利通廣場物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件

1、利通廣場前期物業(yè)管理服務(wù)招 標(biāo) 文 件（初稿）廣東利通置業(yè)投資有限公司2010 年 4 月第一部分投標(biāo)邀請按照國務(wù)院物業(yè)管理條例和廣州市國土資源和房屋管局廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序、關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的通知的規(guī)定，現(xiàn)決定對利通廣場的前期 物業(yè)管理服務(wù)進行公開招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)方以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。1. 招標(biāo)項目的簡要說明本項目，即利通廣場項目位于廣州珠江新城B2-4地塊。本項目規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為：商務(wù)辦公樓。本項目總用地面積 9916平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地8155平方米,道路用地1761平方米。本項目總建筑面積159500平方米。其中，地下總建筑面積 3760

2、2平方米，地上總建筑面積121898平方米。本項目共計建筑物 1幢；建筑結(jié)構(gòu)為鋼框架混凝土筒體結(jié)構(gòu)。本項目的建筑密度為 23%綜合容積率12;綠化率為20%本項目規(guī)劃建設(shè)機動車停車位 838個，其中地上停車位 0個，地下停車位838個。2. 項目開工和竣工交付使用時間本項目于2007年9月開工建設(shè)，共分1期開發(fā)建設(shè)。整個建設(shè)項目計劃于2011年。月全部建成竣工并交付使用。3. 投標(biāo)方資格要求1. 在中華人民共和國境內(nèi)注冊的具備獨立法人資格、能在國內(nèi)合法經(jīng)營和提供相應(yīng)服務(wù)的外資企業(yè)；2. 具有中華人民共和國建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)的一級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；3. 投標(biāo)方必須在廣州市范圍內(nèi)設(shè)有

3、獨立的分支機構(gòu)（具有工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照）；4. 本項目不接受聯(lián)合體投標(biāo)。4. 招標(biāo)書的發(fā)放投標(biāo)單位應(yīng)于2010年X月X日下午14:00時至17:00時至廣州市體育西路1-3號峰源 大廈17樓廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室領(lǐng)取招標(biāo)書。5. 投標(biāo)地點廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室。6. 投標(biāo)截止時間2010年X月X日下午17:00時前，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。7. 開標(biāo)時間、地點1 .開標(biāo)時間：2010年X月X日上午9:30時2 .開標(biāo)地點：廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公 室。8. 聯(lián)系方式招標(biāo)方：廣

4、東利通置業(yè)投資有限公司地 址：廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓郵編：510620電話：020-803傳真：020-聯(lián)系人：石弘華廣東利通置業(yè)投資有限公司2010年？月 日招標(biāo)項目要求第二部分物業(yè)管理內(nèi)容1. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)房屋建筑本體（含室外非機電設(shè)備設(shè)施）的維修、管理。2. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)機電設(shè)備設(shè)施（包括空調(diào)、給排水、 強弱電、 消防、 室內(nèi)外照明、電梯等各專業(yè)的整個系統(tǒng)及發(fā)電機組、擦窗機等）的運行管理、維修、保養(yǎng)。3. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)智能化、綜合布線系統(tǒng)的管理和維護保養(yǎng)。4. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所屬其它配套設(shè)施的管理和維護保養(yǎng)。5. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、石材護理、

5、定期消殺、外墻清洗、生活垃圾收集及清運。6. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)綠化管理，樓內(nèi)公共區(qū)域的綠化及花卉擺放、每年重大節(jié)日慶典（元旦、春節(jié)、五一、國慶、中秋、圣誕）的花草擺放及節(jié)日景觀布置。7. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)24 小時保安保潔及公共秩序管理。8. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理，停車場收費管理。9. 物業(yè)相關(guān)檔案資料管理。10. 本物業(yè)的物業(yè)管理費、停車費等代收，代業(yè)主催繳本物業(yè)租戶租金。11. 接待、咨詢服務(wù)與對空置寫字樓的招商工作。12. 業(yè)主與中標(biāo)企業(yè)在物業(yè)管理委托合同中另有約定的其它事項。13. 屬于物業(yè)管理的其它工作事項。物業(yè)管理總目標(biāo)1. 依法、科學(xué)、規(guī)范管理，達到細微、周到

6、、真誠、規(guī)范的服務(wù)要求，建設(shè)現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。全面導(dǎo)入和推行ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系。2. 定 期（每年至少一次）向租戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見書，對合理的建議要及時采納、認(rèn)真整改，努力提高客戶滿意度，確保租戶滿意率在92以上。3 . 加強與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽取、接受業(yè)主的建議和意見， 支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務(wù)，在確保物業(yè)保值增值的前提下，協(xié)助業(yè)主提高物業(yè)出租率。4 .規(guī)范和完善24小時值班制度，對業(yè)主和租戶對物業(yè)管理服務(wù)的報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況的反饋時間，在正常工作日不超過半小時；非正常工作時間不超過1小時，并視輕重

7、緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。5 .本物業(yè)各類標(biāo)識統(tǒng)一、規(guī)范、完備、科學(xué)，無安全隱患。6 .制定完善的培訓(xùn)計劃和考核制度，切實提高員工整體素質(zhì)。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)1 .基礎(chǔ)管理1) 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定等各項公眾制度完善。2) 按國家物業(yè)管理示范項目標(biāo)準(zhǔn)制訂各項具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主同意。3) 健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法。4) 管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，配帶標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)謹(jǐn)慎。5) 充分應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，每月向 業(yè)主報告物業(yè)

8、管理服務(wù)費用收支情況。6) 房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料管理完善，分類成冊，查閱方便。7) 建立用戶檔案，查閱方便。8) 建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服 務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及 時處理，有回訪制度和記錄。9) 定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95蛆上。10) 建議并落實維修服務(wù)承諾制度，零修急修及時率達100%返修率不高于1%并有回訪記錄。2 .房屋本體管理與維修養(yǎng)護1) 項目標(biāo)志明晰，大堂布置合理、優(yōu)雅，與項目建筑風(fēng)格和使用功能匹配，并設(shè)立必要的指引標(biāo)志，入駐項目各單位名錄標(biāo)識

9、在大堂內(nèi)顯著位置。2) 無違反規(guī)劃亂搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3) 項目外觀完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。4) 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。5) 分體空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。6) 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，不得發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。7) 定期進行房屋主體查勘， 監(jiān)視項目沉降現(xiàn)象，確保房屋主體及公用設(shè)施安全。8) 檢查房屋結(jié)構(gòu)，混凝土結(jié)構(gòu)(柱、梁、板)無鋼筋外露、無裂縫，鋼結(jié)構(gòu)件無銹蝕、無變形。9) 樓地面平整完好，無空鼓、無碎裂、無隆起

10、、無缺棱(角)無下沉。10) 屋面防水層完好，無裂縫、無滲(漏)，隔熱層無毀壞。11) 天花吊頂龍骨牢固，天花平整、無裂紋、無缺棱掉角。12) 天窗安裝牢固、開關(guān)靈活，五金配件齊全，門牌設(shè)置齊全、美觀、合理。13) 樓梯扶手安裝牢固，油漆色則均勻，表面平滑不扎手，無裂紋、脫漆、無 銹蝕。3 .公共設(shè)備管理1) 綜合要求(1) 制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。(2) 設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。(3) 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。(4) 設(shè)備良好，運行正常，不得有重大管理責(zé)

11、任事故。2) 供電系統(tǒng)(1) 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知用戶。(2) 制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急措施，并嚴(yán)格執(zhí)行。(3) 備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。(4) 合理輪換使用變壓器，減少空載損耗，節(jié)約費用，延長使用壽命。(5) 建立24小時值班制度，發(fā)生故障及時排除。(6) 用電設(shè)備、照明、指示、顯示燈要完好，電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求，路線滿足負(fù)荷，并保證用電安全，確保發(fā)配電設(shè)備 安全運行。3)智能化系統(tǒng)(1) 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知用戶。(2) 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各系統(tǒng)正常工作。(3) 智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，

12、有記錄并按規(guī)定期限保存。(4) BA系統(tǒng)按規(guī)范操作，確保系統(tǒng)各模塊運行正常， 緊急情況需要有應(yīng)急處理程序。(5) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)，屏幕整潔，接線緊固，按鈕、旋鈕正常，圖像清晰；攝像機焦距準(zhǔn)確、位置合理，云臺控制正常，錄像保存完整。(6) 可視對講系統(tǒng)，每個門點出入控制正常，信息保存完整。(7) 防盜報警系統(tǒng)，系統(tǒng)軟件、主機工作正常，報警準(zhǔn)確及時，備件完好。(8) 停車場收費系統(tǒng)，系統(tǒng)及硬件完好。4)消防系統(tǒng)(1) 消防監(jiān)控中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用。(2) 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。(3) 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，

13、明確各區(qū)域防火責(zé)任人0(4) 訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。(5) 無火災(zāi)安全隱患。系統(tǒng)須由有資質(zhì)單位進行維修保養(yǎng)。(6) 定期檢查和試驗FAS自動報警系統(tǒng)，確保系統(tǒng)運行正常。(7) 定期檢查和測試各種消防設(shè)備，確定各閥門、指示燈、儀器儀表指示符合規(guī)定，各設(shè)備運行正常。(8) 定期對備用UPS電源進行自動切換試驗。(9) 檢查和測試火災(zāi)事故廣播、氣體滅火系統(tǒng)，確保系統(tǒng)完好。5) 電梯系統(tǒng)(1) 消防監(jiān)控中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用。(2) 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。(3) 電梯按規(guī)定或約定時

14、間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。(4) 轎箱、井道、機房保持清潔。(5) 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。(6) 運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到場維修。(7) 運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。6) 給排水系統(tǒng)(1) 完善項目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和節(jié)水計戈(2) 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏。(3) 按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、稅制化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱 清潔衛(wèi)生，無二次污染。(4) 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患(5)

15、 泵房有管理規(guī)定和操作維修規(guī)程。(6) 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。(7) 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。(8) 制定事故應(yīng)急處理方案。7) 空調(diào)系統(tǒng)(1) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。(2) 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。(3) 制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。(4) 按規(guī)定監(jiān)控冷凍主機運行狀態(tài)，保存好運行記錄，各項運行指標(biāo)正常。(5) 水泵運轉(zhuǎn)無異聲、無震動，溫升正常。(6) 冷卻塔內(nèi)無雜物、水位正常，風(fēng)機皮帶松緊合適。(7) 新風(fēng)機

16、組運行無異聲、 無震動，各緊固件無松動，皮帶松緊合適。(8) 風(fēng)機盤管無積水、濾網(wǎng)保持清潔。(9) 各設(shè)備表面整潔，無浮塵、脫落漆、銹蝕等。8) 共享設(shè)施管理(1) 共享配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。(2) 共享管線統(tǒng)一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻。(3) 道路、樓道、大堂等公共照明完好。(4) 項目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。4.保安及車輛管理1)項目基本實行半封閉式管理。有專業(yè)保安隊伍，實行 24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉項目的環(huán)境，文明執(zhí)勤、訓(xùn)練有素、語言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)。2)3) 結(jié)合項目特點，制定安全防范措施，建立和完善各種安全應(yīng)急和管理制度。4) 進出項目各種車輛

17、管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。5) 項目外停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。6) 室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入資料有記錄，按規(guī)定放行。7) 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。8) 危機人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。9) 建立三級防火責(zé)任制度和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組。10) 建立健全安全日、周、月、季、年檢制度，確保項目安全。11) 建立義務(wù)消防隊，定期進行消防演習(xí)，提高防火自救能力。5 . 環(huán)境衛(wèi)生管理1) 環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2) 清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化24小時保潔。3) 公共清潔人員著裝應(yīng)整潔，形

18、象好，適合高端辦公環(huán)境需要。4) 垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。5) 項目共享部位共享設(shè)施設(shè)備無蟻害。6) 項目共享部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；項目內(nèi)共享場地?zé)o紙屑、煙頭等廢 棄物。7) 餐飲場地管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。8) 項目內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。9) 大理石面應(yīng)進行晶面處理等養(yǎng)護技術(shù)，確保石材表面光潔、明亮、無污跡。10) 大理石墻面無灰塵、污跡，用紙巾擦試50CM沅明顯灰塵；其它墻面無污跡，目視無明顯灰塵。11) 電梯轎廂須用清潔劑擦拭，上蠟，保持清潔、光

19、亮、無手印、無污跡。12) 垃圾箱(簍、桶)外表干凈、無臭味、無積水，垃圾不能超過該容器的2/3;煙灰缸保持清潔、無污漬，煙蒂不得超過3個。13) 衛(wèi)生間地、臺面無積水、無污漬、無雜物、無灰塵，金屬、玻璃光亮，無水跡、無灰塵、無銹斑，保持空氣清新。14) 地毯保持干凈、整潔，無破損、無污漬、無變形。15) 垃圾房按規(guī)定噴藥消殺，防止蚊蟲滋生、不產(chǎn)生異味。16) 玻璃幕墻進行定期清洗(每年 3次)，保持玻璃清潔明亮、無垃圾灰塵堆積。6 .綠化花卉管理1) 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。2) 室外植物，造型美觀、無枯枝黃葉，土壤不板結(jié)、無雜草。3) 室內(nèi)景觀植物長勢

20、良好、健康、造型美觀，枝葉無灰塵、無枯枝黃葉。4) 花卉長勢健康、色澤艷麗、無病蟲害、無枯枝黃葉。7 .精神文明建設(shè)1) 加強宣傳，使用戶能自覺維護公眾利益，遵守項目的各項管理規(guī)定。2) 適當(dāng)開展健康向上的活動，增強業(yè)主、管理公司、租戶之間的溝通、建設(shè)和諧辦公商務(wù)環(huán)境。8 .接待、咨詢服務(wù)與對空置寫字樓的招商管理1) 設(shè)立24小時服務(wù)熱線，接待客戶咨詢、投訴、報修等。2) 以多種方式與客戶進行溝通，接待客戶的咨詢，投訴以及求助；對重要客戶提出個性化特色接待工作方案，并實施相關(guān)接待工作。3) 向業(yè)主提出行之有效的招商建議并協(xié)助執(zhí)行，對空置的寫字樓進行相關(guān)招商以及客戶跟進工作。9 .管理效益1)

21、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率 98蛆上。2) 提供方便用戶的特約服務(wù)。3) 合理安排、嚴(yán)格控制開支，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，為用戶提供一個優(yōu)良辦公商務(wù)環(huán)境。四.有關(guān)說明和要求1. 合約期限自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的2個自然年度。合約前期物業(yè)未交付使用期間，承包商須提供前期管理服務(wù)，物業(yè)交付使用后，以全委托的方式提 供物業(yè)管理服務(wù)。若乙方在本服務(wù)管理期完全滿足招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)文件的承 諾，在同等條件下，具有本服務(wù)合同下一年度的簽約優(yōu)先權(quán)。2. 根據(jù)有關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定， 本項目的物業(yè)管理處必須設(shè)立財務(wù)專用賬戶；按有關(guān)法規(guī)條例和招標(biāo)文件收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定收支物業(yè)管理費，獨立核算，接受業(yè)主監(jiān)督，帳務(wù)具

22、體管理辦法由招標(biāo)方和中標(biāo)方在物業(yè)管理合同約定。3. 中標(biāo)方應(yīng)在每月10日前向招標(biāo)方交付所代收的物業(yè)管理費，中標(biāo)方代收的物業(yè)管理費經(jīng)招標(biāo)方核算后，抵扣招標(biāo)方應(yīng)向中標(biāo)方支付的物業(yè)管理費，多出部分歸招標(biāo)方所有，不足部分由招標(biāo)方補給中標(biāo)方。4. 物業(yè)管理處須于每年11月份提交下一個年度的財務(wù)預(yù)算，經(jīng)招標(biāo)方批準(zhǔn)后執(zhí)行。原則上費用開支不能超過預(yù)算，對不可預(yù)見開支應(yīng)報招標(biāo)方審批。5. 本項目的物業(yè)管理費使用范圍：1) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取得福利費等；2) 物業(yè)公用部位、公有設(shè)施設(shè)備的日常運作、維護費用；3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用(含公共衛(wèi)生間廁紙、洗手液等物料) ；4) 消殺及除四害

23、費用；5) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用(含節(jié)日花卉擺設(shè)) ；6) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；7) 行政辦公費用；8) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；9) 物業(yè)公用部位、共享設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，包括：財產(chǎn)一切保險(含玻璃破碎)、公眾責(zé)任保險、停車場責(zé)任保險、機器損壞保險等；10) 公用部位水電費；11) 法定稅費；12) 物業(yè)管理酬金；13) 經(jīng)招標(biāo)方同意的其它費用及不可預(yù)見費用。第三部分投標(biāo)方須知總則說明1. 適用范圍1) 本招標(biāo)文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務(wù)。2. 定義1) 招標(biāo)方：第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)。2) 投標(biāo)方：向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。3) 評標(biāo)委員

24、會：評標(biāo)委員會是依照中華人民共和國招投標(biāo)法等法規(guī)組建的專門負(fù)責(zé)本次招標(biāo)的評標(biāo)工作的臨時性機構(gòu)。4) 日期：指公歷日。5) 招標(biāo)文件：指由招標(biāo)方發(fā)出的本招標(biāo)文件，包括全部章節(jié)和附件。6) 投標(biāo)文件：指投標(biāo)方根據(jù)本招標(biāo)文件向招標(biāo)方提交的全部文件。7) 服務(wù)：指符合本招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理服務(wù)。8) 合同：指由本次招標(biāo)所產(chǎn)生的合同或合約文件。9) 招標(biāo)文件中的標(biāo)題或題名僅起引導(dǎo)作用，而不應(yīng)視為對招標(biāo)文件內(nèi)容的理解和解釋。10) 招標(biāo)文件中所規(guī)定的“書面形式”，是指任何手寫的、打印的或印刷的通訊，包括電報和傳真發(fā)送。3. 投標(biāo)費用1) 無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何， 投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)

25、的全部費用。招標(biāo)文件1. 招標(biāo)文件的構(gòu)成1) 要求提供的服務(wù)、招標(biāo)過程、合同條件在招標(biāo)文件中均有說明。招標(biāo)文件包括：第一篇投標(biāo)邀請第二篇 招標(biāo)項目要求第三篇投標(biāo)方須知第四篇其它事項第五篇物業(yè)管理服務(wù)合同格式第六篇 投標(biāo)文件格式2) 投標(biāo)方應(yīng)審閱招標(biāo)文件中所有須知、格式、條款和規(guī)格。投標(biāo)方未按招標(biāo)文件要求提供全部資料或提交的投標(biāo)文件未對招標(biāo)文件作出實質(zhì)性響應(yīng)， 那么投標(biāo)方將承擔(dān)其風(fēng)險并有可能導(dǎo)致投標(biāo)文件被拒絕。2. 招標(biāo)文件的澄清本招標(biāo)文件如有疑問，請于 年 月日12:00 (北京時間)前將問題按投標(biāo)邀請書 中載明的郵政地址以書面函件形式(加蓋投標(biāo)方法人公章) 交至招標(biāo)方，超出上述截止時間提出的

26、任何疑問，招標(biāo)方可不予答復(fù)。所有問題將于 年 月 日17:00(北 京時間)前，將不標(biāo)明查詢來源的書面答疑文件發(fā)至已購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。答疑文件為招標(biāo)文件的組成部分。3. 招標(biāo)文件的修改1) 在投標(biāo)截止日期前任何時候， 無論何故，招標(biāo)方可主動地或在答復(fù)投標(biāo)方提出澄清的問題時對招標(biāo)文件進行修改。2) 招標(biāo)文件的修改將以書面函件形式通知所有投標(biāo)方，并對其具有約束力。對方應(yīng)立即以書面函件的形式確認(rèn)已收到該修改。3) 為使投標(biāo)方在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時有合理的時間考慮招標(biāo)文件的修改，招標(biāo)方可酌情推遲本項目投標(biāo)截止日期。招標(biāo)方在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間三日前，將變更時間書面通知所有招標(biāo)文件收受人

27、。投標(biāo)文件的編寫1. 投標(biāo)語言及度量衡單位1) 投標(biāo)方的投標(biāo)文件以及投標(biāo)方與招標(biāo)方就有關(guān)投標(biāo)的所有往來函電均應(yīng)使用中文。2) 投標(biāo)文件使用的度量衡單位采用中華人民共和國法定計量單位。2. 投標(biāo)文件的格式1) 投標(biāo)方必須按招標(biāo)文件的現(xiàn)定及格式要求準(zhǔn)確、完整地填寫和提供資料，并保證所提供的全部資料的真實性。3. 投標(biāo)文件的組成投標(biāo)方編寫的投標(biāo)文件應(yīng)包括但不限于下列部分:1) 經(jīng)濟部分(1) 投標(biāo)報價表；(2) 分類報價明細表；(3) 物業(yè)管理費預(yù)算編制要求:1 丁 P標(biāo)題內(nèi)谷要求1編制說明投標(biāo)方認(rèn)為需要說明的與編制原則相關(guān)的事項。對總報價的簡單分析。2物業(yè)管理費物業(yè)管理費預(yù)算匯總表。人工費用可包括

28、：支付全體職工的勞動報酬、 福利、培訓(xùn)及按國家規(guī)定繳納的各種社會保險等。需按組織機構(gòu)排序逐項列出。所有崗位、人數(shù)應(yīng)與組織機構(gòu)中崗位、人數(shù)對應(yīng)。行政費用可包括員工服裝費、文具用品費、電話費、接待費、辦公設(shè)備維護以及行政管理方案中所涉及的物料消耗費用等。工程費用可包括建筑、設(shè)備、設(shè)施管理方案中所涉及的維護、保養(yǎng)及物料工具消耗費用等。保安費用可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗費用等。環(huán)境費用可包括環(huán)境綠化、保潔管理方案中所涉及 的人員費用及物料消耗費用等。服務(wù)費用可包括服務(wù)管理方案中所涉及的物料消耗 費用等。1 丁 P標(biāo)題內(nèi)咨要求外包費用國家強制檢測的收費內(nèi)容；委托第二方提 供服務(wù)的項目

29、所產(chǎn)生的費用等。保險費用法規(guī)規(guī)定要求為物業(yè)公用部位、共享設(shè)施 設(shè)備及公眾責(zé)任所購買的保險費用。其它費用其它需要列明的費用。(4) 開辦費編制要求:1 丁 P標(biāo)題內(nèi)谷要求1編制說明投標(biāo)方認(rèn)為需要說明的與編制原則相關(guān)的事項。對總報價的簡單分析。2開辦費開辦費預(yù)算匯總表。辦公設(shè)備可包括辦公電腦、物業(yè)管理軟件、電腦局 域網(wǎng)、打印機、復(fù)印機、傳真機、掃描儀、 投影機、相機、員，更衣柜、辦公桌椅、 檔案資料柜、保險柜、白板、卡鐘、電話 機、文具等辦公室裝修可包括室內(nèi)間隔、規(guī)章/規(guī)程裝裱等安全設(shè)備可包括對講機、手電筒、應(yīng)急藥箱、消防 阻燃安全繩、消防用具、防毒自救面具、 反光路障、鐵馬圍欄作業(yè)警示牌等員工裝

30、備可包括客服、工程、保安、行政等人員制 服的訂做、雨衣、雨傘、水鞋、絕緣鞋、 熒光交通衣等工程維修工具可包括電焊機、吸水吸塵器、風(fēng)速儀、紅 外測溫儀、電鉆、電鋸、萬用表、沖擊鉆、 電工刀、工具袋、維修材料、潛水泵等1 丁 P標(biāo)題內(nèi)咨要求清潔綠化支出可包括不銹鋼垃圾箱、外圍垃圾箱、地毯、大垃圾桶、清潔開荒費、傘袋機員工費用可包括員工招聘費用、員工工資、各種福利費用、員工上崗前培訓(xùn)費用等保險費用可包括財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險、停車場責(zé)任險等資料印刷可包括員工手冊、商戶手冊、裝修指南、工作表格等其它不PJ預(yù)見費用其它需要列明的費用2) 商務(wù)技術(shù)部分(1) 投標(biāo)函(蓋公章)；(2) 法定代表人證明書(或

31、授權(quán)書)(蓋公章)；(4) 資格證明文件(復(fù)印件，蓋公章)：營業(yè)執(zhí)照副本國稅、地稅登記證副本物業(yè)管理資質(zhì)證書國際認(rèn)證機構(gòu)認(rèn)證(5) 投標(biāo)人基本情況；(6) 公司注冊資金；(7) 對物業(yè)管理內(nèi)容、目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的響應(yīng)程度文件；(8) 物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施；(9) 駐場服務(wù)機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程；(10) 駐場總經(jīng)理人選及資質(zhì)經(jīng)驗和主管人員任職標(biāo)準(zhǔn);(11) 公司本部支持本項目的主要管理人員資質(zhì)和經(jīng)驗;(12) 管理規(guī)章制度；(13) 服務(wù)計劃和實施方案(包括但不限于清潔、保安、工程、綠化、 商務(wù)、行政等服務(wù))；(14) 投標(biāo)人近3年來在廣東省境內(nèi)的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績表(要求提供合同中具

32、備項目名稱、合同有效期及雙方簽章頁作為附件)。其中，目前仍在提供管理服務(wù)的單體面積超10平方米的寫字樓項目需單列；(15) 企業(yè)2007年和2008年的財務(wù)報表，以及會計師事務(wù)所出具的審 計報告復(fù)印件；(16) 投標(biāo)方認(rèn)為有必要說明的其它資料。4. 投標(biāo)報價1 .本項目投標(biāo)文件報價包括三大部分，分別為寫字樓管理費收費標(biāo)準(zhǔn)測算報價、開辦費預(yù)算報價以及物業(yè)管理酬金報價：1) 寫字樓管理費收費標(biāo)準(zhǔn)， 以元/月為單位進行報價，需提供詳細測算依據(jù)；2) 物業(yè)管理酬金報價，以自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的2個自然年度作為周期，并以萬元/月為單位進行報價；3) 物業(yè)管理開辦費預(yù)算報價，以萬元為單位進行

33、報價。2 .報價僅限用人民幣填報，報價均包含各報價需提供詳細計算依據(jù)。3 .報價包含履行合同所有相關(guān)服務(wù)所需的服務(wù)費用報價均包含所有的稅費。5. 投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1 .投標(biāo)文件分為正本1份、副本5份、相應(yīng)的電子文件1份(光盤，WORD&式)， 并明確寫明“正本” “副本”。正本和副本如有不一致之處，以正本為準(zhǔn)。2 .投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。3 .電報、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。6. 投標(biāo)文件遞交的要求和無效1 .投標(biāo)文件的密封投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件密封， 并標(biāo)明投標(biāo)方的名稱、 地址、投標(biāo)項目名稱及正本或副本。2 .投標(biāo)文件的修改和撤銷1) 投標(biāo)方在投標(biāo)截止

34、時間之前可書面通知招標(biāo)方補充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)方在投標(biāo)截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。2) 投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改或補充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進行編寫、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補充投標(biāo)文件”字樣。3 .投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：1) 未密封的；2) 未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；3) 未能按照招標(biāo)文件要求編制的；4) 逾期送達的；5) 附有招標(biāo)方不能接受條件的。7. 開標(biāo)和評標(biāo)1 .開標(biāo)的方法與程序1) 招標(biāo)方在約定的時間和地點公開開標(biāo)，開標(biāo)由招標(biāo)方主持，投標(biāo)方代表參加。2) 開標(biāo)時，招標(biāo)方對投

35、標(biāo)文件的密封情況進行當(dāng)眾核驗，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由 招標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)方名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其它主 要內(nèi)容。2 .評委組成根據(jù)廣州市相關(guān)規(guī)定，本次利通廣場前期物業(yè)管理服務(wù)公司招標(biāo)的評標(biāo)評委組成為：招標(biāo)方指派1人，由招標(biāo)方從市物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 2人，由街道、居委會各派 1人。3 .評標(biāo)會議程安排時間內(nèi)容8:30 9:30接收投標(biāo)文件，陳述順序抽簽。9:30 10:00會議開始，主持人介紹本次招標(biāo)的情況、評標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)及細 則等，推選主任，評委熟悉評審辦法。時間內(nèi)容10:00 10:20投標(biāo)方確認(rèn)投標(biāo)文件的密封是否完好，拆封所有投標(biāo)方的投 標(biāo)

36、文件，宣讀投標(biāo)方的報價，對投標(biāo)方進行符合性審查及經(jīng)10:20 10:40廿陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評委進行技術(shù)商務(wù)評分。11:00 11:20第二陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評委進行技術(shù)商務(wù)評分。11:20 11:40第三陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評委進行技術(shù)商務(wù)評分。11: 4012:00第四陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評委進行技術(shù)商務(wù)評分。12:00 12:20匯總經(jīng)濟評分和技術(shù)商務(wù)評分，得出各投標(biāo)方總分。12:20 12:30評委在評審報告上簽字，評審結(jié)束。4 .評標(biāo)指標(biāo)及分值設(shè)置。本次評標(biāo)采用綜合評分方法。評表以招標(biāo)文件規(guī)定的條件為依據(jù)，評分比重如下:評分項目商務(wù)技術(shù)評分經(jīng)濟評分

37、權(quán)重60%40%5 .評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法1） 商務(wù)技術(shù)標(biāo)評定（滿分 60分）1 丁 P項目分值1對物業(yè)管理內(nèi)容、總目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的響應(yīng)程度102物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施53駐場服務(wù)機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程104公司本部及駐場管理服務(wù)人員的配置方案105各項管理規(guī)章制度56各項服務(wù)計劃和實施方案107企業(yè)綜合實力102） 經(jīng)濟標(biāo)評定（滿分40分）經(jīng)濟標(biāo)滿分為40分；其中，寫字樓管理費收費標(biāo)準(zhǔn)報價滿分10分，物業(yè)管理酬金報價滿分20分，開辦費預(yù)算報價滿分 10分。(1) 綜合評分的計算綜合評分=商務(wù)技術(shù)評分 +經(jīng)濟評分將綜合評分由高到低順序排列，得分相同的，按投標(biāo)報價由低到高順序排列；得分且投標(biāo)報

38、價相同的，按服務(wù)指標(biāo)優(yōu)劣順序排列。8. 中標(biāo)方的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1 .中標(biāo)方的確定1) 招標(biāo)方在評標(biāo)會后10日內(nèi)確定中標(biāo)方。2) 招標(biāo)方在確定中標(biāo)方之日起 3日內(nèi)以書面形式向中標(biāo)方發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。3) 招標(biāo)方在向中標(biāo)方發(fā)出中標(biāo)通知書的同時，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)方。2 .物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂1) 中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時間、地點與招標(biāo)方參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2) 招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、中標(biāo)方的投標(biāo)文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)。3 .履約保證金1) 中標(biāo)方在與招標(biāo)方簽訂合同時， 應(yīng)按照合同條款

39、的規(guī)定，向招標(biāo)方(買方)提交履約保證金(合同總價的 2衿，其格式為招標(biāo)文件中所提供的或其它 招標(biāo)方(買方)接受的格式。2)在合同有效期內(nèi)，若中標(biāo)方?jīng)]有違約行為，其履約保證金在合同期滿后 10個工作日內(nèi)由招標(biāo)方無息退還。第四部分其它事項投標(biāo)方請認(rèn)真審閱招標(biāo)文件中的各項要求，對投標(biāo)價格及承諾慎重填報。如投標(biāo)方編制的投標(biāo)文件不能響應(yīng)和滿足本招標(biāo)文件的各項要求，責(zé)任有投標(biāo)方自負(fù)，其投標(biāo)文 件將被招標(biāo)方拒絕、被視為無效投標(biāo)文件或按項扣分。對惡意投標(biāo)、中標(biāo)后不按合同要求提供服務(wù)的投標(biāo)方，招標(biāo)方保留通報批評、索賠、 罰款和停止管理資格的權(quán)利。不論投標(biāo)結(jié)果如何，投標(biāo)方的投標(biāo)文件均不退還，且不對未中標(biāo)單位作任何

40、解釋。投 標(biāo)方在投標(biāo)過程中產(chǎn)生的一切費用，不管投標(biāo)結(jié)果如何，均由投標(biāo)方承擔(dān)。投標(biāo)方應(yīng)表明對招標(biāo)方在投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)方的中標(biāo)通知書均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報價的有效期自投標(biāo)截止日后60 天內(nèi)有效。第五部分物業(yè)管理服務(wù)合同參考格式1. 定義1 .業(yè)主或稱甲方：2 .承包商或稱乙方：經(jīng)招標(biāo)程序成功被委任的中標(biāo)方2. 整體工作及變動1 .承包商須按照工作服務(wù)范圍及合約特殊條款按業(yè)主要求完成合約規(guī)定的工作，直至業(yè)主表不滿意為止。2 .業(yè)主可在合約期間的任何時間以書面直接通知承包商更改、修正、刪除、補充或其它方面變更任何工作，以及/或者改變合約期

41、；而在適用情況下，承包商應(yīng)執(zhí)行上 述的變動及受到同樣的條款束縛，有如上述的變動已規(guī)定在工作服務(wù)范圍內(nèi)。3 .因產(chǎn)生變動而使合約價格上升或扣減， 此差異在適用情況下將根據(jù)工作項目報價表 所述的比率決定。若當(dāng)上述工作項目報價表并沒有包含比率時、或情況不適用時， 在取得業(yè)主書面同意情況下，此差異應(yīng)以當(dāng)時視為合理的金額為準(zhǔn)。3. 轉(zhuǎn)讓1 .若沒有業(yè)主書面同意，承包商不得將合約、或任何部份的股份、或其中的利益轉(zhuǎn)讓。 承包商應(yīng)親自履行合約。4. 工作質(zhì)素1 .承包商應(yīng)按照工作服務(wù)范圍規(guī)定， 及按提供予承包商的任何繪圖及明細項目所有條 款及條文，完成工作。2 .依照工作服務(wù)范圍提及所有用于以完成永久工作的物

42、料，須是新物料，品牌及類型須由業(yè)主預(yù)先批準(zhǔn)。5. 檢驗、驗收及監(jiān)督1 .承包商須于提供服務(wù)期間由總辦事處提供一名具有有關(guān)的工作經(jīng)驗及能勝任工作 的總監(jiān)，此總監(jiān)須具權(quán)力接受及執(zhí)行由業(yè)主發(fā)出的命令。2 .所有合約指定的工作服務(wù)將定期接受查檢，除非由業(yè)主定期簽發(fā)滿意紙， 證明承包商已按照工作服務(wù)范圍內(nèi)的嚴(yán)格規(guī)定執(zhí)行及完成工作，否則將不會視為已滿意驗收承包商的服務(wù)。6. 拒收1 .在不影響業(yè)主任何法定權(quán)利下， 業(yè)主可拒收任何未能嚴(yán)格符合工作服務(wù)范圍內(nèi)的所有或部份工作。2 .承包商接獲業(yè)主書面通知，表示拒收任何工作后，須于二十四小時內(nèi)作出必要的更 正行動，改正上述部份工作或部份被拒收的工作。7. 安全、

43、健康及環(huán)境保護1 .承包商須遵守所有法例及法定的安全及健康規(guī)例及守則，以及應(yīng)指導(dǎo)其職員同樣遵守之。承包商亦應(yīng)符合業(yè)主的安全管理系統(tǒng)的要求。2 .承包商須遵守所有法例及法定的環(huán)境保護要求。同時，在重要防污方面，承包商應(yīng)符合業(yè)主的環(huán)境保護管理系統(tǒng)；以及在改善環(huán)境任務(wù)不斷努力。8. 付款須知1 .在物業(yè)建成及交付使用前， 承包商應(yīng)向業(yè)主或按業(yè)主指示提交繳費通知書，以及符合下列要求；1）繳費通知書應(yīng)具有詳細合約編號、繳款細節(jié)、費用及總額。2）繳費通知書應(yīng)送達業(yè)主指定的合約經(jīng)理或按業(yè)主指示的方式送達。 在物業(yè)建成及交付使用后，承包商須按業(yè)主指示制定每年的人手安排及收支預(yù) 算，經(jīng)業(yè)主書面批核有關(guān)預(yù)算后，

44、除有其它合約條款要求外， 承包商可根據(jù)每 月之預(yù)算開支從管理費內(nèi)支付有關(guān)的物業(yè)管理開支。但業(yè)主仍會不時檢討承包商的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否滿意及達到合約要求，以決定是否需要扣除承包商的服務(wù)酬金。9. 違約責(zé)任1 .若承包商沒有履行或嚴(yán)重違反本合約規(guī)定的條款，并且在業(yè)主給予書面提醒后一個月內(nèi)，既沒有合理解釋又沒有采取適當(dāng)?shù)难a救工作，則業(yè)主有權(quán)以兩個月書面通知承包商終止本合約而無須作任何補償，且業(yè)主有權(quán)保留追究承包商經(jīng)濟賠償責(zé)任的 權(quán)利。2 .在本合約的服務(wù)期內(nèi)，任何一方在無法律依據(jù)或無本同約規(guī)定的原因下提前終止本 合約，必須以不少于兩個月書面通知對方。3 .如果業(yè)主委員會在本合約期限內(nèi)成立，取代業(yè)主在本項目

45、物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任， 則業(yè)主有權(quán)以兩個月書面通知終止本合約而無須作任何補償。商業(yè)4 .承包商對于因履行本合約而獲得的業(yè)主和/或業(yè)主關(guān)聯(lián)公司的經(jīng)營狀況信息、秘密及客戶資料須予以嚴(yán)格保密， 不論該經(jīng)營狀況信息或商業(yè)秘密是承包商從業(yè)主 直接獲得還是通過進行物業(yè)管理而獲得。 此保密義務(wù)于本合約因任何原因終止后一 年內(nèi)繼續(xù)有效。5 .本合約終止時，承包商必須將屬于與本項目管理的全部文件、函件、圖紙、已簽署的合約文本、財務(wù)記錄移交業(yè)主或業(yè)主委托代理人，并于本合約終止后的六個月內(nèi)積極回復(fù)業(yè)主提出關(guān)于上述記錄的任何疑問。十.損毀責(zé)任或賠償1 .業(yè)主及其雇員、代理人將不需對下列各方面或有關(guān)方面負(fù)上法律責(zé)任，即

46、：1）不論因任何原因（不論是否因業(yè)主或其雇員、代理人的疏忽），引致承包商的財產(chǎn)或其雇員、代理人的財產(chǎn)有任何損失。2）承包商、其雇員或代理人受傷或死亡（但因業(yè)主或其雇員或代理人的疏忽引致 者除外）。2 .承包商應(yīng)全面賠償予業(yè)主或其雇員、代理人因承包商或任何其雇員、 代理人疏忽而導(dǎo)致第三者蒙受任何損失或損毀、或引致任何受傷或死亡。3 .承包商應(yīng)全面賠償予業(yè)主以下?lián)p失，即因本身或其雇員、其分判商或代理人疏忽， 導(dǎo)致業(yè)主的財產(chǎn)或其雇員或代理人的財產(chǎn)有任何損失或損毀，或業(yè)主任何雇員或代理人受傷。十一.保險及賠償政策1 .承包商應(yīng)得業(yè)主批準(zhǔn)后（業(yè)主不應(yīng)不合理地拒予批準(zhǔn)）向具有名聲的保險公司購買 一份足以承

47、保雇員賠償及第三者申索的有效保險單，并在本合約繼續(xù)時延續(xù)該保 單。如業(yè)主提出要求，承包商應(yīng)在合約期內(nèi)把保單及當(dāng)時的保金收條交給業(yè)主保管。2 .倘若承包商未能根據(jù)合約投購有關(guān)的保險或任何其它保險的要求，在此情形下，業(yè)主可投購此保險及繳付該項或繳付因此購買多項的保費。業(yè)主可按以上所述從當(dāng)時或日后應(yīng)繳付予該承包商的金額中隨時扣減有關(guān)保費金額，或視該保費為一債款向該承包商收取。3 .承包商的任何雇員或代理人， 如在合約期間因本合約而引至受傷或死亡，無論日后是否有人提出賠償申索，承包商應(yīng)于事發(fā)七個工作天內(nèi)給予業(yè)主有關(guān)受傷或死亡的書面通知十二. 破產(chǎn)1 .倘若承包商于任何時間被裁定破產(chǎn)；或法庭向其頒發(fā)接管

48、令或財產(chǎn)管理令；或承包 商將進行清盤處置或根據(jù)當(dāng)時生效的破產(chǎn)條例作出和解安排；或進行或準(zhǔn)備進行任何財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、或以債權(quán)人的利益作出和解安排。2 .倘若承包商公司是一家公司，承包商通過決議把公司清盤、或法庭頒令其清盤、清 結(jié)資產(chǎn)、或由呈請人提出申請把公司清盤、或債權(quán)證持有人委任接管人或經(jīng)理人； 或情況發(fā)展，法庭或債權(quán)證持有人可委任接管人或經(jīng)理人。但業(yè)主在以上情形可終止合約，不會損害或影響業(yè)主已有或其后享有的權(quán)利、訴訟 或補救方法。十三.饋贈及賄賂1 .如承包商、其雇員或代理人就本合約或與業(yè)主簽訂的其它合約被裁定違反防止賄賂 條例、或此條例下任何附屬條例、或任何相類法例，業(yè)主可即時終止本合約，承包

49、商無權(quán)要求任何賠償。2 .承包商應(yīng)負(fù)責(zé)因終止合約而引致業(yè)主的所有損失。十四.利益沖突如承包商發(fā)覺與業(yè)主可能有任何利益沖突，應(yīng)立刻知會業(yè)主。就本條而言，利益沖突包括但不限于以下情形，即承包商本人、其股東、實益擁有人及或董事或其中任何人 的親屬為業(yè)主的雇員。十五.條款可予分割本合約的每一項條款規(guī)定，應(yīng)理解為獨立于其它條款規(guī)定；即是說，如本合約的任何條款規(guī)定，或本合約的任何條款對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，被判 定為無效不可強制執(zhí)行，也不影響本合約的其它條款規(guī)定，或本合約的其它條款規(guī)定 對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，即其它條款規(guī)定仍然繼續(xù)全面有效。十六.爭議解決業(yè)主與承包商雙

50、方均應(yīng)以最大誠意履行本合約內(nèi)雙方應(yīng)盡之責(zé)任和義務(wù)。雙方對于本 合約所產(chǎn)生的爭議，經(jīng)協(xié)商而無效后，可提請廣州市仲裁委員會仲裁，仲裁裁決是終 局的，對雙方均有約束力。十七.合約期限本合約期限為 叁年，合約前期物業(yè)未交付使用，承包商須提供前期管理顧問服務(wù)，物 業(yè)交付使用后，以全委托的方式提供物業(yè)管理服務(wù)。任何一方欲續(xù)訂合約，必須在期 滿前三個月書面通知對方。十八.合同特殊條款以下的19及20項為是次招標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)合同有關(guān)甲、乙雙方的特殊條款。十九.物業(yè)管理服務(wù)期限1.服務(wù)管理期限為3年。自2010年5月1日0:00時起至2013年4月30日24:00 時止。若乙方在本服務(wù)管理期完全滿足招標(biāo)文件的要

51、求和投標(biāo)文件的承諾，在同等條件下，具有本服務(wù)合同下一年度的簽約優(yōu)先權(quán)。二十. 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)1.甲方的權(quán)利1）在有關(guān)的房屋買賣合同和房屋租賃合同中援引租賃條款、車庫條例、會所規(guī)則或管理公約，要求所有業(yè)主或物業(yè)使用人遵守租賃條款、車庫條例、會所規(guī)則或管理公約，并按租賃條款、車庫條例會所規(guī)則或管理公約之規(guī)定就物業(yè)之使 用及管理指示乙方制定及不時修改有關(guān)管理規(guī)則；2）制定管理規(guī)約并監(jiān)督業(yè)主和業(yè)戶遵守規(guī)約；3）審定乙方制定的物業(yè)管理及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方案；4）審定乙方提交的管理費預(yù)算方案；5）審定乙方每月提交的前期月度費用支出計劃；6）審定乙方每年提交的管理費年度收支預(yù)算方案；7）審議乙方每年提交的物

52、業(yè)管理工作計劃；8）批準(zhǔn)監(jiān)督乙方對管理費的使用及決算報告，查核及復(fù)制乙方就管理本項目物業(yè)所備存的賬目，甲方可聘請中國注冊會計師審核管理費用賬目；9）審議乙方對物業(yè)管理服務(wù)的重大舉措；10）檢查監(jiān)督乙方的管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；11）追究乙方就因觸犯有關(guān)國家法律、法則、規(guī)例、附例或規(guī)則而引致的懲罰和各種責(zé)任及就其所犯的疏忽或故意的失責(zé)而令甲方有所損失而要求乙方做出十 足的彌補及賠償；12）在本合同有效期內(nèi)，甲方有權(quán)在本項目的宣傳推廣資料上說明由乙方全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)工作，但事先必須與乙方協(xié)商有關(guān)內(nèi)容和安排，而且必須在原標(biāo)志的字體、排版方式、字體顏色及宣傳細則上取得乙方同意。2 .甲方的

53、義務(wù)1）積極配合乙方履行本合同的條款，包括（但不僅限于）向乙方提供所需的數(shù)據(jù) 和資料，協(xié)助乙方辦理與管理本項目有關(guān)的執(zhí)照和證書，隨時協(xié)助乙方履行本合同期間所遇到的困難問題等。2）在收到乙方提交的管理費預(yù)算方案后的一個月內(nèi)對該方案進行審定批復(fù)并 以書面形式回復(fù)確認(rèn)，以確定本項目管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。3）在本項目正式交付使用前， 自第一個物業(yè)管理人員正式進駐項目開始，審定批復(fù)乙方于每月二十五日前提交的前期月度費用支出計劃，并應(yīng)在十四個工作日內(nèi)批復(fù)后將相關(guān)費用劃撥至乙方為本項目開設(shè)的獨立賬戶內(nèi)。4）在收到乙方提交的管理費年度收支預(yù)算方案后的一個月內(nèi)對該方案進行審 定并批復(fù)，并以書面形式回復(fù)確認(rèn)，以便乙方

54、下一年度物業(yè)管理工作的順利開 展。5）對乙方根據(jù)本合同規(guī)定， 在經(jīng)甲方批準(zhǔn)的管理費預(yù)算方案范圍內(nèi)，以正當(dāng)方式訂立的一切合同、契約或承諾的所有款項， 甲方同意給予兌現(xiàn)、批準(zhǔn)及按時支 付。6）審定及批準(zhǔn)乙方提出的各類預(yù)算范圍以外的特殊支出項目，并按時支付相應(yīng)費用。7）對乙方提交的各類物業(yè)管理工作計劃及建議的重大措施方案，甲方應(yīng)于七個工作日內(nèi)給予書面合理回復(fù)。8）支持配合乙方的物業(yè)管理工作，包括：無償為乙方在物業(yè)內(nèi)提供物業(yè)管理處、監(jiān)控室、消防控制中心、儲藏室、清潔用房等管理用房。（該等用房產(chǎn)權(quán)仍屬甲方時適用）。9）遵守管理公約及乙方為本項目訂立的各項管理制度。10）在履行本合同的過程中，除因乙方的疏忽或故意的失責(zé)須自行負(fù)責(zé)訴訟費用外，如因任何其它原因而受到第三者起訴， 且在該部分物業(yè)在正式交付使用前， 應(yīng) 由甲方提供法律支持，直到訴訟完結(jié)為止，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費用、 賠 償及罰款等。11）負(fù)責(zé)搜集物業(yè)管理所需的全部圖紙、檔案、 數(shù)據(jù)、并于本合同生效后及時向乙 方提供。12）協(xié)調(diào)、處理有關(guān)共享設(shè)施的設(shè)計及施工方面的遺漏問題。13）協(xié)助乙方跟進各承建