2014成都南延線寫字樓分析

1、LOGO寫字樓、公寓體量推導(dǎo)寫字樓、公寓體量推導(dǎo)供應(yīng)情況成交情況機(jī)會分析客戶分析產(chǎn)品分析3.1城南寫字樓分布：根據(jù)對現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目和地塊的不完全統(tǒng)計(jì)，城南將在未來5-10年有33座甲級寫字樓、600萬平米供應(yīng)量成都現(xiàn)有寫字樓分布成都未來寫字樓供應(yīng)城南CBD區(qū)域?qū)懽謽侵袊姶髲B新希望國際海洋中心蜀都中心福年廣場香年廣場美年廣場航興國際廣場凱旋廣場東方希望中心OCC大廈無國界保利廣場復(fù)城國際世豪廣場希頓國際廣場。3.2城南寫字樓開發(fā)的困惑：600萬平米的寫字樓體量，如何去化？誰辦公？誰購買？3.3天府新城，不僅僅是成都的科技城南，更是西南地區(qū)的CBD，世界500強(qiáng)企業(yè)、系列“中”字頭企業(yè)、民營企

2、業(yè)的總部等均選擇天府新城區(qū)域總部基地金融后臺服務(wù)中心政府、金融城、國企3.4項(xiàng)目所在的區(qū)域總部基地內(nèi)，零售類寫字樓約有23個，還有17個項(xiàng)目未上市，開發(fā)量約250萬平米，年供應(yīng)量約50萬平米78零售類寫字樓目前在售或售罄1. 新希望國際2. 蜀都中心3. 福年廣場4. 香年廣場5. 航興國際廣場6. 凱旋廣場未來供應(yīng)：7. 保利廣場8. 美年廣場9. 東方希望中心10.無國界11.海洋中心12.復(fù)城國際13.世豪廣場14.希頓國際廣場15.興鉑仕項(xiàng)目16.瑞泰華項(xiàng)目17.泰然項(xiàng)目 18.茂源投資項(xiàng)目19.高投項(xiàng)目20.富潤項(xiàng)目21.領(lǐng)地國際廣場22.ICON創(chuàng)世紀(jì)廣場23.城上城項(xiàng)目。自持類寫

3、字樓24.中國水電大廈25.OCC大廈26.重慶國際信托27.華西證券28.邁普項(xiàng)目29.通威大廈30.中信廣場31.中石化32.中節(jié)能33.中石油34.中興通訊35.安捷倫36.鼎能電力37.賽門鐵克38.長虹39.凌陽成芯大廈。13.5從成交量上看，城南三環(huán)外寫字樓市場的量和價(jià)均在2010年得到突破，受主城區(qū)住宅限購影響，寫字樓的成交量和成交均價(jià)在2011年上半年持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)全年成交量將在50萬平米以上備注：數(shù)據(jù)來源于成都房管局備案數(shù)據(jù)；2011年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時間段為1-6月。3.51從個案上看，新世紀(jì)環(huán)球中心10-11年銷售17.1萬平米，新希望國際商務(wù)大廈銷售11萬平米，為區(qū)域成交量最大

4、的寫字樓備注：數(shù)據(jù)來源于成都房管局備案數(shù)據(jù)；2011年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時間段為1-6月。3.52歷史成交的從銷售面積段看，500以上大面積銷售占比從08年前的72%下降到8%，300以下小面積從08年前18%上升到72%，表明本區(qū)域已經(jīng)從大中企業(yè)帶動階段，進(jìn)入到中小成長性企業(yè)跟進(jìn)階段，也表明區(qū)域投資者認(rèn)可度提升。1%1%2%4%6%7%6%15%57%2007-20082007-2008年年城南三環(huán)外城南三環(huán)外辦公樓成交面積段比例辦公樓成交面積段比例50以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-10001000以上4%14%7%21%26%11%9%

5、7%1%2010-2010-20112011年年5 5月城南月城南三環(huán)外三環(huán)外辦公樓成交面積段比例辦公樓成交面積段比例50以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-10001000以上3.61新世紀(jì)環(huán)球中心CBD中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于高新區(qū)天府大道北段，總占地1300畝，總建面約176萬，由天堂島海洋樂園、新天府中央廣場、新世紀(jì)藝術(shù)中心三大板塊組成。項(xiàng)目總分兩期開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)主要包括寫字樓和商業(yè)。3.61新世紀(jì)環(huán)球中心產(chǎn)品形態(tài)寫字樓寫字樓總建面70萬方，純甲級寫字樓，均價(jià)約14000元/平米，主推面積200m2、300m2、50

6、0m2，目前可售房源約20余套。商商 業(yè)業(yè)包含30萬方高端商業(yè)賣場，兩家超五星洲際酒店、總府皇冠假日酒店及海洋樂園。3.61新世紀(jì)環(huán)球中心暢銷原因：氣勢恢宏的項(xiàng)目規(guī)劃、適中的面積分割產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品規(guī)模：總建面約70萬平米，甲級寫字樓；主推戶型主推戶型： 200m2、300m2、500m2；價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：14000-15000元/平米；目前可售房源目前可售房源：約20余套；產(chǎn)品配套產(chǎn)品配套：大型中央空調(diào)；車位車位：地上5600個，地下5400個；3.62新希望國際商務(wù)大廈項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地面積16667平米，包括A區(qū)兩座5A甲寫和B區(qū)Moco無間隔彈性商務(wù)樓，總建筑面

7、積28萬平米，一期約6.7萬平米，其中寫字樓約4.6萬平米，商業(yè)約9000平米，地上26層，建筑總高度99.9m。容積率6.6，建筑密度43%。 開發(fā)商：開發(fā)商：四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司 ：成都錦官新城物業(yè)管理有限責(zé)任公司3.62新希望國際暢銷原因：產(chǎn)品的靈活性+較低的價(jià)格產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置大堂大堂：550平米、9.7米挑高；電梯電梯：8部三菱電梯 ，2部消防電梯 ，電梯轎箱2.8米高，梯速4m/s。 3.1米開間的電梯廳，2米寬公共走道，走道凈高2.4米以上；空調(diào)空調(diào)：中央空調(diào)，其中13層采用全空氣系統(tǒng)， 425層采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)；層高層高：層高3.7米，凈高2.8米；車

8、位車位：1160個 ；戶型區(qū)間戶型區(qū)間：170-280平米，可組合成整層（2000平米）貫通；均價(jià)均價(jià)：10年成交均價(jià)7673，11年成交均價(jià)104083.63區(qū)域其他在售寫字樓項(xiàng)目福年廣場福年廣場總建面26萬平米，已推出套303套，已銷售77套；均價(jià)16000元；戶型面積135-191平米，最暢銷戶型為140平米。海洋中心海洋中心170米超甲寫字樓，總建面9萬平米，42層，24層空中服務(wù)中心，城南精英圈層溝通平臺。蜀都中心蜀都中心總建面12萬平米，已推出套1073套，銷售435套；均價(jià)14700元；戶型面積100-400平米。香年廣場香年廣場總建面9.2萬平米，已推出套484套，已銷售214

9、套；均價(jià)13000元；戶型面積64-450平米，最暢銷戶型為64平米。航興國際廣航興國際廣場場總建面9.5萬平米，戶型整層貫通，210平米到1400平米之間自由整合。世豪廣場世豪廣場寫字樓加酒店約20萬平米體量。復(fù)城國際復(fù)城國際總建面7萬平，5A甲級寫字樓+甲級寫字樓，預(yù)計(jì)8月開盤凱旋廣場凱旋廣場3棟，總建面10.9萬平米，寫字樓僅剩1套2樓300平米戶型，目前一口價(jià)10000元；乙級寫字樓最暢銷3.64區(qū)域在售或即將上市寫字樓項(xiàng)目大堂：280m2入戶大堂； 電梯：30秒可至頂層高速電梯系統(tǒng)； 車位：1090個車位； 建筑結(jié)構(gòu)：總42層，樓體總高170米； 商務(wù)配套：24層空中客服中心； 每隔

10、四層12-15米挑高空中花園； 4000平米Mega Fit運(yùn)動會所； 港式主題商業(yè)街； 3.65海洋中心寫字樓產(chǎn)品配置3.66蜀都中心寫字樓產(chǎn)品配置大堂大堂：500平米，挑高8.7米，雙電梯廳配置：電梯廳凈寬3米，面積36平米；公共走廊凈寬1.8米，凈高2.6米。電梯電梯：10臺電梯 ，高低分區(qū)運(yùn)行，平均候梯時間不超過35秒，設(shè)2臺地下室至大堂短程電梯?？照{(diào)空調(diào)：中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) ，節(jié)能減排。建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)：層高3.6米，凈高2.8米，采用無梁樓蓋結(jié)構(gòu)，辦公空間無柱設(shè)計(jì)。車位車位：1400個車位與錯時車位使用系統(tǒng) 。3.66福年廣場寫字樓產(chǎn)品配置大堂大堂：12米挑高大堂；電梯電梯：12

11、部電梯 ，高區(qū)5部專屬電梯；空調(diào)空調(diào)：中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) ，節(jié)能減排；建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)：5.4米層高LOFT空間；車位車位：1300余個車位；3.66香年廣場寫字樓產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置大堂：大堂：1000平米雙層挑高10.2米大堂；電梯電梯：每棟設(shè)置10臺電梯，最高4m/s梯速，高低分區(qū)運(yùn)行，平均候梯時間不超過35秒；空調(diào)空調(diào)：水環(huán)熱泵中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) ，節(jié)能減排；層高層高：3.6米；車位車位：2006個 ；產(chǎn)品配套：產(chǎn)品配套：5A智能化系統(tǒng)、商務(wù)餐廳、員工餐廳、多功能會議中心；3.66航興國際廣場寫字樓產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置大堂大堂：15米挑高大堂。電梯電梯：每棟7部芬蘭通力電梯

12、 ，最高3m/s梯速，空調(diào)空調(diào)：水環(huán)熱泵中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) ，節(jié)能減排。層高層高：4米車位車位：457個 戶型區(qū)間戶型區(qū)間：210-480平米，可組合成整層（1400平米）貫通均價(jià)均價(jià)：11000元3.66復(fù)城國際寫字樓產(chǎn)品配置產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品規(guī)模：5A甲級寫字樓+甲級寫字樓，總建面7萬平米；產(chǎn)品配套產(chǎn)品配套：辦公空間中引入空中花園，融入綠色理念；商務(wù)配套商務(wù)配套：7.2萬平米的大型綜合商業(yè)配套，提高商務(wù)空間價(jià)值；建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)：以“流水鵝卵石”為設(shè)計(jì)靈感，呈現(xiàn)獨(dú)特“弧線塔 樓式”立面；車位車位：1800個；3.7區(qū)域內(nèi)寫字樓的目標(biāo)客戶企業(yè)IT類企業(yè) 網(wǎng)絡(luò)、電子、微電子、服務(wù)貿(mào)易、西南區(qū)域分銷

13、總部、專業(yè)服務(wù)等會展服務(wù)類 貿(mào)易、快速消費(fèi)品、廣告、印刷包裝、咨詢、市場調(diào)查、信息管理與服務(wù)等領(lǐng)館服務(wù)類 金融、咨詢、法律服務(wù)等其他類 四川民營企業(yè)區(qū)域總部、各國企相關(guān)企業(yè)等3.8市場判斷：隨著天府新城的發(fā)展，區(qū)域零售型甲級寫字樓的市場已經(jīng)成熟n 經(jīng)過5年左右的發(fā)展，天府新城作為新的商務(wù)區(qū)已被市場接受，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一定的商務(wù)氛圍。n 市場未來供應(yīng)量雖然龐大，但除去大型機(jī)構(gòu)自用部分與政府招商色彩較濃的“孵化園型”寫字樓，市場化、零售型寫字樓尚有一定發(fā)展空間。n 新希望大廈、蜀都中心、凱旋廣場、香年廣場、福年廣場等系列零售型甲級寫字樓的旺銷，表明區(qū)域甲級寫字樓已得到客戶的認(rèn)同 n 區(qū)域?qū)懽謽堑耐?/p>

14、質(zhì)性較強(qiáng)，臨月牙湖有利于項(xiàng)目打造產(chǎn)品的差異化。n 項(xiàng)目寫字樓的開發(fā)有助于體現(xiàn)項(xiàng)目的形象和檔次。3.82市場判斷：城南3環(huán)外，比例提升快，均價(jià)略高于全市均價(jià)，表明是區(qū)域成長期，在這一階段，把握品質(zhì)，抓住價(jià)位滿足要求的150-400主流面積段。714010599108621050510345100029574965912155020004000600080001000012000140000100002000030000400005000060000700008000050以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-1000 1000以上20112

15、011城南寫字樓各面積段量價(jià)情況城南寫字樓各面積段量價(jià)情況成交金額成交單價(jià)65086376672783321025159237681660681211006620072008200920102011城南與全市辦公樓均價(jià)走勢城南與全市辦公樓均價(jià)走勢城南三環(huán)外成交均價(jià)市區(qū)成交均價(jià)200711%200820%200911%201027%201131%城南三環(huán)外辦公成交在全市占比城南三環(huán)外辦公成交在全市占比3.83辦公樓體量判斷：體量控制5.5-6萬平米主流銷售單位150-350區(qū)域年度5-10%份額標(biāo)志性、甲級配置30層1600-2000平標(biāo)準(zhǔn)層經(jīng)討論，寫字樓受經(jīng)濟(jì)周期影響大，且原有層高預(yù)計(jì)還有問題

16、，3.9米層高也就25層，3-4萬的寫字樓應(yīng)更合理。3.84、寫字樓形象定位寫字樓產(chǎn)品定位及配置建議產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置大堂：大堂：500-800平米，雙層挑高10米大堂；電梯電梯：每棟設(shè)置10臺電梯，最高4m/s梯速，高低分區(qū)運(yùn)行；空調(diào)空調(diào)：中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) ；層高層高：3.7-4.0米；配套功能：配套功能：多功能會議中心、5A智能化系統(tǒng)、商務(wù)餐廳、員工餐廳；生態(tài)環(huán)境：綠色中庭，室外呼吸平臺等灰空間，可納入大面積戶型內(nèi)。平面布局：平面布局：單層面積：單層面積：2000平米；戶型分割：戶型分割：150-350平米，可自由組合3.9區(qū)域甲級寫字樓主要服務(wù)大型和成長性企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型、起步期企業(yè)的辦公

17、，則是商務(wù)公寓的機(jī)會 項(xiàng)目：保利國際廣場等 客戶：世界500強(qiáng)、大型企業(yè)超甲寫字樓 項(xiàng)目：蜀都中心、新希望大廈、福年廣場等 客戶：大型及成長型企業(yè)甲級/乙級寫字樓LOGOAdd your company slogan LOGOpOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGe