大渡口地塊項目可行性研究

1、大渡口總部經(jīng)濟地塊市場定位報告2013年4月3日Dadukou2013年03月30日，重慶市政府辦公廳發(fā)布了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知。房價控制目標，細則明確了房價漲幅不應(yīng)高于人均實際可支配收入的增幅。支持中小套型普通商品住房項目建設(shè)，抑制投資投機性購房，依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。強化商品住房市場監(jiān)管，加快全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。重慶主城九區(qū)之一 大渡口 總面積100平方公里,人口28.05萬人,GDP總額177.21億元,主城九區(qū)的5%, 。城市規(guī)劃 至2020年，總?cè)丝?0萬人。城市現(xiàn)狀 老牌重工業(yè)基地。2009年重鋼開始搬遷。 建橋園區(qū)已引進中石化、中船重工、中交集團等一批

2、重點企業(yè)和重大項目，工業(yè)產(chǎn)值突破100億元； 商業(yè)步行街一、二期基本建成，商圈商業(yè)面積達到45萬平方米，沃爾瑪、義烏商貿(mào)城、新世紀百貨等大型商家相繼落戶； “五縱五橫”道路交通骨架網(wǎng)絡(luò)初具雛形，西城大道及金建路、福茄路大渡口段建成通車，輕軌二號線、快速公交大渡口段投入營運；大渡口，由重工業(yè)基地向輕工業(yè)轉(zhuǎn)型，商圈發(fā)展開始升級，道路更為便捷。大渡口發(fā)展目標： 在2010年177億元基礎(chǔ)上，至2020年，GDP突破四百億；功能定位：新型工業(yè)區(qū)以循環(huán)經(jīng)濟為主要特色的綠色經(jīng)濟物流發(fā)展區(qū)面向大西南的綜合物流集散地文化休閑區(qū)以生態(tài)和濱水環(huán)境為依托的大型休閑、游樂、運動和教育設(shè)施生態(tài)宜居區(qū)以中高檔住宅為主的房

3、地產(chǎn)2008年重鋼開始搬遷 大渡口開始打造 現(xiàn)代都市休閑娛樂中心大渡口，未來將成為重慶市現(xiàn)代都市休閑娛樂中心。未來的大渡口區(qū)在最新的城市總體規(guī)劃中，大渡口的定位由之前的“現(xiàn)代制造業(yè)基地”修改為“生態(tài)和諧宜居區(qū)”及“分擔(dān)楊家坪城市副中心功能”。特別是在各大知名品牌地產(chǎn)商進駐大渡口拿地開發(fā)樓盤之后，大渡口的城市地位將急速提高，區(qū)域中心片區(qū)核心部分，將會涌現(xiàn)大量居住、商業(yè)、商務(wù)投資等需求。都市中心片區(qū)都市產(chǎn)業(yè)片區(qū)中梁山生態(tài)片區(qū)新興工業(yè)拓展區(qū)森林大渡口、公園大渡口、文化大渡口、鮮花大渡口、宜居大渡口Dadukou2010年，大渡口出臺重慶首個綠色空間建設(shè)規(guī)劃：近期到2012年，大渡口要建成42個公園，

4、總面積690公頃，人均享有公園面積約23平方米，人均綠地面積約48平方米；城市建成區(qū)人均公園綠地12.67平方米，綠地率達到38%，綠化覆蓋率43%。遠期為2013年到2020年，建成190個公園，人均享有公園面積38平方米，人均綠地面積約66平方米；城市建成區(qū)人均公園綠地14.01平方米，綠地率達到46%，綠化覆蓋率大于50%。截止2011年， 大渡口區(qū)城市核心區(qū)已建成9個城市公園、9個文化廣場，還有40多個社區(qū)公園，在建公園也多達6個。獲得重慶首個“中國人居環(huán)境范例獎”。大渡口，未來將成為重慶市現(xiàn)代都市休閑娛樂中心。Dadukou至2011年9月，重鋼集團老廠區(qū)全部“環(huán)保搬遷”完成，重鋼片

5、區(qū)全新控規(guī)將開始實施。重鋼片區(qū)：工業(yè)記憶、創(chuàng)意水岸總面積5.52平方公里，岸線長7.5公里。突出工業(yè)記憶、創(chuàng)意水岸。片區(qū)描述：位于大渡口區(qū)東北部，西側(cè)為大渡口新城區(qū)，北與九龍坡區(qū)相鄰，東、西隔江與巴南區(qū)相望。設(shè)計理念：工業(yè)遺產(chǎn)價值再生，生態(tài)優(yōu)先，濱水岸線再造。功能定位：工業(yè)文化博覽區(qū)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生活居住復(fù)合功能；景觀特色體現(xiàn)近代工業(yè)文化景觀與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的結(jié)合。Dadukou2011年，主城三大半島之一的釣魚嘴半島開建，將極大提升大渡口區(qū)域板塊價值與居住價值。朝天門、江北嘴、釣魚嘴，三大不同定位半島。朝天門定位為旅游、休閑、觀光、商貿(mào)；江北嘴長江上游的金融中心、總部基地、兩江新門戶；釣魚嘴以會

6、議展覽、高端居住為主題。釣魚嘴片區(qū)呈“二軸、二片、一線、七中心”布局，功能定位為國際性會議論壇中心和白領(lǐng)高端居住綜合區(qū)。“兩軸”，即東西主軸打造才智高地，建高檔辦公場所；南北主軸以國際會議中心為主?！皟善保幢背悄蠄@格局，規(guī)劃有創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園、中心廣場、濱江公園三大主題園?！耙痪€”，即貫穿釣魚嘴的成渝鐵路線?！捌咧行摹睘樘柍侵行摹⒅行膹V場、月亮灣廣場、會議中心、白居寺公園、釣魚嘴公園和濱江公園。Dadukou支持合理剛性需求，支持小套型商品房項目建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。未來將成為重慶市現(xiàn)代都市休閑娛樂中心。政策傾向小套型商品房項目建設(shè)城市、項目贏發(fā)展新機遇重鋼片區(qū)搬遷，贏得新的發(fā)展機

7、遇，釣魚嘴半島開建，將極大提升大渡口區(qū)域板塊價值與居住價值。項目發(fā)展環(huán)境選址一：總部地塊選址二：永通地塊選址三：天安地塊選址四：金鰲山地塊選擇方案項目優(yōu)勢項目不足綜合評價方案一：總部地塊項目區(qū)位較好，擁有多條城市干道、軌道2號線純商業(yè)用地，商業(yè)體量較大適合發(fā)展城市快銷型產(chǎn)品方案二：永通地塊區(qū)位較好，交通便利地塊獲取需協(xié)商，體量較大，且純工業(yè)用地開發(fā)難度大方案三：天安地塊區(qū)位較好，城市產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)明顯開發(fā)進度慢，短時間難以形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，不利于企業(yè)開發(fā)回現(xiàn)方案四：金鰲山地塊項目周邊環(huán)境較好區(qū)位較差，項目輻射有限暫不適合開發(fā)綜合分析可知，方案一目前具備更大開發(fā)價值楊家坪商圈大渡口商圈華巖片區(qū)李家沱商

8、圈巴南商圈本案4.1km3km7.5km7km8km項目處于大渡口劍橋工業(yè)園區(qū)內(nèi)，大渡口、巴南、九龍坡區(qū)域中心位置。建橋工業(yè)園區(qū)釣魚嘴片區(qū)老城片區(qū)重鋼片區(qū)雙山片區(qū)本案西城大道（規(guī)劃輕軌2號線）金橋路劍橋大道鎂橋路民怡路地塊周邊兩縱量橫的的交通線路，交通極為便利，公共交通較發(fā)達周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套相對缺乏重慶康立醫(yī)院樂居小區(qū)鈺鑫小學(xué)項目處于區(qū)域交通較為便利，但配套相對缺乏。地塊位置預(yù)計供地時間地塊編號用地性質(zhì)出讓面積（畝）可建規(guī)模()規(guī)劃指標容積率建筑密度綠地率重慶市主城區(qū)大渡口（建橋工業(yè)園A區(qū)）2014年1季度H04-1-1/03商業(yè)用地49.9599900 3.03545本宗地位于重慶

9、主城區(qū)大渡口組團H標準分區(qū)（建橋工業(yè)園A區(qū)），距大渡口商業(yè)中心約1公里，距區(qū)政府1.5公里。2、地塊北接建橋大道延伸段，軌道交通2號線站點近在咫尺。東臨袁茄路，西接陳庹快速干道。主要優(yōu)勢：項目為純商業(yè)性質(zhì)用地，容積率3.0，適合開發(fā)高層項目。屬性一：商業(yè)價值距大渡口商圈距離較近，巨大的產(chǎn)業(yè)人群效應(yīng)，利于發(fā)展商業(yè)本項目綜合屬性屬性二：產(chǎn)業(yè)配套價值劍橋工業(yè)園，發(fā)展商務(wù)公寓類產(chǎn)品，服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬性三：稀缺價值區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目極少，抓空白點，走快銷線路屬性四：軌道交通價值臨輕軌2號線，走發(fā)展軌道交通小戶物業(yè)線路輕軌線項目名稱物業(yè)類型占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬）套內(nèi)銷售價格（元/）面積區(qū)間（）開

10、盤去化率2號線新天澤國際廣場商住公寓、精裝商務(wù)公寓235.981111000（精裝）28-8060%2號線百康年OT空間小戶型5.7 5.01.9 830040-8080%3號線都會里公寓,寫字樓,商鋪,建筑綜合體19.2 4.567.7 800021-13465%3號線宗申青年國際小戶型68.6 2.9916.2 720042-7965%3號線天景如果小戶型36.9 1.68 2.5 840024-5970%1號線芯動SOHO小戶型,酒店式公寓87.2 3.861.2 7000（精裝）46-7963%6號線25小時公寓12.6 4.225.0 930030-6070%6號線名家匯國際廣場公寓

11、，綜合體46.2 4.714.8 1200030-6078%6號線龍湖MOCO公寓、綜合體307.2177050（08年）50-6995%輕軌線邊緣小體量項目多選擇小戶公寓類產(chǎn)品，且去化效果較好。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析開發(fā)商重慶華立地產(chǎn)(集團)有限公司 項目地址大渡口步行街十字街口占地面積23畝總建面10.9萬平方米容積率5.98綠化率25%標準層面積965面積范圍28-80建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代幾梯幾戶3T16層高高層：30層車位數(shù)320交房標準精裝、清水典型案例分析新天澤國際廣場項目由兩棟約6萬方的塔樓和4萬多方頂級購物中

12、心組成。 ；大渡口區(qū)首個高端體驗式購物中心，4.3萬超大規(guī)模，全線自持、全球招商，將引進大渡口首個星級影院，數(shù)百個國際大牌意向洽談中目前項目公寓整體去化較好，目前剩余少量房源，商業(yè)招商進行中；輕軌2號線新天澤國際廣場區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析項目強銷期內(nèi)月均去化0.35萬方，整體成交均價（精裝）約11100元/。典型案例分析新天澤國際廣場區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析項目單層面積960.64，16戶戶型：單間配套套內(nèi)面積：28.24戶型：一室一廳一廚一衛(wèi)套內(nèi)面積：45.28典

13、型案例分析新天澤國際廣場典型案例分析龍湖MOCO項目產(chǎn)品布局123超高層寫字樓公寓位于北部新區(qū)高新園龍湖水晶酈城旁，總占地面積約2萬平方米，規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，是集超高層現(xiàn)代主義風(fēng)格小戶型公寓、高檔商業(yè)、創(chuàng)業(yè)基地為一體的城市中心區(qū)地標性綜合建筑群。綠化率：30%； 容積率：7.20 ； 車位：872個；寫字樓建筑面積: 4.8萬平米；公寓建筑面積：6萬平米；高層底商：約3萬平米；典型案例分析龍湖MOCO以前沿的商業(yè)混搭理念，集合各種時尚生活的商業(yè)元素，奠基北部新區(qū)的生活中心。 公寓、寫字樓典型案例分析龍湖MOCO“買一套多半套”是一種先鋒行為通過空間變幻，戶型使用空間最大可增加50%戶

14、型創(chuàng)新吸引客戶，項目首次開盤當(dāng)日去化達95%。大渡口區(qū)量價處在城市低位，價格洼地明顯第一梯隊第二梯隊第三梯隊數(shù)據(jù)來源：CRIC區(qū)域全年供求趨于平衡，且供求量均低于100萬方，遠低于全市各區(qū)水平；區(qū)域均價水平趨于穩(wěn)定，均保持在6000元/平米上下。建橋工業(yè)園區(qū)釣魚嘴片區(qū)老城片區(qū)重鋼片區(qū)雙山片區(qū)中冶城邦國際晉愉碧怡林畔天安數(shù)碼城中交麗景中豪公園尚城金融廣場晉愉盛世融城藍谷小鎮(zhèn)雙山片區(qū)、老城片區(qū)依托其成熟的區(qū)域優(yōu)勢，已成為大渡口開發(fā)的熱點區(qū)域。雙山片區(qū)、老城片區(qū)是目前大渡口房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，本項目處于劍橋工業(yè)園片區(qū)，目前房地產(chǎn)開發(fā)處于起步期。本案新天澤國際廣場朵麗品道興隆廣場東海阿特豪斯項目名稱

15、物業(yè)類型占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬）套內(nèi)銷售價格（元/）面積區(qū)間（）晉愉盛世融城高層、洋房3012.970高層：7500洋房：11000高層：49-108洋房：105-220中交麗景高層、洋房3194.391高層：7400洋房：10000高層：59-118洋房：94-143朵力品道高層623.818720067-92中豪公園尚城高層593.517700058-84東海阿特豪斯高層703.022680058-107興隆廣場高層323.512750031-108晉愉碧怡林畔別墅1072.0917聯(lián)排：198-343聯(lián)排：12000金融廣場高層 424.4918860043-66天安數(shù)碼城高層

16、 （寫字樓）5372.8010075008800100-3700中冶城邦國際高層784.028780059-97新天澤國際廣場商住公寓、精裝商務(wù)公寓235.98111100028-80藍谷小鎮(zhèn)高層、洋房942.016高層：7900洋房：8000高層：62-74洋房：98-200目前區(qū)域在售項目公寓類產(chǎn)品供應(yīng)量較小，總部辦公寫字樓供應(yīng)量較大。項目總占地面積301畝，建筑總面積70萬方，容積率2.9，分多期開發(fā)，物業(yè)形態(tài)包括高層、洋房、酒店等；項目位于二郎雙山片區(qū)，周邊自然資源較好，目前開發(fā)力度大，7月首次推出一期高層，因價格較低，整體去化較好，后期推出高層產(chǎn)品受區(qū)域競爭壓力影響，去化緩慢；11月

17、推出洋房產(chǎn)品，因總價較高，去化緩慢。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析典型案例分析晉愉盛世融城總體概述戶型配比項目目前在售為二期高層、洋房。暢銷戶型及原因：高層小戶型產(chǎn)品整體暢銷，贈送面積較大，實用性強。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析典型案例分析晉愉盛世融城客戶分析項目以解決居住問題的首置型客戶為主，大多為九龍坡、大渡口區(qū)客戶，以及部分區(qū)縣客戶，還有部分附近的生意人，年輕人及中年人為主，他們比較看重項目的價格、戶型和大盤優(yōu)勢及未來區(qū)域發(fā)展。主力客戶客戶主要來源客戶特征描述置業(yè)需求和特點首置、首改客戶大渡口、九龍坡區(qū)域上班族，白

18、領(lǐng)、區(qū)縣客戶及附近鋼材市場人員主要解決居住問題，看重價格，戶型，配套投資客戶區(qū)縣、九龍坡區(qū)附近鋼材市場私營業(yè)主投資區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求分析雙山片區(qū)典型項目分析典型案例分析晉愉盛世融城序號土地位置用途土地面積（畝）建筑規(guī)模（）容積率競得單位競得時間成交價凈地單價(萬/畝)樓面價(元/)1大渡口區(qū)大渡口組團A分區(qū)A23-2/05、A25-02/06、A25-1/06地塊二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地1793481712.9瑞領(lǐng)有限公司2012-4-276963538920002大渡口區(qū)大渡口組團D分區(qū)D7-2-1/04號宗地藝術(shù)傳媒用地、娛樂用地29 1.93

19、 1.0 重慶高捷投資有限責(zé)任公司2012-11-166383220 3300 3大渡口區(qū)大渡口組團E分區(qū)E46-3-3/03號宗地行政辦公用地、商業(yè)用地、二類居住用地12 3.34 4.2 中甬地產(chǎn)2012-12-216003498 1799 4九龍坡區(qū)大渡口組團I分區(qū)I26-1/02、I28-1/02、I28-2/02、I27-2/02、I1商業(yè)用地、商務(wù)用地、二類居住用地258404616.52.3重慶美每家置業(yè)開發(fā)有限公司2013-1-212491589合計478752792.82011年-2012年大渡口區(qū)成交純商業(yè)類性質(zhì)土地可建方量約75萬方，商業(yè)物業(yè)壓力較大。l房地產(chǎn)開發(fā)集中在雙

20、山及老城區(qū)域，劍橋工業(yè)園房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段l目前區(qū)域公寓類產(chǎn)品供應(yīng)量較小、總部辦公供應(yīng)量較大l從土地供應(yīng)，未來區(qū)域商業(yè)物業(yè)壓力較大大渡口市場現(xiàn)狀l軌道交通沿線小體量項目適合發(fā)展小戶公寓類產(chǎn)品項目l目前低總價類公寓產(chǎn)品去化較好軌道交通沿線案例研究項目適合發(fā)展小戶型公寓類產(chǎn)品抓市場空白，走創(chuàng)新型產(chǎn)品線路！五、悅生活 悅自由10萬小戶型精品社區(qū)產(chǎn)業(yè)中心菁英生活區(qū)物業(yè)產(chǎn)品體量配比建議（萬方）產(chǎn)品面積段建議（）贈送比例戶型比例商住公寓公寓5.020-354-5%60%35-506-8%40%LOFT公寓3.040-556-8%70%55-708-10%30%商業(yè)商業(yè)配套2.030-100100%五、

21、具有商住兩用性質(zhì)的公寓類產(chǎn)品，滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群短期居住及辦公需求，同時吸引部分商業(yè)投資客群。五、參考案例萬友七季向上建議本項目以小型商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)+高層的物業(yè)組合方式參考案例龍湖MOCOl互扣式概念躍層；l公攤率極低，得房率超高19%；l總戶數(shù)降低，居住舒適度高。布局建議戶型建議五、大渡口、九龍坡人群（60%）其它區(qū)域人群（10%）產(chǎn)業(yè)人群（30%）置業(yè)客戶群體客戶背景客戶需求職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)品及功能需求建筑風(fēng)格偏好價格承受能力生活愿景以政府機關(guān)人員，企事業(yè)單位員工為主（70%）年齡集中在30-45歲的商業(yè)投資客群20-30歲，單身或無小的孩青年之家偏好緊湊實用性產(chǎn)品，功能配備齊全喜歡異

22、域風(fēng)情的建筑風(fēng)格（65%）價格承受7000元/左右追求品質(zhì)的、舒適的生活（80%）物業(yè)偏好高層（65%）居住（40%）辦公、商業(yè)投資（60%）置業(yè)目的針對大渡口、九龍坡等主要區(qū)域，打造精品商務(wù)區(qū)五、精明的投資客：精明的投資客：關(guān)注因素：地段升值潛力、出租收益率他們是青年一族：青年一族：關(guān)注因素：配套成熟、物業(yè)品質(zhì)項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標序號序號指標指標單位單位合計合計1用地面積33,300 2容積率3.00 3建筑密度35%4建筑基地面積11,655 5車庫和設(shè)備28,615 6地上總面積99,900 7總建筑面積128,515 8配套商業(yè)20,000 9商住公寓78,900 10綠地率45%11其他部分（包括物管用房、設(shè)備用房等）1,000 12車庫數(shù)個789 13車庫總面積27,615 序號序號費用名稱費用名稱單方成本標準（元單方成本標準（元/）金額（萬元）金額（萬元）1土地費用2000 20619.36 2前期工程費59 759 3公共設(shè)施建設(shè)費324 4167 4政府行政規(guī)費353 4534 5建安工程費1794 23053 6管理費用42 544 7銷售推廣費用124 1593 8財務(wù)費用（銀行利息）154 1975 9不可預(yù)見費用65 829 10營業(yè)稅及附加401 5154.15 11土地