房地產(chǎn)企業(yè)政策歸類(lèi)

1、房地產(chǎn)企業(yè)政策歸類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增主要政策文件有：1. ? 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通 知?財(cái)稅 202136 號(hào)2. ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 工程增值稅征收管理暫行方法 的公告?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021 年 第 18 號(hào)3. ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收 管理事項(xiàng)的公告 ?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 23 號(hào)4. ? 關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和 非學(xué)歷教育等政策的通知 ?財(cái)稅 202168 號(hào)5. ? 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助效勞

2、 等增值稅政策的通知 ?（財(cái)稅 2021 140號(hào)6. ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 86 號(hào)7. ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 11 號(hào)一、納稅人一根本規(guī)定在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程。 在境內(nèi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指所銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。三兩類(lèi)納稅人納稅人分為一般

3、納稅人和小規(guī)模納稅人。 銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) 納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò) 500 萬(wàn)元（含本數(shù) ）的為 一般納稅人，未超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。二、稅率及征收率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程適用稅率為 11%，征收 率為 5%。三、應(yīng)納稅額的計(jì)算一計(jì)稅方法 增值稅計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老工程適用一般計(jì)稅方法計(jì) 稅。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老工程， 可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方 法按照 5%征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的， 36 個(gè)月內(nèi)不得變 更為一般計(jì)算方法。房地產(chǎn)老工程，是指：1?建筑工程施工許可證 ?注明的合同開(kāi)

4、工日期在 2021年 4月30 日前的房地產(chǎn)工程； 2?建筑工程施工許可證 ?未注明合同開(kāi)工日期或者未取得 ? 建筑工程施工許可證 ?但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2021年4月 30日前的建筑工程工程。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （二）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算公式：應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額 - 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額X稅率銷(xiāo)售額二含稅銷(xiāo)售額寧1+稅率當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額缺乏抵扣時(shí)， 其缺乏局部可以結(jié) 轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。三簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算公式：應(yīng)納稅額二銷(xiāo)售額X征收率銷(xiāo)售額二含稅銷(xiāo)售額寧（1 +征收率）四、銷(xiāo)售額一一般計(jì)稅方法1. 房地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人 以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人 銷(xiāo)售 自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅， 按照取得的全部?jī)r(jià) 款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì) 算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額 = 全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 /1+11%價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)， 但不包括以下工程： 1代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)； 2以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。 支付的土地價(jià)款， 是指向政府、 土地管理部門(mén)或者受政府委托收 取的土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 向政府部門(mén)支付的土地價(jià) 款包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的

6、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 土地前期 開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2. 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積 / 房地 產(chǎn)工程可供銷(xiāo)售建筑面積 * 支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積， 是指當(dāng)期進(jìn)展納稅申報(bào)的增值稅 銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)工程可供銷(xiāo)售建筑面積， 是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建 筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的 建筑面積。當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積， 房地產(chǎn)可供銷(xiāo)售建筑面積， 是指 計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。3. 差額扣除憑證在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款

7、， 應(yīng)取得 省級(jí)以上含省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)印制的財(cái)政票據(jù)；納稅人按照上 述規(guī)定扣除在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款時(shí)， 應(yīng) 提供拆遷協(xié)議、 拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆 遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。4. 差額扣除其他特殊規(guī)定 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款以及向其他單 位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用， 按照上述規(guī)定， 允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí) 扣除但未扣除的，從 2021年 12月稅款所屬期起按照規(guī)定計(jì)算扣 除。 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體 受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后， 設(shè)立工程公司對(duì)該受讓土地進(jìn) 展開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合以下條件的， 可由工程公司按

8、規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 工程公司、 政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議 或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為工程公司； 受讓土地的用途、 規(guī)劃等條件不變的情況下， 簽署變更協(xié) 議或者補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變； 工程公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。7. 差額扣除臺(tái)賬登記一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款 包括向其他單位或個(gè)人支 付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 的扣除情況， 扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí) 際支付的土地價(jià)款。二簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程以及一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老工程適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 以取得的全部?jī)r(jià) 款和價(jià)外

9、費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。三視同銷(xiāo)售以下情形視同銷(xiāo)售效勞、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：1. 單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供效勞， 但用于公益 事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；2. 單位或者個(gè)人向其他單位或個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng) 產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；3. 財(cái)政部或者國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（ 四納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商 業(yè)目的的， 或者發(fā)生視同銷(xiāo)售行為而無(wú)銷(xiāo)售額的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 按照以下順序確定銷(xiāo)售額：1. 按照納稅人最近時(shí)期提供同類(lèi)應(yīng)稅效勞的平均價(jià)格確定。2. 按照其他納稅人最近時(shí)期提供同類(lèi)應(yīng)稅效勞的平均價(jià)格確定。

10、3. 按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格二本錢(qián)X （1 +本錢(qián)利潤(rùn)率）本錢(qián)利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。五、進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù) ?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試 點(diǎn)的通知？財(cái)稅202136號(hào)附件1 ?營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法?、附件 2?營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 ?、?國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行方法 的公告 ?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 15 號(hào)及?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步 明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣效勞、 收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等 政策的通知 ?財(cái)稅 2021 47 號(hào)、?財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于收 費(fèi)公路通

11、行費(fèi)增值稅抵扣有關(guān)問(wèn)題的通知 ?財(cái)稅 202186 號(hào)中 關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購(gòu)置的貨物、 加工修 理修配勞務(wù)、效勞、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值 稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。1. 從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā) 票，下同上注明的增值稅額。2. 從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額。3. 購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用 繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和 13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。4. 從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)效勞、 無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，

12、自稅務(wù) 機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。5. 一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā) 票不含財(cái)政票據(jù)，下同上注明的收費(fèi)金額按照以下公式計(jì)算可抵 扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 =高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的 金額1+3% x 3%一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 =一級(jí)公路、 二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額+1+5% X 5%通行費(fèi)，是指有關(guān)單位依法或者依規(guī)設(shè)立并收取的過(guò)路、 過(guò)橋和 過(guò)閘費(fèi)用。6. 適用一般計(jì)稅方法的納稅人， 2021 年 5 月 1 日后取得并在會(huì) 計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者 2021 年

13、5月 1 日后取得的不 動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分 2 年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵 扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)置、承受捐贈(zèng)、承受投資入股、自 建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)， 不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā) 的房地產(chǎn)工程。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物， 其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定?！咀⒁狻扛鶕?jù) ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限 有關(guān)問(wèn)題的通知 ?國(guó)稅函 2021617 號(hào)的規(guī)定，增值稅一般納 稅人取得 2021 年 1 月 1 日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、公路內(nèi)河貨 物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)

14、動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票， 應(yīng)在開(kāi)具之日起 180日內(nèi) 到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證， 并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)， 向主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。實(shí)行海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū) （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)海 關(guān)繳款書(shū) ）“先比對(duì)后抵扣管理方法的增值稅一般納稅人取得 2021 年1 月 1 日以后開(kāi)具的海關(guān)繳款書(shū)， 應(yīng)在開(kāi)具之日起 1 80日內(nèi)向主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 ?海關(guān)完稅憑證抵扣清單 ?（ 包括紙質(zhì)資料和電子數(shù)據(jù) ）申請(qǐng)稽核比對(duì)。增值稅一般納稅人取得 2021年 1月 1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、 公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、 機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā) 票以及海關(guān)繳款書(shū)， 未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、 申報(bào)抵扣 或者申

15、請(qǐng)稽核比對(duì)的， 不得作為合法的增值稅扣稅憑證， 不得計(jì)算進(jìn) 項(xiàng)稅額抵扣。根據(jù) ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告 ? 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 11號(hào)第十條的規(guī)定：“自 2021年 7 月 1 日起，增值稅一般納稅人取得的 2021 年 7 月 1 日及以后開(kāi)具的 增值稅專(zhuān)用發(fā)票和機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票， 應(yīng)自開(kāi)具之日起 360 日內(nèi)認(rèn) 證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)進(jìn)展確認(rèn)， 并在規(guī)定的納稅申報(bào)期 內(nèi)，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。增值稅一般納稅人取得的 2021年 7月 1 日及以后開(kāi)具的海關(guān)進(jìn) 口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)， 應(yīng)自開(kāi)具之日起 360 日內(nèi)向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)報(bào)送 ?

16、 海關(guān)完稅憑證抵扣清單 ?，申請(qǐng)稽核比對(duì)。納稅人取得的 2021年6月30日前開(kāi)具的增值稅扣稅憑證， 仍按? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通 知?（國(guó)稅函 2021617號(hào)） 執(zhí)行。二不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。1. 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、 行政法規(guī)或者國(guó)家 稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證， 是指增值稅專(zhuān)用發(fā)票、 海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳 款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的， 應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、 付款證 明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。 資料不全的， 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo) 項(xiàng)稅額

17、中抵扣。2. 不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的工程。 1用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅工程、免征增值稅工程、集體福利 或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無(wú)形資產(chǎn)和不 動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述工 程的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn) 、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。不動(dòng)產(chǎn)、 無(wú)形資產(chǎn)的具體范圍， 按照?營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施方法 ?所附 的 ?銷(xiāo)售效勞、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋 ?執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò) 12 個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具 以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)。 2非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞

18、務(wù)和 交通運(yùn)輸效勞。3非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物不包括 固定資產(chǎn)、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸效勞。4非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、 設(shè)計(jì)效勞和建筑效勞。5非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效 勞和建筑效勞納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在 建工程。6購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效 勞和娛樂(lè)效勞。7納稅人承受貸款效勞向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān) 的投融資參謀費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、 咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅 額中抵扣 8財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述第 4點(diǎn)、第 5點(diǎn)所稱(chēng)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)

19、實(shí)體的材 料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、 通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套 設(shè)施。上述第 2點(diǎn)、第 3點(diǎn)、第 4點(diǎn)、第 5點(diǎn)所稱(chēng)非正常 損失，是指因管理不善造成貨物被盜、喪失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反 法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷(xiāo)毀、撤除的情形。3. 有以下情形之一者， 應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅 額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票：1一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資 料的。 2應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。4. 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，兼有一般計(jì)稅方法、 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

20、、 免征增值稅的房地產(chǎn)工程而無(wú)法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額， 應(yīng) 以 ?建筑工程施工許可證 ?注明的“建立規(guī)模為依據(jù)進(jìn)展劃分。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 * 簡(jiǎn)易計(jì) 稅、免稅房地產(chǎn)工程建立規(guī)模 / 房地產(chǎn)工程總建立規(guī)模 。三進(jìn)項(xiàng)稅額的調(diào)整。1. 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物不含固定資產(chǎn) 、勞務(wù)、效勞， 發(fā)生上述第四條第 二款第 2 項(xiàng)所列情形簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅工程、 免征增值稅工程除外 的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減； 無(wú)法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際本錢(qián)計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。2. 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、 無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)， 發(fā)生上述 述第四條第二 款第 2 項(xiàng)所列情形

21、的，按照以下公式計(jì)算不得抵扣 的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額二固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)凈值X適用 稅率固定資產(chǎn)、 無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值， 是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 制度計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)后的余額。3. 一般納稅人取得專(zhuān)用發(fā)票后， 發(fā)生銷(xiāo)貨退回、 開(kāi)票有誤等情形 但不符合作廢條件的， 或者因銷(xiāo)貨局部退回及發(fā)生銷(xiāo)售折讓的， 應(yīng)在 稅務(wù)機(jī)關(guān)出具 ?開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票信息表 ?的當(dāng)月，依據(jù) ?開(kāi)具 紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票信息表 ?所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)四進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣1. 增值稅扣稅憑證的認(rèn)證抵扣方式。 納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅 憑證含增值稅專(zhuān)用發(fā)票、機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票可以通過(guò)前臺(tái)掃描

22、認(rèn)證、自助掃描認(rèn)證、 增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)勾選確認(rèn)三種方式進(jìn) 展抵扣，其中發(fā)票掃描認(rèn)證為全市通辦業(yè)務(wù)， 為減少納稅人前往辦稅 效勞廳排隊(duì)等候的時(shí)間， 建議使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)查詢(xún)、 選 擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。 納稅人取得海關(guān)進(jìn) 口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)可通過(guò)申報(bào)系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書(shū)相關(guān)信息， 待稽 核比對(duì)通過(guò)前方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報(bào)期內(nèi)申報(bào)抵扣。2. 關(guān)于增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)的操作提示。 根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級(jí)對(duì)增值稅發(fā)票使用 實(shí)行分類(lèi)管理有關(guān)事項(xiàng)的公告 ?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021 年第 71 號(hào) 的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍已由納稅信

23、用 A 級(jí)、 B級(jí)的增值稅一般納稅人擴(kuò)大到納稅信用C級(jí)的增值稅一般納稅人。對(duì) 2021 年 5 月 1 日新納入營(yíng)改增試點(diǎn)、尚未進(jìn)展納稅信用評(píng)級(jí)的增 值稅一般納稅人， 2021年4月 30日前不需進(jìn)展增值稅發(fā)票認(rèn)證，登 錄本省增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)，查詢(xún)、選擇、確認(rèn)用于申報(bào)抵扣或 者出口退稅的增值稅發(fā)票信息， 未查詢(xún)到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的， 可進(jìn)展掃 描認(rèn)證。1在發(fā)票勾選時(shí)，請(qǐng)關(guān)注界面上的當(dāng)前稅款所屬期，納稅人 勾選的發(fā)票將屬于當(dāng)前的所屬期。2確認(rèn)勾選的操作期為當(dāng)期已申報(bào)完畢或征期完畢后以?xún)?者中較先發(fā)生者為開(kāi)場(chǎng)時(shí)間 至下期申報(bào)當(dāng)天或征期完畢當(dāng)天 以?xún)烧咧休^先發(fā)生者為終止時(shí)間 。勾選操作窗口期的規(guī)定

24、不同于原掃描 認(rèn)證的窗口期，如納稅人于 2021年 3 月 1 日進(jìn)展勾選認(rèn)證的增值稅 專(zhuān)用發(fā)票可于 2021年 2 月所屬期申報(bào)抵扣，但同日掃描認(rèn)證的增值 稅專(zhuān)用發(fā)票只可于 2021年 3 月所屬期申報(bào)抵扣。3增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)可獲取申報(bào)結(jié)果信息，以此判斷 本次確認(rèn)數(shù)據(jù)是否歸屬于當(dāng)期稅款所屬期， 假設(shè)征期內(nèi)已申報(bào)， 平臺(tái) 將轉(zhuǎn)換稅款所屬期，本次確認(rèn)的發(fā)票將退回， 下期重新進(jìn)展勾選確認(rèn)； 假設(shè)征期內(nèi)未申報(bào)或獲取申報(bào)信息異常， 系統(tǒng)會(huì)提示納稅人確認(rèn)是否 已完本錢(qián)期增值稅申報(bào)， 假設(shè)納稅人選擇已申報(bào)， 系統(tǒng)會(huì)提示納稅人 本次確認(rèn)不成功， 系統(tǒng)將自動(dòng)退回已勾選未確認(rèn)的發(fā)票數(shù)據(jù)， 納稅人 需在下一

25、期重新進(jìn)展勾選確認(rèn)， 或納稅人選擇未完成申報(bào)， 那么本次 確認(rèn)成功。假設(shè)納稅人實(shí)際當(dāng)期尚未進(jìn)展申報(bào)但在確認(rèn)是否完本錢(qián)期 申報(bào)時(shí)選擇錯(cuò)誤，誤選擇了已完成申報(bào)，可通過(guò)“回退稅款所屬期 功能，在線(xiàn)回退到當(dāng)前稅款所屬期，繼續(xù)進(jìn)展勾選確認(rèn)操作。六、預(yù)繳稅款1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人 ，采取 預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照 3% 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2. 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款/ 1+稅率或者征收率 *3% 一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的按照 11%稅率計(jì)算；一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的以小規(guī)模納稅人，按照 5%征收率計(jì)算3

26、. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向機(jī)構(gòu)所 在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。預(yù)繳稅款時(shí)應(yīng)填報(bào)?增值稅預(yù)繳稅款表?。七、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款 項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天； 先開(kāi)具發(fā)票的， 為開(kāi)具發(fā)票的 當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)， 是指納稅人銷(xiāo)售、 出租不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后 收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期； 未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的， 為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更 的當(dāng)天。二納稅人發(fā)生視同銷(xiāo)售情形的， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為效勞、 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款形式

27、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工 程，納稅人義務(wù)發(fā)生時(shí)間為交付房產(chǎn)的當(dāng)天。 先開(kāi)具符合規(guī)定的適用 稅率的增值稅發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票當(dāng)天。八、納稅申報(bào)1. 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程適用一般計(jì)稅方法的，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和 11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款 后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼 續(xù)抵減。2. 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法以 及小規(guī)模納稅人，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和 5%征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵 減已預(yù)繳稅款后， 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 未抵減完的預(yù)繳稅款可 以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額， 應(yīng)以完稅憑

28、證作為 合法有效憑證。九、發(fā)票開(kāi)具1. 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開(kāi)具增值稅發(fā) 票。2. 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 自行開(kāi)具增值稅專(zhuān) 用發(fā)票。購(gòu)置方需要增值稅普通發(fā)票的， 小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī) 關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 不得 開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。4. 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票 時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、效勞名稱(chēng)欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房 屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼 無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫(xiě) ，“單位欄填寫(xiě)面積 單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 在

29、收到預(yù)售款時(shí)可以開(kāi)具不征稅的增值稅普通發(fā)票 該發(fā)票不需做納稅申報(bào)，開(kāi)具內(nèi)容為“預(yù)收購(gòu)房款，選擇商品和效勞稅收分類(lèi)編碼 “602銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程預(yù)收款。6. 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 其 2021年 4月 30日 前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款， 未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅 發(fā)票的，可以開(kāi)具不征稅的增值稅普通發(fā)票， 開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)應(yīng)選 擇商品和效勞稅收分類(lèi)編碼“ 603 已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi) 票。 對(duì)此局部款項(xiàng)一般納稅人不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，小規(guī)模 納稅人不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 202

30、1年第 11 號(hào)第七條的規(guī)定，納稅人 2021 年 5 月 1 日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于 2021 年 12月 31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票 （稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外 ） 。十、試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)（ 一 ） 試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為， 按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差 額征收營(yíng)業(yè)稅的， 因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用缺乏以抵減允許扣除 工程金額， 截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的局部， 不得在計(jì)算 試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售額時(shí)抵減， 應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退 還營(yíng)業(yè)稅。（ 二 ） 試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為， 在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納 營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，

31、應(yīng)當(dāng)向原主管地稅 機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。（ 三 ） 試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為， 因稅收 檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)政策問(wèn)答第一局部計(jì)稅方法問(wèn)題一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 按規(guī)定可以選 擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 是否可以按照工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方 法計(jì)稅？答：一般納稅人提供建筑效勞、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按規(guī)定可以選擇適 用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，可以按照工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)工程，如何判斷是否屬于老工程， 以開(kāi)工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？答：以開(kāi)工日期為準(zhǔn)。 根據(jù) ?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布

32、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法的公告 ?國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 18號(hào)的規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行 開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 36 個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì) 稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老工程，是指：一 ?建筑工程施工許可證 ?注明的合同開(kāi)工日期在 2021 年 4月 30 日前的房地產(chǎn)工程；二 ?建筑工程施工許可證 ?未注明合同開(kāi)工日期或者未取得 ? 建筑工程施工許可證 ?但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在 2021 年4月 30日前的建筑工程工程。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的， 開(kāi)工日期在 4月3

33、0日之前的同一 ? 施工許可證 ?下的不同房產(chǎn)， 如開(kāi)發(fā)工程中既有普通住房， 又有別墅， 可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？答：不可以。同一房地產(chǎn)工程只能選擇適用一種計(jì)稅方法。 第二局部征稅范圍問(wèn)題一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房， 同時(shí)提供精裝修及家具、 家 電，如何繳納增值稅？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房，同時(shí)提供精裝修及家具、家 電的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。二、房地產(chǎn)企業(yè)以接盤(pán)方式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開(kāi)發(fā)后 對(duì)外銷(xiāo)售是否屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程？答：房地產(chǎn)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開(kāi)發(fā)是指依法取 得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤(pán) 等形式購(gòu)

34、入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售 的屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程。三、房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)拆遷、平整土地，是否按建筑業(yè)征稅？ 答：是的。屬于建筑業(yè) - 其他建筑效勞。根據(jù) ?財(cái)政部國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 ?財(cái)稅 202136 號(hào)附：?銷(xiāo)售效勞、 無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋 ?的規(guī)定，其他建筑效勞， 是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)效勞，如鉆井打井 、撤除 建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚不包括航道疏浚 、 建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、外表附著物包括巖層、 土層、沙層等剝離和清理等工程作業(yè)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房屋， 無(wú)償贈(zèng)

35、與他人， 是否需 要繳納增值稅？答：需要視同銷(xiāo)售，計(jì)算繳納增值稅以下情形視同銷(xiāo)售效勞、無(wú) 形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：1. 單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供效勞， 但用于公益 事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；2. 單位或者個(gè)人向其他單位向個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng) 產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；3. 財(cái)政部或者國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第三局部進(jìn)項(xiàng)稅額問(wèn)題一、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程如果無(wú)法劃分取得的 進(jìn)項(xiàng)可以抵扣嗎？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 18號(hào)規(guī)定：“第十三條一 般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程， 兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、 簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增

36、值稅的房地產(chǎn)工程而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng) 稅額的，應(yīng)以 ?建筑工程施工許可證 ?注明的“建立規(guī)模為依據(jù)進(jìn)展 劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額二當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X簡(jiǎn)易計(jì) 稅、免稅房地產(chǎn)工程建立規(guī)模寧房地產(chǎn)工程總建立規(guī)模。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)工程， 承受到建筑工程公司 3%征收率簡(jiǎn)易征收的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，能否進(jìn)展抵扣？可以。第四局部差額扣除問(wèn)題一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老 工程，5月1日前已銷(xiāo)售一局部，并繳納營(yíng)業(yè)稅，5月1日后取得的 銷(xiāo)售收入，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否可以扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)

37、發(fā)的房地產(chǎn)老 工程，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo) 售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地價(jià)款， 未取得政府部門(mén)開(kāi)具的土 地價(jià)款票據(jù)，能否從當(dāng)期的銷(xiāo)售價(jià)款中扣除？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地價(jià)款， 未取得政府部門(mén)開(kāi)具的土 地價(jià)款票據(jù)的，不得從當(dāng)期的銷(xiāo)售價(jià)款中扣除。三、財(cái)稅2021140號(hào)文件第八條第三項(xiàng)規(guī)定“工程公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，全部持有股權(quán)的時(shí)點(diǎn)如何確定？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體， 下同、工程公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地 受讓人變更為工程公司時(shí)，工程公司的全部股權(quán)由受讓土地

38、的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，屬于財(cái)稅2021140號(hào)文件第八條第三項(xiàng)規(guī)定 的“工程公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用， 按照相關(guān)規(guī)定允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)進(jìn)展 扣除但未扣除的，應(yīng)該如何處理？答：可以自 2021年 12 月稅款所屬期起按照規(guī)定計(jì)算扣除。五、房地產(chǎn)工程可供出售建筑面積是否包括銷(xiāo)售地產(chǎn)工程時(shí)未單 獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積？答：房地產(chǎn)工程可供出售建筑面積， 是指房地產(chǎn)工程可以出售 的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共 設(shè)施的面積。六、單位在地稅享受差額征收營(yíng)業(yè)稅政策，

39、 允許扣除工程金額尚 有未扣除完的金額，請(qǐng)問(wèn)如何處理？答：根據(jù) ?財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 試點(diǎn)的通知 ?財(cái)稅 202136 號(hào)附件 2 的規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生 應(yīng)稅行為， 按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的， 因取得 的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用缺乏以抵減允許扣除工程金額， 截至納入營(yíng)改 增試點(diǎn)之日前尚未扣除的局部， 不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷(xiāo) 售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)差額扣除向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ) 償款，應(yīng)以什么作為差額扣除憑證 ？答：應(yīng)提供拆遷協(xié)議、 拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等 能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)

40、性的資料。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否能夠就支付給其他單位或個(gè)人的拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)展差額？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法可以差額扣除對(duì)應(yīng)的土地 價(jià)款。支付的土地價(jià)款是指向政府、 土地管理部門(mén)或受政府委托收取 土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款包 括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 土地前期開(kāi)發(fā) 費(fèi)用和土地出讓收益等。九、適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算當(dāng)期 實(shí)際可扣除的土地價(jià)款？答：應(yīng)按照以下公式進(jìn)展計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積 / 房地 產(chǎn)工程可供銷(xiāo)售建筑面積 * 支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積，是

41、指當(dāng)期進(jìn)展納稅申報(bào)的增值 稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)工程可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總 建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程時(shí)未單獨(dú)作結(jié)算的配套公共設(shè)施的 建筑面積。十、房地差開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)， 當(dāng)期銷(xiāo)售 面積是否包括地下車(chē)庫(kù)建筑面積？答：不包括。當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)工程建筑面積，房地產(chǎn)可供銷(xiāo)售建 筑面積，是指容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)庫(kù)建筑面積。十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后， 設(shè) 立工程公司對(duì)受讓土地進(jìn)展開(kāi)發(fā)的， 可否由工程公司按規(guī)定扣除房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體受 讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后， 設(shè)立工程公司對(duì)該受讓土地進(jìn)展 開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合以下條件的， 可由工程公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工程公司、政府部門(mén)三房簽訂變更協(xié)議 或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更未工程公司；2受讓土地的用途，規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié) 議或者補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；3工程公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持