第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程本章主要內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)不討論什么是商品，似乎這個(gè)“簡(jiǎn)單概念”不說而自明。但事實(shí)上，人類社會(huì)曾經(jīng)在沒有商品，也不知道商品為何物的蒙昩期行走了幾十萬(wàn)年甚至更長(zhǎng)。不說明商品從無(wú)到有的歷史，就不能真正理解商品的本質(zhì)。 榮兆梓2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程商品是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。v 商品的二因素商品的二因素能滿足人們某種需要的屬性。能滿足人們某種需要的屬性。凝結(jié)在商品中的凝結(jié)在商品中的2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程交換價(jià)值：交換價(jià)值：表現(xiàn)為一種使用價(jià)

2、值與另一種使用價(jià)值相交 換的量的關(guān)系和比例。一只綿羊 兩把斧子 ？2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程v 勞動(dòng)的二重性 指在特定的具體形式下進(jìn)行指在特定的具體形式下進(jìn)行的勞動(dòng)，的勞動(dòng)，又稱為有用勞動(dòng)。又稱為有用勞動(dòng)。 具體勞動(dòng)創(chuàng)造使用價(jià)值。具體勞動(dòng)創(chuàng)造使用價(jià)值。 指抽去了具體形式的勞動(dòng)，是一般人類的體力和腦力耗費(fèi)或支出。指抽去了具體形式的勞動(dòng)，是一般人類的體力和腦力耗費(fèi)或支出。抽象勞動(dòng)形成商品的價(jià)值。抽象勞動(dòng)形成商品的價(jià)值。2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程價(jià)價(jià)值值v 商品的價(jià)值量商品的價(jià)值量2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程

3、商品價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。 社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是在現(xiàn)有社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，制造某種使用價(jià)值所需要的勞動(dòng)時(shí)間。v 商品的價(jià)值尺度商品的價(jià)值尺度2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程v 商品的價(jià)值尺度商品的價(jià)值尺度2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程一般等價(jià)物一般等價(jià)物v 商品的價(jià)值尺度商品的價(jià)值尺度2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程貨幣貨幣以貨幣為尺度來(lái)衡量和表現(xiàn)其他一切商品的價(jià)值。以貨幣為尺度來(lái)衡量和表現(xiàn)其他一切商品的價(jià)值。 價(jià)格價(jià)格：商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。：商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程u商品的價(jià)值構(gòu)成形式商品的

4、價(jià)值構(gòu)成形式W = c + v + mW ：商品的價(jià)值：商品的價(jià)值c ：商品的不變資本：商品的不變資本v ：商品的可變資本：商品的可變資本m：剩余價(jià)值：剩余價(jià)值u商品的價(jià)格構(gòu)成形式商品的價(jià)格構(gòu)成形式W = k + mk ：商品的成本價(jià)格：商品的成本價(jià)格m：利潤(rùn)：利潤(rùn)W ：商品的價(jià)格：商品的價(jià)格生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本+稅金稅金v 商品的價(jià)值尺度v 商品的價(jià)值尺度商品的價(jià)值尺度2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：為使貨幣更好地執(zhí)行價(jià)值尺度的職能為使貨幣更好地執(zhí)行價(jià)值尺度的職能 所規(guī)定的貴金屬標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量及其等分。所規(guī)定的貴金屬標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量及其等分。 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展過程中，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展過程中，貨幣單

5、位的名稱逐漸脫離重量貨幣單位的名稱逐漸脫離重量名稱，在各國(guó)不同的社會(huì)、文名稱，在各國(guó)不同的社會(huì)、文化、歷史環(huán)境影響下，形成當(dāng)化、歷史環(huán)境影響下，形成當(dāng)今各國(guó)特有的貨幣單位及其名今各國(guó)特有的貨幣單位及其名稱。稱。 目前所說的貨幣，更多的是指交易中使用的紙幣、銀行賬戶及磁卡劃轉(zhuǎn)的數(shù)字。貨幣不僅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了作為商品的貴金屬，也在逐漸脫離代表它其它物質(zhì)實(shí)體紙張。v 商品的價(jià)值尺度商品的價(jià)值尺度2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程 價(jià)格是商品價(jià)值的外在貨幣表現(xiàn)。 因此，價(jià)格有可能從量上和質(zhì)上背離商品的價(jià)值。 即，較少的價(jià)值有可能表現(xiàn)為較高的價(jià)格；沒有價(jià)值的物品也可以表現(xiàn)有價(jià)格。 貨幣的價(jià)值尺度職能是用想像的貨

6、幣來(lái)執(zhí)行的。 這兩方面在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展條件下，成為虛假價(jià)值產(chǎn)生的條件，虛假價(jià)值的存在是泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的客觀基礎(chǔ)。v 價(jià)值規(guī)律價(jià)值規(guī)律2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程u 內(nèi)容：商品的內(nèi)容：商品的價(jià)值量?jī)r(jià)值量由生產(chǎn)商品的由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，商品的交換依據(jù)商品的價(jià)值實(shí)行商品的交換依據(jù)商品的價(jià)值實(shí)行等價(jià)交換等價(jià)交換。u 表現(xiàn)形式：表現(xiàn)形式：商品的價(jià)值是通過價(jià)格來(lái)表現(xiàn)的，商品的價(jià)值是通過價(jià)格來(lái)表現(xiàn)的，價(jià)格圍繞價(jià)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。值上下波動(dòng)。供求規(guī)律結(jié)論：市場(chǎng)上的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，并根據(jù)供求狀況確定的。v 價(jià)格影響因素價(jià)格影響因素2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程u 供

7、求影響價(jià)格供求影響價(jià)格 (影響價(jià)格的間接因素和直接因素影響價(jià)格的間接因素和直接因素)u 價(jià)值決定價(jià)格價(jià)值決定價(jià)格 (決定價(jià)格的根本因素決定價(jià)格的根本因素)間接因素：氣候、時(shí)間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教 信仰、習(xí)俗等。直接因素：供求關(guān)系。外部外部因素因素內(nèi)部因素內(nèi)部因素直接因素直接因素2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程商品商品缺余缺余供求供求關(guān)系關(guān)系購(gòu)買者購(gòu)買者銷售者銷售者俗俗 語(yǔ)語(yǔ)價(jià)格價(jià)格漲跌漲跌市場(chǎng)市場(chǎng)類型類型供不供不應(yīng)求應(yīng)求供過供過于求于求商品商品短缺短缺商品商品過剩過剩爭(zhēng)相爭(zhēng)相購(gòu)買購(gòu)買持幣持幣待購(gòu)待購(gòu)趁機(jī)趁機(jī)提價(jià)提價(jià)競(jìng)相競(jìng)相降價(jià)降價(jià)物以稀物以稀為貴為貴價(jià)格價(jià)格上漲上漲價(jià)格價(jià)格下跌下跌貨多貨多

8、不值不值錢錢賣方賣方市場(chǎng)市場(chǎng)買方買方市場(chǎng)市場(chǎng)誰(shuí)占主誰(shuí)占主導(dǎo)導(dǎo)賣方賣方買買方方供供求求供供求求2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程v 形成基礎(chǔ)相同形成基礎(chǔ)相同滿足商品價(jià)值理論和供求關(guān)系理論。v 構(gòu)成要素相同成本較一般商品復(fù)雜W = k + mk ：商品的成本價(jià)格：商品的成本價(jià)格m：利潤(rùn)：利潤(rùn)W ：商品的價(jià)格：商品的價(jià)格v 影響因素相同競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向成本導(dǎo)向成本導(dǎo)向2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程v 價(jià)格構(gòu)成要素的復(fù)雜性價(jià)格構(gòu)成要素的復(fù)雜性W = k + m(1) 房地產(chǎn)成本較一般商品復(fù)雜房地產(chǎn)成本較一般商品復(fù)雜(2) 房地產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格房地

9、產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的統(tǒng)一體建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的統(tǒng)一體房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。地段在一定程度上決定價(jià)格。地段在一定程度上決定價(jià)格。(3) 級(jí)差地租級(jí)差地租2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租級(jí)差地租 馬克思馬克思: 地租地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式,

10、是社會(huì)是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。生產(chǎn)關(guān)系的反映。 經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格, , 就能獲得一定的超額利潤(rùn)。就能獲得一定的超額利潤(rùn)。土地的社會(huì)土地的社會(huì)平均價(jià)格比平均價(jià)格比個(gè)別價(jià)格個(gè)別價(jià)格低低等于等于高于高于 為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求需求, ,必須以劣等必須以劣等土土地條件決地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格。2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租級(jí)差地租 經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)

11、業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)利潤(rùn), , 其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相土地等級(jí)相關(guān)關(guān), ,故稱為故稱為級(jí)差地租。級(jí)差地租。土地等級(jí) 所耗投資(元)平均利潤(rùn)(元)產(chǎn)量(公斤) 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元) 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元) 全部產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 劣等 100 20 200 120 0.6 0.6 120 0 中等 100 20 250 1200.48 0.6 150 30 優(yōu)等 100 20 300 1200.4 0.6 180 60 級(jí)差地租

12、級(jí)差地租土地肥力的差異形成土地肥力的差異形成的的級(jí)差地租級(jí)差地租。2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租級(jí)差地租 經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn), , 其來(lái)源其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān)關(guān), ,故稱故稱為為級(jí)差地租。級(jí)差地租。級(jí)差地租級(jí)差地租土地位置土地位置的差異形成的差異形成的的級(jí)差地租級(jí)差地租。地塊 距市場(chǎng)里程(公里) 生產(chǎn)資本 投入 (元) 運(yùn)輸費(fèi)用(元) 資本總

13、支出(元) 平均利潤(rùn)(按20%計(jì)算) 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元) 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元) 級(jí)差地 租I(元) 甲 10 100 5 105 21 126 132 6乙 15 1007.5 107.5 21.5 129 132 3丙 20 10010 110 22 132 132 02.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租級(jí)差地租級(jí)差地租級(jí)差地租 由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，由于由于各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租。土地等級(jí)所耗資本 (元）平均利潤(rùn)(元） 產(chǎn)量 (公斤） 個(gè)別生產(chǎn)

14、價(jià)格(元) 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元) 級(jí)差地租、(元) 全部產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 全部產(chǎn)品劣等地 100 20 200 120 0.6 0.6 120 優(yōu)等地 100 20 300 120 0.4 0.6 180 60(I ) 優(yōu)等地上追加投資 100 20 350 120 0.34 0.6 210 90() 級(jí)差地租級(jí)差地租 I I 的產(chǎn)生先于級(jí)差地租的產(chǎn)生先于級(jí)差地租2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程v 價(jià)格表現(xiàn)形式的單一性價(jià)格表現(xiàn)形式的單一性 由房地產(chǎn)的差異性決定，從而也導(dǎo)致房地產(chǎn)在價(jià)格上的不可比性。由房地產(chǎn)的差異性決定，從而也導(dǎo)致房地產(chǎn)在價(jià)格上的不可比性。v 價(jià)格影響因

15、素的多樣性從內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面來(lái)看。從內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面來(lái)看。v 價(jià)格高低差異的重要性2.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 內(nèi)部因素：內(nèi)部因素：指來(lái)自于房地產(chǎn)本身的自然物理性狀而又對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素。2.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素（一）位置和面積（一）位置和面積 地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素，但不同用途地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)位置優(yōu)劣衡量的標(biāo)準(zhǔn)不同。的房地產(chǎn)對(duì)位置優(yōu)劣衡量的標(biāo)準(zhǔn)不同。 土地面積的大小，隨其用途而發(fā)生價(jià)格差異。土地面積的大小，隨其用途而發(fā)

16、生價(jià)格差異。（二）地形地質(zhì)條件（三）形狀、用途：規(guī)則形狀、不規(guī)則形狀。 地形：同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況；地形：同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況； 地勢(shì)：該塊土地與相鄰?fù)降艿母叩完P(guān)系。地勢(shì)：該塊土地與相鄰?fù)降艿母叩完P(guān)系。 地質(zhì)因素：地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的建筑力學(xué)性質(zhì)及物理化學(xué)性質(zhì)，決定了土地的地質(zhì)因素：地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的建筑力學(xué)性質(zhì)及物理化學(xué)性質(zhì)，決定了土地的承載力。承載力。2.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素（四）生熟程度（五）交通、環(huán)境（六）政府管制（七）土地肥力 未征用補(bǔ)償?shù)耐恋?、已征用補(bǔ)償?shù)慈ㄒ黄?、已?jīng)七通一平的土地、現(xiàn)有城區(qū)未征用補(bǔ)償?shù)耐恋?、已征用補(bǔ)償?shù)慈ㄒ黄?、已?jīng)七通

17、一平的土地、現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)待拆遷的土地、已拆遷安置完畢的城市空地。內(nèi)待拆遷的土地、已拆遷安置完畢的城市空地。 土地的容積率、綠地覆蓋率、公建比例等指標(biāo)限制。土地的容積率、綠地覆蓋率、公建比例等指標(biāo)限制。 農(nóng)用土地價(jià)格的決定因素。農(nóng)用土地價(jià)格的決定因素。2.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素（一）用途、質(zhì)量（一）用途、質(zhì)量（二）結(jié)構(gòu)、裝修（三）樓層朝向（四）附屬設(shè)備、玩損程度2.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素2.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素 指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征。因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特

18、征。v 自然環(huán)境 房地產(chǎn)所在地區(qū)的環(huán)境污染或環(huán)境治理狀況以及景觀的優(yōu)美程度。v 社會(huì)環(huán)境 房地產(chǎn)所在地區(qū)的的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和公共建筑配套設(shè)施條件（商業(yè)繁華程度、道路通達(dá)因素、交通便捷程度、公共設(shè)施配套狀況、居民職業(yè)、社會(huì)地位、文化素養(yǎng)、社會(huì)風(fēng)尚等）2.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素v 經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮程度。 衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)GDPv 市場(chǎng)供求關(guān)系v 居民收入與物價(jià)水平v 科學(xué)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 邊際消費(fèi)傾向：收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。 完全市場(chǎng)，不完全市場(chǎng)2.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素v 靜態(tài)人口因素 人口的數(shù)量、質(zhì)量和分布結(jié)構(gòu)。v 動(dòng)態(tài)人口因素 人口的變動(dòng)趨勢(shì)、家