房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會計核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會計核算會計規(guī)范會計規(guī)范會計政策開始實施時間坐標(biāo)軸會計政策開始實施時間坐標(biāo)軸 93 01 02 05 07 13（年）（年） 兩則兩制 三套會計制度 大準(zhǔn)則 小準(zhǔn)則 （準(zhǔn)則不分行業(yè)）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn) 中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定工信部聯(lián)企業(yè)2011300號大中小微營業(yè)收入200000萬元及以上，且資產(chǎn)總額10000萬元及以上營業(yè)收入1000萬元及以上，且資產(chǎn)總額5000萬元及以上營業(yè)收入100萬元及以上，且資產(chǎn)總額2000萬元及以上營業(yè)收入100萬元以下或資產(chǎn)總額2000萬元以下一、成本費用的核算與管理 參考資料： 企業(yè)會計準(zhǔn)則 關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本

2、核算制度（試行）的通知 財會201317號 執(zhí)行日期：2014-01-01 萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號 ）等實際發(fā)生的各項支出預(yù)提費用待攤費用成本期間費用直接成本間接成本共同成本能分清成本對象的間接成本不能分清成本對象的間接成本開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費2.前期工程費3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套設(shè)施6.開發(fā)間接費未建在建已完工固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品未銷售已銷售務(wù)成本主營業(yè)按制造成本法歸集和分配直接計入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計稅成本核算流程圖實際發(fā)生的各項支出預(yù)提費用待攤費用成本期間費用直接成本間接成本共同成本房地產(chǎn)開

3、發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計稅成本核算流程圖能分清成本對象的間接成本不能分清成本對象的間接成本開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費2.前期工程費3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套設(shè)施6.開發(fā)間接費按制造成本法歸集和分配直接計入直接成本間接成本共同成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計稅成本核算流程圖未建在建已完工固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品未銷售已銷售務(wù)成本主營業(yè)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費2.前期工程費3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套設(shè)施6.開發(fā)間接費房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計稅成本核算流程圖開發(fā)成本的歸集與分配開發(fā)成本的歸集與分配開發(fā)成本明細(xì)賬包括開發(fā)成本明細(xì)賬包括土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本房屋開發(fā)

4、成本房屋開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 能直接計入能直接計入“開發(fā)成本XX 對象 ”稱為直接費用，稱為直接費用，否則按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。否則按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。成本項目一般包括下列六項：成本項目一般包括下列六項： 1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費 2) 前期工程費 3) 基礎(chǔ)設(shè)施費 4) 建筑安裝工程費 5) 配套設(shè)施費 6) 開發(fā)間接費 成本核算成本核算會計科目會計科目開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā) 房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 XXX 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 配套設(shè)施開發(fā) 代建工程開發(fā)成本核算成本核算主要流程主要流程

5、開發(fā)成本房屋開發(fā)XX 對象 開發(fā)產(chǎn)品 營業(yè)務(wù)成本開發(fā)間接費等 *直接費用 分配 完工 完工已售 結(jié)轉(zhuǎn)利潤未建待攤費用 完工待售 （注：不包括預(yù)售） 攤銷未建預(yù)提費用 預(yù)提未建 余：在建 （一）土地開發(fā)成本的歸集與分配 土地開發(fā)成本歸集： 商業(yè)性建設(shè)場地“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”（直接） 自用建設(shè)場地 “開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”（間接） （按一定標(biāo)準(zhǔn)分配） “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”土地開發(fā)成本1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費土地征用及拆遷補(bǔ)償費 (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價

6、、補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 (2) 拆遷補(bǔ)償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。 (3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。 (4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。 土地開發(fā)成本1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費土地征用及拆遷補(bǔ)償費 有關(guān)分配方法為:按按土地面積土地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費時：計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費時

7、： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補(bǔ)償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補(bǔ)償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補(bǔ)償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和拆遷補(bǔ)償費。 土地開發(fā)成本1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費土地征用及拆遷補(bǔ)償費 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單

8、位面積的地價及拆遷補(bǔ)償費來分配。 按按建筑面積建筑面積計征（或補(bǔ)償）時：計征（或補(bǔ)償）時： 不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?土地開發(fā)成本的歸集例1：XX房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年初開始開發(fā)甲乙兩塊地。甲為商品性土地，乙為自用土地，用于綠色小區(qū)樓盤開發(fā)。以銀行存款支付下列款項（見表）。開發(fā)成本卡 單位：萬元項目土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本合計甲土地800201029931乙土地700206210792合計150040164191723土地開發(fā)成本的歸集借：開發(fā)成本土

9、地開發(fā)成本甲土地（征拆）（前期工程）（基礎(chǔ)設(shè)施）開發(fā)成本房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（征拆）（前期工程）（基礎(chǔ)設(shè)施）貸：銀行存款土地開發(fā)成本的歸集借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地（開發(fā)間接費）開發(fā)成本房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（開發(fā)間接費）貸：開發(fā)間接費用 借：開發(fā)產(chǎn)品商業(yè)性土地甲土地貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地（二）房屋開發(fā)成本的核算賬戶設(shè)置開發(fā)成本房屋開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建房（二）房屋開發(fā)成本的核算土地成本的分配例房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已經(jīng)竣工，本月在乙土地上開發(fā)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括棟寫字樓，棟住宅（結(jié)構(gòu)規(guī)模相同），座社區(qū)中心等三個成本計算對象。各項開發(fā)產(chǎn)

10、品占用土地面積比例為寫字樓，住宅，社區(qū)中心。乙土地開發(fā)總成本為萬元，其中：征地拆遷補(bǔ)償費萬元，前期工程萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；基礎(chǔ)設(shè)施萬元，建安工程費萬元按房屋設(shè)施建安工程概算價值分配。（見表）土地成本分配表單位：萬元項目占地比例征拆費前期工程建安工程概算價值基礎(chǔ)設(shè)施分配比例基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程分配比例建安工程費合計寫字樓住宅樓社區(qū)中心合計（二）房屋開發(fā)成本的核算 土地成本的分配借：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓住宅樓配套設(shè)施社區(qū)中心貸：開發(fā)成本土地開發(fā)乙土地 如果不單獨核算土地開發(fā)成本，則直接進(jìn)房如果不單獨核算土地開發(fā)成本，則直接進(jìn)房屋開發(fā)成本屋開發(fā)成本（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費 2)

11、 前期工程費前期工程費 (1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。 (2) 規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。 (3) 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 （三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費 (4) “三通一

12、平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運(yùn)費)等。 (5) 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費。 (6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。 (7) 其他：包括擋光費、危房補(bǔ)償鑒定費、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費等。 （三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費2) 前期工程費前

13、期工程費 能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，可通過“開發(fā)成本 土地開發(fā)前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。 （三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（）前期工程費 （在建）借（長期）待攤費用（未建） 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)前期工程費 （間接費用分配）貸：預(yù)提費用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費等（直接計入）（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費3) 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 (1) 道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。 (2) 供電工程費：變（配）電

14、設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。 (3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。 (4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。 (5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。 （四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費 (6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。 (7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。 (8) 照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

15、 (9) 綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。 (10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 (11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。 （四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費3) 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有

16、關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。 （四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（）基礎(chǔ)設(shè)施費（在建）借（長期）待攤費用（未建） 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費 （間接費用分配）貸：預(yù)提費用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費等（直接計入）（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費4) 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 (1) 土建工程費 (2) 安裝工程費 (3) 裝修工程費 (4) 項目或工程監(jiān)理費 (5) 其他 可以可以自營開發(fā)自營開發(fā)或發(fā)包開發(fā)（包括甲供材料）的會或發(fā)包開發(fā)（包括甲供材料）的會計核算等計核算等（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓

17、的建安工程出包給某建筑公司，按合同規(guī)定結(jié)算工程價款。社區(qū)中心采用自營方式興建。（1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯2部、住宅樓工程領(lǐng)用電梯6部進(jìn)行安裝，電梯每部實際成本50萬元。（2）期末，出包工程完工，施工企業(yè)提交“工程價款結(jié)算單”，共計工程款3000萬元，其中：寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預(yù)付1000萬元，余款以銀行存款支付。（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費） 100 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費） 300 貸：庫存設(shè)備-電梯 400（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費） 1200 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費）

18、 1800 貸：預(yù)付賬款 預(yù)付工程款 1000 銀行存款 2000（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費 5）配套設(shè)施費）配套設(shè)施費 (1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費 (3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃

19、中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 (4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費5）配套設(shè)施費）配套設(shè)施費 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目： (1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套

20、設(shè)施費”成本項目。 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進(jìn)行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費5）配套設(shè)施費）配套設(shè)施費 (2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下： 應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費5）配套設(shè)施費）配套設(shè)施費 (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套

21、設(shè)施尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費含有多種配套設(shè)施項目，應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費5）配套設(shè)施費）配套設(shè)施費 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成

22、本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施費”項目中。 （六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費類別分類情況特點賬務(wù)處理第一類不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、車棚、公廁等設(shè)施支出計入房屋開發(fā)成本1能分清對象的直接計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”涉及多個對象的先計入“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)”歸集后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各對象“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”第二類能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施包括（1）營業(yè)性的如商店、銀行、郵局等（2）在開發(fā)項目以外的為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣、交通道路等單獨核算公共配套設(shè)施成本一律

23、計入“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)”，竣工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施”（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費 例4社區(qū)中心建安項目耗用材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機(jī)械使用費3萬元。2012年底寫字樓住宅樓完工，社區(qū)中心尚在施工中，預(yù)提建安工程費11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按建安工程概算價值分配。（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費1借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費） 18.5 貸：原材料 10 應(yīng)付職工薪酬 5.5 銀行存款 32借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費） 11.5 貸：預(yù)提費用 11.5 如實際發(fā)生額與預(yù)提費用有差額需進(jìn)行調(diào)整。公

24、共配套設(shè)施（社區(qū)中心）開發(fā)成本明細(xì)賬 單位：萬元項目征拆費前期工程基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費合計開發(fā)費用合計7020.51991.5預(yù)提費用11.511.5分配轉(zhuǎn)出7020.530.5103公共配套設(shè)施（社區(qū)中心）費分配表 單位：萬元項目建安工程概算價值分配率%公共配套設(shè)施費寫字樓100041.2住宅樓150061.8合計25004.12103（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （配套設(shè)施費） 41.2 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （配套設(shè)施費） 61.8 貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心103（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費6）開發(fā)間接費）開發(fā)間接費 (1)

25、現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運(yùn)輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護(hù)費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 (3)如果有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 （七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費 (4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 (5) 質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支

26、付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。 (6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。 （七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費6）開發(fā)間接費）開發(fā)間接費 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目歸集，于每季末根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進(jìn)行調(diào)整。 注：成本應(yīng)計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留

27、作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 （七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費例5XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計提開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)用房折舊10萬元，計提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付其他開發(fā)間接費用43萬元。借：間接開發(fā)費用 93 貸：應(yīng)付職工薪酬 20 累計折舊 10 周轉(zhuǎn)房-攤銷 20 銀行存款 43（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費 期末，將開發(fā)間接費用按項目直接費用比例分配轉(zhuǎn)出。（見下表）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （開發(fā)間接費用）34.91 -住宅樓 （開發(fā)間接費用）58.09 貸：開發(fā)間接費用 93開發(fā)間接費用分配表（萬元）項目分配標(biāo)準(zhǔn)分配率（%）分

28、配額征地拆遷費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝費公共配套設(shè)施費直接費用合計寫字樓210611.81312.641.21581.634.91住宅樓4201217.72118.961.82630.458.09合計6301829.53431.510342122.20793（八）房屋開發(fā)成本完工結(jié)轉(zhuǎn)例6XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，與2010年底全部竣工，辦理竣工決算，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本。（見下表）借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49 貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級科目：房屋開發(fā) 三級明細(xì)科目：寫字樓項目征地

29、拆遷費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用開發(fā)成本合計土地開發(fā)成本210611.812.6240.4房屋建設(shè)費13001300公共配套設(shè)施費41.241.2開發(fā)間接費34.9134.91開發(fā)費用合計210611.81312.641.234.911616.51結(jié)轉(zhuǎn)竣工寫字樓成本1616.51開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級科目：房屋開發(fā) 三級明細(xì)科目：住宅樓項目征地拆遷費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用開發(fā)成本合計土地開發(fā)成本4201217.718.9468.6房屋建設(shè)費21002100公共配套設(shè)施費61.861.8開發(fā)間接費58.0958.09開發(fā)費用合計

30、4201217.72118.961.858.092688.49結(jié)轉(zhuǎn)竣工寫字樓成本2688.49（八）期間費用的核算 期間費用包括：期間費用包括： 營業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用 直接計入當(dāng)期損益，不計入開發(fā)成本。期間費用的核算1）銷售費用）銷售費用 (1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費等。 (2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造

31、、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。 期間費用的核算 (3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。 (4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。 期間費用的核算2）管理費用）管理費用 (1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運(yùn)輸費（包

32、括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。 (2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。 (3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。 (5) 審計費、咨詢費、聘請中介機(jī)構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。 期間費用的核算 (6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 (10) 分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費以及其他管理費等。 期間費用的核算3）財務(wù)費用財務(wù)費用 指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。 成本報表 成本報表主要包括（內(nèi)部報表）： (1) “