2022年房產(chǎn)估價師《估價理論與方法》考試題庫（含詳解）-單選題庫

1、2022年房產(chǎn)估價師估價理論與方法考試題庫（含詳解）-單選題庫一、單選題1.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即（）。A、價值時點B、待開發(fā)項目開工之日C、待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日D、該開發(fā)項目開始銷售之日答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B是指建造期的起點；選項D是指銷售期的起點。2.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點:按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有

2、人同意，除非共有人之間另有約定。3.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費用1200萬；投資利息1000×（110%）1.511200&

3、#215;（110%）0.751242.61（萬元），銷售費用3000×2%60（萬元），銷售稅費3000×5.5%165（萬元），銷售利潤300010001200242.6160165332.39（萬元），銷售利潤率332.39/300011.08%。4.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考點:社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機。5.某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50

4、%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考點:名義價格和實際價格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價格：（802）÷133.330.585（萬元/m2），實際交易價格0.585×50%0.585×50%/（16%）0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計算結(jié)果的選項。6.當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時，下列選項中說

5、法正確的是（）。A、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因為市場不景氣，可比實例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因為市場不景氣，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法評估答案：A解析：考點:確定估價結(jié)果。市場不景氣時，房地產(chǎn)價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結(jié)果一般會明顯低于成本法測算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。7.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A、原始價值高于賬面價值B、投資價值高于市場價值C、謹(jǐn)慎價值低于市場價值D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、

6、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。8.高層建筑物地價分?jǐn)?，屬于（）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)D、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)?，屬于價值分配的業(yè)務(wù)范疇。9.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的

7、價格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）40×2500=2410（元/平方米）10.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括（）。A、重新改造后價值B、管理費用C、銷售費用D、投資利息答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤。11.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是（）。A、基礎(chǔ)設(shè)

8、施建設(shè)費B、公共配套設(shè)施建設(shè)費C、開發(fā)期間稅費D、臨時安置費答案：D解析：考點:建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費。選項D屬于土地成本。12.某在建辦公樓，建筑面積為25000m2，預(yù)計建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價機構(gòu)對轉(zhuǎn)讓價格進行估價。據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2，每年計365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A、29552.62B、30025.81C、24020.60D、26866

9、.02答案：A解析：本題考查的是直接資本化法。A3×365×（15%）×2.52600.63（萬元），V2600.63/8%32507.88（萬元），P32507.88/（110%）2129552.62（萬元）。13.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)無利害關(guān)系的第三人C、公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點:實地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記

10、錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。14.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響，這一估價假設(shè)屬于（）。A、未定事項假設(shè)B、背離事實假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：B解析：本題考查的是撰寫估價報告。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。15.某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017

11、年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2017年11月的價格為（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)××價值時點的環(huán)比價格指數(shù)可比實例在價值時點的價格20000×（101.1/100）×（109.

12、3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）23902.77（元/m2）。16.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實物因素中的（）。A、地質(zhì)狀況B、地形狀況C、地勢狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。17.在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D、開發(fā)用地取

13、得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑答案：B解析：考點:成本法估價需要具備的條件。取得途徑，有市場購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋等。客觀成本原則。18.下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯誤的是（）。A、容積率的高低對地價有很大影響B(tài)、相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定影響C、權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值有很大影響D、供役地在給他人方便時，不會給土地所有權(quán)人帶來損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項D錯誤，供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。19.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)

14、險能夠量化C、收益或風(fēng)險其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險均能量化答案：D解析：考點:收益法的含義。通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。20.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機。21.估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，其中（）是估價主體。A、估價報告的使用者B、估價服務(wù)的需求者C、

15、估價委托人D、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務(wù)的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者和對象。22.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)

16、上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。23.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意階段答案：B解析：考點:后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。24.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相

17、等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做（）。A、房地產(chǎn)的供給價格B、房地產(chǎn)的需求價格C、房地產(chǎn)的市場價格D、房地產(chǎn)的均衡價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。25.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A、30，60

18、B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點:土地成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低1000元畝×100畝×660萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最高1000元畝×100畝×10100萬元。26.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終

19、的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權(quán)平均值為：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：66506700-50（元/m2）27.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A、比較法B、成本法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房

20、地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有28.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。A、基準(zhǔn)地價修正法B、修復(fù)成本法C、長期趨勢法D、多元回歸分析法答案：D解析：考點:多元回歸分析法。多元回歸分析法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。29.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產(chǎn)處置估價D、續(xù)貸抵押估價答案：B解析：考點:房

21、地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。30.建筑物凈收益（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A、建筑物重置價B、建筑物價值C、土地價格D、房地產(chǎn)價格答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。建筑物凈收益建筑物價值×建筑物資本化率。31.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開征房產(chǎn)稅B、物價水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點:制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的

22、制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策因素。32.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A、土地總量有限B、房地產(chǎn)的不可移動性C、房地產(chǎn)的獨一無二性D、房地產(chǎn)的價值量大答案：B解析：考點:供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動造成。33.下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項D是區(qū)位因素。34.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（

23、）。A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B、動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、動態(tài)分析法中要考慮各項收入.支出發(fā)生的時間點答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。35.關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A、估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B、注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C、估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D、估價結(jié)果可能受注冊

24、房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這些都有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不得為了招攬估價業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。36.決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括（）。A、該種房地產(chǎn)的價格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、消費者的收入水平D、相關(guān)物品的價格水平答案：B解析：考點:房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；（2）消費者的收入水平；（3）消費者的偏好；（4）相關(guān)物品的價格水平；（5）消費者對未來的預(yù)期。

25、選項B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。37.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。38.為評估某估價對象2013年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付

26、給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考點:交易情況修正的方法。正常負(fù)擔(dān)下的價格7000/（13%）6796.12（元/m2）。該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格6796.12×（1.005）67003（元/m2）。39.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)

27、建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考點:統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%90（萬元），余下300×（130%）210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實際價格300×30%300×70%/（16%）288.11（萬元）；建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積100/90%111.11m2，建筑面積單價288.11/111.1125930.16

28、（元/平方米）。40.（）要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價師和估價機構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。41.某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.

29、82答案：B解析：本題考查的是計息方式及利率。投資利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。42.下列關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的說法中，錯誤的是（）。A、耕地占用稅不屬于其稅收B、賣方市場，增加賣方的稅收會使房價上漲C、買方市場，減少賣方的稅收會使房價下降D、賣方市場，減少賣方的稅收會使房價下降答案：D解析：本題考查的是制度政策因素。選項D錯誤，如果是賣方市場，減少賣方的稅收則主要使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。43.某委托人不是估價對象權(quán)利人且不能提供估價對象的權(quán)屬證明原件，此時估價師對缺少估價對象權(quán)屬證明進行說明并對估價對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假

30、定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項假設(shè)答案：C解析：本題考查的是撰寫估價報告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。44.基準(zhǔn)地價修正法是一種（），其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、直接估價方法B、間接估價方法C、精確的估價方法D、經(jīng)驗性的估價方法答案：B解析：考點:基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性

31、。45.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：考點:統(tǒng)一計價單位。容積率總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積6000/32000m2；土地單價1800000/2000900元/m2。46.路線價法主要適用于（）。A、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價B、舊建筑物的估價C、新建筑物的估價D、拆遷房屋的估價答案：A解析：考點:路線價法概述。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。47.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年

32、的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：考點:凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.0916.3/1.09215.5/1.09317.21/1.094A/9%×（11/1.094）求得A15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格A/9%×（11/1.0935）168.75（萬元）。48.根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，三級資質(zhì)可以從事（）的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

33、A、房屋征收B、公司上市C、企業(yè)清算D、司法鑒定答案：A解析：本題考查的是受理估價委托。房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第二十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！?9.下列估價業(yè)務(wù)中，屬于估價機構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（

34、）。A、被動接受的估價業(yè)務(wù)B、業(yè)主沒有提供明確估價目的的業(yè)務(wù)C、估價項目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)D、超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)答案：D解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應(yīng)承接的估價業(yè)務(wù)。50.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是路線價法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為

35、V，則根據(jù)四三二一法則，280V（40%30%），解得V400萬元，V75×20V×（40%30%20%）360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/（75×20）2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×（15%）2520（元/m2）51.為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至20

36、12年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×（10.3%）63868.92（元/m2）52.下列選項中，不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項D是區(qū)位因素。53.某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年

37、凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價值為（）萬元。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地價值=（房地產(chǎn)收益/綜合資本化率）-建筑物價值=（500/11%）-3000=1545.45（萬元）。54.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：考點:假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房

38、地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。55.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。56.估價報告的審核結(jié)論，不可以是（）。A、可以出具B、適當(dāng)修改后出具C、應(yīng)重新撰寫D、估價不合理答案：D解析：考點:審核估價報告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）應(yīng)重

39、新撰寫；（4）應(yīng)重新估價。57.下列不屬于我國房地產(chǎn)制度政策因素中有關(guān)特殊政策的是（）。A、鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展B、實施西部大開發(fā)C、土地供應(yīng)計劃D、促進中部地區(qū)崛起答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。中共中央、國務(wù)院相繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)等，相應(yīng)實行特殊的體制機制、特殊的政策、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，預(yù)示著會大力吸引投資、經(jīng)濟較快發(fā)展、房地產(chǎn)需求增加，從而會提高房地產(chǎn)價格。58.某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款

40、120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。59.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。A、單獨深度價格修正率B、累計深度價格修正率C、平均深度價格修正率D、加權(quán)深度價格修正率答案：B解析：本題考查的是編制價格修正率表。選項A，單獨深度價格修正率是遞減

41、的；選項B，累計深度價格修正率是遞增的；選項C，平均深度價格修正率也是遞減的；選項D，加權(quán)深度價格修正率，沒有這個概念。60.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運營費用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；61.某宗房地產(chǎn)交易中，買

42、方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考點:統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格買方實付金額/（1應(yīng)由買方繳納的稅費比率）29/（13%）28.16（萬元）。62.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是（）。A、圍墻工程費B、電力設(shè)施工程費C、居委會用房建設(shè)費D、人防工程費答案：B解析：本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供?/p>

43、、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中；居委會用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間稅費。（常識）63.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是（）。A、謹(jǐn)慎價值B、市場價值C、殘余價值D、快速變現(xiàn)價值答案：B解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。一般市場價值在價值類型中評估值最大。64.房地產(chǎn)的有租約限制價值等于（）。A、無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B、出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C、無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D、出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)

44、益價值答案：A解析：考點:完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權(quán)益價值。65.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）A、開征房產(chǎn)稅B、物價水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。物價屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的經(jīng)濟因素。66.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因

45、素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。67.某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為（）元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價值換算公式法：Vn=VN×YN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×（1+7%）40

46、15;（1+8%）30-1/8%×（1+8%）30×（1+7%）40-1=4644.40（元m2）。68.通常情況下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括（）。A、抵押價值評估B、貸款項目評價C、抵押率測算D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險提示答案：D解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數(shù)）測算等服務(wù)。選項D屬于房地產(chǎn)估價機構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。69.【2012年真題】關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。A、對估價對象范圍的描述就是說明其四至B、對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其

47、周圍環(huán)境和景觀C、對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D、對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)；選項B、C，建筑物實物狀況應(yīng)說明：建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀；新舊程度；其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。70.一套建筑面積為100m2，單價為15000元m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內(nèi)

48、以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8，則該套住宅的（）。A、實際單價為15000元/m2，實際總價為154萬元B、實際單價為15400元/m2，實際總價為150萬元C、實際單價為15000元/m2，實際總價為150萬元D、實際單價為15795元/m2，實際總價為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價格等于實際價格。71.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在

49、毛收入為120萬元，年平均空置率20，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5，風(fēng)險報酬率為安全利率的60，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考點:凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×1-1/（1+8%）35=536.11（萬元）。72.下列各項中，不屬于估價作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價工作的主

50、要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價工作的具體步驟及時間進度C、估價工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價工作的具體步驟及時間進度；（3）估價工作的人員安排。73.為評估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣、買雙方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.5

51、%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（）元/m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考點:統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格賣方實得金額/（1應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率）3500/（16%）3723.404（元/m2），市場狀況調(diào)整后價格3723.404×（10.5%）63836.51（元/m2）。74.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交

52、日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A、第（1）.（3）種情況B、第（3）.（4）.（5）種情況C、第（2）.（4）種情況D、第（2）.（4）.（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以選項D正確。75.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時

53、總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（萬元）。76.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的（）的“倒算法”。A、市場法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法答案：C解析：考點:假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。77.運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)

54、估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（）的收益估計值。A、較高B、較低C、最高D、居中答案：B解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計值78.下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價，表述錯誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項D，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運行缺乏規(guī)則或運行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易

55、和登記信息不夠公開、透明。79.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是（）。A、通用性越強，變現(xiàn)能力越強B、獨立使用性越差，變現(xiàn)能力越差C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強D、價值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項D錯誤，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱80.在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價值是（）。A、市場價格B、保險價值C、商品價值D、財產(chǎn)損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失

56、，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見教材P21。81.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點:收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：VAY，A100×77（萬元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7AL，則AL6（7AL）8100，AL3（萬元）。82.下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當(dāng)答案：B解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。83.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)