房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告——成本法

1、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估實(shí)訓(xùn) 報(bào) 告組長(zhǎng)：王瑤組員：李?yuàn)檴櫋⑼醪屎纭㈨n雪亭呂新、謝彤、趙欣一、致委托人函： 04二、估價(jià)師聲明：05三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件： 06四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告：07五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告: 08（一）個(gè)別因素分析： 08（二）市場(chǎng)背景分析： 08-11（三）最高最佳使用分析：11-12（四）估價(jià)方法選用： 13（五）估價(jià)計(jì)算過(guò)程及結(jié)果確定： 13-14（六）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)能力提示： 15-17附件1、估價(jià)對(duì)象地理位置2、估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件3、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件天津市大港區(qū)地球村工程項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告委托人：大地12城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：天津市金牌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)

2、師：王瑤作業(yè)日期：二 0二年五月二一日至二0二年六月九日?qǐng)?bào)告編號(hào)：評(píng)估字2012第2330號(hào)聲明：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸巨信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 所有，未經(jīng)我公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳 閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。、致委托人函呂女士：您好！受您委托，我公司對(duì)位于天津市大港區(qū)地球村工程項(xiàng)目完成了價(jià)格評(píng)估工作。估價(jià)目的是“確定該商品住宅在2010年5月21日的市場(chǎng)價(jià)格”。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年5月21日。經(jīng)過(guò) 實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明資料， 遵照中 華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房 地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)及政府有關(guān)政策、法

3、規(guī)，并根據(jù)估價(jià)目 的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價(jià)程序， 選用適宜的估價(jià)方法，并對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素進(jìn)行認(rèn)真分 析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在滿足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件的前提下， 經(jīng)過(guò)詳細(xì)測(cè)算后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為:Y 200000000元，大寫(xiě)（人民幣）：貳億元整。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對(duì)象名稱建筑面積（川）每平方米單 價(jià)（元 / m2）市場(chǎng)價(jià)值 （元）天津市大港區(qū)地球村小區(qū)20000055007100欲了解估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況、 實(shí)體狀況及估價(jià)結(jié)果形成過(guò)程 等全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”、“估價(jià)技術(shù)報(bào)告” 等估價(jià)報(bào)告書(shū)全文。天津市金牌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定

4、代表人：王瑤二O二年五月二一日二、估價(jià)師聲明（一）我們鄭重聲明：1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。我們 忠實(shí)于估價(jià)對(duì)象的客觀現(xiàn)狀和現(xiàn)場(chǎng)查看資料，本報(bào)告所依據(jù)的房屋所有權(quán)證由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)權(quán)屬證件的真實(shí)、 可靠性負(fù)責(zé)。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專 業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制 條件的限制。3、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利 害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或 偏見(jiàn)。4、 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999建 標(biāo)48號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)

5、 本估價(jià)報(bào)告。5、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。6、估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘， 并作了詳細(xì)的記錄。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查僅限于估價(jià)對(duì)象 的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn) 行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部 分進(jìn)行勘查的責(zé)任。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用， 不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任 何一部分均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)以外的單 位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 我們不承擔(dān)由于報(bào) 告使用不當(dāng)而造成的一切損失。8如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告有關(guān)的文字或數(shù)字因校對(duì)或其

6、它原因出現(xiàn) 誤差時(shí)，請(qǐng)將報(bào)告退回本公司進(jìn)行更正，否則，報(bào)告誤差部分無(wú) 效。三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市 場(chǎng)。2、本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠持續(xù)使用為前提。3、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的 有關(guān)法律、法規(guī)。4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬合法、清晰，并能夠正常上市交易。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn)狀成新率下的房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格， 未考慮未來(lái)房 地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的影響 （因時(shí)間變化導(dǎo)致的價(jià) 格變動(dòng)，需作相應(yīng)的調(diào)整直至重新出具報(bào)告 ）。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，即已 固化在物業(yè)上的

7、所有投資，并未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所涉及的債 權(quán)債務(wù)關(guān)系。7、委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)估價(jià)所必 需的情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性、完整性和有效性負(fù)責(zé)。本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬及面積資 料由委托人提供，由于委托人提供資料不實(shí)造成的失誤，受托估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。&本次評(píng)估采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮國(guó)家宏觀政 策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的 影響，但報(bào)告使用者需考慮將來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等因 素，該商鋪處置價(jià)格可能會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。9、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用范圍為委托人確定該商鋪的市場(chǎng)價(jià)格提 供價(jià)值參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本估價(jià)機(jī)

8、構(gòu)咨詢后 重新出具報(bào)告。10、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映在本次估價(jià)目的下的房地產(chǎn)價(jià) 值，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易可 能追加付出的價(jià)格對(duì)本次估價(jià)價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生時(shí)， 本次估價(jià)失效。11、本估價(jià)報(bào)告自出報(bào)告之日起一年內(nèi)有效，委托人和報(bào)告 使用人應(yīng)定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn) 行再評(píng)估四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托人呂女士身份證一一聯(lián)系口小/小只只小八亠、-價(jià)構(gòu) 估機(jī)天津市金牌房地產(chǎn)評(píng)2052地195I -6020天津市大港區(qū)地球村-資質(zhì)等有 級(jí)限公司一級(jí)址聯(lián)系 人王瑤價(jià)對(duì)象天津市大港系區(qū)方地球村工程項(xiàng)目估價(jià)目

9、的確定該商品住宅在2010年7月21日的丄1【7 /人丄“估價(jià)202鏟價(jià) 值房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值:市場(chǎng)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)時(shí)點(diǎn) 等于 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn) 估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款為 0兀。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值：在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。公開(kāi)市 場(chǎng)指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度 地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí) 間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件 公開(kāi)并不具有排它性。1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法估3、中華人民共和國(guó)物權(quán)法及最高人民法院的司法解釋;

10、8-V-、山玉務(wù)院、建設(shè)部、甘肅省、蘭州市人民政府頒布的有關(guān)法估價(jià)機(jī)策文估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。估價(jià)原則估法原點(diǎn)原則最高最佳使原則則藥替代原則依14.2 億0萬(wàn)兀法定優(yōu)先受4、城市房地產(chǎn)抵押官理辦法；5、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291 1999建標(biāo) 61房地產(chǎn)抵押估價(jià)指估價(jià)規(guī)范；7、委托人提供房屋所有權(quán)證復(fù)印件;估價(jià) 結(jié)果 估價(jià)人員評(píng)估總市場(chǎng)價(jià)值7100元每平 方米大償金額柒千壹佰元王瑤估價(jià)作業(yè)日期2012年5月21日至2012年6月9日估價(jià)報(bào)告應(yīng)自2012年6月9日起壹年內(nèi)有效1、估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、 交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用維護(hù)等因素變化導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)

11、值減損。風(fēng)險(xiǎn)提示2、估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策 和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素 導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值減損。3、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置 房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的影響； 關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后到抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定 優(yōu)先受償權(quán)利。4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）市場(chǎng)背景分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)36.5%, 其中，商品住宅投資30022億元，增長(zhǎng)34.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資

12、的比重為70.3%。11月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 4628億元，增 長(zhǎng) 36.7%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米，同比增長(zhǎng)28.6%；房屋新開(kāi)工面積14.51億平方米，增長(zhǎng) 48.7%；房屋竣工面積4.85億平方米，增長(zhǎng)9.6%，其中，住宅 竣工面積3.93億平方米，增長(zhǎng)7.1%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，土地購(gòu)置費(fèi)8931億元，增長(zhǎng)77.9%。10月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.34億平方米，同比下降17.4%； 房屋竣工面積6531萬(wàn)平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面積 5350萬(wàn)平方米，下降3.5%;

13、土地購(gòu)置面積3302萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 9.3%，土地購(gòu)置費(fèi)924億元，增長(zhǎng)67.4%。2、商品房銷(xiāo)售情況1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 8.25億平方米，同比增長(zhǎng) 9.8%，增幅比1-10月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售 面積增長(zhǎng)7.4%，辦公樓增長(zhǎng)25.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) 35.2%。 1-11月，商品房銷(xiāo)售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增幅比 1-10月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。10月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%，絕對(duì)量比10月份增加834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.

14、0%;全 國(guó)商品房銷(xiāo)售額5286億元，同比增長(zhǎng)18.6%，絕對(duì)額比10月份 增加210億元，增長(zhǎng)4.1%。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11245億元，增長(zhǎng)25.0%；利用外 資656億元，增長(zhǎng)59.0%;自籌資金23806億元，增長(zhǎng)49.6%; 其他資金27513億元，增長(zhǎng)20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收 款15935億元，增長(zhǎng)19.4%；個(gè)人按揭貸款7937億元，增長(zhǎng)13.2%。4、70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個(gè)百分

15、點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。10月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 9.3%，漲幅比10月份 縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格 上漲10.4%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.1%；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 1.0%。與上月相比，商 品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 0.3%， 高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 0.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 0.1%。10月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 5.6%，漲幅比10月份 縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，比10月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分 點(diǎn)。5、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

16、（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”） 為103.20，比10月份回落0.37點(diǎn)，比去年同期提高0.42點(diǎn)。MS從分類(lèi)指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為104.82，比10月份回落0.06點(diǎn)，比去年同期提高4.22點(diǎn)；本年資金來(lái)源 分類(lèi)指數(shù)為104.74，比10月份回落1.77點(diǎn)，比去年同期回落 4.78點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為96.42，比10月份提高1.96點(diǎn)，比去年同期提高1.06點(diǎn)；商品房待售面積分類(lèi)指數(shù)為 103.10，比10月份提高0.06點(diǎn)，比去年同期提高9.26點(diǎn)；房 屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為106.25，比10月份回落2.42點(diǎn)，比去 年同期提高3.24點(diǎn)。天津市大港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從成交均價(jià)

17、層面來(lái)看，天津市大港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交 均價(jià)一直平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。與2011年成交均價(jià)相比，2012年初價(jià)格漲幅較為明顯，之后因?yàn)闃鞘行抡挠绊?，成?均價(jià)上漲勢(shì)頭有所壓制，進(jìn)入緩漲階段。目前的大港房地產(chǎn)市場(chǎng)， 成交量大幅下滑開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，但仍無(wú)降價(jià)跡象，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒濃厚。通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地 段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州（0.703 ）、杭州（0.669 ）、南寧（0.668 八 青島（0.558 ）、天津（0.5

18、42 ）、 蘭州（0.534 ）、石家莊（0.520 ）。這些城市的泡沫成分占實(shí) 際價(jià)格比例在50%上總結(jié)目前的大港房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以看出有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、外地開(kāi)發(fā)商來(lái)大港發(fā)投資正因?yàn)榭吹酱蟾蹍^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展后勁和潛力，加之一線城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，外地實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)紛沓而至，在大 港是開(kāi)發(fā)投資，其資金實(shí)力使得其已當(dāng)仁不讓地成為主角，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大壓力。加之大港區(qū)的地形決定市場(chǎng)土地供應(yīng) 多，但是利用的不是很好，很多開(kāi)發(fā)公司都來(lái)大港開(kāi)發(fā)，在土地 招、拍、掛機(jī)制的助推下，近幾年土地價(jià)格上漲勢(shì)頭異常迅猛， 這兩方面作用于大港房地產(chǎn)市場(chǎng)， 在推高地價(jià)的同時(shí)也助推了房 價(jià)的快速上漲。2、保障性

19、住房沖擊蘭大港價(jià)在向城市化邁進(jìn)的進(jìn)程中，城中村改造成為城市發(fā)展的瓶 頸。從大港區(qū)公布的大港區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃可以看到，在未 來(lái)幾年保障性住房將占到總供應(yīng)量的62%包括規(guī)劃中的多個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目在內(nèi)，將在未來(lái)幾年集中面世。如此大量 的保障性住房供應(yīng)量，在解決住房問(wèn)題的同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)現(xiàn)有的 商品房市場(chǎng)造成較大的沖擊，商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力增大。3、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡對(duì)比大港區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，很明顯各個(gè)版塊之間的發(fā)展很不平衡。從經(jīng)濟(jì)排名看，城關(guān)核心版塊、七里河版塊、 雁灘版塊的發(fā)展無(wú)疑是大港區(qū)目前的核心區(qū)域，而且這幾個(gè)版塊的房?jī)r(jià)也領(lǐng)漲大港樓市，在全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)一片喊跌聲中， 核 心區(qū)域的房?jī)r(jià)似

20、乎不為所動(dòng)， 依舊強(qiáng)勢(shì)上漲。部分樓盤(pán)的價(jià)格已 經(jīng)突破10000元/平方米，其他大多也保持在 7000元/平方米以 上，局部區(qū)域投資明顯過(guò)熱。（二）最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使 用為前提。所謂的最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使 用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過(guò)充分合理的論證，對(duì)估價(jià)對(duì)象能帶來(lái)最高價(jià)值的使用。 最高 最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。從估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域因素和個(gè)別因素分析，作為住宅用房其持續(xù)使用， 便遵循了最高最 佳原則。（三）估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的

21、及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取成本法市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求 取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論， 類(lèi)似于替代原理。（四）估價(jià)條件運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列四個(gè)不走進(jìn)行1 弄清楚估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料2 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格3 測(cè)算折舊4 求取計(jì)算價(jià)格估價(jià)的基本條件評(píng)估該一宗七通一平的代建土地在2010年7月21日得價(jià)格。一直該宗土地的總面積 200000平方米，建筑容積率為 2，土地 購(gòu)置費(fèi)為2億萬(wàn)元，土地用途是住宅，預(yù)計(jì)取得該土地后建造該 類(lèi)商品住宅的建設(shè)期為 2

22、年，建筑費(fèi)為每平方米 2000元，專業(yè) 費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%利潤(rùn)為20%第一年投入60%勺建筑費(fèi)及專 業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%勺建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用，貸款年利率為10%銷(xiāo)售稅費(fèi)為未來(lái)樓價(jià)的6%購(gòu)買(mǎi)土地需要交納交易價(jià)格 3% 的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。問(wèn)題：評(píng)估該宗房地產(chǎn)在 2010年7月21日的市場(chǎng)價(jià)格。(五) 估價(jià)過(guò)程及結(jié)果確定1 成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+ 銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2 估價(jià)過(guò)程假設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值為 V 土地取得費(fèi)二土地購(gòu)置費(fèi)+土地稅=(1+3%) X 2 億=2.06 億 開(kāi)發(fā)費(fèi)=建筑費(fèi)+轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)=20萬(wàn)X 2000X 2+20萬(wàn)X 2000X2X 8%=8.64 億 投資利息=2 億X( 1 + 3%) (1+10% 2-1+ 8.64 億X 60%(1+6%)1.5-1X 8.64 億 X0 540%（1+10%） -1=5124.70 萬(wàn) 銷(xiāo)