中天盛世淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位及建議項(xiàng)目定位及建議1.11.1宏觀政策分析宏觀政策分析1.21.2城市發(fā)展格局分析城市發(fā)展格局分析1.31.3整體市場(chǎng)環(huán)境分析整體市場(chǎng)環(huán)境分析1.41.4整體市場(chǎng)特征分析整體市場(chǎng)特征分析1.51.5項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1.61.6項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析1.71.7區(qū)域市場(chǎng)特征分析區(qū)域市場(chǎng)特征分析2.12.1項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判2.22.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶群

2、定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位2.32.3項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位2.42.4建筑風(fēng)格定位建筑風(fēng)格定位2.52.5物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位2.62.6面積戶型配比建議面積戶型配比建議市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 了解并掌握市場(chǎng)，探尋市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)！了解并掌握市場(chǎng)，探尋市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787920102010年上半年出臺(tái)的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)年上半年出臺(tái)的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)日期日期 政策名稱政策名稱 政策意義政策意義1 1月月1010日日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、平穩(wěn)健康發(fā)展的通知的通知“國(guó)十一條國(guó)十一條”標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)3 3月月7 7日日20102010年政府工作報(bào)告年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)調(diào)控力度開始加大強(qiáng)調(diào)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)調(diào)控力度開始加大3 3月月1010日日國(guó)土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題國(guó)土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知的通知“國(guó)十一條國(guó)十一條”在土地方面的具體落實(shí)，加大保障性住房的土在土地方面的具體落實(shí)，加大保障性住房的土地供應(yīng)成為最大亮點(diǎn)地供應(yīng)成為最大亮點(diǎn)4 4月月1515日日國(guó)土部公布國(guó)土部公布 2010 2010 年全國(guó)土地供應(yīng)

4、計(jì)劃年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃極大的加強(qiáng)了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的極大的加強(qiáng)了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的土地供應(yīng)力度土地供應(yīng)力度4 4月月1717日日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知知“新國(guó)十條新國(guó)十條”史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深入期入期4 4月月2020日日住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知著力解決預(yù)售中存在的違規(guī)行為，并首次提出由監(jiān)管機(jī)構(gòu)

5、負(fù)著力解決預(yù)售中存在的違規(guī)行為，并首次提出由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管預(yù)售資金，各項(xiàng)措施具有很強(qiáng)的針對(duì)性和操作性責(zé)監(jiān)管預(yù)售資金，各項(xiàng)措施具有很強(qiáng)的針對(duì)性和操作性4 4月月2727日日住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知知加大對(duì)騙購(gòu)經(jīng)適房和其他違規(guī)行為的懲處力度，減少經(jīng)適房加大對(duì)騙購(gòu)經(jīng)適房和其他違規(guī)行為的懲處力度，減少經(jīng)適房上市的獲利空間上市的獲利空間5 5月月5 5日日住建部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知住建部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知加強(qiáng)廉租房租戶的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)查騙取廉租房保障等行為加強(qiáng)廉租房租戶的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)查騙取廉租房保障等行為5 5月

6、月2222日日國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤(rùn)水平，促使企業(yè)加快開加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤(rùn)水平，促使企業(yè)加快開發(fā)和銷售節(jié)奏發(fā)和銷售節(jié)奏5 5月月2626日日國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知通知6 6月月3 3日日國(guó)稅局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國(guó)稅局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知促使稅務(wù)部門真正落實(shí)土地增值稅征管工作促使稅務(wù)部門真正落實(shí)土地增值稅征管工作6 6月月5 5日日住建部關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第

7、二套住住建部關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知該標(biāo)準(zhǔn)該標(biāo)準(zhǔn)”認(rèn)房又認(rèn)貸認(rèn)房又認(rèn)貸”，是史上最嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是史上最嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6 6月月1313日日關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見新國(guó)十條的具體落實(shí)新國(guó)十條的具體落實(shí), ,成為下一階段公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)成為下一階段公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷

8、策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787920092009年年1212月月1414日日20102010年年1 1月月7 7日日20102010年年4 4月月1717日日20102010年年 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知通知（新國(guó)十條）（新國(guó)十條）20102010年年 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)十一條）（國(guó)十一條）20092009年年 完善促進(jìn)房地產(chǎn)完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施（國(guó)四條）（國(guó)四條）內(nèi)容：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)內(nèi)容：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅

9、征免時(shí)限由限由2 2年恢復(fù)到年恢復(fù)到5 5年。市場(chǎng)反應(yīng)：短年。市場(chǎng)反應(yīng)：短期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，20102010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低于于40%40%。市場(chǎng)反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，市場(chǎng)反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，3 3月后房?jī)r(jià)月后房?jī)r(jià)飆升。飆升。核心核心核心核心核心核心內(nèi)容：首套房?jī)?nèi)容：首套房9090平方米以上，首付不低于平方米以上，首付不低于30%30%，二，二套房首付套房首付50%50%，利率，利率1.11.1倍；倍；3 3套房銀行將不放貸等。套房銀行將不放貸等。 市

10、場(chǎng)反應(yīng)：市場(chǎng)觀望加重，整體市場(chǎng)人氣下降，市場(chǎng)反應(yīng)：市場(chǎng)觀望加重，整體市場(chǎng)人氣下降，樓盤銷售速度及價(jià)格停止上漲甚至下滑。樓盤銷售速度及價(jià)格停止上漲甚至下滑。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879中天盛世認(rèn)為中天盛世認(rèn)為在新政之后，淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)在明年仍然會(huì)保持健康持續(xù)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)所在新政之后，淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)在明年仍然會(huì)保持健康持續(xù)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)所

11、謂的拐點(diǎn)效應(yīng)在明年將不會(huì)出現(xiàn)。謂的拐點(diǎn)效應(yīng)在明年將不會(huì)出現(xiàn)。理由一：隨著理由一：隨著4.174.17政策的發(fā)布，特別針對(duì)貸款第二套住房以上提高其首付比例政策的發(fā)布，特別針對(duì)貸款第二套住房以上提高其首付比例和基準(zhǔn)利率這一條款，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈的影響，對(duì)于消費(fèi)者，特別是投資和基準(zhǔn)利率這一條款，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈的影響，對(duì)于消費(fèi)者，特別是投資客來(lái)說(shuō)是一個(gè)極具殺傷力的政策，客來(lái)說(shuō)是一個(gè)極具殺傷力的政策，目前房產(chǎn)市場(chǎng)處于高度的觀望期，這里要說(shuō)目前房產(chǎn)市場(chǎng)處于高度的觀望期，這里要說(shuō)明的是觀望，而不是需求的消失，市場(chǎng)的剛性需求仍然存在。明的是觀望，而不是需求的消失，市場(chǎng)的剛性需求仍然存在。理由二：理由二：

12、淮安城市的特性，決定了購(gòu)房者剛性需求的可靠性，淮安城市的特性，決定了購(gòu)房者剛性需求的可靠性，并將在相當(dāng)長(zhǎng)一并將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)有大量的需求，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且與一線城市地區(qū)投資性房?jī)r(jià)增段時(shí)間內(nèi)有大量的需求，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且與一線城市地區(qū)投資性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不同。長(zhǎng)不同。理由三：理由三：房地產(chǎn)市場(chǎng)在面臨歷次新政后，均在一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。房地產(chǎn)市場(chǎng)在面臨歷次新政后，均在一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?；椿窗苍诮?jīng)濟(jì)安在經(jīng)濟(jì)（GDPGDP快速增長(zhǎng)）、快速增長(zhǎng)）、城市化率增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房?jī)r(jià)基數(shù)低起點(diǎn)城市化率增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房?jī)r(jià)基數(shù)低起點(diǎn)等等利好因素都將是淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)利好因素都將是淮安房地

13、產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的刺激點(diǎn)。刺激點(diǎn)。因此，因此，中天盛世預(yù)期在未來(lái)的一年中淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持健康穩(wěn)定的發(fā)展中天盛世預(yù)期在未來(lái)的一年中淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。態(tài)勢(shì)。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征淮安城市發(fā)展格局淮安城市發(fā)展格局淮安市地處江蘇省北部中心淮安市地處江蘇省北部中心地域。地域?；窗彩袇^(qū)范圍為清河區(qū)、青淮安市區(qū)范圍為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)；濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚

14、州區(qū)；主城區(qū)為主城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；中心城區(qū)為清河區(qū)、濟(jì)開發(fā)區(qū)；中心城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)。青浦區(qū)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由產(chǎn)業(yè)增加值比例由0808年的年的15.515.5：49.549.5：35.035.0調(diào)整為調(diào)整為0909年的年的15.2:48.3:36.515.2:48.3:36.5。城市化率有待進(jìn)一步提高，城市化率有待進(jìn)一步提高，截止到截止到20092009年年底全市戶籍總年年底全市戶籍總?cè)丝谌丝?34.16534.16萬(wàn)人，其中中心城萬(wàn)人，其中中心城區(qū)的常住人口在區(qū)的常住人口在110110萬(wàn)人，規(guī)萬(wàn)人，規(guī)劃到劃到

15、20152015年中心城區(qū)常住人口年中心城區(qū)常住人口在在150150萬(wàn)人。萬(wàn)人。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展方向城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展方向淮安城市的發(fā)展目標(biāo)是建成輻射淮安城市的發(fā)展目標(biāo)是建成輻射20002000萬(wàn)人口的蘇北腹地重要中心城市。萬(wàn)人口的蘇北腹地重要中心城市。除清河老城區(qū)以外，開發(fā)區(qū)和青浦新除清河老城區(qū)以外，開發(fā)區(qū)和青浦新區(qū)在整個(gè)淮安城市規(guī)劃中是并列的兩個(gè)區(qū)在整個(gè)淮安城市規(guī)劃中是并列的兩個(gè)新城區(qū)。新城區(qū)。城市東擴(kuò)南連，打造宜居新城。近幾城市

16、東擴(kuò)南連，打造宜居新城。近幾年城市規(guī)劃新增居住用地主要在城市東年城市規(guī)劃新增居住用地主要在城市東部和南部布局。部和南部布局。“三城融合三城融合”和和“五區(qū)聯(lián)動(dòng)五區(qū)聯(lián)動(dòng)”。促進(jìn)。促進(jìn)原淮陰市城區(qū)、原淮陰縣城區(qū)和楚州區(qū)原淮陰市城區(qū)、原淮陰縣城區(qū)和楚州區(qū)融合，加強(qiáng)清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)融合，加強(qiáng)清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)五區(qū)的聯(lián)動(dòng)，整合城市空間發(fā)展。區(qū)五區(qū)的聯(lián)動(dòng)，整合城市空間發(fā)展。城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，全力推動(dòng)城南青浦新區(qū)的建設(shè)，區(qū)域，全力推動(dòng)城南青浦新區(qū)的建設(shè)，使城市由原來(lái)的南北雙

17、組團(tuán)的城市空間使城市由原來(lái)的南北雙組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)向多組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展。結(jié)構(gòu)向多組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征清浦區(qū)清浦區(qū)清河區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)楚州區(qū)楚州區(qū)淮陰區(qū)淮陰區(qū)政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1

18、053527879清河板塊清河板塊定位為城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其定位為城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)。核心價(jià)值在于區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟階段；熟階段；配套優(yōu)勢(shì)：配套優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)

19、主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征清浦板塊清浦板塊主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升。一步提升。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢(shì)：配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套

20、齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群；教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集

21、大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)，生活居住、公新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異化較大，市場(chǎng)有待成熟。共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異化較大，市場(chǎng)有待成熟。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；發(fā)達(dá)；配套優(yōu)勢(shì)：配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套欠成熟，且商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，商業(yè)配套欠成熟，且商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人

22、口導(dǎo)入群集中在工廠藍(lán)領(lǐng)，收入中等偏低。車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在工廠藍(lán)領(lǐng)，收入中等偏低?；搓幇鍓K淮陰板塊受中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性樓盤，獨(dú)立性與依賴型的統(tǒng)一。受中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性樓盤，獨(dú)立性與依賴型的統(tǒng)一。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營(yíng)鎮(zhèn)為核心輻射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；運(yùn)河北部區(qū)域，以王營(yíng)鎮(zhèn)為核心輻射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套優(yōu)勢(shì)：配套優(yōu)勢(shì)：無(wú)核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域靈散性配套較為完善；無(wú)核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域靈散性配套較為完善；價(jià)格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的策動(dòng)元素，因此

23、樓盤檔次價(jià)格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的策動(dòng)元素，因此樓盤檔次相對(duì)一般，外部客源較少，高端客源外流量較大。相對(duì)一般，外部客源較少，高端客源外流量較大。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879楚州板塊楚州板塊定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其核心價(jià)值在于區(qū)位資源和配套定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其核心價(jià)值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢(shì)較為成熟。優(yōu)勢(shì)較為成熟。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)

24、展起來(lái)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚；晚；配套優(yōu)勢(shì)：配套優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策

25、環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征整體供應(yīng)量分析整體供應(yīng)量分析20092009年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供應(yīng)量還將繼續(xù)加大。年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供應(yīng)量還將繼續(xù)加大。從從0707年到年到0909年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從活躍到火爆的過(guò)程；年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從活躍到火爆的過(guò)程；0909年，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告年，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告170170宗，出讓土地面積宗，出讓土地面積6836

26、83萬(wàn)，土地出萬(wàn)，土地出讓均價(jià)讓均價(jià)16511651元元/ /，土地出讓樓面地價(jià)為，土地出讓樓面地價(jià)為745745元元/ /。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征各區(qū)域供應(yīng)量分析各區(qū)域供應(yīng)量分析清河、淮陰區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求，青浦、開發(fā)區(qū)供過(guò)于求，楚州區(qū)基本處于平衡。清河、淮陰區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求，青浦、開發(fā)區(qū)供過(guò)于求，楚州區(qū)基本處于平衡。土地整體供給規(guī)模偏大

27、，未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)及楚土地整體供給規(guī)模偏大，未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)及楚州區(qū)；州區(qū)；20092009年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)的土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)的土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅和交易情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。從商品住宅和交易情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278790909年度淮安的整體房?jī)r(jià)上漲在年度淮安的整體房?jī)r(jià)上漲

28、在600600元元/ /左右左右，漲幅，漲幅21%21%；0909年年1212月全市整體成交均價(jià)最高月全市整體成交均價(jià)最高達(dá)到達(dá)到34493449元元/ /；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1010年淮安只是在年淮安只是在5 5月份出現(xiàn)了非常短暫的市場(chǎng)最低谷，而月份出現(xiàn)了非常短暫的市場(chǎng)最低谷，而6 6月份以后呈現(xiàn)月份以后呈現(xiàn)快速反彈且逐步攀升的過(guò)程，在快速反彈且逐步攀升的過(guò)程，在8 8月份整體市場(chǎng)價(jià)格就已經(jīng)突破月份整體市場(chǎng)價(jià)格就已經(jīng)突破4 4月份的市場(chǎng)最高點(diǎn)。月份的市場(chǎng)最高點(diǎn)。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)

29、案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征全市住宅商品房?jī)r(jià)格分析全市住宅商品房?jī)r(jià)格分析淮安住宅商品房的整體價(jià)格基數(shù)不高，市場(chǎng)抗跌性強(qiáng)；淮安住宅商品房的整體價(jià)格基數(shù)不高，市場(chǎng)抗跌性強(qiáng)；預(yù)期：預(yù)期：淮安市住宅商品房淮安市住宅商品房的價(jià)格走勢(shì)將是一個(gè)逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程。的價(jià)格走勢(shì)將是一個(gè)逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879淮安住宅商品房的成交量卻是出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月的下滑，在淮安住宅商品房的成交量卻是出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月的下滑，在7 7月份觸底；月份觸底；8 8月份出現(xiàn)了非常快速的反彈，一度在成交套數(shù)

30、上超過(guò)了月份出現(xiàn)了非?？焖俚姆磸棧欢仍诔山惶讛?shù)上超過(guò)了4 4月份的市場(chǎng)最高點(diǎn)。月份的市場(chǎng)最高點(diǎn)。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征全市住宅商品房全市住宅商品房成交量分析成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影響的情況下，總體成交量都非常穩(wěn)定，基本保持在淮安住宅商品房在不受政策影響的情況下，總體成交量都非常穩(wěn)定，基本保持在4040萬(wàn)左右；萬(wàn)左右；預(yù)期：預(yù)期：淮安市住宅商品房的成交量走勢(shì)也將是穩(wěn)定保量的過(guò)程。淮安市住宅商品房的成交量走勢(shì)也將是穩(wěn)定保量的過(guò)程。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量

31、房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879從從0909年年1 1月的月的28502850元元/ /到到1212月的月的34493449元元/ /分析分析0909年一年的漲幅年一年的漲幅非常大；但從非常大；但從0909年年1212月的月的34493449元元/ /到到1010年年8 8月份的月份的34923492元元/ /的成的成交均價(jià)變化情況看，漲幅非常??；交均價(jià)變化情況看，漲幅非常??；預(yù)期在預(yù)期在1010年接下來(lái)的近年接下來(lái)的近4 4個(gè)月中個(gè)月中漲幅會(huì)較大。漲幅會(huì)較大。結(jié)合淮安在經(jīng)濟(jì)、城市化率、人口結(jié)構(gòu)及房?jī)r(jià)基數(shù)等各因素，房結(jié)

32、合淮安在經(jīng)濟(jì)、城市化率、人口結(jié)構(gòu)及房?jī)r(jià)基數(shù)等各因素，房?jī)r(jià)必將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。價(jià)必將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。0909年年1-121-12月土地成交量是月土地成交量是683683萬(wàn)（按平均容積萬(wàn)（按平均容積1.81.8計(jì)算），未來(lái)計(jì)算），未來(lái)2-32-3年的供應(yīng)年的供應(yīng)量最少在量最少在12291229萬(wàn)；萬(wàn)；再加上至再加上至0909年年1212月商品房存量月商品房存量205205萬(wàn)，以萬(wàn)，以0909年全年年全年296.78296.78萬(wàn)萬(wàn)銷售量計(jì)算其銷售周期將需要近銷售量計(jì)算其銷售周期將需要近5 5年的時(shí)間，因此年的時(shí)間，因此淮安未來(lái)房地產(chǎn)淮安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量非常巨大。市場(chǎng)潛在供應(yīng)量非常巨大?；窗驳娜?/p>

33、均淮安的人均GDPGDP主要是由民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶貢獻(xiàn)，居民的消主要是由民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶貢獻(xiàn)，居民的消費(fèi)實(shí)力還是很強(qiáng)的，且占了很大一部分剛性需求比例。費(fèi)實(shí)力還是很強(qiáng)的，且占了很大一部分剛性需求比例。8080前后生育高峰人群大量步入適婚年齡，婚房剛性需求比例很大前后生育高峰人群大量步入適婚年齡，婚房剛性需求比例很大9898年房改房后，經(jīng)過(guò)年房改房后，經(jīng)過(guò)1010幾年的時(shí)間，改善型住房和換房戶剛性需幾年的時(shí)間，改善型住房和換房戶剛性需求比例也很大。求比例也很大?；窗驳某鞘谢蕛H為淮安的城市化率僅為40%40%，城市化進(jìn)程必將推動(dòng)住房的剛性需求，城市化進(jìn)程必將推動(dòng)住房的剛性需求。政策環(huán)境政策環(huán)

34、境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大盤市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。p規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，社社區(qū)總體品質(zhì)感趨同區(qū)總體品質(zhì)感趨同；p隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇

35、，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯；提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯；p營(yíng)銷展示營(yíng)銷展示意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范景觀示范；p萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地城、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地城、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力未來(lái)城、未來(lái)城、華德力運(yùn)河城、恒大名都等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展華德力運(yùn)河城、恒大名都等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展示上優(yōu)于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。示上優(yōu)于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局

36、整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征金滿華府金滿華府海潤(rùn)楓景海潤(rùn)楓景恒大名都恒大名都運(yùn)河城運(yùn)河城本案本案京河灣京河灣恒和杰座恒和杰座中央美地中央美地中茵翰城中茵翰城東方豪城東方豪城學(xué)林雅苑學(xué)林雅苑 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！

37、海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模 （）（）容積容積物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品特色及核心優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品特色及核心優(yōu)勢(shì)價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）海潤(rùn)楓景海潤(rùn)楓景1466251466253.253.25純高層純高層地段地段+ +運(yùn)河水岸景觀運(yùn)河水岸景觀開盤前對(duì)外報(bào)價(jià)開盤前對(duì)外報(bào)價(jià)47004700恒大名都恒大名都9157349157342.992.99高層高層9090萬(wàn)的超大

38、型社區(qū)，首席歐陸御湖城萬(wàn)的超大型社區(qū)，首席歐陸御湖城 49804980起（送起（送15001500元元/ /豪裝）豪裝） 京河灣京河灣1513691513691.71.7高層、小高層高層、小高層多層多層緊鄰市委市政府巨資打造的近千畝陽(yáng)光湖生態(tài)公園，小緊鄰市委市政府巨資打造的近千畝陽(yáng)光湖生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)北美風(fēng)情園林風(fēng)格和諧搭配，周邊多條生態(tài)水系環(huán)區(qū)內(nèi)北美風(fēng)情園林風(fēng)格和諧搭配，周邊多條生態(tài)水系環(huán)繞繞38003800學(xué)林雅苑學(xué)林雅苑2266352266351.751.75高層、多層高層、多層學(xué)林雅苑正對(duì)高校云集的淮安大學(xué)城，定位：精英之城，學(xué)林雅苑正對(duì)高校云集的淮安大學(xué)城，定位：精英之城，簡(jiǎn)雅生活簡(jiǎn)

39、雅生活38503850金滿華府金滿華府1481941481942.272.27高層、多層高層、多層地段地段+ +多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品45004500東方豪城東方豪城73622736221.31.3多層多層位于京杭大運(yùn)河南岸。清一色的純多層住宅位于京杭大運(yùn)河南岸。清一色的純多層住宅38503850恒和杰座恒和杰座44820448203.783.78高層高層優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)、高性價(jià)比，六大中心的中心優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)、高性價(jià)比，六大中心的中心53005300運(yùn)河城運(yùn)河城5562935562931.71.7高層、小高層、花高層、小高層、花園洋房、疊加別墅園洋房、疊加別墅淮海路新地標(biāo)，淮海路新地標(biāo)，5656萬(wàn)平

40、米異域風(fēng)情城邦，傲首城市萬(wàn)平米異域風(fēng)情城邦，傲首城市“三三心一軸心一軸”，圈定未來(lái)前景；全城稀有，圈定未來(lái)前景；全城稀有6 6層洋房、退臺(tái)花層洋房、退臺(tái)花園洋房、疊加別墅、小高層、高層組合。園洋房、疊加別墅、小高層、高層組合。40804080中央美地中央美地25000250001.731.73高層、多層高層、多層品質(zhì)與實(shí)在并存品質(zhì)與實(shí)在并存38003800中茵翰城中茵翰城1147881147881.71.7高層、多層高層、多層位于淮安高教園區(qū)的中心，是園內(nèi)首個(gè)大型配套項(xiàng)目位于淮安高教園區(qū)的中心，是園內(nèi)首個(gè)大型配套項(xiàng)目 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

41、全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879政策環(huán)境政策環(huán)境城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)特征整體市場(chǎng)特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征 產(chǎn)品產(chǎn)品 價(jià)格價(jià)格 賣點(diǎn)賣點(diǎn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率普遍偏高，因此產(chǎn)品多以多層、小高層、高層為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率普遍偏高，因此產(chǎn)品多以多層、小高層、高層為主，別墅、類別墅及純粹的花園洋房產(chǎn)品所占比例很小。主，別墅、類別墅及純粹的花園洋房產(chǎn)品所占比例很小。區(qū)域內(nèi)的教育資源、居住環(huán)境自然景觀資源及與老城中心區(qū)無(wú)縫對(duì)接區(qū)域內(nèi)的教育資源、居住環(huán)境自然景觀資源及與老城中心區(qū)無(wú)縫對(duì)接的地段優(yōu)勢(shì)都是構(gòu)成區(qū)域

42、內(nèi)各項(xiàng)目賣點(diǎn)的主要訴求，再加上區(qū)域內(nèi)運(yùn)的地段優(yōu)勢(shì)都是構(gòu)成區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目賣點(diǎn)的主要訴求，再加上區(qū)域內(nèi)運(yùn)河城、恒大名都等超大規(guī)模、全新規(guī)劃理念樓盤更為本區(qū)域提升了不河城、恒大名都等超大規(guī)模、全新規(guī)劃理念樓盤更為本區(qū)域提升了不少的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。少的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)的均價(jià)區(qū)間在區(qū)域內(nèi)的均價(jià)區(qū)間在3600-53003600-5300元元/ /不等，主力價(jià)格在不等，主力價(jià)格在40004000元元/ /左右左右，在整個(gè)淮安市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)格差異化算是比較大的。，在整個(gè)淮安市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)格差異化算是比較大的。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷

43、策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目定位及建議項(xiàng)目定位及建議 沒(méi)有最好，只有更好！沒(méi)有最好，只有更好！ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目北面項(xiàng)目北面北面沿延安東路，路北面沿北面沿延安東路，路北面沿街分布一些老舊的沿街店面街分布一些老舊的沿街店面及部分廠房。另有一幢市政及部分廠房。另有一幢市政大樓及恒和杰座項(xiàng)目在售。大樓及恒和杰座項(xiàng)目在售。項(xiàng)目東面項(xiàng)目東面東面為承德南路，其間為大東面為承德南路，其間為大塊空地及待拆遷的陳家莊老塊空地及待拆遷的陳家莊老居民房。居民房。項(xiàng)目南面項(xiàng)目南面南面為運(yùn)北東路和

44、京杭大運(yùn)南面為運(yùn)北東路和京杭大運(yùn)河，其間有個(gè)延安路小學(xué)及河，其間有個(gè)延安路小學(xué)及大片的老舊廠房、工廠及老大片的老舊廠房、工廠及老的居民區(qū)。的居民區(qū)。項(xiàng)目西面項(xiàng)目西面地塊西面沿淮海南路，路的地塊西面沿淮海南路，路的西面為在售金滿華府項(xiàng)目和西面為在售金滿華府項(xiàng)目和已經(jīng)交付使用的天龍御城項(xiàng)已經(jīng)交付使用的天龍御城項(xiàng)目。目。項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位面積戶型配比面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879 S S（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）Stren

45、gthStrengthW W（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）WeaknessWeaknessO O（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）OpportunityOpportunityT T（威脅）（威脅）ThreatenThreatenS SW WO OT T項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位面積戶型配比面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W）地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城

46、南新淮中板塊，教育、商業(yè)、市政、南新淮中板塊，教育、商業(yè)、市政、金融等配套一應(yīng)俱全。金融等配套一應(yīng)俱全。城市東擴(kuò)南連城市東擴(kuò)南連，城南居住片區(qū)是城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，且具有項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，且具有京杭大運(yùn)河的景觀資源優(yōu)勢(shì)。京杭大運(yùn)河的景觀資源優(yōu)勢(shì)。看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，但看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，但對(duì)目前區(qū)域陌生、吸引力不足，尚對(duì)目前區(qū)域陌生、吸引力不足，尚需需2323年后才有大發(fā)展。年后才有大發(fā)展。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O）S-OS-O（抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)）（抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)）W-O W-O （巧占時(shí)機(jī)淡化劣勢(shì)）（巧占時(shí)機(jī)淡化劣勢(shì)

47、）淮安勢(shì)必形成淮海廣場(chǎng)老城區(qū)，淮安勢(shì)必形成淮海廣場(chǎng)老城區(qū)，水渡口新城區(qū)，城南中心高教行水渡口新城區(qū)，城南中心高教行政區(qū)的三大格局。本項(xiàng)目正處于政區(qū)的三大格局。本項(xiàng)目正處于三大板塊中心，三大城市板塊的三大板塊中心，三大城市板塊的互動(dòng)輻射與影響，必將催生本項(xiàng)互動(dòng)輻射與影響，必將催生本項(xiàng)目的巨大升值潛力。目的巨大升值潛力。 本項(xiàng)目必將從規(guī)劃?rùn)n次，產(chǎn)品品本項(xiàng)目必將從規(guī)劃?rùn)n次，產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等多方面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值質(zhì)、景觀等多方面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值利用利用三三大城市板塊中心概念大城市板塊中心概念，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目在板塊中的認(rèn)同度；化項(xiàng)目在板塊中的認(rèn)同度；尋尋找新的亮點(diǎn)概念，創(chuàng)新找新的亮點(diǎn)概念，創(chuàng)新賣點(diǎn)，賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品的

48、附加價(jià)值。提升產(chǎn)品的附加價(jià)值。結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域發(fā)展的美好前發(fā)展的美好前景；景；樹樹立項(xiàng)目高檔次、高立項(xiàng)目高檔次、高品質(zhì)形象，品質(zhì)形象，提升項(xiàng)提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度。目市場(chǎng)關(guān)注度。威脅（威脅（T T）S-TS-T（憑借優(yōu)勢(shì)掃除威脅）（憑借優(yōu)勢(shì)掃除威脅）W-TW-T（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）板塊內(nèi)甚至是整個(gè)淮安市場(chǎng)今后板塊內(nèi)甚至是整個(gè)淮安市場(chǎng)今后的供應(yīng)量非常龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。的供應(yīng)量非常龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，打造城市標(biāo)桿性挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，打造城市標(biāo)桿性項(xiàng)目；項(xiàng)目；充分利用景觀資源，充分利用景觀資源，產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃亮規(guī)劃亮點(diǎn)于在市場(chǎng)中脫穎而出點(diǎn)于在

49、市場(chǎng)中脫穎而出。把握客戶敏感點(diǎn)，提把握客戶敏感點(diǎn)，提升產(chǎn)品核心升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的針對(duì)性。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的針對(duì)性。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879區(qū)域發(fā)區(qū)域發(fā)展成展成熟熟，配，配套齊套齊全。全。公務(wù)員、公務(wù)員、企事企事業(yè)業(yè)單位職單位職工、工、私私營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)主、教主、教師等。師等。 生活習(xí)慣與生活生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；療和商業(yè)配套； 易納新，有較強(qiáng)易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。的購(gòu)買力。 公務(wù)員、教師、公務(wù)員、教師、周周邊私邊私營(yíng)業(yè)主營(yíng)業(yè)主等對(duì)更等對(duì)更高檔

50、次高檔次與品與品質(zhì)物業(yè)有質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈強(qiáng)烈需求。需求。未來(lái)大規(guī)未來(lái)大規(guī)劃劃學(xué)府學(xué)府新區(qū)新區(qū), ,汽車汽車總站總站。改善居住改善居住條件條件的的原住原住居民居民（少量少量拆遷拆遷戶戶），），公務(wù)公務(wù)員員，煙廠，煙廠，電，電廠廠職工，教師職工，教師 城市化水平稍低城市化水平稍低, ,拆遷戶較多拆遷戶較多, ,周邊周邊原住民及學(xué)區(qū)教原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng)師聚集效應(yīng)較強(qiáng)； 務(wù)實(shí)、較貪圖小務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜便宜。 有強(qiáng)烈的換房有強(qiáng)烈的換房需求，希望能需求，希望能在熟悉的區(qū)域在熟悉的區(qū)域擁有更好的居擁有更好的居住住品質(zhì)。品質(zhì)。定性分析定性分析青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配

51、套環(huán)境。青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境。項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位面積戶型配比面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879 政府主導(dǎo)，政府主導(dǎo)，新城市規(guī)新城市規(guī)劃帶來(lái)的劃帶來(lái)的全新城市全新城市形象形象 進(jìn)駐企業(yè)中高進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住層職工，原住民，公務(wù)員；民，公務(wù)員； 市區(qū)私營(yíng)業(yè)主市區(qū)私營(yíng)業(yè)主及高收入人群；及高收入人群； 受主城區(qū)價(jià)格受主城區(qū)價(jià)格壓迫客戶壓迫客戶 購(gòu)買力有限的購(gòu)買力有限的

52、價(jià)格受壓者；價(jià)格受壓者； 要求一般的剛要求一般的剛性需求；性需求； 強(qiáng)烈需求高品強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級(jí)；足置業(yè)升級(jí)； 工作在區(qū)域內(nèi)工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；人群剛性需求； 市區(qū)客戶追求市區(qū)客戶追求更高的居住品更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；質(zhì)和環(huán)境； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房。拆遷后換房。 產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中中 小型私營(yíng)業(yè)主，小型私營(yíng)業(yè)主，少量公務(wù)員及少量公務(wù)員及教師教師 對(duì)中心城區(qū)有對(duì)中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但強(qiáng)烈向往，但收入有限；收入有限； 有較強(qiáng)的地域有較強(qiáng)的地域性性 渴望城市化的渴望城市化的高品質(zhì)居住生高品質(zhì)居住生活；活； 換房帶來(lái)的產(chǎn)換房帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)需求。品升級(jí)

53、需求。定性分析定性分析淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安人比較追捧時(shí)尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安人比較追捧時(shí)尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者

54、向往都市生活；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；不愿離開市區(qū)；生活圈子觀念很重。不愿離開市區(qū)；生活圈子觀念很重。產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；追求尊貴感；對(duì)距離較為敏感；對(duì)距離較為敏感；對(duì)價(jià)格及贈(zèng)送面積部分敏感；對(duì)價(jià)格及贈(zèng)送面積部分敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價(jià)區(qū)間多在：承受的總價(jià)區(qū)間多在：30-3530-35萬(wàn)（萬(wàn)（9090左右左右）、40-6040-6

55、0萬(wàn)（中大三房）萬(wàn)（中大三房）。目前對(duì)清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄竽壳皩?duì)清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；業(yè)中高管（煙廠、電廠等）；看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為2 23 3年后年后有大發(fā)展。有大發(fā)展。主觀描述分析主觀描述分析市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談：市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談：項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位面積戶型配比面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海

56、量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879淮海第一城淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營(yíng)業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到客戶以自住為主，主要為周邊私營(yíng)業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%60%，區(qū)縣客，區(qū)縣客戶戶30%30%左右；左右；承受的總價(jià)區(qū)間：承受的總價(jià)區(qū)間：40-5040-50萬(wàn)（小三房萬(wàn)（小三房）。）。康城明珠康城明珠客戶以自住為主，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)客戶以自住為主，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)縣客戶；縣客戶；能承受的總價(jià)區(qū)間：能承受的總價(jià)區(qū)間：3

57、5-6035-60萬(wàn)（三房）萬(wàn)（三房）。中鑫中鑫. .上城上城客戶多為投資兼自住客戶多為投資兼自住, ,項(xiàng)目周邊客戶為主項(xiàng)目周邊客戶為主, ,私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主, ,公務(wù)員公務(wù)員, ,少量教師。少量教師。歐洲城歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營(yíng)業(yè)主一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營(yíng)業(yè)主易接受的總價(jià)區(qū)間：易接受的總價(jià)區(qū)間：30-4030-40萬(wàn)（三房）萬(wàn)（三房）盛世名門盛世名門一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營(yíng)一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營(yíng)業(yè)主，購(gòu)業(yè)主，購(gòu)房主要

58、考慮小孩教育問(wèn)題房主要考慮小孩教育問(wèn)題 。日月星城日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師；煙廠普通職工一年收入：煙廠普通職工一年收入：7-87-8萬(wàn)元；萬(wàn)元；淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶型；淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶型；承受總價(jià)區(qū)間，兩房承受總價(jià)區(qū)間，兩房30-3230-32萬(wàn)，三房萬(wàn)，三房(130(130平米平米) 40-50) 40-50萬(wàn)萬(wàn)。香格里拉香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶客戶承受的總價(jià)區(qū)間：客戶承

59、受的總價(jià)區(qū)間：3535萬(wàn)左右（三房）萬(wàn)左右（三房）。河畔花城河畔花城主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營(yíng)主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營(yíng)業(yè)主。業(yè)主?；窗餐崴够窗餐崴挂皂?xiàng)目周邊原住民為主以項(xiàng)目周邊原住民為主, ,客戶類型包含教師、生意人、公務(wù)員客戶類型包含教師、生意人、公務(wù)員。定量分析定量分析淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析.項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位面積戶型配比面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879定量

60、分析項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879客戶來(lái)源區(qū)域客戶來(lái)源區(qū)域80%80%10%10%10%10%本區(qū)域本區(qū)域中心區(qū)域中心區(qū)域其它其它定量分析定量分析項(xiàng)目周邊案例分析項(xiàng)目周邊案例分析原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)客戶，教育配套、小區(qū)原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)客戶，教育配套、小區(qū)品質(zhì)、自然環(huán)境為主要購(gòu)買因素。品質(zhì)、自然環(huán)境為主要購(gòu)買因素。項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判客戶群定位客戶群定位形象定位形象定位建筑風(fēng)格建議