深圳南山高新區(qū)項目20140526(IDG)

1、 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved0IDG Confidential and Proprietary深圳南山高新區(qū)項目介紹深圳南山高新區(qū)項目介紹20142014年年5 5月月 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved1目錄三、項目測算及風險提示二、項目現(xiàn)狀分析一、項目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserv

2、ed2深圳區(qū)域規(guī)劃城市核心區(qū)（福田、羅湖、華僑城）城市核心區(qū)（福田、羅湖、華僑城）在承擔全市行政中心、文化中心功能的基礎上，未來要重點發(fā)展金融中心、商貿(mào)中心和服務中心的功能。推進舊工業(yè)區(qū)的更新，發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟與特色文化產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，提升整體功能。加快城中村改造與綜合治理，改善城市人居環(huán)境。西部濱海區(qū)（寶安濱海區(qū)和除西部濱海區(qū)（寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機場、高速公路、口岸等大型交通基礎設施密集的優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。建建設世界先進水平的高端制造業(yè)設世界先進水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。業(yè)等高端制造業(yè)。加強與

3、香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。中部地區(qū)（公明、光明、石巖、龍華、觀瀾）中部地區(qū)（公明、光明、石巖、龍華、觀瀾）依托良好的生態(tài)環(huán)境，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集群。 建設客運鐵路樞紐，構(gòu)筑城市中心區(qū)的功能拓展新城區(qū)。未來應對區(qū)域內(nèi)的大型綠地進行整合，建設調(diào)節(jié)城市生態(tài)平衡的生態(tài)綠心。東部地區(qū)（鹽田及除大鵬半島以外的龍崗其它地區(qū)）東部地區(qū)（鹽田及除大鵬半島以外的龍崗其它地區(qū)）通過東部沿海鐵路、城際軌道和高速公路等區(qū)域性交通設施的建設，發(fā)展成為深圳向粵東北地區(qū)輻射的服務中心。建設職業(yè)培訓和高等教育基地，發(fā)展成為自主創(chuàng)新的新型產(chǎn)業(yè)基地。依托鹽田港的優(yōu)勢，應進一步拓展海鐵聯(lián)運，發(fā)展國際性的港口物流業(yè)和與之配套的商貿(mào)

4、業(yè)、倉儲業(yè)。東部濱海地區(qū)（大鵬半島地區(qū)）東部濱海地區(qū)（大鵬半島地區(qū)）加強對生態(tài)環(huán)境的保護、恢復和培育。高標準開發(fā)旅游資源，發(fā)展以國際會議、休閑度假為主的旅游業(yè)，建設國際性的濱海旅游度假區(qū)。以環(huán)境和景觀保護為基本前提，依托生態(tài)環(huán)境和海洋資源優(yōu)勢，適度發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved3項目區(qū)位項目位于深圳市南山區(qū)高新區(qū)內(nèi)，緊鄰深南大道及地鐵羅寶線高新園站；項目所在區(qū)域基礎配套成熟，自然環(huán)境優(yōu)美，已有眾多園區(qū)企業(yè)入駐辦公，商務環(huán)境極其優(yōu)異；項目前往市中心（華僑城、福田區(qū)、羅湖區(qū)）及

5、機場十分便利，羅寶線地鐵均能直接通達，車程分別為3公里（華僑城站）、10公里（會展中心站）、16公里（大劇院站）和18公里（機場站）。高新園區(qū)高新園區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved4項目基本信息深圳南山高新區(qū)項目深圳南山高新區(qū)項目開工時間開工時間預計2014年2季度開工土地性質(zhì)土地性質(zhì)工業(yè)用地（只出租）土地使用期限土地使用期限50年建設用地面積建設用地面積3,947.2 平方米總建面總建面47,593.8 平方米- - 地上建面地上建面38,932.8 平方米- - 地下建面地下建面8,661 平

6、方米 容積率容積率9.8建筑密度建筑密度40%建筑高度建筑高度100 米本項目 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved5項目市場情況中科大廈：租金130140元/平方米/月長虹大廈：租金130元/平方米/月康佳大廈：租金130元/平方米/月邁瑞大廈：租金120130元/平方米/月項目周邊有康佳大廈、長虹大廈、邁瑞大廈等物業(yè)，平均租金水平在130元/平方米/月從整體上看，深圳的辦公樓市場較為健康，處于穩(wěn)步增長的階段；從區(qū)域上看，盡管福田中心區(qū)作為金融中心的地位不可撼動，但隨著后海總部經(jīng)濟區(qū)和前海的發(fā)展，租戶正

7、加大對南山區(qū)的關(guān)注度，南山區(qū)的辦公氛圍日益強化。根據(jù)歷史經(jīng)驗，園區(qū)租金水平一般為核心甲級寫字樓的60%左右，因此強勁的甲級寫字樓市場水平也有助于園區(qū)市場的提升甲級寫字樓市場南山高科技園區(qū)租賃市場 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved6深深 南南 大大 道道北北 環(huán)環(huán) 路路濱濱 海海 大大 道道北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)東區(qū)中區(qū)東區(qū)中區(qū)：中區(qū)：以規(guī)模較小，資金實力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，少量企業(yè)寫字樓，東南側(cè)是科技園最大的城中村大沖

8、村（目前華潤負責建設住宅及寫字樓等綜合體）。北區(qū)：北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設“高新技術(shù)化總部化”的高新技術(shù)園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”。目前以生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。南區(qū)：南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開發(fā)、試制、培訓、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學園區(qū)和大量大企業(yè)總部寫字樓在本區(qū)域落戶。南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時也是科技園未開發(fā)土地最多的區(qū)域。科 苑 路項目市場情況科技園區(qū)規(guī)劃科技園劃分為三個片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實力相對較弱電子信息企科技園劃分為三個片區(qū)，

9、南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)- -北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)-是北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。中區(qū)東片中區(qū)東片- -區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里；南部片區(qū)南部片區(qū)-指南海大道

10、以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設用地，總用地面積523.12公頃。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved7現(xiàn)有寫字樓物業(yè)租賃客群穩(wěn)定、數(shù)量龐大且實力較強：南區(qū)出租率集中在90%以上；面積需求在200-500平米、半層整層；租金根據(jù)交通優(yōu)勢及樓宇品質(zhì)呈現(xiàn)一定差別，整體均價在110-130元/月南區(qū)南區(qū)基本介紹基本介紹項目名稱項目名稱檔次檔次總建筑面積總建筑面積( () )層數(shù)層數(shù)租金均價租金均價( (元元/ / ) )出租率出租率南區(qū)深南沿線p沿線寫字樓多高層建筑，外立面時尚、高端、

11、品質(zhì)檔次較高；p 租客面積區(qū)間：大多半層整層出租，少量劃分為200400小面積出租p以IT、科技、電子、咨詢、金融等行業(yè)為主康佳大廈甲級1064162413095%長虹科技大廈甲級750002513095%飛亞達科技乙級830002012095%TCL乙級803002512095%創(chuàng)維大廈乙級610001812095%南區(qū)東部組團p高層與多層交錯p面積區(qū)間：多半層以上，少量劃分為300 500 小面積出p以IT、科技、電子、金融等為主邁科龍大廈甲級315002012091%松日發(fā)展大廈甲級659612312085%曙光大廈乙級300001911086%方大大廈乙級230001711592%金蝶

12、軟件園乙級60000810095%南區(qū)西部組團樓體為多層建筑，質(zhì)素不高，分布有虛擬大學園、留學生創(chuàng)業(yè)基地等，多為軟件、教育培訓、科技類行業(yè)；租金水平約90100元/ 南區(qū)濱海大道分布部分新建樓宇（如A8音樂大廈、威新軟件園等），因臨近濱海大道及地鐵蛇口線，品質(zhì)較高，租金均價在100110元/月，項目市場情況科技園南區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved8中區(qū)深南沿線的出租率集中在85%以上；面積需求在200-500平米、半層整層；租金在105120元/ /月中區(qū)中區(qū)基本介紹基本介紹項目名稱項目名稱檔次檔

13、次總建筑面積（）總建筑面積（）層數(shù)層數(shù)租金均價（元租金均價（元/ / ）出租率出租率中區(qū)深南沿線p深南沿線高新園地鐵口以北多為住宅，主要辦公區(qū)域靠近深大片區(qū)，整體交通不如南區(qū)便捷，辦公氛圍亦不如南區(qū)，但樓宇以高樓為主，品質(zhì)形象較好；p華潤在大沖村舊改項目臨近高新園地鐵，為住宅和寫字樓綜合體，品質(zhì)高，預計會成為區(qū)域標桿項目；p目前整體租金水平較南區(qū)低華潤城中村舊改甲級未知300米預計區(qū)域標桿無科技園金融基地甲級960001210085%桑達科技大廈甲級480001712099%金融科技大廈甲級580002612080%長城大廈甲級5680017-2010598%p特點一：特點一：中區(qū)純寫字樓中商

14、品房類純寫字樓分布較為分布較為集中集中，集中在北環(huán)大道、南海大道、科苑路和玉泉路圍合成區(qū)域內(nèi)。p特點二：特點二：中區(qū)純寫字樓的規(guī)模集中在：6-96-9萬萬左右。p特點三：特點三： 新建純寫字樓形象品質(zhì)形象品質(zhì)較高較高。p特點四：特點四：整體交通便捷度交通便捷度、區(qū)域認可度區(qū)域認可度不如南區(qū)。項目市場情況科技園中區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved9科技園區(qū)整體出租率較高，核心區(qū)域基本為滿足狀態(tài)；租金水平根據(jù)區(qū)域位置、交通狀況、樓宇品質(zhì)表現(xiàn)出科技園區(qū)整體出租率較高，核心區(qū)域基本為滿足狀態(tài)；租金水平根據(jù)區(qū)

15、域位置、交通狀況、樓宇品質(zhì)表現(xiàn)出較明顯的差異，整體來看：較明顯的差異，整體來看：l租金第一梯隊：南區(qū)深南大道沿線區(qū)域交通便捷，樓宇品質(zhì)較高，入駐企業(yè)實力強，租金水平在130元/平方米/月左右，如康佳大廈、長虹科技大廈等；l租金第二梯隊：深南大道沿線中區(qū)交通便捷、樓宇品質(zhì)較高的區(qū)域；南區(qū)品質(zhì)一般或交通便捷度一般的區(qū)域，租金水平在110120元/平方米/月，如邁科龍大廈、桑達科技大廈；l租金第三梯隊：南區(qū)位置較差、樓宇品質(zhì)較差區(qū)域；中區(qū)位置一般或樓宇品質(zhì)一般區(qū)域，租金水平在100元/平方米/月左右，如南區(qū)虛擬大學園、金蝶軟件園、長城大廈等；l租金第四梯隊：北區(qū)及中區(qū)位置較差、品質(zhì)較差的樓宇，租金水

16、平在90元/平方米/月以下；科技園區(qū)入駐企業(yè)行業(yè)主要分布在科技園區(qū)入駐企業(yè)行業(yè)主要分布在IT IT、科技、電子、金融、咨詢、貿(mào)易、制造、教育等，相比入駐深圳傳統(tǒng)、科技、電子、金融、咨詢、貿(mào)易、制造、教育等，相比入駐深圳傳統(tǒng)CBDCBD區(qū)域?qū)懽謽?，科技園區(qū)有更高的性價比及更優(yōu)的氛圍；區(qū)域?qū)懽謽牵萍紙@區(qū)有更高的性價比及更優(yōu)的氛圍；政府政府對對科技園科技園物業(yè)的自用面積有比例限制，通常要求開發(fā)企業(yè)自用物業(yè)的自用面積有比例限制，通常要求開發(fā)企業(yè)自用50%50%以上以上，50%以外的部分可以進駐其他外來企業(yè)，且入駐企業(yè)行業(yè)符合高新園區(qū)核準的行業(yè)范圍內(nèi)的（主要為科技、IT、金融、咨詢、貿(mào)易、電子等），可

17、在區(qū)域內(nèi)注冊；如企業(yè)自用范圍不足50%的，自用面積用于對外出租的，入駐企業(yè)不得在區(qū)域內(nèi)注冊，但可以用于人員辦公。項目市場情況科技園總結(jié) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved10目錄三、項目測算及風險提示二、項目現(xiàn)狀分析一、項目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved11項目現(xiàn)狀u項目公司為境外結(jié)構(gòu)的BVI全資持有的外商投資公司u項目公司已取得四證，并處于基坑施工階段，建設周期為2年（2014

18、年初2015年底）u項目土地收購成本2億元（折合樓面價5137元/平方米，此價格不含賬面現(xiàn)金），考慮到后期工程投入，自有資金投入總額預計為3.5億元u旭天發(fā)展協(xié)助基金負責項目工程建設及后期的整體運營服務，可實現(xiàn)入駐前50%的租戶承租，起始租金預計4元/平方米/月u項目公司已取得工行1.5億元的授信 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved12目錄三、項目測算及風險提示二、項目現(xiàn)狀分析一、項目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, a

19、ll rights reserved13項目測算假設條件 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved14項目測算建設期項目項目合計合計2014/6/302014/6/302014/9/302014/9/302014/12/312014/12/312015/3/312015/3/312015/6/302015/6/302015/9/302015/9/302015/12/312015/12/312016/3/312016/3/312016/6/302016/6/30土地轉(zhuǎn)讓成本-200,000-120,000000

20、-80,0000000股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅-260-26000000000建安成本-261,766-15,468-11,898-18,800-24,749-36,766-39,146-24,749-25,701-64,490開發(fā)管理費-15,706-2,356-2,356-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571日常管理費-1,000-150-150-100-100-100-100-100-100-100基金固定管理費（1%）-7,000000-3,500000-3,5000建設期銀行利息-8,93900000-1,229-2,070-2,640-3,000

21、建設期股東借款利息-2,70000000000-2,700合計合計-497,371-497,371-138,234-138,234-14,404-14,404-20,470-20,470-29,919-29,919-118,437-118,437-42,046-42,046-28,490-28,490-33,511-33,511-71,860-71,860建設期現(xiàn)金流（單位：千元）建設期現(xiàn)金流（單位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved15項目測算運營期項目項目合計合計2016/9/302016/

22、9/302016/12/312016/12/312017/3/312017/3/312017/6/302017/6/302017/9/302017/9/302017/12/312017/12/312018/3/312018/3/312018/6/302018/6/30租金收入90,1366,54110,29211,01411,73612,45812,69812,69812,698物業(yè)管理費收入7,8258188769349931,0511,0511,0511,051合計合計97,9617,35811,16811,94812,72913,50913,75013,75013,750營業(yè)稅-5,00

23、3-363-571-611-651-691-705-705-705印花稅-51-39-3-3-3-3000房產(chǎn)稅-10,816-785-1,235-1,322-1,408-1,495-1,524-1,524-1,524物業(yè)管理費-6,541-818-818-818-818-818-818-818-818運營維護費-1,887-196-211-225-240-254-254-254-254行政管理費-944-98-105-113-120-127-127-127-127市場推廣費-944-98-105-113-120-127-127-127-127保險費-294-37-37-37-37-37-37

24、-37-37基金固定管理費-7,00000-3,500000-3,5000合計合計-33,479-2,434-3,085-6,740-3,396-3,551-3,591-7,091-3,591扣除基金管理費運營現(xiàn)金流64,4824,9248,0835,2089,3339,95710,1596,65910,159不扣除管理費運營現(xiàn)金流71,4824,9248,0838,7089,3339,95710,15910,15910,159運營期現(xiàn)金流（單位：千元）運營期現(xiàn)金流（單位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights re

25、served16項目測算結(jié)果測算結(jié)果測算結(jié)果數(shù)值數(shù)值單位單位Project Unleveraged IRR20.6%劣后投資人 IRR（Before Carry）31.8%劣后投資人 IRR（After Carry）27.1%境外綜合投資收益（After Carry）17.8%運營數(shù)據(jù)運營數(shù)據(jù)數(shù)值數(shù)值單位單位運營收入97,961,154元運營成本33,479,116元EBITDA64,482,038元Stable EBITDA YIELD8.3%出售情況出售情況數(shù)值數(shù)值單位單位收益法估值單價14,230元/平方米市場法估值單價20,000元/平方米綜合單價16,538元/平方米出售凈所得（不扣

26、除債務）782,245,650元出售凈所得（扣除債務）509,378,551元備注：本測算結(jié)果基于中性的假設條件，在租金假設為130元/平方米/月的情況下，投資人綜合IRR為19.4% Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved17風險提示項目處于建設初期，從開發(fā)建設、竣工驗收、運營到基金退出周期較長，面臨開發(fā)風險、運營風險、市場風險及匯率風險等多種風險項目用地為工業(yè)用地，持有期內(nèi)寫字樓只能自用或?qū)ν獬鲎猓坏蒙⑹?；資產(chǎn)處置時只能選擇境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項目的盈利模式和退出渠道單一交易模式為境外項目公司股權(quán)收購，需使

27、用外幣基金交易；項目公司可能存在未披露的財務、法律問題，需對標的項目及項目公司做深入的盡職調(diào)查 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved18目錄三、項目測算及風險提示二、項目現(xiàn)狀分析一、項目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved19交易結(jié)構(gòu)圖旭天發(fā)展旭天發(fā)展境外收購基金（BVI）*標的項目招商財富招商財富提供開發(fā)建設、后期招商運營服務VXCVXC（BVIBVI）項目公司優(yōu)先投資人劣后投資人1交

28、易后100%持股IDG、GP2作為Co-GP聯(lián)合發(fā)起境外基金交易前100%持股IDGIDG資本資本劣后投資人2（旭天發(fā)展）BVIBVI簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付股權(quán)對價款100%持股境外境外境內(nèi)境內(nèi)招商財富招商財富IDGIDG資本資本境內(nèi)基金XX計劃提供境內(nèi)貸款GP將超額投資收益（Carry）的20%分配給旭天發(fā)展 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved20交易要素表基金名稱基金名稱北京和諧匯XX投資管理中心（暫定）基金規(guī)?；鹨?guī)?？傄?guī)模：人民幣3.5億元（暫定），設立境內(nèi)和境外平行管理基金境外基金：人民幣2.6

29、億元（根據(jù)項目公司賬面現(xiàn)金實際金額可調(diào)整），其中優(yōu)先資金1.69億元，劣后資金9.1億元；境內(nèi)基金：人民幣0.9億元基金管理人基金管理人Co-GP模式，由IDG資本和招商財富的境內(nèi)與境外管理實體聯(lián)合管理運營管理方運營管理方旭天發(fā)展，負責項目的開發(fā)建設、對外招商及后期運營管理存續(xù)期限存續(xù)期限4+1年資金用途資金用途境外資金用于收購項目公司境外BVI的100%股權(quán)；境內(nèi)資金用于支付工程建設款基金管理費基金管理費基金總規(guī)模的1%，并分享投資收益的20%作為Carry運營管理費運營管理費旭天發(fā)展?jié)M足基金考核要求的，GP應將Carry的20%分配給旭天發(fā)展作為獎勵。收益分配收益分配u分配順序：1、扣除基

30、金固定管理費；2、向境內(nèi)LP分配利息和投資本金；3、境內(nèi)項目公司向境外BVI有利潤分配的，向境外優(yōu)先LP分配利息和投資本金；4、向境外劣后LP分配投資本金；5、向境外劣后LP分配投資收益u資金成本境內(nèi)LP：不超過12 %/年，按年付息境外優(yōu)先LP：不超過10%/年，具備付息條件時支付利息（當期應付未付利息計入下一期本金計息）退出方式退出方式基金存續(xù)期滿，向第三方出售境外BVI公司股權(quán)（第三方承債式收購） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved21交易要點4、境內(nèi)基金GP收取固定管理費；境外基金GP與劣后LP按項目投資收益扣除優(yōu)先LP收益后的20%：80%進行收益分成，GP分享的超額收益為Carry。1、基金擬采用境內(nèi)、境外雙重結(jié)構(gòu)，均由IDG和招商財富作為Co-GP負責基金的管理，并