商業(yè)房地產(chǎn)(商鋪)講訴

1、商業(yè)是城市最古老，最基本的功能。城與市兩個(gè)概商業(yè)是城市最古老，最基本的功能。城與市兩個(gè)概念和在一起才能成為城市。商鋪，由念和在一起才能成為城市。商鋪，由“市市”演變而演變而來(lái)，來(lái)，說(shuō)文說(shuō)文將將“市市”解釋為解釋為“集中交易之場(chǎng)所集中交易之場(chǎng)所”，也就是今日之商鋪。也就是今日之商鋪。 清明上河圖清明上河圖曾詳實(shí)地記錄曾詳實(shí)地記錄了北宋商鋪、商業(yè)街市的景況。了北宋商鋪、商業(yè)街市的景況。 清明上河圖 城管來(lái)了 商業(yè)發(fā)達(dá)程度往往是一個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)程度往往是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的象城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的象征，也是一個(gè)城市文化的征，也是一個(gè)城市文化的呈現(xiàn)。呈現(xiàn)。（比如：紐約，倫敦，巴（比如：紐約，倫敦，巴黎，

2、香港都是世界知名的黎，香港都是世界知名的商業(yè)中心商業(yè)中心 紐約的華爾街和第五大道紐約的華爾街和第五大道 英國(guó)的海德公園英國(guó)的海德公園 法國(guó)埃菲爾鐵塔和凱旋門(mén)法國(guó)埃菲爾鐵塔和凱旋門(mén)香港、北京、上海、蘇杭、成都、香港、北京、上海、蘇杭、成都、昆明、西安、重慶昆明、西安、重慶城市競(jìng)爭(zhēng)力，包括生產(chǎn)力、流動(dòng)力、城市競(jìng)爭(zhēng)力，包括生產(chǎn)力、流動(dòng)力、活力都在不同程度上與商業(yè)的整體活力都在不同程度上與商業(yè)的整體規(guī)模、整體素質(zhì)有直接關(guān)系。規(guī)模、整體素質(zhì)有直接關(guān)系。 商業(yè)地產(chǎn)是城市化進(jìn)程中的重要商業(yè)地產(chǎn)是城市化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量，作為商業(yè)的載體，商業(yè)推動(dòng)力量，作為商業(yè)的載體，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)揮城市的凝聚力和輻射力地產(chǎn)在

3、發(fā)揮城市的凝聚力和輻射力上起到了重要的作用。上起到了重要的作用。 選點(diǎn)沒(méi)有倒閉的記錄選點(diǎn)沒(méi)有倒閉的記錄 麥當(dāng)勞，麥當(dāng)勞，7-11分店分店 有有100條選店標(biāo)準(zhǔn)，必須條選店標(biāo)準(zhǔn)，必須80分，其中前分，其中前21條是硬條是硬指標(biāo)。公司每年拿出指標(biāo)。公司每年拿出5%營(yíng)業(yè)額作為選點(diǎn)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)額作為選點(diǎn)費(fèi)用。 選好點(diǎn)選好點(diǎn)10%的努力得到的努力得到90%的收益。的收益。 沒(méi)選好點(diǎn)，沒(méi)選好點(diǎn)，90%的努力得不到的努力得不到10%的收益。的收益。 客服好是客服好是5倍銷(xiāo)售！但選點(diǎn)好是倍銷(xiāo)售！但選點(diǎn)好是100倍銷(xiāo)售，倍銷(xiāo)售， 買(mǎi)到一個(gè)好的鋪，人生少奮斗買(mǎi)到一個(gè)好的鋪，人生少奮斗10年，買(mǎi)下一條年，買(mǎi)下一條街的

4、鋪，等于創(chuàng)辦了一個(gè)贏(yíng)利的集團(tuán)公司！街的鋪，等于創(chuàng)辦了一個(gè)贏(yíng)利的集團(tuán)公司！ 結(jié)論：購(gòu)買(mǎi)商鋪的三個(gè)最重要的原則結(jié)論：購(gòu)買(mǎi)商鋪的三個(gè)最重要的原則 （1）選點(diǎn)?。┻x點(diǎn)！ （2）選點(diǎn)?。┻x點(diǎn)！ （3）選好點(diǎn)?。┻x好點(diǎn)！創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的三種現(xiàn)金流一個(gè)一個(gè)90平米的商鋪的三種現(xiàn)金流平米的商鋪的三種現(xiàn)金流 1、經(jīng)營(yíng)性、經(jīng)營(yíng)性 年租金年租金=36W*12月月=432萬(wàn)萬(wàn) 432萬(wàn)萬(wàn)/10%=4320萬(wàn)營(yíng)業(yè)額萬(wàn)營(yíng)業(yè)額 2、投資性（、投資性（10年年-13年年 ） 從均價(jià)從均價(jià)40，漲到了，漲到了60萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米 90平米平米*40萬(wàn)萬(wàn)=3600萬(wàn)萬(wàn) 90平米平米*60萬(wàn)萬(wàn)=5400萬(wàn)萬(wàn) 增值增值1800萬(wàn)萬(wàn)

5、3、融資性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流 巨大不可評(píng)估巨大不可評(píng)估 多家銀行會(huì)主動(dòng)找到房東發(fā)放貸款多家銀行會(huì)主動(dòng)找到房東發(fā)放貸款18萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)濟(jì)南濟(jì)南租金收益0909年年5 5月份月份1010萬(wàn)元一套單價(jià)，鎖定萬(wàn)元一套單價(jià)，鎖定2.2.1 1萬(wàn)萬(wàn)/ /平米的價(jià)格平米的價(jià)格2010.12010.1月份月份 按揭按揭 首付首付50%50%貸款貸款50% 50% 20102010年年底陸續(xù)交房年年底陸續(xù)交房20102010年年1111月萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)月萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)該租金（元該租金（元/ /天天/ /平米）平米）從從2 2元元-3-3元元-5-5元元-7-7元元-9-9元元現(xiàn)在的租金在現(xiàn)在的租金

6、在11.5-111.5-15.55.5元元/ /天天/ /平米平米, ,平均價(jià)格平均價(jià)格1 13 3元元/ /天天/ /平米平米年租金年租金=300平方米平方米*365天天/年年*13元元/天天/平米平米=142.35萬(wàn)萬(wàn) 相當(dāng)于相當(dāng)于142.35萬(wàn)萬(wàn)/10%=1423.5萬(wàn)營(yíng)業(yè)額的公司萬(wàn)營(yíng)業(yè)額的公司一個(gè)一個(gè)300平米商鋪的升值分析平米商鋪的升值分析 1、投資股本收益（、投資股本收益（10年年-13年年=4年年 ） a 從均價(jià)從均價(jià)2.1萬(wàn)，漲到了萬(wàn)，漲到了5.3萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米 b 用了用了50%的杠桿的杠桿 首付首付315萬(wàn)萬(wàn)+貸款貸款315萬(wàn)萬(wàn)=630萬(wàn)萬(wàn) 現(xiàn)在漲到了現(xiàn)在漲到了1590

7、萬(wàn)，萬(wàn)，相比相比315萬(wàn)來(lái)說(shuō)漲了萬(wàn)來(lái)說(shuō)漲了5倍倍 C 團(tuán)購(gòu)贈(zèng)送了地下負(fù)一和負(fù)二層團(tuán)購(gòu)贈(zèng)送了地下負(fù)一和負(fù)二層 地下兩層價(jià)值是地上的地下兩層價(jià)值是地上的0.5倍，地下兩層價(jià)值倍，地下兩層價(jià)值795萬(wàn)萬(wàn) 合計(jì)：合計(jì)：1590+795萬(wàn)萬(wàn)=2385萬(wàn)，是萬(wàn)，是315萬(wàn)的萬(wàn)的7.6倍倍 股本升值了股本升值了7.6倍，倍，相當(dāng)于投入相當(dāng)于投入1W變成了變成了7.6萬(wàn)，溢價(jià)升值萬(wàn)，溢價(jià)升值6.6萬(wàn)萬(wàn) 選個(gè)好商鋪，就像選選個(gè)好商鋪，就像選個(gè)好老婆（老公）個(gè)好老婆（老公）千萬(wàn)不要急哦！千萬(wàn)不要急哦！ 投資商鋪的標(biāo)準(zhǔn)王府井大街前門(mén)大街王府井大街前門(mén)大街 東四東四 東單東單 朝外朝外 建國(guó)門(mén)建國(guó)門(mén) 商鋪重在管理經(jīng)營(yíng)

8、，地段好而沒(méi)有良好的團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)商鋪重在管理經(jīng)營(yíng)，地段好而沒(méi)有良好的團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期管理經(jīng)營(yíng)，直接會(huì)影響投資收益。目前選擇期管理經(jīng)營(yíng)，直接會(huì)影響投資收益。目前選擇好的管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪投資是越來(lái)越重要。好的管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪投資是越來(lái)越重要。 *商鋪必須有商鋪必須有營(yíng)運(yùn)商營(yíng)運(yùn)商。運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目。運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目。 營(yíng)運(yùn)商：營(yíng)運(yùn)商：核心因素之一，決定整個(gè)項(xiàng)目的成功率。業(yè)主核心因素之一，決定整個(gè)項(xiàng)目的成功率。業(yè)主是硬件商，是硬件商，營(yíng)運(yùn)商是軟件商。營(yíng)運(yùn)商是軟件商。馬路不能太寬，盡量不選擇快車(chē)道商鋪，馬路不能太寬，盡量不選擇快車(chē)道商鋪，古語(yǔ)云古語(yǔ)云“寬街無(wú)鬧市，鬧市無(wú)寬街寬街無(wú)鬧市，鬧市無(wú)寬街” 。如果是快車(chē)道，則商鋪所處

9、位置旁一定要如果是快車(chē)道，則商鋪所處位置旁一定要有人行通道。有人行通道。 單開(kāi)門(mén)單開(kāi)門(mén)雙開(kāi)門(mén)雙開(kāi)門(mén) 1515、房型關(guān)鍵、房型關(guān)鍵長(zhǎng)方型最好，利用率高長(zhǎng)方型最好，利用率高受力柱，剪力墻要少受力柱，剪力墻要少房頂高，大氣，空氣好房頂高，大氣，空氣好圓形，異形差，浪費(fèi)面積大，難布局圓形，異形差，浪費(fèi)面積大，難布局 *人群的入住率：人群的入住率：80%以上。以上。2121、產(chǎn)權(quán)自主性、產(chǎn)權(quán)自主性同同時(shí)如該商鋪周邊要建天橋，人行道與車(chē)時(shí)如該商鋪周邊要建天橋，人行道與車(chē)行道之間要建圍欄，道路交通改造等會(huì)行道之間要建圍欄，道路交通改造等會(huì)極大影響商鋪的出租和增值。像天橋的極大影響商鋪的出租和增值。像天橋的建立，對(duì)于兩邊的商鋪而言，就容易建立，對(duì)于兩邊的商鋪而言，就容易“破局破局”，這是投資商鋪時(shí)的，這是投資商鋪時(shí)的“大忌大忌”。 。 踩盤(pán)小技巧穿平底休閑運(yùn)動(dòng)鞋。如果是小組一起行動(dòng)，要事先設(shè)定好相互之間的關(guān)系。看鋪人不宜過(guò)多，以?xún)芍寥藶橐耍駝t會(huì)引起中介朋友的警惕和排斥?？翠仌r(shí)小組再分組為宜。不要提到俱樂(lè)部的名字或內(nèi)部事宜，要保護(hù)好我們自己的俱樂(lè)部的聲譽(yù)。不要過(guò)度展示自己的專(zhuān)