地下車庫提升效率和成本控制方法??！

1、地下車庫，提升效率和本錢控制方法！ ！中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的利潤老大， 即使在全行業(yè)的利潤跌破 10%， 凈利潤率仍然到達了23%，秒殺萬科、知名地產(chǎn)、恒大等標桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤率能甩出對手幾條街，主要在于其本錢控制太強啊， 地庫作為本錢控制中的重中之重， 今天和大家分享一個中海的地下車庫本錢控制方法。一、地下車庫停車數(shù)量1、車庫范圍獨立地庫與大底盤地庫各有利弊， 須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研究， 確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫本錢控制在最初階段；2、車庫層數(shù)盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積3、車庫埋深結(jié)合場地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車。二、人防地下室問題1、盡量

2、降低人防等級，爭取不做 5 級人房明確人防等級后再開始設(shè)計。如果是乙級人防常 5 級或常 6 級 ，無需每個防護單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護單位；這樣可以騰出大量車位；人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方，尤其不宜布置在車道旁。2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架，既浪費又影響景觀，應(yīng)盡量減少；相鄰防護單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。三、停車效率的提升1、再次澄清關(guān)于單車位面積;的統(tǒng)計口徑地下車庫總面積=地下車庫+全部設(shè)備用房+主樓地下室只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況

3、下需要設(shè)置的房間時，可允許進行特別說明及復(fù)核。2、集團控制標準：單車位面積 35 控制標準并不是最優(yōu)值，不能應(yīng)已經(jīng)到達而停止優(yōu)化！1無人防地下室通?？梢宰龅?32 平米/輛；2大型停車庫效率較高，很多可以做到 30 平米/輛以下；3當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到 25 平米/輛以下；4目前，各工程中，有做到 33 平米、37 平米、甚至 41 平米，本錢優(yōu)化空間仍然是很大。普通地下一層車庫建安本錢約 1600 元/平米，人防地下室約 2300 元。以停放 500 輛的車庫，單車位面積每減少 1 平米，至少降低造價 80 萬，平攤可售本錢降低14.4 元。3、柱網(wǎng)

4、布置1集團控制標準：7800X7800?汽車庫設(shè)計標準?規(guī)定小車位 1800X4800，車側(cè) 600，車尾 500，兩車共用，普通車位可以按照 2400X5050。7800 柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求除非政府對停車有其他明確意見 。后側(cè)有墻，車位應(yīng)按照 2400X5300。4、布置方式5、設(shè)備用房面積需要嚴格控制經(jīng)驗數(shù)據(jù)：10 萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約 700800 平米左右未含車庫排風(fēng)、消防控制 。其中，變配電房約 150 平米；公變房：約 50 平米；柴油發(fā)電機房：約 100 平米；水泵房：約 120 平米；生活水池：約 100 平米；消防水池：約 150 平米；其他：約 50

5、平米。小區(qū)規(guī)模每增加 10 萬平米，設(shè)備房增大 30%左右。6、設(shè)備用房位置需要仔細斟酌車道兩邊是車位布置的黃金寶地，設(shè)備房以及非機動車庫不應(yīng)擠占停車位置；此處位置規(guī)整且靠近車道，不宜布置設(shè)備用房。可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設(shè)備房。設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方， 應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響， 上部有水房間對下部電房有影響。四、車庫層高層高每增加 100MM，地下室綜合本錢增加 18 元/平米。1、常見認識誤區(qū)1片面的認為車庫凈高 2.2 米，是指最不利空間的凈高。其實在設(shè)計中，主要能保證車道處、以及大局部的停車位處;的凈高為 2.2 米即可。2設(shè)備高度計算不

6、精確，當(dāng)車庫設(shè)有噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線;時，管線高度計算時不夠精確；或者風(fēng)道、噴淋;等設(shè)備布置沒有盡量避開主車道；或者設(shè)備管線交叉點也未避讓主車道，導(dǎo)致車庫高度人為增高，造成不必要的浪費。3對常用設(shè)備配置要求不清楚。當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來設(shè)置同層層高。2、影響地下室層高的因素：1凈高：車庫凈高：22002機械排煙：總建筑面積2000 地下車庫必設(shè)機械排煙3噴淋：10 輛地下車庫，或50 輛地上車庫含架空層車庫必設(shè)噴淋，寬度1200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋4防火分區(qū)：地下車庫一個防火分區(qū) 2000 設(shè)噴淋 4000 5梁高

7、：800MM 高更節(jié)省地下室埋深不大時6設(shè)備常用計算高度3、嚴格控制地下室層高：1應(yīng)盡量使主風(fēng)道;靠近車道邊側(cè)設(shè)置；2風(fēng)道寬度盡量控制在 1.2 米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋；3電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方；4各類管線交叉點不要設(shè)在主車道處。車庫層高=車庫底板構(gòu)造面厚度+停車庫凈高 2.2 米+通風(fēng)+噴淋高度+電橋架+頂板梁高。風(fēng)道下無噴淋，層高可以控制在 3.40 米；100+2200+300+800風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在 3.60 米；100+2200+200+300+800集團控制標準：普通地庫 3.6m；人防車庫 3.8m。采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層細石砼配鋼筋網(wǎng)片 ；頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡。五、覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等，也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)本錢。覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定，因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要。頂板平均覆土厚度：1應(yīng)結(jié)合景觀方案精細化設(shè)計，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同；或采用樹池、堆土形式來種植；平均覆土厚度≤1.0 米1.2 米。2如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部