建設(shè)法規(guī)9-房地產(chǎn)

1、1第九章第九章 房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律制度 南京工業(yè)大學(xué)南京工業(yè)大學(xué)2 9.1 9.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 9.2 9.2 房屋拆遷房屋拆遷 9.3 9.3 房地產(chǎn)交易管理制度房地產(chǎn)交易管理制度 9.4 9.4 商品房銷售管理制度商品房銷售管理制度 9.5 9.5 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理39.1 9.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度9.1.1 9.1.1 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)法律關(guān)系1 1、概念、概念 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)法律關(guān)系：是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整人們的行為的過(guò)程中所形成的特殊和具體的社會(huì)關(guān)系，即具有法律關(guān)系上的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)

2、系。 我國(guó)房地產(chǎn)法律關(guān)系是房地產(chǎn)法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)生活中的體現(xiàn)。42 2、構(gòu)成、構(gòu)成 主體主體 是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的人，又稱為“當(dāng)事人”。國(guó)家是房地產(chǎn)法律關(guān)系中最為常見(jiàn)的主體，只不過(guò)它往往授權(quán)地方各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)代為行使權(quán)利。其他公民或法人也可以是房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體。 在房地產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)法律關(guān)系中，權(quán)利主體特定，義務(wù)主體不特定： 房產(chǎn)：國(guó)家、集體、個(gè)人 地產(chǎn)：國(guó)家、集體 在房地產(chǎn)使用權(quán)使用權(quán)法律關(guān)系中，主體雙方都是特定的?？梢允菄?guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及公民個(gè)人，也可以是中外合資企業(yè)和外國(guó)獨(dú)資企業(yè)。5 客體客體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。包括

3、物質(zhì)財(cái)富和非物質(zhì)財(cái)富。房地產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)法律關(guān)系的客體：房地產(chǎn)房地產(chǎn) 地產(chǎn)：國(guó)有土地和集體土地 房產(chǎn)：房產(chǎn)房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)中規(guī)劃、建設(shè)中的法律關(guān)系的客體： 規(guī)劃：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和圖紙 建設(shè)中：工程建設(shè)的成果開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)房地產(chǎn)使用使用法律關(guān)系的客體：是房地產(chǎn)使用主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象，較廣泛。6 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容是房地產(chǎn)法律關(guān)系最基本的要素，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。 權(quán)利權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)。 義務(wù)義務(wù)：主體在一定條件下承擔(dān)某種責(zé)任或付出一定代價(jià)。 房地產(chǎn)法律關(guān)系不同，其內(nèi)容也必然不同，但有一點(diǎn)是共同的，即都要靠國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)

4、制力來(lái)保證其實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)租賃使用租賃使用法律關(guān)系 房地產(chǎn)征用征用法律關(guān)系79.1.2 9.1.2 房地產(chǎn)法的體系房地產(chǎn)法的體系1、房地產(chǎn)法學(xué)體系房地產(chǎn)法學(xué)體系：是指房地產(chǎn)法學(xué)的理論體系。 總論、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)爭(zhēng)議的處理及法律責(zé)任。2、房地產(chǎn)法規(guī)體系房地產(chǎn)法規(guī)體系：是由關(guān)于房地產(chǎn)的各種規(guī)范性文件，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分類組合成的有機(jī)整體。（P264：圖8-1）3、房地產(chǎn)法律規(guī)范體系房地產(chǎn)法律規(guī)范體系：是指所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類組合所形成的有機(jī)整體。（P264：圖8-2）8我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律體系：我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律體系：類別類別名稱名稱公布公布/修訂日期修訂日期

5、總類中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2007年8月30修正中華人民共和國(guó)物權(quán)法2007年3月16日開(kāi)發(fā)用地類中華人民共和國(guó)土地管理法2004年8月28日修正中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例1998年12月27日中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例1990年5月19日房產(chǎn)交易類城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定2001年8月15日修訂中華人民共和國(guó)合同法1999年3月15日權(quán)屬登記規(guī)定房屋登記辦法2008年2月15日城市房地產(chǎn)抵押管理辦法2001年8月15日修訂司法解釋最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋2000年9月29日99.1.3 9.1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得：劃撥、出讓3 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。 城市房地產(chǎn)管理法第25條規(guī)定：“超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%20%以下以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回?zé)o償收回土地使用權(quán)?！保ɡ}1）資本金制度：不得低于20%20%各方責(zé)任：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等項(xiàng)目手冊(cè)制度10例題例題1 1： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

7、司用了1000萬(wàn)元人民幣以出讓的方式取得30畝土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按約定應(yīng)于2001年2月開(kāi)工，但其在2002年8月尚未開(kāi)工，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地閑置費(fèi)為：（ ） A.100萬(wàn)元以下 B.200萬(wàn)元以下 C.300萬(wàn)元以下 D.400萬(wàn)元以下 答案：B（根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第25條的規(guī)定。）114 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交付、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交付竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收備案?jìng)浒?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主

8、要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。129.2 9.2 房屋拆遷房屋拆遷9.2.1 9.2.1 概述概述1 1、概念：、概念： 房屋拆遷房屋拆遷：是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要而對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，屬于他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過(guò)程。2 2、調(diào)整對(duì)象：房屋拆遷關(guān)系、調(diào)整對(duì)象：房屋拆遷關(guān)系（1）調(diào)整房屋拆遷活動(dòng)中形成的行政管理關(guān)系含有的內(nèi)容；（2）調(diào)整房屋拆遷活動(dòng)中形成的民事法律關(guān)系包括的內(nèi)容；（3）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的特點(diǎn)139.2.2 9.2.2 房屋拆遷實(shí)施程序房屋拆遷實(shí)施程序1

9、1、提出拆遷申請(qǐng)、提出拆遷申請(qǐng) 提交文件包括：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、土地使用的批準(zhǔn)文件、拆遷人提出的拆遷計(jì)劃和拆遷方案、房屋拆遷申請(qǐng)表。2 2、房屋拆遷審批與房屋拆遷許可證、房屋拆遷審批與房屋拆遷許可證3 3、簽訂拆遷協(xié)議、簽訂拆遷協(xié)議4 4、實(shí)施拆遷、實(shí)施拆遷 形式包括：統(tǒng)一拆遷、自行拆遷、委托拆遷統(tǒng)一拆遷、自行拆遷、委托拆遷5 5、監(jiān)督檢查、監(jiān)督檢查6 6、檔案歸檔、檔案歸檔149.2.3 9.2.3 貨幣拆遷安置貨幣拆遷安置 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第24條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償”。1 1、貨幣拆遷的方法、貨幣拆遷的方法 貨幣拆遷貨幣拆遷：就是房屋拆遷人依照國(guó)家拆遷安

10、置標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人以貨幣支付形式來(lái)對(duì)被拆遷人居住利益的一種補(bǔ)償。 安置方法安置方法：被拆遷人放棄安置權(quán)，建設(shè)單位則按拆遷房屋的面積和單位面積價(jià)格的乘積付給被拆遷人。建設(shè)單位把按政府規(guī)定應(yīng)安置房屋折合成價(jià)款交給被拆遷人自己去買房。盈虧與建設(shè)單位無(wú)關(guān)。建設(shè)單位確定一個(gè)購(gòu)房?jī)r(jià)格，根據(jù)被拆遷人的選擇和意愿去購(gòu)房，價(jià)格差由被拆遷人承擔(dān)。152 2、貨幣拆遷的作用、貨幣拆遷的作用（1）有利于住房制度改革，被拆遷人可以直接購(gòu)買產(chǎn)權(quán)；（2）調(diào)動(dòng)了被拆遷人的積極性；（3）開(kāi)發(fā)商也十分希望更多的拆遷戶用貨幣自主去購(gòu)商品房，從而激發(fā)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、銷售精品商品房的積極性、競(jìng)爭(zhēng)性；（4）貨幣安置起到促進(jìn)和啟動(dòng)房地產(chǎn)二、三

11、級(jí)市場(chǎng)發(fā)育，使房地產(chǎn)活躍起來(lái)，促進(jìn)城市大量閑置房的盤(pán)活。163 3、貨幣拆遷應(yīng)注意事項(xiàng)、貨幣拆遷應(yīng)注意事項(xiàng)（1）因地制宜確定貨幣拆遷政策貨幣拆遷政策；（2）貨幣拆遷應(yīng)保護(hù)原產(chǎn)權(quán)人的利益保護(hù)原產(chǎn)權(quán)人的利益；（3）被拆遷人得到安置款后，必須用于購(gòu)房必須用于購(gòu)房；（4）按拆遷政策確定拆遷安置面積面積和安置單位面積價(jià)格價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；（5）貨幣安置應(yīng)與房改政策結(jié)合與房改政策結(jié)合起來(lái)；（6）拆遷安置實(shí)行貨幣安置時(shí)，必須簽訂好協(xié)議必須簽訂好協(xié)議。179.2.4 9.2.4 房屋拆遷糾紛的處理房屋拆遷糾紛的處理1 1、行政裁決、行政裁決 按照房屋拆遷行政法規(guī)，因當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議或者被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷時(shí)，由

12、房屋行政主管部門房屋行政主管部門對(duì)拆遷糾紛進(jìn)行行政裁決。 任何單位和個(gè)人必須服從必須服從城市人民政府的動(dòng)遷決定。2 2、依法起訴、依法起訴 若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書(shū)之日起1515日內(nèi)日內(nèi)向人民法院起訴，如果拆遷當(dāng)事人對(duì)有關(guān)拆遷的其他決定不服，也可以直接起訴，由法院判決。189.3 9.3 房地產(chǎn)交易管理制度房地產(chǎn)交易管理制度9.3.1 9.3.1 房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)交易管理概述1 1、房地產(chǎn)交易概念、房地產(chǎn)交易概念 通常是指城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易。 各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定

13、，房地產(chǎn)交易包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃三種形式。192 2、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé) 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)：主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括：國(guó)家住房保障部，省、自治區(qū)建設(shè)廳（直轄市為房地產(chǎn)管理局），各市縣房地產(chǎn)管理部門，以及進(jìn)行房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所（房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。20 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)職責(zé)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)職責(zé)：對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理辦理房地產(chǎn)交易登記、監(jiān)證等手續(xù)手續(xù)；協(xié)助協(xié)助財(cái)

14、政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)稅費(fèi)；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)服務(wù)；為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)價(jià)格、為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。219.3.2 9.3.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1 1、概念、概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣買賣、贈(zèng)予贈(zèng)予、或者其他其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。2 2、轉(zhuǎn)讓條件、轉(zhuǎn)讓條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地使用權(quán)證書(shū)合法取得的土地使用權(quán)證書(shū)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)證書(shū)證書(shū)。被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利屬于可依

15、法轉(zhuǎn)讓的類型并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。 不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的幾種情況：見(jiàn)P P274274的七種情況223 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申提出申請(qǐng)請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)答復(fù)，未作書(shū)面答復(fù)的視為同意；房地產(chǎn)管理部門核實(shí)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納繳納有關(guān)稅費(fèi)稅費(fèi)；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。233 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)

16、轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所簽訂的合同內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，內(nèi)容內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)成交價(jià)格及支付使用的時(shí)間房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間違約責(zé)任雙方約定的其他事項(xiàng)。249.3.3 9.3.3 房地產(chǎn)抵押管理房地產(chǎn)抵押管理1 1、概念、概念 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2 2、抵押條件、抵押條件 房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對(duì)抵押物要求也不同。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房

17、屋占有范圍內(nèi)容的土地使用權(quán)，可以設(shè)立抵押權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)立抵押權(quán)。”253 3、抵押貸款程序、抵押貸款程序（1）向銀行遞交貸款申請(qǐng)（2）銀行指定的評(píng)估公司對(duì)貸款房屋進(jìn)行評(píng)估（3）申請(qǐng)人應(yīng)呈交房地產(chǎn)保險(xiǎn)證明（4）簽訂抵押貸款合同（5）公證、登記（6）還款付息、注銷抵押264 4、抵押貸款合同、抵押貸款合同 抵押貸款應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。5 5、抵押登記、抵押登記 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請(qǐng)書(shū)；抵押合同；國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證

18、或房地產(chǎn)權(quán)證可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明資料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。276 6、房地產(chǎn)抵押物占有、保管與處分、房地產(chǎn)抵押物占有、保管與處分 在物上設(shè)立抵押權(quán)后，不影響不影響債務(wù)人的占有、使用和經(jīng)營(yíng)管理。 處分抵押房地產(chǎn)是指?jìng)鶆?wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。289.3.4 9.3.4 房地產(chǎn)租賃管理房地產(chǎn)租賃管理1 1、房屋租賃的概念、房屋租賃的概念 房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2 2、房屋租賃合同（契約）、房屋租賃合同（契約）

19、房屋租賃合同：是房屋出租人將房屋交予承租人使用，承租人按照租賃雙方約定的期限和金額向出租人交納租金，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并在租賃關(guān)系終止時(shí)，將承租的房屋完整無(wú)損地退還給出租人，租賃雙方依據(jù)法律法規(guī)經(jīng)雙方協(xié)商的一種契約（合同）。3 3、房屋租賃登記備案、房屋租賃登記備案 簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。299.4 9.4 商品房銷售管理制度商品房銷售管理制度 商品房銷售包括：商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)

20、款的行為； 商品房預(yù)售商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。309.4.1 9.4.1 商品房購(gòu)買流程商品房購(gòu)買流程1 1、購(gòu)買商品房流程、購(gòu)買商品房流程（1 1）銷售條件）銷售條件（2 2）合同）合同（3 3）交付）交付挑挑選選房房源源實(shí)實(shí)地地考考察察簽簽訂訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)簽簽訂訂合合同同支支付付房房款款保保險(xiǎn)險(xiǎn)公公證證驗(yàn)驗(yàn)收收房房屋屋物物業(yè)業(yè)管管理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)過(guò)戶戶312 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交易商品房時(shí)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交易商品房時(shí)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)3 3、法律責(zé)任、法律責(zé)任商品房銷售管理辦法 P P282282329.4

21、.2 9.4.2 商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售管理1 1、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的必要性、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的必要性 “賣樓花” 對(duì)于開(kāi)發(fā)商 對(duì)于買受人2 2、商品房預(yù)售的條件、商品房預(yù)售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。333 3、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證的辦理程序的辦理程序4 4、違反、違反城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售

22、管理辦法的法律責(zé)任的法律責(zé)任受受理理審審核核許許可可公公示示349.4.3 9.4.3 商品房買賣合同商品房買賣合同1 1、商品房買賣合同的內(nèi)容、商品房買賣合同的內(nèi)容2 2、商品房銷售的計(jì)價(jià)方式、商品房銷售的計(jì)價(jià)方式 按套（單元）計(jì)價(jià) 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)3 3、商品房買賣合同的訂立、商品房買賣合同的訂立4 4、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理359.5 9.5 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理9.5.1 9.5.1 產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍管理概述產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍管理概述 1 1、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)：就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也稱物權(quán)。它是指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和

23、處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)稱之為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 2 2、產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)權(quán)管理：是指政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依照憲法確定的原則，區(qū)別房地產(chǎn)性質(zhì)、類別，制定政策、法規(guī)，進(jìn)行審查產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、保障產(chǎn)權(quán)及監(jiān)督產(chǎn)權(quán)的合法行使等工作，并結(jié)合產(chǎn)籍管理進(jìn)行資料整理，為國(guó)家建設(shè)提供所需要的統(tǒng)計(jì)資料和產(chǎn)權(quán)資料的過(guò)程。36 3 3、產(chǎn)籍：、產(chǎn)籍：是記錄隸屬關(guān)系的簿冊(cè)簿冊(cè)。房地產(chǎn)產(chǎn)籍是記錄房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的簿冊(cè)，它是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在通過(guò)經(jīng)常性的測(cè)繪和申報(bào)登記過(guò)程中形成的各種圖表、賬卡、證件等資料的總稱，是房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的記錄。 4 4、產(chǎn)籍管理：、產(chǎn)籍管理：是指通過(guò)經(jīng)常性測(cè)繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷修正產(chǎn)籍資料，保護(hù)產(chǎn)籍資料的完整，準(zhǔn)確有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃和建設(shè)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，對(duì)產(chǎn)籍資料的綜合管理。37 5 5、產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理的關(guān)系、產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理的關(guān)系 產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理師房地產(chǎn)權(quán)屬管理中緊密聯(lián)系緊密聯(lián)系、互為依據(jù)互為依據(jù)的兩