房地產項目不確定性分析

1、房地產項目不確定性分析6.1 6.1 房地產風險概述房地產風險概述 6.1.1 引言 房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會、經濟、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項高收益、高風險并存的經濟活動，要求投資者在對房地產進行投資時應充分了解投資的風險情況，應用科學的分析方法和手段，正確做出決策。風險與房地產分析（1）風險的定義 引起風險的風險因素 風險因素發(fā)生的可能性 風險因素一旦發(fā)生給活動和預期目標造成的損益程度（2）房地產開發(fā)風險的定義房地產開發(fā)過程中出現(xiàn)的可能導致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性風險因素一旦發(fā)生給房地產開發(fā)活動和預期目標造成的損失

2、。6.2 6.2 房地產開發(fā)風險識別房地產開發(fā)風險識別 房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征房地產開發(fā)的風險因素（1）房地產開發(fā)全過程的風險認識投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段（2）房地產開發(fā)風險因素結構框圖系統(tǒng)風險非系統(tǒng)風險房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征 房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征：一般來說，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經濟的和非經濟的因素，不確定性比較強，風險大。在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，它們之間的風險呈現(xiàn)一種遞增趨勢，即住宅房地產的風險比較，工業(yè)廠房、寫字樓商業(yè)用房和之間的風險依次比前面的房地產風險高。其風險從高到低的次序為：商業(yè)、辦公

3、、工作、住宅等房地產。6.3 6.3 房地產開發(fā)項目不確定性分析房地產開發(fā)項目不確定性分析 敏感性分析盈虧平衡分析的基本原理 盈虧平衡分析是指在項目達到設計生產能力的條件下，通過盈虧平衡點（Break Even Point,簡稱BEP）分析項目成本與收益的平衡關系。盈虧平衡點是項目的盈利與虧損的轉折點，即在這一點，銷售（經營）收入等于總成本費用，正好盈虧平衡，用以考察項目對產出品變化的適應能力和抗風險能力。一般而言，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大，對不確定性因素變化帶來的風險的承受能力就越強。敏感性分析（1）敏感性分析的含義（2）敏感性分析的方法 單因素敏感分析 多因素敏感分析 “三項

4、預測值”敏感性分析（3）房地產開發(fā)項目敏感性分析的步驟 確定不確定性因素 確定不確定行因素可能的變動范圍 確定用于敏感性分析的經濟評價指標 計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值，并計算相應評價指標變動的臨界點。6.4 6.4 房地產開發(fā)項目風險分析房地產開發(fā)項目風險分析 不確定性分析與風險分析的區(qū)別與聯(lián)系 聯(lián)系：由于人們對未來事物認識的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資建設項目的實施結果可能偏離預期目標，這就形成了投資建設項目預期目標的不確定性，從而使項目可能得到高于或低于預期的效益，甚至遭受一定的損失，導致投資建設項目“有風險”。 通過對擬建項目具有較大影響

5、的不確定性因素進行分析，計算基本變量的增減變化引起項目財務或經濟效益指標的變化，找出最敏感的因素及其臨界點，可以預測項目可能承擔的風險，使項目的投資決策建立在較為穩(wěn)妥的基礎上，達到風險防范的目的。不確定性分析找出的敏感因素又可以作出風險因素識別和風險估計的依據。 區(qū)別：通過不確定性分析可以找出影響項目效益的敏感因素，確定敏感程度，但不知這種不確定性因素發(fā)生的可能性及影響程度，因而不能代替風險分析。通過風險分析可以得到不確定性因素發(fā)生的可能性以及給項目帶來經濟損失的程度。房地產開發(fā)項目風險分析的方法 （1）專家調查法 （2）層次分析法 （3）概率分析法和蒙特卡洛方法6.4.3 概率分析（1）概率

6、的確定方法（2）房地產項目評價的概率確定方法（3）概率分析的步驟6.4.4 蒙特卡洛模擬法（1）蒙特卡洛概念（2）蒙特卡洛實施步驟（3）蒙特卡洛應用現(xiàn)狀6.5 6.5 房地產開發(fā)項目投資組合策略房地產開發(fā)項目投資組合策略房地產開發(fā)項目的投資組合理論 （1）投資組合思想 傳統(tǒng)投資組合的思想 現(xiàn)代投資組合的思想（2）房地產開發(fā)中的投資組合 廣義的投資組合策略是指房地產與證券投資組合的投資組合。 狹義的投資組合策略包括投資對象組合、投資地區(qū)組合、投資期限組等具體形式。 6.6 6.6 房地產開發(fā)項目風險應付房地產開發(fā)項目風險應付選擇風險應付的原則（1）風險應對思想應貫穿于項目可行性研究的全過程。（2）風險應對分析應具有針對性（3）風險應對措施應具有可行性（4）風險應對措施應考慮經濟性6.6.2 決策階段的風險應對措施（1）提出多個備選方案，通過多方案的技術經濟比較，選擇最優(yōu)方案（2）選擇風險小的房地產開發(fā)項目（3）對有關重大工程技術難題潛在風險因素提出必要的研究與實驗課題， 準確地把握有關問題，消除模糊認識；（4）對影響投資、質量、工期和效益等有關數(shù)據應留有充分的余地，謹慎決策，并