中原廣州龍光集團棕櫚水岸營銷方案

1、廣東中原地產(chǎn)代理有限公司龍 光 集 團 棕 櫚 水 岸 營 銷 方 案龍 光 集 團 棕 櫚 水 岸 營 銷 方 案我們的成交套數(shù)我們的成交套數(shù)銷售面積：8 8萬萬銷售套數(shù)：800800套套20102010年，我們的目標年，我們的目標我們的儲客量我們的儲客量我們的目標我們的目標來訪總量：至少至少80008000批批月均來訪量：1000批首批客戶總量：2000批月成交套數(shù)：133套 日成交套數(shù)：4.5套在緊迫的時間里如何實現(xiàn)這么多的客戶量？在緊迫的時間里如何實現(xiàn)這么多的客戶量？南沙區(qū)在生活配套不足、交通體系不完善等限制條件下，哪些客群涌進這南沙區(qū)在生活配套不足、交通體系不完善等限制條件下，哪些客

2、群涌進這片市場？片市場？階段劃分階段劃分不同時期典型代表項目不同時期典型代表項目南沙市場產(chǎn)品線變化南沙市場產(chǎn)品線變化不同時期南沙購房客戶變化不同時期南沙購房客戶變化早期南沙濱海花園、逸濤城別墅產(chǎn)品占領市場，洋房產(chǎn)品數(shù)量少香港客戶占30以上，番禺區(qū)客戶約占了35。本地客戶購買比例少?？蛻纛愋停和顿Y客戶為主，自住客戶較少 購買原因：洋房3千/平方，別墅4千-5千/平方，南沙房地產(chǎn)投資價值是客戶購房主要原因中期南沙碧桂園、南沙境界、富港優(yōu)山美地洋房產(chǎn)品供應比例增加，但別墅產(chǎn)品仍占相當大的市場份額香港成交客戶開始減少，約占成交客戶2成，廣州番禺區(qū)域仍是購房客戶主力，南沙本地工作者開始增加客戶類型：投資

3、客戶仍占相當大比例。由于廣州產(chǎn)業(yè)轉移，南沙區(qū)本地工作者置業(yè)比例迅速上升購買原因：投資客戶看中南沙投資前景良好。本地工作者由于工作關系，希望落戶南沙。近期海力花園、南沙奧園市場供應仍以別墅產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品供應量增加，但消化速度快，供不應求。番禺區(qū)、南沙本地工作客戶成為市場成交主力，香港客戶比例逐漸減少，廣州中心區(qū)域看中南沙區(qū)域優(yōu)越生態(tài)居住環(huán)境的度假型客戶增加客戶類型：產(chǎn)業(yè)轉移催生大量購房需求，而南沙良好的生態(tài)居住環(huán)境促使度假型客戶增加，投資客戶稍微減少。購買原因：中心區(qū)域房價高企，促使希望購買度假兼具投資保值的客戶增加。本地工作者釋放購買需求投資客戶是市場成交主力投資客戶是市場成交主力產(chǎn)業(yè)轉移

4、，自住客戶增加，產(chǎn)業(yè)轉移，自住客戶增加，投資客戶仍占相當大比例。投資客戶仍占相當大比例。本地工作者自住購房需求爆本地工作者自住購房需求爆發(fā)，廣州區(qū)域購房客戶增加。發(fā)，廣州區(qū)域購房客戶增加。項目名稱項目名稱南沙濱海花園南沙濱?；▓@南沙奧園南沙奧園南沙碧桂園南沙碧桂園南沙境界南沙境界樓盤類型樓盤類型度假及常駐型項目度假及常駐型項目度假型項目度假型項目常住型項目常住型項目常住型項目常住型項目番禺區(qū)客戶是南沙購房客戶主力。廣州中心片區(qū)域客戶比例逐漸增加，南沙本地工作客戶番禺區(qū)客戶是南沙購房客戶主力。廣州中心片區(qū)域客戶比例逐漸增加，南沙本地工作客戶如公務員、教師、醫(yī)生、中船、豐田等企業(yè)客戶也是南沙購房客

5、戶的重要組成部分。如公務員、教師、醫(yī)生、中船、豐田等企業(yè)客戶也是南沙購房客戶的重要組成部分?？蛻魜碓磪^(qū)域廣州、番禺客戶為主、部分南沙客戶?，F(xiàn)階段以廣州中心區(qū)域客戶、番禺客戶為成交主力，南沙本區(qū)客戶約占10%，深圳、東莞等外地客戶約占17%現(xiàn)階段廣州海珠、番禺、南沙客戶為主，投資客戶比例約占15%。番禺區(qū)客戶為主。其次為廣州中心區(qū)域客戶，南沙本地原居民較少?？蛻袈殬I(yè)類型私企業(yè)主、中船、豐田等企業(yè)職工、廣州中心區(qū)域及南沙區(qū)公務員、投資客戶私企業(yè)主、公務員、高管、投資客戶南沙企業(yè)職工、廣州企業(yè)白領、高管廣州職業(yè)白領，中船、豐田等南沙企業(yè)員工，公務員，教師、醫(yī)生等企事業(yè)單位員工，深圳、東莞等外地投資客

6、戶現(xiàn)階段南沙區(qū)域代表性樓盤客戶類型分析現(xiàn)階段南沙區(qū)域代表性樓盤客戶類型分析從南沙市場不同產(chǎn)品解構南沙區(qū)購房客戶從南沙市場不同產(chǎn)品解構南沙區(qū)購房客戶7070100100洋房洋房100100150150洋房洋房150150200200洋房洋房聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅獨立別墅獨立別墅客戶類型：客戶類型：n 以廣州、番禺區(qū)域企業(yè)員工、白領，南沙區(qū)本地工作者為主。n 希望享受度假生活的客戶n 投資客戶客戶類型：客戶類型：n 以廣州區(qū)域企業(yè)員工、白領，南沙區(qū)本地工作者為主。n 希望享受度假生活的客戶n 以出租為主投資客戶n 海珠、番禺及南沙本地公務員、醫(yī)生和教師等客戶類型：客戶類型：n 廣州海珠、番禺、南沙區(qū)公務

7、員、醫(yī)生等企事業(yè)單位員工n 廣州、番禺、南沙的企業(yè)高管n 以自住為主希望購買具備投資和度假功能的客戶客戶類型：客戶類型：n 廣州、番禺區(qū)、深圳、東莞企業(yè)老板、高管等為主的度假型客戶n 希望享受度假生活的客戶n 番禺、香港、東莞等珠三角投資客戶n 廣州中心區(qū)域公務員客戶類型：客戶類型：n 廣州、番禺區(qū)、深圳、東莞企業(yè)老板、高管等為主的度假型客戶n 希望享受度假生活的客戶n 番禺、香港、東莞等珠三角投資客戶總價段：總價段：9020090200萬萬總價段：總價段：100250100250萬萬 總價段：總價段：50010005001000萬萬總價段：總價段：60906090萬萬總價段：總價段：4060

8、4060萬萬產(chǎn)品分布客群匯總70-100以首次置業(yè)為主的企業(yè)白領100-150二次置業(yè)改善型居住需求的小企業(yè)主、原地居民、公務員及廣州、南沙的“走工一族”150-200改善型居住需求的企業(yè)中高層、私企業(yè)主、公務員聯(lián)排別墅以度假為主需求，兼具投資保值的企業(yè)主、企業(yè)高管、公務員獨立別墅早期看好南沙投資前景的投資客及少部分自住需求的當?shù)仄髽I(yè)老板。該部分客群在目前南沙市場上的選擇空間有多大？該部分客群在目前南沙市場上的選擇空間有多大？知己知彼百戰(zhàn)不殆，項目競爭對手處于何種狀況？知己知彼百戰(zhàn)不殆，項目競爭對手處于何種狀況？南沙濱?；▓@南沙濱海花園南沙奧園南沙奧園南沙境界南沙境界逸濤城逸濤城海力花園海力花

9、園項目地塊項目地塊奧園領海國際住奧園領海國際住宅項目宅項目碧桂園新項目碧桂園新項目時代項目時代項目珠光南沙御園珠光南沙御園廣晟海運蘭庭廣晟海運蘭庭萬科萬科目前南沙片區(qū)在售項目主要南沙境界、海力花園、南沙濱?；▓@和南沙奧園四個項目。待開發(fā)和即將推新貨項目也逐漸浮出水面，南沙房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的發(fā)展格局。項目名稱在售套數(shù)產(chǎn)品類型主力面積銷售價格總套數(shù)（包含為推出產(chǎn)品） 已售套數(shù)消化比例南沙境界約70套雙拼、錯拼別墅、合院200-2705000-12000元/31711837%南沙濱?；▓@約20套獨立別墅400-50014000元/2085325%海力花園108套洋房、公寓洋房155，公寓45-

10、576000元/（帶裝修）1837239%南沙奧園洋房141套/別墅63套洋房、獨立別墅、聯(lián)排別墅150-350洋房7000-10000元/ （帶1200裝修）聯(lián)排別墅9000元/起獨立別墅20000元/左右31711837%n在售產(chǎn)品以大面積洋房和別墅產(chǎn)品為主，中小型洋房處于市場供應空白期；中小型洋房處于市場供應空白期；n由于別墅及大面積面向的客戶群較為狹窄，因此片區(qū)總體平均消化率偏低。因此片區(qū)總體平均消化率偏低。中小面積缺貨是否意味著本項目在推入市場時沒有競爭，能夠實現(xiàn)快速銷售呢？中小面積缺貨是否意味著本項目在推入市場時沒有競爭，能夠實現(xiàn)快速銷售呢？n 南沙土地市場競爭不大，多數(shù)地塊都以低

11、價成交，市場對南沙前景看好，國內(nèi)知名發(fā)展商如萬科、國內(nèi)知名發(fā)展商如萬科、碧桂園、時代等均開始在南沙集結，預期碧桂園、時代等均開始在南沙集結，預期20112011年南沙將有多個新項目推出市場年南沙將有多個新項目推出市場。出讓日期出讓日期地塊位置地塊位置用地性質用地性質用地面積用地面積 容積容積率率建筑面建筑面積積( (平方米平方米) )最低交易最低交易價價( (萬元萬元) )成交價成交價( (萬元萬元) )出讓地價出讓地價（元（元/ /）競得者競得者備注備注 （平方米）（平方米）09/6/23南沙街進港大道和海逸大道交界南東南向09NJY-1商業(yè)金融、商務辦公，兼容二類居住用地473292946

12、5894169416995廣州南沙建設投資有限公司、廣州南沙置業(yè)有限公司09/8/28豐田生活區(qū)東側、北臨豐潤路，東臨金嶺北路，南臨豐澤路，西臨金沙路2-1地塊為商業(yè)用地，兼容二類居住用地；2-2地塊為二類居住用地637262.515931517200240001506碧桂園08/12/2 南沙行政中心南側，東臨鳳凰大道，東北臨金蕉大道，南面為虎門高速公路08NJY-1地塊住宅用地135000227000030100301001175萬科90以下單位占70%09/12/20南沙街港前大道虎門石礦場07NJY-4地塊住宅用地3387711.4474279.460761760001602時代地產(chǎn)2

13、010/3/18南沙街金洲村2010NJY-1二類居住10817221634253025001156肇慶市第二工程集團南沙街蘆灣村2010NJY-3二類居住153852.538462.7587458741527時代宏泰投資有限公司90以下單位占70%合計6110281058349區(qū)域主要住宅土地成交概況區(qū)域主要住宅土地成交概況20102010年舊盤新推貨量預計年舊盤新推貨量預計項目名稱項目名稱可售套數(shù)可售套數(shù)推出面積（）推出面積（）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積（）主力面積（）預計推出時間預計推出時間南沙濱?；▓@154約22000電梯洋房130-1502010年4月中下旬南沙境界110000 電梯洋

14、房 中小面積產(chǎn)品預計2010年11-12月海力花園220約25600 電梯洋房 80150（110-120）為主預計2010年6月推出逸濤花園33633326電梯洋房73-120預計2010年6月推出合計190926預計市場均價n除本項目80000推貨量外，南沙區(qū)2010年預計洋房新增貨量洋房新增貨量190926190926，約，約15001500套貨量。套貨量。n從對各樓盤預計推出時間看，均集中在2010年下半年。洋房市場將面臨嚴峻競爭態(tài)勢。洋房市場將面臨嚴峻競爭態(tài)勢。南沙南沙20102010年可預計新推貨量預測年可預計新推貨量預測南沙區(qū)域市場分析總結南沙區(qū)域市場分析總結結合南沙市場在售項目

15、特征和未來供應分析，對我們項目的發(fā)展具有以下啟示作用。n下半年推出的產(chǎn)品主力面積區(qū)間與本項目產(chǎn)品類似。下半年推出的產(chǎn)品主力面積區(qū)間與本項目產(chǎn)品類似。n產(chǎn)品同質化下，將出現(xiàn)樓盤與樓盤之間搶客的局面。產(chǎn)品同質化下，將出現(xiàn)樓盤與樓盤之間搶客的局面。因此，面臨客群隨時被截流的情況，我們是否有足夠的優(yōu)勢搶占市場？因此，面臨客群隨時被截流的情況，我們是否有足夠的優(yōu)勢搶占市場？“生態(tài)濱江水岸生態(tài)濱江水岸”豐富的景觀資源豐富的景觀資源龍光的龍光的“出品出品”高品質的產(chǎn)品高品質的產(chǎn)品未來南沙未來南沙CBD核心區(qū)位核心區(qū)位物業(yè)未來升值潛力物業(yè)未來升值潛力輻射珠三角的交通網(wǎng)絡輻射珠三角的交通網(wǎng)絡南沙快速、京珠高速、

16、虎門南沙快速、京珠高速、虎門大橋大橋真正一小時生活圈。真正一小時生活圈?！芭徟徑堕T地鐵站蕉門地鐵站”便捷的交通網(wǎng)絡便捷的交通網(wǎng)絡是否就可以搶占市場呢？是否就可以搶占市場呢？本項目的核心優(yōu)勢提煉本項目的核心優(yōu)勢提煉項目南沙境界南沙碧桂圓南沙濱海花園南沙奧園海力花園奧園領海國際逸濤城配套資源小區(qū)便利店小型超市會所地鐵麥當勞小型餐飲幼兒園社區(qū)活動場所露天吧健身室泳池網(wǎng)球場、羽毛球場商業(yè)街、水上游樂活動中心 休閑度假酒店商業(yè)長廊會所山頂公園酒店幼兒園餐飲游泳池乒乓球場金州商業(yè)區(qū)配套相對完善距離金州商業(yè)區(qū)5分鐘配套相對完善項目賣點價格山景資源地鐵網(wǎng)絡價格山景資源碧桂圓品牌價格超大規(guī)模社區(qū)社區(qū)園林江景

17、資源品牌號召力海景山景資源價格黃山魯森林公園高爾夫球場社區(qū)配套南沙商業(yè)核心區(qū)域升值潛力超大型社區(qū)價格江景資源銷售價格洋房3600元/（售完）洋房6000元/洋房5300元洋房7000-10000元/6000元/ （帶1000元裝修）公寓12000元/預期洋房6000元/（帶1000元裝修）別墅5000-13000元/別墅14000元/別墅9000-20000元/競爭項目賣點大盤查競爭項目賣點大盤查發(fā)現(xiàn)：本項目核心賣點很難凸顯。發(fā)現(xiàn)：本項目核心賣點很難凸顯。山水資源山水資源品牌品牌社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模價格價格濱海、南沙奧園、南沙境界、逸濤城南沙境界、碧桂園、濱?；▓@濱?；▓@、南沙奧園、逸濤城地鐵地鐵

18、南沙境界地段地段奧園領海國際碧桂園、南沙奧園、濱?；▓@時代糖果案例分享案例分享項目地址里水鎮(zhèn)洲村村“崗美崗”地段開盤時間2008年7月26日 推貨量350套 產(chǎn) 品561421房4房開盤均價5500元/平米銷售情況 開盤當天總推貨350套貨量，根據(jù)現(xiàn)場銷售情況臨時加推100套單位，最終成交405套銷售業(yè)績。案例分享案例分享時代糖果當時面臨的困境：時代糖果當時面臨的困境：位于南海里水地理位置偏僻，交通進入性差，生活配套不齊全，遠離廣州市區(qū)。產(chǎn)品定位中小面積為主，適合年輕白領，但南海年輕客群有限。08年樓市低谷的沖擊，市場行情不樂觀。突圍突圍尋找準確的客戶群尋找準確的客戶群面臨客群有限情況下，將客

19、戶群拓寬，最終鎖定廣州市區(qū)客戶針對性的推廣針對性的推廣 針對目標客戶群聚集的廣州市區(qū)進行轟炸性的推廣（廣州荔灣、越秀、白云）針對性的策略針對性的策略 針對購買力弱但又想買房的客戶從與廣州樓價比較優(yōu)勢出發(fā)吸引客戶有效的診斷策略：有效的診斷策略：那么，本項目同樣面臨： 客戶群被截流的風險。 核心賣點難凸顯。通過案例啟示及南沙市場特征，我們出路：拓寬客群：自然吸附片區(qū)市場客戶的同時努力拓展廣州市區(qū)客戶。根據(jù)客戶群尋找共鳴點。我們?nèi)绾瓮粐课覀內(nèi)绾瓮粐?？目標客戶群區(qū)域構成目標客戶群區(qū)域構成核心圈層客戶區(qū)域：以番禺與南沙區(qū)域為主核心圈層客戶區(qū)域：以番禺與南沙區(qū)域為主客戶類型：南沙區(qū)本地工作客戶、原居民、

20、公務員、教師和醫(yī)生等企事業(yè)單位員工，番禺區(qū)需求改善居住環(huán)境和投資客戶二級圈層客戶區(qū)域：廣州海珠、天河區(qū)等中二級圈層客戶區(qū)域：廣州海珠、天河區(qū)等中心城區(qū)客戶心城區(qū)客戶客戶類型：廣州中心區(qū)域投資客戶、以自住需求為主的企業(yè)白領、單位員工。希望購買度假型產(chǎn)品的客戶。三級圈層客戶區(qū)域：香港、東莞、深圳三級圈層客戶區(qū)域：香港、東莞、深圳客戶類型：看中南沙區(qū)域發(fā)展前景和生態(tài)居住環(huán)境的投資客戶。n 南沙，廣州樓市價格洼地。n 廣州產(chǎn)業(yè)基地，數(shù)百家大型企業(yè)駐足。n 具有優(yōu)美山景、海景、江景資源等優(yōu)越居住環(huán)境的廣州城市發(fā)展新城區(qū)。首次置業(yè)，無法首次置業(yè)，無法承受市區(qū)高房價承受市區(qū)高房價的廣州客戶的廣州客戶在南沙工

21、作，希在南沙工作，希望在南沙落戶或望在南沙落戶或節(jié)省上下班時間節(jié)省上下班時間的客戶的客戶看中南沙良好的生看中南沙良好的生態(tài)居住環(huán)境，未來態(tài)居住環(huán)境，未來升值潛力的投資、升值潛力的投資、度假型客戶度假型客戶需求特征細分下的目標客戶需求特征細分下的目標客戶南沙本地居民，南沙本地居民，希望改善生活環(huán)希望改善生活環(huán)境的二次或以上境的二次或以上置業(yè)者置業(yè)者n 客戶區(qū)域：以廣州海珠、天河和番禺為主的廣州中心區(qū)域客戶n 主要職業(yè)：企業(yè)員工、白領n 置業(yè)目的：安家落戶、結婚n 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)為主n 客戶年齡段分析：2635歲n 客戶特征：對價格較為敏感，希望以低于中心區(qū)域的價格購買自己的房子n 客戶區(qū)域：

22、以廣州海珠、天河和番禺為主的廣州中心區(qū)域客戶n 主要職業(yè)：南沙企業(yè)員工（中船、豐田等南沙企業(yè)）、公務員、教師和醫(yī)生等企事業(yè)單位員工n 置業(yè)目的：節(jié)省上下班時間，便于工作，希望有更多的時間享受生活n 置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主n 客戶年齡段分析：2635歲n 客戶特征：對價格敏感，注重居住環(huán)境。項目目標客戶群描述：項目目標客戶群描述：n 客戶區(qū)域：以廣州海珠、天河和番禺為主的廣州中心區(qū)域客戶，輻射香港、深圳、東莞n 主要職業(yè)：私企業(yè)主、企業(yè)高管、公務員、職業(yè)投資客戶n 置業(yè)目的：希望在擁有優(yōu)越景觀資源的南沙置業(yè)，閑時一家人到南沙居住，享受假期。希望購買的物業(yè)具有投資保值的潛力。n 置業(yè)次數(shù)：二次或多

23、次置業(yè)為主n 客戶年齡段分析：3550歲n 客戶特征：關注產(chǎn)品價格，看重南沙區(qū)升值潛力，注重居住環(huán)境，對城市生態(tài)環(huán)境要求高。n 客戶區(qū)域：南沙區(qū)n 置業(yè)目的：投改善居住環(huán)境、子女結婚n 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)n 客戶年齡段分析：3550歲n 客戶特征：關注價格、對環(huán)境要求高，但價格承受能力較弱。客戶類型客戶類型特征（現(xiàn)狀）特征（現(xiàn)狀）需求需求年齡年齡喜好喜好難以承受市中心高房價難以承受市中心高房價，卻希望擁有自己房子，卻希望擁有自己房子生活壓力大，肩負工作與家庭雙重中流砥柱角色。需要安定、需要釋壓；25-32歲之間物美價廉運動旅游南沙工作，希望在南沙南沙工作，希望在南沙落戶落戶廠區(qū)三點一線生活太單

24、調，缺乏激情，目前生活處于疲態(tài)需要有業(yè)余生活空間、需要充實但悠閑自樂26-30歲之間自由私人空間希望享受度假型生活的希望享受度假型生活的客戶客戶不差錢，忙于生意應酬疏忽了健康需要健康、放松、養(yǎng)生36-45歲運動養(yǎng)生投資型客戶投資型客戶投資渠道多，心力交瘁，開始注重穩(wěn)重投資渠道需求穩(wěn)定的收入，“坐收余利”35-45歲圈子理財回顧目標客戶群特征及需求回顧目標客戶群特征及需求客戶群需求關鍵詞提煉：安定、釋壓、休閑、放松安定、釋壓、休閑、放松在售競爭樓盤的生活意境在售競爭樓盤的生活意境70%海力海力花園花園南沙境界南沙境界濱?；▓@濱海花園南沙南沙奧園奧園國際領航級濱海生活國際領航級濱海生活國際南沙國際

25、南沙.山居院落山居院落品位生活的港灣品位生活的港灣構筑低碳健康生活構筑低碳健康生活那么，我們將倡導一種什么樣的生活方式，是遵循大潮還是另僻奚徑？那么，我們將倡導一種什么樣的生活方式，是遵循大潮還是另僻奚徑？競爭對手的推廣主線競爭對手的推廣主線結合目標客戶群需求特征：結合目標客戶群需求特征：安定、釋壓、休閑、放松安定、釋壓、休閑、放松項目自然景觀資源、東南亞熱帶園林、案名項目自然景觀資源、東南亞熱帶園林、案名“棕櫚水岸棕櫚水岸”龍光龍光. .棕櫚水岸棕櫚水岸20102010夏，邂逅夏，邂逅“懶懶”生活生活詮詮 釋：釋：結合目標客戶群特征：結合目標客戶群特征：年齡在70年代末、80年代初的一輩，骨

26、子里透著小資情調，但外在卻穩(wěn)重；城市生活的壓力讓他們倍感沉重，在擁擠人潮中尋找一處憩息地是他們的尊言與目標。結合案名：結合案名：水岸與陽光的融合，透露的就是一種海濱懶散、悠閑生活，既能吸附白領，又契合度假人士對生活環(huán)境的需求。這年夏天，收獲了我的愛，也收獲了我們的“懶”生活！天使也“懶”了！忙碌時，別忘了停下腳步relax心情！主婦也瘋狂停下來，曬曬陽光“懶”生活一家子，享受甜蜜“懶”生活！孩子長大了，是時候“懶”下來享受生活了！針對特定人群，我們怎么做推廣？針對特定人群，我們怎么做推廣？推廣準備推廣準備梳理不同的樓棟梳理不同的樓棟組團（推貨順序）組團（推貨順序）梳理推廣主題梳理推廣主題梳理推

27、廣節(jié)奏梳理推廣節(jié)奏1 12 23 320102010年推貨順序建議年推貨順序建議1三次推貨：三次推貨：按照從南往北推貨計劃，通過前期價格的拉升及社區(qū)不斷的成熟，為后期靠近地鐵噪音樓棟高價值奠定基礎。首次推貨：首次推貨：臨近銷售中心，臨馬路，依據(jù)工程現(xiàn)狀322二次推貨：二次推貨：臨銷售中心近，將西北與東南朝向不同質素各半結合推，保證出貨的均勻。4月5月6月7月9月10月11月12月8月1月春節(jié)春節(jié)二期發(fā)售三期發(fā)售銷售中心開放板房開放接受登記同時儲客同時儲客20102010年推貨節(jié)奏年推貨節(jié)奏首次公開發(fā)售推貨量約200套推貨量約360套推貨量約200套第1階段第2階段第3階段推貨量階段劃分重要節(jié)點

28、各階段推廣主題及訴求點各階段推廣主題及訴求點1212月月2626懶懶地等著升值吧！懶懶地等著升值吧！6060萬的三房萬的三房6060萬的一線河景萬的一線河景6060萬的山景萬的山景6060萬的地鐵萬的地鐵 2010.5銷售中心開放 2010.4中廣告投放鋪墊鋪墊期鋪墊期 2010.6盛大開盤預熱期預熱期強銷期強銷期二次強銷二次強銷 2010.78 2010.9持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷儲客期儲客期熱銷期熱銷期儲客期儲客期 2010.10-11三次強銷三次強銷 2010.1220102010年夏，年夏，邂逅懶生活邂逅懶生活階段主題階段主題形象導入價值分解3030分鐘，分鐘，戀上懶生活戀上懶生活銷售信息項目

29、信息6 6月月2 26 6日日做主懶生活做主懶生活不同人群對不同人群對“懶懶”生活需生活需求的演繹求的演繹廣州廣州PKPK南沙：南沙：地鐵、性價比、地鐵、性價比、生活成本生活成本產(chǎn)品賦予產(chǎn)品賦予 的的“懶懶”買一套房子買一套房子做懶人吧！做懶人吧！廣州最具投廣州最具投資性價比的資性價比的房子房子項目賦予的生態(tài)、項目賦予的生態(tài)、健康、健康生活健康、健康生活訴求點訴求點銷售信息產(chǎn)品信息銷售信息開盤銷售信息開盤銷售信息相關優(yōu)惠信息相關優(yōu)惠信息懶不是錯，而是懶不是錯，而是一種享受一種享受訴求項目升值潛訴求項目升值潛力、休閑、力、休閑、物業(yè)、物業(yè)、管理、區(qū)位交通管理、區(qū)位交通9 9月月2626讓身體放假

30、，在讓身體放假，在龍光棕櫚水岸，龍光棕櫚水岸，懶出好生活懶出好生活升值潛力、項目升值潛力、項目價值解構、裝修、價值解構、裝修、景觀景觀 1 1階段：階段：“懶懶”生活滲透生活滲透2 2階段：倡導生態(tài)、健康有氧生活階段：倡導生態(tài)、健康有氧生活3 3階段：突出項目投資價格值階段：突出項目投資價格值針對主力客群：首次置業(yè)的城市白領階層主力客群：改善居住型企業(yè)管理層、公務員等主力客群：改善居住型企業(yè)管理層、公務員等主力客群：投資客戶（高管、小企業(yè)主、港澳）主力客群：投資客戶（高管、小企業(yè)主、港澳）客群我們怎么推？我們怎么推？不同的不同的區(qū)域區(qū)域不同的不同的階段階段不同的不同的客群客群第一階段第一階段推

31、廣主題推廣主題主力區(qū)域主力區(qū)域針對主人力群針對主人力群重要節(jié)點重要節(jié)點時間段時間段4 4月中旬月中旬月日月日 銷售中心開放、樣板房開放、首期發(fā)售銷售中心開放、樣板房開放、首期發(fā)售 首次置業(yè)城市白領階層、部分的二次置業(yè)者及投資客首次置業(yè)城市白領階層、部分的二次置業(yè)者及投資客 以廣州作為主力推廣區(qū)域、番禺、南沙輔助下的自然吸附以廣州作為主力推廣區(qū)域、番禺、南沙輔助下的自然吸附夏，邂逅夏，邂逅“懶懶”生活生活 棕櫚水岸2010年夏，邂逅“懶”生活第一階段第一階段首次置業(yè)白領首次置業(yè)白領對交通有要求對交通有要求比較關注總價比較關注總價產(chǎn)品要緊湊、實用產(chǎn)品要緊湊、實用關注首付及月供款關注首付及月供款主力

32、人群購房需求側重點主力人群購房需求側重點在推廣上如何迎合客群關注點？在推廣上如何迎合客群關注點？30分鐘，廣州到南沙，只不過做個分鐘，廣州到南沙，只不過做個FACIAL的時間的時間針對交通問題針對交通問題針對總價問題針對總價問題6字頭，作主廣州地鐵物業(yè)字頭，作主廣州地鐵物業(yè)“3=1”價格只是廣州的價格只是廣州的1/3針對首付、月供問題針對首付、月供問題首付首付4萬，輕松置業(yè)大廣州萬，輕松置業(yè)大廣州實用型的吸引實用型的吸引70的二房，讓自己的二房，讓自己“懶懶”下來！下來！ 根據(jù)目標客戶群特征，首付敏感度高，采取“低首付”降低置業(yè)門檻，拓寬目標客戶群。 1 1成首付計劃成首付計劃 利用信用卡貸一

33、成，兩年還清。利用信用卡貸一成，兩年還清。針對特定人群配合的策略：低首付針對特定人群配合的策略：低首付面積面積總價總價不同方式的首付不同方式的首付第第1 1、2 2年月供款情況年月供款情況7042萬首付8萬1650/月1成首付4萬1700+1650=3350元/月劣勢：劣勢：客戶首兩年疊加還款壓力大疊加還款壓力大對策：對策：與貸款銀行洽談更靈活的還款方式，前兩年降低供款額度前兩年降低供款額度第一階段第一階段針對特定人群主力推廣渠道選擇針對特定人群主力推廣渠道選擇第一階段第一階段地鐵（地鐵（2、4號）：號）：中轉站燈箱廣告公交車亭廣告公交車亭廣告（新港東路、會展片區(qū)等）：二號地鐵沿線寫字樓：二號

34、地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵（信用卡賬單）地盤包裝：地盤包裝：圍墻廣告、道旗、樓體戶外：戶外：南沙大道（亭角立交處）地鐵接駁巴士：地鐵接駁巴士：蕉門站單張派發(fā)：單張派發(fā)：南沙客運港、天后宮推薦會：推薦會：南沙工業(yè)園區(qū)白領短信派發(fā)短信派發(fā)短信派發(fā)短信派發(fā)短信派發(fā)、專場會短信派發(fā)、專場會第一階段第一階段大眾媒體及其他渠道的配合大眾媒體及其他渠道的配合70%70%網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)看樓巴士看樓巴士車亭廣告：車亭廣告：報紙（南都、廣日、報紙（南都、廣日、羊城地鐵報）羊城地鐵報）第一階段第一階段針對特定人群在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合針對特定人群在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合6.266.26日

35、日“懶懶”生活動起來千生活動起來千人拔河大賽人拔河大賽邀請多家南沙片區(qū)企邀請多家南沙片區(qū)企業(yè)，讓企業(yè)與企業(yè)的業(yè)，讓企業(yè)與企業(yè)的職工參與競賽，獲勝職工參與競賽，獲勝方將獲豐厚大獎，方將獲豐厚大獎，5.295.29日日“職場白領競風流職場白領競風流”與廣州日報共同舉與廣州日報共同舉辦辦20102010年白領之星年白領之星競選活動競選活動5.15.1日、日、5.165.16杜拉拉升職記杜拉拉升職記宣傳宣傳會，明星面對面會，明星面對面徐靜蕾講述片中徐靜蕾講述片中主角升職成功經(jīng)主角升職成功經(jīng)驗驗銷售中心板銷售中心板房開放房開放誠意登記誠意登記公開發(fā)售公開發(fā)售營銷節(jié)點時 間活動主題活動形式第二階段第二階段

36、推廣主題推廣主題主力區(qū)域主力區(qū)域主力推廣人群主力推廣人群重要節(jié)點重要節(jié)點時間段時間段20102010年月年月月日月日 二期推貨二期推貨 改善性居住需求及城市白領階層改善性居住需求及城市白領階層針對改善性居住需求以番禺、南沙為主力推廣區(qū)域針對改善性居住需求以番禺、南沙為主力推廣區(qū)域針對白領以廣州作為主力推廣區(qū)域針對白領以廣州作為主力推廣區(qū)域懶不是錯，而是一種享受懶不是錯，而是一種享受第二階段第二階段改善型自住需求改善型自住需求關注居住環(huán)境關注居住環(huán)境關注小區(qū)配套關注小區(qū)配套關注教育資源關注教育資源關注物業(yè)管理關注物業(yè)管理主力人群購房需求側重點主力人群購房需求側重點2.02.0低密度親水生態(tài)美宅低

37、密度親水生態(tài)美宅宜居東南亞風情園林宜居東南亞風情園林毗美濱江東的蕉門河岸線毗美濱江東的蕉門河岸線針對居住環(huán)境針對居住環(huán)境針對生活配套針對生活配套5 5分鐘，盡享南沙分鐘，盡享南沙CBDCBD核心配套核心配套全天候地鐵接駁專線，便利到家全天候地鐵接駁專線，便利到家南沙濱海風情商業(yè)街南沙濱海風情商業(yè)街針對物業(yè)管理針對物業(yè)管理品牌物管，全心全意守候您品牌物管，全心全意守候您星級托管，服務全程星級托管，服務全程針對教育資源針對教育資源南沙小學盡在咫尺，實現(xiàn)一站式教育配套南沙小學盡在咫尺，實現(xiàn)一站式教育配套針對特定人群配合的銷售策略：現(xiàn)場搭單針對特定人群配合的銷售策略：現(xiàn)場搭單第二階段第二階段 操作模式

38、：通過操作模式：通過拉開購買單套與多套的折扣優(yōu)惠力度，提倡團購。拉開購買單套與多套的折扣優(yōu)惠力度，提倡團購。套數(shù)累進套數(shù)累進購房折扣優(yōu)惠購房折扣優(yōu)惠1套98折3-5套94折6-10套9折優(yōu)勢：優(yōu)勢：激勵客戶自行發(fā)動找客；銷售員與銷售員之間形成互動；激勵銷售員積極尋找客戶；做熱、做大團購。針對特定人群配合的銷售策略：送學位針對特定人群配合的銷售策略：送學位第二階段第二階段 操作模式：與廣州、番禺比較有名的小學或中學達成約定，對購買操作模式：與廣州、番禺比較有名的小學或中學達成約定，對購買 120140平米前平米前50名的客戶贈送學位。名的客戶贈送學位。優(yōu)勢：優(yōu)勢：化解項目無教育配套的劣勢。增加對

39、小孩教育比較關注的客戶吸引力。促進大戶型單位的銷售。針對特定人群推廣渠道選擇針對特定人群推廣渠道選擇第二階段第二階段地鐵（地鐵（2 2、4 4號）：號）：4 4大中轉站大中轉站公交公交（新港東路、會展片區(qū)等）：二號地鐵沿線寫字樓：二號地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵（信用卡賬單）宏發(fā)大廈宏發(fā)大廈（派單、看樓大巴）地盤包裝：地盤包裝：圍墻廣告、道旗、樓體戶外：戶外：南沙大道（亭角立交處）地鐵接駁巴士：地鐵接駁巴士：蕉門站單張派發(fā)：單張派發(fā)：南沙客運港、天后宮短信群發(fā)短信群發(fā)戶外廣告：戶外廣告：攔截亞運城看樓客戶短信派發(fā)短信派發(fā)單張派發(fā)：單張派發(fā)：亞運城開賣，集中的地毯式單張派亞運城開賣，集中的地毯

40、式單張派發(fā)截流客戶。發(fā)截流客戶。樓巴：樓巴：配合單張派發(fā)增設看樓巴士配合單張派發(fā)增設看樓巴士虎門：虎門：短信派發(fā)、派發(fā)單張短信派發(fā)、派發(fā)單張香港：香港：看樓團看樓團第二階段第二階段大眾媒體及其他渠道的配合大眾媒體及其他渠道的配合70%70%網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)看樓巴士看樓巴士車亭廣告車亭廣告報紙（南都、廣日、報紙（南都、廣日、羊城地鐵報）羊城地鐵報）活動營銷活動營銷第二階段第二階段針對特定人群在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合針對特定人群在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合營銷節(jié)點時 間活動主題活動形式9 9月月2222日日“千人祈福放燈會千人祈福放燈會” 漢文化傳播漢文化傳播8 8月月1616日日

41、廣州市廣州市“棕櫚杯棕櫚杯”釣魚大賽釣魚大賽通過廣州釣魚協(xié)會通過廣州釣魚協(xié)會、項目共同主辦，、項目共同主辦，挖掘廣州、番禺垂挖掘廣州、番禺垂釣愛好的潛在客戶釣愛好的潛在客戶7 7月月1818日日我與亞運同行我與亞運同行“親子總動員親子總動員”通過與搜房網(wǎng)合作通過與搜房網(wǎng)合作，向全廣州招募參，向全廣州招募參與家庭。于現(xiàn)場舉與家庭。于現(xiàn)場舉辦，為亞運預熱同辦，為亞運預熱同時為項目儲備客戶時為項目儲備客戶客戶儲備客戶儲備二期單位二期單位誠意登記誠意登記公開發(fā)售公開發(fā)售與廣州文化站協(xié)辦，政與廣州文化站協(xié)辦，政府角度號召全廣州市民府角度號召全廣州市民參與，通過中秋放燈祈參與，通過中秋放燈祈福，結合漢服熱

42、衷者聚福，結合漢服熱衷者聚會展示漢文化。于項目會展示漢文化。于項目北地塊及蕉門河內(nèi)放燈北地塊及蕉門河內(nèi)放燈第三階段第三階段推廣主題推廣主題主力區(qū)域主力區(qū)域主力推廣人群主力推廣人群重要節(jié)點重要節(jié)點時間段時間段月月月日月日 三期推貨三期推貨投資為主兼度假客戶投資為主兼度假客戶度假、投資性需求的客戶區(qū)域：廣州番禺香港等珠三角區(qū)度假、投資性需求的客戶區(qū)域：廣州番禺香港等珠三角區(qū)域域買一套房子，懶懶的等著升值吧！買一套房子，懶懶的等著升值吧！廣州最具投資性價比洋房廣州最具投資性價比洋房以租養(yǎng)供，做個以租養(yǎng)供，做個“懶懶”房東房東買一套房子等著升值吧！買一套房子等著升值吧！第三階段第三階段度假、投資型度假

43、、投資型關注區(qū)域升值潛力關注區(qū)域升值潛力關注價格關注價格關注居住環(huán)境、景觀資源關注居住環(huán)境、景觀資源投資回報投資回報主力購房人群需求側重點主力購房人群需求側重點在推廣上如何迎合？在推廣上如何迎合？如何吸引投資客戶？如何吸引投資客戶？龍光棕櫚水岸投資價值點發(fā)現(xiàn)龍光棕櫚水岸，總價50萬起，市區(qū)1/3，甚至1/4，在廣州連一套小面積公寓也買不到。地鐵物業(yè)，廣州市區(qū)保守價格20000元/以上龍光棕櫚水岸離地鐵蕉門站5分鐘，價格只需六七千。毗鄰南沙行政中心區(qū)，即買即升值毗鄰南沙行政中心區(qū)，即買即升值珠三角核心腹地珠三角核心腹地地鐵物業(yè)地鐵物業(yè)區(qū)域未來升值潛力區(qū)域未來升值潛力價價 格格6 6字頭，搶占廣州

44、價格洼地字頭，搶占廣州價格洼地以租養(yǎng)供，做個以租養(yǎng)供，做個“懶懶”房東房東可預見收益可預見收益年升值年升值10%10%星級托管，投資也可以星級托管，投資也可以“懶懶”起來起來環(huán)境、景觀資源環(huán)境、景觀資源天然生態(tài)屏障，有氧生活天然生態(tài)屏障，有氧生活“懶懶”起來起來一線臨水洋房，會呼吸的房子。一線臨水洋房，會呼吸的房子。針對特定人群配合的銷售策略：推出針對特定人群配合的銷售策略：推出“托管房托管房”第三階段第三階段客戶類型客戶類型托管服務托管服務優(yōu)勢優(yōu)勢度假客度假客每周打掃一次衛(wèi)生每周打掃一次衛(wèi)生為度假客及投資客解決后顧之憂為度假客及投資客解決后顧之憂每周洗滌熨、衣服每周洗滌熨、衣服投資客投資客代

45、租賃代租賃代為打掃衛(wèi)生代為打掃衛(wèi)生代為租客提供有償服務代為租客提供有償服務優(yōu)勢：優(yōu)勢：在客戶度完假期后提供酒店式星級服務，解決后顧之憂；無論是長線或短線投資客，關注租賃或是轉售情況，為客戶提供代 租、代售業(yè)務，為客戶提供交易平臺。針對特定人群推廣渠道選擇針對特定人群推廣渠道選擇第三階段第三階段地鐵（地鐵（2、4號）：號）：中轉站燈箱廣告公交車亭廣告公交車亭廣告（沿新港路、會展路）二號地鐵沿線寫字樓：二號地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵（信用卡賬單）宏發(fā)大廈：宏發(fā)大廈：派單、看樓巴士Cold Call：中原客戶資源地盤包裝：地盤包裝：圍墻廣告、道旗、樓體戶外：戶外：南沙大道（亭角立交處）地鐵接駁巴

46、士：地鐵接駁巴士：蕉門站單張派發(fā)：單張派發(fā)：南沙客運港、天后宮短信派發(fā)短信派發(fā)單張派發(fā)：單張派發(fā)：在亞運城集中的地毯式單張派發(fā)截流客戶。在亞運城集中的地毯式單張派發(fā)截流客戶。樓巴：樓巴：配合單張派發(fā)增設開樓巴士配合單張派發(fā)增設開樓巴士虎門：虎門：短信派發(fā)、派發(fā)單張短信派發(fā)、派發(fā)單張香港：香港：看樓團、看樓團、客船讀物、客船讀物、第三階段第三階段大眾媒體及其他渠道的配合大眾媒體及其他渠道的配合70%70%網(wǎng)絡網(wǎng)絡車亭廣告車亭廣告促銷促銷報紙（南都、廣日、報紙（南都、廣日、羊城地鐵報）羊城地鐵報）看樓巴士看樓巴士活動營銷活動營銷第三階段第三階段針對特定人群在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合針對特定人群

47、在不同營銷節(jié)點下的營銷活動配合12.2612.26日日“圣誕和諧號圣誕和諧號”郵輪派對暨投資郵輪派對暨投資理財講座理財講座邀請中原邀請中原CALLCALL回的投資回的投資客及香港客戶參與公開發(fā)客及香港客戶參與公開發(fā)售活動，并于當晚參加郵售活動，并于當晚參加郵輪派對，在活動中安排項輪派對，在活動中安排項目推薦及購房優(yōu)惠。目推薦及購房優(yōu)惠。11.2011.20“亞運在行動亞運在行動”促銷優(yōu)惠月促銷優(yōu)惠月銷售現(xiàn)場增設銷售現(xiàn)場增設“一足一足定千金定千金” “” “灌籃高手灌籃高手”等文體項目作為客等文體項目作為客戶參與并獲得購房優(yōu)戶參與并獲得購房優(yōu)惠活動惠活動10.16-11.1610.16-11.1

48、6日日“我與冠軍試比高我與冠軍試比高”球星互動會球星互動會邀請亞運大使謝杏芳邀請亞運大使謝杏芳現(xiàn)場與參與客戶羽毛現(xiàn)場與參與客戶羽毛球熱身賽。球熱身賽。客戶儲備客戶儲備三期誠意三期誠意登記登記 公開發(fā)售公開發(fā)售營銷工作時 間活動主題活動形式PARTPART：銷售：銷售策略策略篇篇思考思考 一一思考思考 二二思考思考 三三思考思考 四四銷銷售售前前的的思思考考如何讓新開拓客戶（其他區(qū)域）客戶對南沙的認同？如何讓新開拓客戶（其他區(qū)域）客戶對南沙的認同？項目價值展示項目價值展示南沙未來價值南沙未來價值描繪吸引描繪吸引從生態(tài)、健康生從生態(tài)、健康生活方式吸引活方式吸引1 12 2策略策略3 3廣州客戶對南

49、沙當前生活配套、交通便利性均產(chǎn)生疑慮，如何應對？廣州客戶對南沙當前生活配套、交通便利性均產(chǎn)生疑慮，如何應對？從總價比較從總價比較優(yōu)勢吸引優(yōu)勢吸引我們銷售現(xiàn)場借用的道具：我們銷售現(xiàn)場借用的道具：在銷售中心放置在銷售中心放置南沙區(qū)域規(guī)劃模型南沙區(qū)域規(guī)劃模型，對項目，對項目未來區(qū)域發(fā)展前景提前展示；未來區(qū)域發(fā)展前景提前展示；除了在除了在區(qū)域規(guī)劃模型設計上充分體現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃模型設計上充分體現(xiàn)“南沙南沙生態(tài)濱海新城生態(tài)濱海新城”發(fā)展定位，通過展示未來交發(fā)展定位，通過展示未來交通動線通動線拉近項目與廣州中心六區(qū)的距離外，拉近項目與廣州中心六區(qū)的距離外，現(xiàn)場以現(xiàn)場以展板、背景板、展架軟性包裝展板、背景板、展架

50、軟性包裝的區(qū)域的區(qū)域價值軟性炒作進行配合；價值軟性炒作進行配合；結合項目模型結合項目模型對項目社區(qū)規(guī)模及自身的配套對項目社區(qū)規(guī)模及自身的配套進行展示。進行展示。以未來片區(qū)規(guī)劃及升值潛力作為吸引點以未來片區(qū)規(guī)劃及升值潛力作為吸引點通過總價優(yōu)勢吸引客戶通過總價優(yōu)勢吸引客戶南沙：南沙：16501650元元/ /月月廣州：廣州：40804080元元/ /月月節(jié)省節(jié)省24302430元元/ /月月南沙：南沙：8 8萬萬廣州：廣州：2121萬萬降低：降低：1313萬萬南沙：南沙：4242萬萬廣州：廣州：105105萬萬節(jié)省：節(jié)?。?363萬萬7070首付首付（初次置業(yè)）（初次置業(yè)）月供款月供款 通過現(xiàn)場展

51、板或銷售員在給客戶進行置業(yè)分析時傳達優(yōu)勢，從置業(yè)門檻到月供降低首次置業(yè)客群的購房壓力。從從“懶懶”生活方式引起客戶共鳴生活方式引起客戶共鳴寄人籬下的窘迫工作中遇到阻力與壓力家庭環(huán)境對生活迫求身體處于高強壓工作滋生下的“亞健康”威脅在棕櫚水岸的在棕櫚水岸的“懶懶”生活方式下可以從精神層面得到滿足！生活方式下可以從精神層面得到滿足！如何讓客戶在短時間內(nèi)對項目如何讓客戶在短時間內(nèi)對項目“一見鐘情一見鐘情”？海灘休閑色彩的銷售中心海灘休閑色彩的銷售中心 裝飾品是凸顯銷售中心風格畫龍點睛之處，通過具有東南亞風情特色的元素及道具將“生活懶懶”的濱海景觀加以呈現(xiàn)。東南亞風情園林東南亞風情園林 在東南亞風情園

52、林的基礎上，演繹“懶”生活。 SPA源自東南亞，也是現(xiàn)代職場人士放松、休閑的好去處，為了凸顯東南亞風情生活，在銷售過程中通過部分園林景觀可以將天然SPA生活館展示，作用園林景觀的一部分。悠樂自在的樣板示范生活悠樂自在的樣板示范生活 吊床、椰子殼、太陽帽、涼拖鞋、躺椅、熱帶水果、海星等充滿濱海沙灘色彩的元素，都是悠閑生活的表現(xiàn)?！吧鷳B(tài)濱海生態(tài)濱?！憋L情商業(yè)街風情商業(yè)街 太陽傘、休閑座椅、琳瑯滿目的櫥窗、性感而又艷麗的泳裝店、帆板、潛水服等玩海道具店，足以將整個商業(yè)街包裝的“海味”十足，散漫十足。工作人員風貌工作人員風貌 現(xiàn)場工作人員摒棄傳統(tǒng)的職業(yè)正裝，以白色的長褲配花色襯衫代替，從著裝上感染看樓

53、客戶，從視覺效果上散發(fā)休閑、海濱、沙灘的氣息。把握客戶的細節(jié)把握客戶的細節(jié) 銷售中心除了通過飾品體現(xiàn)東南亞風情，將項目品質凸顯外，銷售中心內(nèi)部銷售中心內(nèi)部設置兒童游樂場區(qū)，讓看樓客戶有更長時間逗留在現(xiàn)場設置兒童游樂場區(qū)，讓看樓客戶有更長時間逗留在現(xiàn)場，營造氛圍的同時，加大銷售員與客戶溝通時間及效果。選取同區(qū)與本項目質素相當?shù)臉潜P外部因素系數(shù)對比因素本項目南沙奧園 南沙濱海花園 海力花園逸濤城備注15%地段因素評分1009510290102項目位于南沙未來CBD區(qū)域10%商業(yè)配套評分1009610010310410%交通配套評分10090968096項目臨近地鐵站，交通占優(yōu)15%外部景觀評分100120110100100同區(qū)項目都具有優(yōu)越的景觀資源，項目優(yōu)勢并不明顯內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評分10010110380855%總規(guī)模評分100120130100130南沙片區(qū)大規(guī)模項目占多數(shù)15%建筑品質評分100100100858510%物業(yè)管理評分10010010090805%內(nèi)部景觀評分10012013080855%社區(qū)配套評分100105110110105100%系數(shù)累加100103.2105.291.0595.55最近一期洋房產(chǎn)品價格8000600065006000