第6章房地產(chǎn)開發(fā)相關土地制度分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營李德智博士/副教授/生導師njldz，東南大學土木建設與房地產(chǎn)系第6章 房地產(chǎn)開發(fā)相關土地制度分析6.1土地對于、城市和企業(yè)的意義6.2我國土地的所有制度6.3我國土地的管理制度6.4我國土地的使用制度6.5我國土地的儲備制度2思 考 題1.南京市棲霞區(qū)某村委會欲拿該村150畝地與小劉所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)，遠低于市場土地價格，問是否應該參加？2.2014年7月，財政部披露2013年我國土地使用權出讓金收入為3.91萬億，創(chuàng)歷史新高。對此，你有何看法？36.1 土地對于、城市和企業(yè)的意義對于土地的意義對于企業(yè)對于城市4土地對于的意義u土地是人類賴以生存和發(fā)展的活動場所，它具

2、有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各國都把它視為最為重要的自然，盡量合理開發(fā)利用，不斷提高其價值和價值。u土地是民生之本、發(fā)展之基、之母。土地問題事關糧食安全，事關可持續(xù)發(fā)展，事關穩(wěn)定和長治久安。5我國耕地情況和保護目標：堅持和落u耕地面積變化情況（20012013）實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，嚴守18億畝耕地紅線不動搖。u袁隆平：“18億畝的耕地紅線保不住”u 茅于軾：“18億畝耕地紅線沒有必要”6(億畝)200120022003200420052006200720082009201020112012201320.50020.00019.50019.00018.

3、50018.00017.50017.000我國建設用地規(guī)模過大u目前我國城鄉(xiāng)建設用地總量為24萬多平方公里，居世 界第一。u標準城市人均建設用地60至120平方米，一般都應 在100m2/人以內。只有首都和特區(qū)城市最高值可達到120m2/人，鄉(xiāng)村人均建設用地50至150m2/人，一在100m2/人。世界平均水平不超過85m2/人。般應u目前我國人均建設用地量水平（130m2/人）不僅超過了標準，而且還遠遠高于世界平均水平。數(shù)據(jù)來源：國土如何堅守18億畝耕地不放松部7保護耕地力度加大勢在必行8土地對于城市的意義土地對于城市的意義9地方可持續(xù)發(fā)展地方財政土地對于地方財政的意義10土地對于地方財政的

4、意義11土地對于地方財政的意義u 1994年我國實行分稅制后，作為主體稅種的、所得稅為、地方所共享，而土地出讓金作為地方財政固定收入則全部劃歸地方所有。12土地對于地方財政的意義13土地對于地方財政的意義14土地對于地方財政的意義15土地對于地方財政的意義6土地對于地方財政的意義17土地對于地方財政的意義18土地對于地方財政的意義19土地出讓金管理制度u措施知（國辦100關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通）要求2007年1月1日開始實施土地出讓金管理實行嚴格的“收支兩條線”，即收入全部繳入地方國庫， 一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，接受地方監(jiān)督；建立“國有土地入安排使用?；?/p>

5、”，地方不得作為當期收u目的界定概念，明確范圍；調整地方利益取向；平衡各屆地方政府利益，避免“寅吃卯糧”；提高征地拆遷補償，增大農(nóng)民 障。保20土地出讓金管理制度（難點）u土地收入波動大，準確編制預算，可能因此導致既得利益集團的；u現(xiàn)行財政預算體系善，地方監(jiān)督幾乎空白；u對地方土地出讓金的金額和數(shù)量不清楚，難以監(jiān)督；u對土地出讓金的分配并沒有平衡不同地區(qū)的差別；u擬設立的國有土地出讓基金很可能成為另外一種形式的“錢袋子”。21對于地方可持續(xù)發(fā)展的意義22土地對于企業(yè)的意義23房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的四大要素跨區(qū)發(fā)展（尤其是土地）占有與規(guī)?；放菩谫Y能力地價房價誰更瘋狂?246.2 我國土地的

6、所有制度所有制度儲備制度基本制度管理制度使用制度25我國土地的所有制度（1） 全部土地都實行公有制，具體分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。（2） 土地的家所有制的形式。全民所有制，具體采取的是國（3） 土地的勞動群眾集體所有制，具體采取的是集體組織所有制的形式。26我國土地的所有制度（4） 城市市區(qū)的土地全部屬于所有。（5）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 。（6）宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。（7）在中國現(xiàn)有耕地面積中，屬于屬于集體所有的占94.4%。所有的占5.6%，276.3 我國土地的管理制度所有制度儲備制度基本制度管理制度使用制度2

7、8我國土地的管理制度u土地管理的機構世界上無論什么性質的，也無論實行什么樣的土地制度，（具體為國土管理部門）都要以代表的，對的土地在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調控。u土地管理的概念即土地管理制度，是對（或某一區(qū)域）的土地權屬、地籍、利用、市場和稅費等在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調控的制度、機構和總稱。的29我國土地管理制度（內容）u土地管理的主要內容地籍管理包括土地、土地登記、土地統(tǒng)計、土地分等定級和地籍管理。土地權屬管理包括土地所或使用權的審核和確認、土地權屬變更（土地征用、劃撥、出讓、轉讓等）、土地權屬糾紛的調處、對違法土地所與使用權行為的查處等。土地利用管理包括土地利用總體、土地利用專項（土地的

8、開發(fā)、整治、保護）、土地利用計劃（中期和年度計劃）、土地利用動態(tài)監(jiān)測等。306.4 我國土地的使用制度所有制度儲備制度基本制度管理制度使用制度31我國土地的使用制度u農(nóng)民集體所有的土地由本集體組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。u所有的土地32有償有期限無償無期限土地使用權的合法獲得方式劃撥贈予出讓使用權獲得方式聯(lián)建參建轉讓企業(yè)并購出租抵押33土地使用權的劃撥u 含義指縣級以上依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或 將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。u特征（1） 沒有明確的期限；（2） 無需支付土地使用權出讓金

9、；（3） 不能隨意轉讓、出租和抵押。34土地使用權的劃撥根據(jù)土地管理法第五十四條和房地產(chǎn)管理法第二十三條：四種建設用地，經(jīng)縣級以上依法批準，可以以劃撥方式取得是：u機關用地和軍事用地；u 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；u重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；u 法律、行政規(guī)定的其他用地。35土地使用權的劃撥u劃撥的審批權限（1）基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由批準；（2）征用省、行政區(qū)域內的土地，由省、自治區(qū)批準；（3）征用耕地3畝以下、其他土地10畝以下，由縣級批準。36土地使用權的合法獲得方式劃撥贈予出讓使用權獲得方式聯(lián)建參建轉讓企業(yè)并購出租抵押

10、37土地使用權的出讓u含義指以土地所有者的將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。u注意的各類自然、礦產(chǎn)及埋藏物、隱藏物和市政公用設施等，不在土地使用權有償出讓范圍之內。38土地使用權的出讓u最高年限u特征（1）所分離；（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地50年；（3） 教育、科技、衛(wèi)生、體育用地50年；（4） 商業(yè)、旅游、地40年；與使用權、（2）有償；用（5）綜合或其他用地50年。（3）有期限。39土地使用權的合法獲得方式劃撥贈予出讓使用權獲得方式聯(lián)建參建轉讓企業(yè)并購出租抵押40土地使用權的轉讓u含義指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者

11、， 通過出售、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。u方式轉讓方式出售交換贈予聯(lián)建參建企業(yè)并購41土地使用權的轉讓（原則）房地產(chǎn)一致轉讓原則效益不可損認地不認人42土地使用權的轉讓u城市土地管理定的條件（1）土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。（2）按照出讓合同的約定，受讓人已經(jīng)交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權。（3）按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)，屬于房建工程的要完成開發(fā)投資總額的25%，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。43土地使用權的合法獲得方式劃撥贈予出讓使用權獲得方式聯(lián)建參建轉讓企業(yè)并購出

12、租抵押44土地使用權的出租u 概念指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上 其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付為。物、的行u 出租與轉讓的區(qū)別（1） 前者土地使用權在一定時間內轉移，并多次按期結算需到國有土地管理部門辦理他項權利登記手續(xù)。，（2）后者土地使用權發(fā)生變更，需要到當?shù)氐膰型恋毓芾聿块T辦理使用權變更登記手續(xù)，要重新核發(fā)土地使用證明，且一次付 清轉讓費用 ；45土地使用權的出租u限制條件（1）出租的土地必須是經(jīng)過出讓的土地；（2）出租的土地必須是已按出讓合同的規(guī)定的期限和條件投資開 發(fā)并利用的土地；（3）出租方必須是土地出讓關系中的受讓方；（4）土地使用權出租的期限

13、必須短于出讓的期限；（5）土地使用權出租的用途必須和出讓合同中的用途相一致，出租時不僅指土地，還包括地上物、附著物。466.5 我國土地的儲備制度所有制度儲備制度基本制度管理制度使用制度47土地儲備制度u概念Land Banking或Public Land Banking，即土地。其基本含義是：在土地尚未需要開發(fā)利用之前， 預先由公共機構（團體）將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)之用或用以實現(xiàn)某一公共利益。我國土地儲備發(fā)展上海土地發(fā)展中心（1996）à杭州土地儲備中心（1997）à南京土地儲備中心（2002.1）à上海土地u儲備中心（2002.11）à。48

14、我國城市土地的儲備制度u我國城市土地儲備功能由城市委托的機構通過征用、收購、換地、轉換或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起來，并由或委托的機構組織進行土地開發(fā)，在完成了征地補償、房屋拆遷補償安置以及必要的基礎設施建設后，再按照供地計劃 將土地投入市場的制度。u我國城市土地儲備目的（1）實施土地供應的總量；（2）有效利用存量土地，消化、處置閑置土地；（3）扶有、企業(yè)，變現(xiàn)土地資產(chǎn)。49土地儲備職責（南京市土地儲備中心）50土地儲備職責（南京市土地儲備中心）u根據(jù)市土地利用 備年度計劃，代表和城市，制訂市區(qū)土地儲備和土地儲持有儲備土地；u負責儲備土地的前期可行性研究分析、招商策劃、 地價測算等工作，擬定儲備土地上市方案；條件申請、u負責辦理儲備土地用地手續(xù)，并組織儲備土地征地、拆遷、補償、 安置、基礎配套建設等前期