精品專題資料（2022-2023年收藏）恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告docx

1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析案例恒大地產(chǎn)（03333） （一）研究對(duì)象及選取理由（一）研究對(duì)象本報(bào)告選取了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司恒大地產(chǎn)（03333.HK）作為研究對(duì)象，該上市公司公布的2011年度 2013年度連續(xù)三年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析及對(duì)比，以及對(duì)該公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)狀況得出簡(jiǎn)要結(jié)論。（二）行業(yè)概況在中國(guó)房地產(chǎn)的概念是從1981年開(kāi)始的，1981年之后，中國(guó)房地產(chǎn)有了雛形。 從國(guó)務(wù)院下達(dá)了停止銀行貸款政策后，房地產(chǎn)受到了嚴(yán)重的創(chuàng)傷，一直到1998年，中國(guó)房地產(chǎn)始終波瀾不興。1998年，國(guó)務(wù)院作出了重大的決策，取消了分房，這一政策一出臺(tái)，房地產(chǎn)在短期內(nèi)大爆發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速上升，于此同時(shí)，銀行也在不斷調(diào)低

2、利率。隨著房地產(chǎn)迅速發(fā)展，導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，也因如此，房地產(chǎn)業(yè)也稱為了現(xiàn)在人們所關(guān)注的焦點(diǎn)！為此，中央于2004年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出了宏觀調(diào)控，主要針對(duì)土地和信貸兩個(gè)方面，以調(diào)控為主！在2004年作出了一些調(diào)控見(jiàn)到成效后，國(guó)務(wù)院于2005年對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步加大了宏觀調(diào)控的力度，這次從供求關(guān)系進(jìn)行雙向調(diào)控，主要以需求為主，雖然從2005年到2006年，房地產(chǎn)成交量開(kāi)始上升，但是這種狀況并沒(méi)有維持太長(zhǎng)，由于自然原因?qū)﹂L(zhǎng)江三角洲影響很大，但是其他一線大城市卻是一片明媚的天氣，房?jī)r(jià)恢復(fù)到以前暴漲的速度，以至于使得調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)！在2006年房地產(chǎn)的政策主要是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)為主，到目前為止

3、，房地產(chǎn)正在進(jìn)行一系列的轉(zhuǎn)變：買賣雙方發(fā)生的轉(zhuǎn)變，以前是以賣方占主導(dǎo)地位，但是逐漸轉(zhuǎn)向了買房、消費(fèi)主導(dǎo)取代了投注主導(dǎo)、長(zhǎng)期投資取代了短期投資、產(chǎn)品代替了土地、存量市場(chǎng)取代了以增量為主的市場(chǎng)、籠統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了細(xì)分的市場(chǎng)。房地產(chǎn)在價(jià)格方面的走勢(shì)，從1998年到2003年這期間，房地產(chǎn)價(jià)格到達(dá)了一個(gè)頂峰，然后從03年到07年處于一個(gè)調(diào)控階段，隨著2008年奧運(yùn)后后，新一輪房地產(chǎn)價(jià)格再次到達(dá)一個(gè)峰值，但是政府作出了一系列的措施，對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，相信新一輪的增長(zhǎng)，不會(huì)再像以前那樣暴漲，將會(huì)是一個(gè)臺(tái)階式的上揚(yáng)，綜上為中國(guó)房地產(chǎn)的大體概況.我們選取了這一重點(diǎn)行業(yè)為研究對(duì)象來(lái)分析。（三）公司概況 恒大地產(chǎn)

4、即恒大地產(chǎn)集團(tuán)，是在香港上市，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育、金融、健康及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團(tuán)，逾百家國(guó)際知名投資銀行，財(cái)團(tuán)，基金股東遍布全球，擁有3萬(wàn)余名員工，92%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上的學(xué)歷。恒大集團(tuán)已在全國(guó)25省會(huì)城市和3個(gè)直轄市設(shè)立分公司，在全國(guó)100多個(gè)主要城市擁有200多個(gè)大型住宅項(xiàng)目。1996年,確立“小面積、低價(jià)格”的發(fā)展模式,這也是因應(yīng)當(dāng)時(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“規(guī)模取勝”而作出的決定。2004年開(kāi)始,由于中國(guó)房地產(chǎn)巿場(chǎng)漸趨成熟及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,轉(zhuǎn)變了原來(lái)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。公司于2006年6月26日在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立為所有運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目子公司的最終控股公司,另

5、外于2006年6月26日在英屬維爾京群島成立了安基(BVI)有限公司,作為中介控股公司,以持有全部業(yè)務(wù)。 自2007年起,繼續(xù)專注于發(fā)展”規(guī)模加品牌”戰(zhàn)略,為了在全國(guó)有效實(shí)施這策略,進(jìn)一步利用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式,推進(jìn)在國(guó)內(nèi)迅速拓展。2011年，恒大的價(jià)值品牌達(dá)到了210.18億元，蟬聯(lián)了全國(guó)第一，總資產(chǎn)達(dá)到了1500億，企業(yè)凈利潤(rùn)，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)，銷售面積，再建面積，銷售額增長(zhǎng)率，營(yíng)業(yè)額等多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)指標(biāo)全國(guó)第一；2011年前三季度，恒大實(shí)現(xiàn)了銷售面積1145.8萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第一；實(shí)現(xiàn)了銷售額692.6億元，位居全國(guó)第二；向各級(jí)政府納稅80.33億元。(二)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析一、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分析1.

6、利潤(rùn)總額 從圖中可以看出2011年的利潤(rùn)總額為20374.85百萬(wàn)元，2012年的為16489.80百萬(wàn)元，2013年的為25398.36百萬(wàn)元。從圖中可以看出從2011年到2012年利潤(rùn)總額有顯著地降低，而從2012年到2013年有一個(gè)顯著地提高。2013年比2011年的利潤(rùn)總額多5021.512百萬(wàn)元。這兩段變化都很明顯，而公司的業(yè)績(jī)總體上是上升的，說(shuō)明公司還是以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為主，所以變化的主要原因是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的變化。2.營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 從圖中可以看出2011年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為20374.85百萬(wàn)元，2012年為16485.29百萬(wàn)元，2013年為25053.60百萬(wàn)元。從2011年到2012年?duì)I業(yè)利潤(rùn)有

7、顯著地降低，而從2012年到2013年有一個(gè)顯著地提高。2013年比2011年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多4678.747百萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的變化主要是營(yíng)業(yè)收入的減少或者是營(yíng)業(yè)成本的增加造成的，12年是由于企業(yè)在三線城市的地價(jià)上升，而且企業(yè)在第三季度進(jìn)行了大量的促銷活動(dòng)，收入的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于成本的增加，所以整體利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)。13年相比于12年有一個(gè)顯著的增加，主要原因是企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入方面的增幅較大，房地產(chǎn)收入同比增長(zhǎng)45.2%。企業(yè)期內(nèi)物業(yè)交付的面積和平均售價(jià)都明顯上升，加之企業(yè)加大了對(duì)成本的控制，使得收入和成本有一個(gè)很大的差距，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有一個(gè)很大的增幅。3.營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)從圖中可以看出2011年的營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)為

8、0,2012年的為4.51百萬(wàn)元，2013年為342.77百萬(wàn)元。2011年到2012年的營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)只有一個(gè)微小的變化，而從2012年到2013年卻有一個(gè)很大幅度的變化，相比于2012年的變化，這種變化對(duì)2013年的利潤(rùn)總額的變化有一定的貢獻(xiàn)。企業(yè)的營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出，所以營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)的增加主要是營(yíng)業(yè)外收入的增加。主要來(lái)自于經(jīng)營(yíng)足球、排球俱樂(lè)部的額外收入、廣告收入以及出售投資物業(yè)的收入。4.主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力從圖中可以看出2011年的主營(yíng)業(yè)收入為61918.19百萬(wàn)元，2012年為65260.84百萬(wàn)元，2013年為93671.78萬(wàn)元。從2011年到2012年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小

9、，只增加了5.4%，從2012年到2013年有一個(gè)明顯的增幅，增加了43.5%，說(shuō)明公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)在2012年到2013年發(fā)展得很好。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為人民幣922.3億元，同比增長(zhǎng)45.2%；物業(yè)管理收入人民幣7.42億元，較上年增長(zhǎng)46.4%；物業(yè)投資收入人民幣1.26億元，較上年增長(zhǎng)27.2%。房地產(chǎn)收入占很大比重，說(shuō)明企業(yè)這一年的房屋銷售很好，資金的回報(bào)率高。二、成本分析 1. 成本構(gòu)成情況費(fèi)用：201312.312012.12.312011.12.31營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用68629.94148808.60341605.514主營(yíng)業(yè)務(wù)成本60835.96343157.21936661.3

10、63銷售費(fèi)用4309.7283017.6642720.756管理費(fèi)用3472.4942600.6642161.218財(cái)務(wù)費(fèi)用11.75633.05662.1772.主營(yíng)業(yè)務(wù)成本控制情況 2011年的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為41310.56百萬(wàn)元，2012年的為47050.47百萬(wàn)元，2013年為66023.02百萬(wàn)元。從圖中可以看出從2012年到2013年相對(duì)于從2011年到2012年有一個(gè)很大幅度的變化，房地產(chǎn)收入的增加必然伴隨著項(xiàng)目的增加，2013年大量的項(xiàng)目數(shù)目導(dǎo)致相應(yīng)的全國(guó)性營(yíng)銷及品牌推廣活動(dòng)的增加，銷售員工人數(shù)以及員工的薪酬增加，因此造成了成本的較大漲幅。3. 銷售費(fèi)用變化及合理性評(píng)價(jià) 201

11、1的銷售費(fèi)用為2720.76百萬(wàn)元，2012年為3017.66百萬(wàn)元，2013年為4309.73百萬(wàn)元。11年到12年的變化幅度較小，12年到13年有一個(gè)顯著的變化，銷售收入的增加伴隨著銷售費(fèi)用的增加，13年的項(xiàng)目數(shù)目多，企業(yè)加大了對(duì)項(xiàng)目的宣傳，所以銷售費(fèi)用有個(gè)大幅度地增長(zhǎng)，主要是銷售推廣費(fèi)用。銷售推廣費(fèi)用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金），使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要。因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；

12、而銷售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。4.管理費(fèi)用變化及合理性評(píng)價(jià)由圖可知管理費(fèi)用在2011年為2161.218百萬(wàn)元，2012年為2600.664百萬(wàn)元，而2013年的則為3472.494百萬(wàn)元。2011年到2013年這三年中，管理費(fèi)用是呈上升的一個(gè)趨勢(shì)，其中2011年到2012年的上升趨勢(shì)要小于2012年到2013年的上升趨勢(shì)，這種上升的趨勢(shì)主要是由公司規(guī)模擴(kuò)大造成的。隨著這三年中公司的規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)管理部門組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也相應(yīng)的增加，所以管理費(fèi)用有著一定幅度的增加。管理費(fèi)用主要包括：行政管理費(fèi)、工會(huì)

13、經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)等。作為企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的期間費(fèi)用，對(duì)管理費(fèi)用要合理靈活地進(jìn)行控制，要是過(guò)度控制，就會(huì)影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率，這就會(huì)得不償失。對(duì)管理費(fèi)用的控制重要的是做好前期的規(guī)劃，用相關(guān)的制度來(lái)明確規(guī)定各項(xiàng)費(fèi)用的使用條件和額度，另外還要結(jié)合在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的情況進(jìn)行修正，這樣就會(huì)達(dá)到合理有效的控制管理費(fèi)用的目的。5.財(cái)務(wù)費(fèi)用變化及合理性評(píng)價(jià)2011年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為17.765百萬(wàn)元，2012年的為33.056百萬(wàn)元，2013年的為62.177百萬(wàn)元。從圖中可以看出，恒大的財(cái)務(wù)費(fèi)用一直處于一個(gè)增長(zhǎng)中，其中12年到13年的增幅要大一些；這和公司在13年的項(xiàng)目多

14、，需要投入的資金多，因此短期借款的數(shù)目達(dá)是有很大關(guān)系的。較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用使得公司的資金成本也會(huì)較高，要降低資金成本，就應(yīng)該從降低企業(yè)的負(fù)債率，貸款利率和縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。而恒大作為房地產(chǎn)企業(yè)，它的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要來(lái)自于銀行借款產(chǎn)生的利息，企業(yè)可以減少借款，采取面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票等方式進(jìn)行融資，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。三、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析1.資產(chǎn)構(gòu)成基本情況（2013年）流動(dòng)資產(chǎn)75.33%固定資產(chǎn)12.44%無(wú)形資產(chǎn)0.84%其他11.39% 從餅狀圖中我們可以看出企業(yè)的資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)占據(jù)很大的比重，已經(jīng)超過(guò)了50%，接下來(lái)是固定資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的比重

15、較低。2. 流動(dòng)資產(chǎn)的增減變化及原因2011年的流動(dòng)資產(chǎn)為153521.19百萬(wàn)元，2012年為200543.63百萬(wàn)元，2013年為289378.43百萬(wàn)元。流動(dòng)資產(chǎn)一直在增長(zhǎng)，2012年到2013年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)大一些，造成恒大的流動(dòng)資產(chǎn)變化的主要主要原因包括貨幣資金（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和銀行存款）、應(yīng)收賬款及票據(jù)、預(yù)付款項(xiàng)、存貨的變化。2011年的貨幣資金為28204.36百萬(wàn)元，2012年的為25189.6百萬(wàn)元，而2013年的為67188.43百萬(wàn)元。又圖可以看到，11年到12年間貨幣資金有一個(gè)向下的較小的波動(dòng)，而邁過(guò)2012年進(jìn)入2013年恒大的貨幣資金以勢(shì)不可擋的勢(shì)頭一路攀升。上述

16、貨幣資金的波動(dòng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的行情和恒大地產(chǎn)的銷售情況的結(jié)果。11年到12年間隨著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市的成交持續(xù)低迷，這就使得11年到12年恒大的貨幣資金有一個(gè)減少；但在18大之后一些列的政策信號(hào)的發(fā)出刺激了住房消費(fèi)尤其是受到壓抑已久的剛需族的爆發(fā)使得樓市在12年年底開(kāi)始回暖，與此同時(shí)恒大沒(méi)有錯(cuò)失樓市的這個(gè)春天取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，所以有了12年到13年貨幣資金一路攀升。2011年的應(yīng)收賬款及票據(jù)為5766.22百萬(wàn)元，2012年的為5785.03百萬(wàn)元，2013年的則為9511.81百萬(wàn)元。從圖中可以看出11年和12年基本持平，但在2012年到2013年間應(yīng)收賬款及票據(jù)有一個(gè)較大的

17、增加，這是因?yàn)樵?013年恒大的項(xiàng)目多，而且收益好，房地產(chǎn)收入比較高，但是收入的大部分款項(xiàng)都是以應(yīng)收賬款和票據(jù)的形式出現(xiàn)。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)加以回收，對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。這一項(xiàng)中主要是預(yù)付款項(xiàng)的變化，預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同預(yù)付給工程承包單位的款項(xiàng)，包括預(yù)付工程款和預(yù)付備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供貨單位的購(gòu)貨款。2011年到2012年基本持平，2013年由于樓市回暖，企業(yè)在主力市場(chǎng)二、三線城市的開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也在推進(jìn)

18、在一線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，隨著項(xiàng)目增多，工程款也就增多，預(yù)付款項(xiàng)就有了一個(gè)很大的變化。2011年存貨為99814.89百萬(wàn)元，2012年為148452.45百萬(wàn)元，2013年為184832.52百萬(wàn)元。從圖中可以看出從11年到12年存貨有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)的銷售狀況不好，造成了存貨的積壓，企業(yè)在產(chǎn)品銷售方面存在一定的問(wèn)題。13年由于企業(yè)采取了積極的營(yíng)銷策略，使12年的狀況得到了一定的改善，12年積壓存貨都得到了處理，13年存貨數(shù)量依然在增長(zhǎng)，這是由于企業(yè)項(xiàng)目數(shù)目的大量增長(zhǎng)，增加了新的存貨，但是相比于11年，企業(yè)存貨依然存在積壓的問(wèn)題，因此企業(yè)應(yīng)該加大力度賣房，加快存貨周轉(zhuǎn)。3. 非流動(dòng)資產(chǎn)的增

19、減變化及原因企業(yè)的非流動(dòng)資產(chǎn)也處于一個(gè)持續(xù)上升的趨勢(shì)，其中12年到13年的幅度稍有增大一些，非流動(dòng)資產(chǎn)的變化主要來(lái)源于固定資產(chǎn)的變化。2011年的固定資產(chǎn)為24228.83百萬(wàn)元，2012年為35847.91百萬(wàn)元，2013年為50212.88百萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)和非開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)。從圖中可以看出恒大這三年的固定資產(chǎn)一直處于一個(gè)上升水平，13年上升的幅度大一些，其主要是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用的房屋、建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、實(shí)驗(yàn)設(shè)備和儀器以及辦公管理設(shè)備用具等。隨著企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的投資項(xiàng)目增加，因此固定資產(chǎn)必然會(huì)隨之增加，企業(yè)應(yīng)該考核和分析固定資產(chǎn)的利用情況，合理地

20、添置固定資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的利用效率。 四、資本結(jié)構(gòu)分析1.資本構(gòu)成基本情況（2013年）流動(dòng)負(fù)債合計(jì)54.057%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)23.153%股東權(quán)益合計(jì)22.790%從餅狀圖中我們可以看出流動(dòng)負(fù)債占了二分之一的比重，非流動(dòng)負(fù)債和股東權(quán)益都約占四分之一。2.流動(dòng)負(fù)債的增減變化及原因2011年的流動(dòng)負(fù)債為99802.94百萬(wàn)元，2012年為150377.8百萬(wàn)元，2013年為188197.5百萬(wàn)元，11到12年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)于12到13年的幅度大一些，企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債主要來(lái)源于短期借款、以及應(yīng)付賬款的增加。2011年短期借款為10227.99百萬(wàn)元，2012年的為19030.71萬(wàn)元，2013年的為

21、35796.07百萬(wàn)元。從圖中可以看出從11年到13年恒大的短期借款處于上升的狀態(tài)而且12年到13年的短期借款的增大趨勢(shì)大于11年到12年的增大趨勢(shì)。這和恒大地產(chǎn)的全國(guó)布局、快速開(kāi)發(fā)有著重大的因果關(guān)系，恒大的戰(zhàn)略是以快致勝，要取得相應(yīng)的戰(zhàn)略成果需要短時(shí)間里能有一定程度的資金流動(dòng)，這便是恒大選擇短期借款的原因之一；在11年到12年由于樓市的低迷所以短期借款上升的趨勢(shì)也就相對(duì)較小，但到了12年年底樓市的回暖使得恒大看到了商機(jī)所以恒大需要更多的資金流動(dòng)來(lái)加快開(kāi)發(fā)的速度。2011年應(yīng)付賬款及票據(jù)為49196.12百萬(wàn)元，2012年的為77788.43百萬(wàn)元，2013年的為99859.41百萬(wàn)元。由圖可

22、以看到11年到13年間應(yīng)付賬款及票據(jù)是呈一個(gè)上升的情況，其中11年到12年的增速要略大于12年到13年的增速。房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)付賬款及票據(jù)是指按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，12年的較大增幅主要是由于企業(yè)大量開(kāi)發(fā)但經(jīng)營(yíng)狀況不是很好，資金周轉(zhuǎn)困難，工程款一直拖欠，而13年應(yīng)付賬款及票據(jù)的增加來(lái)源于企業(yè)項(xiàng)目數(shù)目的增加，應(yīng)付工程款的增加。4. 非流動(dòng)負(fù)債的增減變化及原因2011年的非流動(dòng)負(fù)債為44362.86百萬(wàn)元，2012年為46921.43百萬(wàn)元，2013年為80608.06百萬(wàn)元。11年到12年的增長(zhǎng)幅度較小，12年到13年的增長(zhǎng)幅度很大，非流動(dòng)負(fù)債變化的主要原因是長(zhǎng)期借款的變

23、化。2011年的長(zhǎng)期借款為41498.72百萬(wàn)元，2012年的為41243.15百萬(wàn)元，2013年的為73021.27百萬(wàn)元。在圖中可以很明顯的看到11年和12年的長(zhǎng)期借款幾乎持平，而在13年的長(zhǎng)期借款有一個(gè)很大的增幅。這種情況的出現(xiàn)于恒大的全國(guó)布局不無(wú)關(guān)系，在11年和12年這兩年恒大地產(chǎn)蟄伏于二三線城市所以公司的長(zhǎng)期借款基本持平；但當(dāng)進(jìn)入了13年后恒大地產(chǎn)為了落實(shí) “適度發(fā)力一線城市”，樹(shù)立品牌價(jià)值這一長(zhǎng)久的戰(zhàn)略性布局，多次在一線城市拿地，一線城市地價(jià)更高，因此所需資金更多，企業(yè)難以在短期進(jìn)行還款，因此選擇長(zhǎng)期借款作為自己的融資方式，因此所以恒大在2013年的長(zhǎng)期借款有了一個(gè)很大的增幅。 5

24、.權(quán)益的增減變化及原因股東權(quán)益又叫所有者權(quán)益，2011年為34857.61百萬(wàn)元，2012年41691.33百萬(wàn)元，2013年為79342.63百萬(wàn)元，所有者權(quán)益在12年有個(gè)小的增幅，12年到13年有一個(gè)很大的增幅，主要來(lái)源于13年留存收益（資本公積和未分配利潤(rùn)）的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)額為11248.37百萬(wàn)元， 相對(duì)于12年增加了40.5%，股本溢價(jià)也在有一定貢獻(xiàn)，增長(zhǎng)額為1525.54百萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為45.6%。五、償債能力分析1.流動(dòng)比率流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。流動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，流動(dòng)負(fù)債得到償還

25、的保障越大，從圖中我們看出12年的流動(dòng)比率有一個(gè)顯著的下降，由于12年的企業(yè)資金短缺，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的數(shù)量從11年的20,081.95百萬(wàn)元下降到了17,790.32百萬(wàn)元，加之短期借款的增加，所以流動(dòng)比率有一個(gè)明顯的下降，13年企業(yè)銷售回暖，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的大幅度增長(zhǎng)使得流動(dòng)資產(chǎn)增加大于流動(dòng)負(fù)債的增加，因此流動(dòng)比率增大了。2.速動(dòng)比率 速動(dòng)比率的趨勢(shì)基本上和流動(dòng)比例的趨勢(shì)一致，流動(dòng)比率不能完全反應(yīng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，而速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨后的資產(chǎn)，主要包括了貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等，從圖中的變化趨勢(shì)可以看出12年的速動(dòng)比率降幅很大，主要還是由于流動(dòng)資產(chǎn)減

26、少的緣故（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的減少），而13年的速動(dòng)比率的增大與流動(dòng)資產(chǎn)的增加有很大的關(guān)系。3.資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率使企業(yè)負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，作為企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)衡量工具，同是也反映了企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)的能力。從圖中可以看出12年的資產(chǎn)負(fù)債率處于下降，13年的資產(chǎn)負(fù)債率提高了很多，超過(guò)了11年。對(duì)比這三年的經(jīng)濟(jì)效益可以看出企業(yè)充分運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿，雖然風(fēng)險(xiǎn)是加大了，但是充分利用了負(fù)債來(lái)獲得收益。4.償債能力情況 綜合以上可以看出12年的短期償債能力存在一定問(wèn)題，而13年恢復(fù)正常，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)減少了很多，短期內(nèi)企業(yè)不會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境，不會(huì)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)處于成長(zhǎng)期，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)比較高，這樣股東可以得到更多的杠桿利益，只要在企業(yè)承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)活動(dòng)，就不會(huì)存在償債的困難。六、盈利能力分析 1.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。它是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，反映了在考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的能力。從圖中可以看出12年的利潤(rùn)率明顯下降，主要是由于在成本