%，則該類房地產(chǎn)還原利率為（ ）。A、8.70% B、9.29% C、9.54% D、10.21%答案：30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%68、69、71、72、73、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%