第八章 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展的互動關(guān)系

1、第八章第八章 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展的互動關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展的互動關(guān)系 內(nèi)容提要：內(nèi)容提要： 1 1房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系2 2房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 一、一、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的主要作用在國民經(jīng)濟發(fā)展中的主要作用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴大投資需求投資需求和和消費需求消費需求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于社會財富的創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于社會財富的創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于促進區(qū)域經(jīng)濟增長和城市經(jīng)濟的進步房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于促進區(qū)域經(jīng)濟增長和城市經(jīng)濟的進步 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴大社會就業(yè)

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴大社會就業(yè) 指指房地產(chǎn)業(yè)增加值占房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比例的比例土地使用回收了大量土地資產(chǎn)收益土地使用回收了大量土地資產(chǎn)收益房地產(chǎn)稅收的大量增加房地產(chǎn)稅收的大量增加在固定資產(chǎn)投資中占很高的比重在固定資產(chǎn)投資中占很高的比重住宅消費成為消費熱點住宅消費成為消費熱點房地產(chǎn)供給的能力房地產(chǎn)供給的能力是確保經(jīng)濟持續(xù)增長的至關(guān)重要的因素是確保經(jīng)濟持續(xù)增長的至關(guān)重要的因素 是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)重要基礎(chǔ) 二、國民經(jīng)濟二、國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟變量主要經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響國民收入國民收入對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響投資水平投

3、資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響消費水平消費水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響 圖圖8-1 SHTO8-1 SHTO倒倒u u形曲線形曲線在人均在人均GDP(GDP(衡量一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長衡量一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長水平水平) )達到達到l550l550美元左右時，美元左右時，SHTOSHTO值達到最大值達到最大值，并在峰值附近可以比較長期地保持穩(wěn)定。值，并在峰值附近可以比較長期地保持穩(wěn)定。 總體而言，社會投資水平和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?？傮w而言，社會投資水平和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系呈正相關(guān)關(guān)系。實際投資水平，特別是固定資本投資。實際投資水平，特別是固定資本投資的增加，直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的

4、發(fā)展。的增加，直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（見表（見表8 81 1） 一般來說，在一個國家或一個地區(qū)，其消費水平越高，對一般來說，在一個國家或一個地區(qū)，其消費水平越高，對房地產(chǎn)等高總價的耐用消費品的需求房地產(chǎn)等高總價的耐用消費品的需求也就會越大。也就會越大。 信貸規(guī)模信貸規(guī)模對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響 表表8 81 1 西歐國家的住房投資占總投資和西歐國家的住房投資占總投資和GDPGDP的比重的比重一般情況下，當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的信貸條件一般情況下，當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的信貸條件放寬放寬，房地產(chǎn)業(yè)獲得信貸規(guī)模就會增大房地產(chǎn)業(yè)獲得信貸規(guī)模就會增大，從而能夠支持房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。從而能夠支持房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。

5、 利率水平利率水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響 低利率一方面有利于投資低利率一方面有利于投資；另一方面也可拉動房地產(chǎn)消費另一方面也可拉動房地產(chǎn)消費。 對于房地產(chǎn)業(yè)而言，不僅在對于房地產(chǎn)業(yè)而言，不僅在投資規(guī)模上投資規(guī)模上受到利率水平的直接影響，而且在受到利率水平的直接影響，而且在消費水平消費水平上也受到利上也受到利率水平的限制。率水平的限制。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展一、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關(guān)系和協(xié)調(diào)發(fā)展方面的一、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關(guān)系和協(xié)調(diào)發(fā)展方面的研究研究 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的提出提出房地產(chǎn)業(yè)

6、與國民經(jīng)濟關(guān)系和協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關(guān)系和協(xié)調(diào)發(fā)展方面的研究方面的研究 二、協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)宏觀市場績效評價的二、協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)宏觀市場績效評價的理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)從系統(tǒng)優(yōu)化的角度看從系統(tǒng)優(yōu)化的角度看，協(xié)調(diào)（Coordination）是指在實現(xiàn)系統(tǒng)總體演進的目標(biāo)進程中，各子系統(tǒng)之間以及子系統(tǒng)各元素之間相互協(xié)作、相互優(yōu)化、相互促進相互協(xié)作、相互優(yōu)化、相互促進而形成的一種良性循環(huán)態(tài)勢。從科學(xué)發(fā)展觀的角度看從科學(xué)發(fā)展觀的角度看，“堅持以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展”是構(gòu)成科學(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容核心內(nèi)容。 協(xié)調(diào)與協(xié)調(diào)發(fā)展的基本含義協(xié)調(diào)與協(xié)調(diào)發(fā)展的基

7、本含義 房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、社會和資源的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、社會和資源的協(xié)調(diào)發(fā)展是指各系統(tǒng)的發(fā)展過程中，以房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展、社會全面進步、資源可持續(xù)為目標(biāo)目標(biāo)，通過房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、社會以及房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、社會以及資源資源等諸要素系統(tǒng)以及系統(tǒng)內(nèi)部各元素之間相互依存、相互適應(yīng)、相互促進、相互協(xié)同，實現(xiàn)社會總效益發(fā)展的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的基本特征基本特征與經(jīng)濟、社會和資源環(huán)境一樣，房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是一個開放的開放的、遠離平衡態(tài)的遠離平衡態(tài)的，并且系統(tǒng)內(nèi)的各要素之間存在著復(fù)雜的非線性關(guān)系復(fù)雜的非線性關(guān)系的耗散結(jié)構(gòu)系統(tǒng)耗散結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。 從耗散結(jié)構(gòu)從耗散結(jié)構(gòu)(dissipativ

8、e structure)的角度看，協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)具有開放性開放性。 指系統(tǒng)可以與周圍環(huán)境進指系統(tǒng)可以與周圍環(huán)境進行行物質(zhì)、能量、信息交換物質(zhì)、能量、信息交換 從系統(tǒng)的構(gòu)成要素從系統(tǒng)的構(gòu)成要素看，協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)是一個復(fù)雜、非線性系統(tǒng)復(fù)雜、非線性系統(tǒng)。 人的復(fù)雜性人的復(fù)雜性 系統(tǒng)各構(gòu)成要素之間系統(tǒng)各構(gòu)成要素之間的相互關(guān)系復(fù)雜多變的相互關(guān)系復(fù)雜多變 從協(xié)同學(xué)原理分析從協(xié)同學(xué)原理分析，協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)具有自組織演化自組織演化規(guī)律。系統(tǒng)的發(fā)展和運動狀態(tài)的改變是由于系統(tǒng)內(nèi)部非線性的子系統(tǒng)以及各子系統(tǒng)的構(gòu)成要素之間相互配合、協(xié)同作用的結(jié)果。 系統(tǒng)本身自主地組織化、系統(tǒng)本身自主地組織化、有序化的過程有序化的過程 房地

9、產(chǎn)業(yè)與社會、經(jīng)濟和資源協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與社會、經(jīng)濟和資源協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)體系社會系統(tǒng)社會系統(tǒng)S S房地產(chǎn)系統(tǒng)房地產(chǎn)系統(tǒng) R Re e經(jīng)濟系統(tǒng)經(jīng)濟系統(tǒng)E E資源系統(tǒng)資源系統(tǒng)R RS S圖圖8 82 2 房地產(chǎn)業(yè)與社會、經(jīng)濟和資源協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系房地產(chǎn)業(yè)與社會、經(jīng)濟和資源協(xié)調(diào)發(fā)展系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系 各系統(tǒng)之間的關(guān)系分析各系統(tǒng)之間的關(guān)系分析三、促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的三、促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的主要措施主要措施促進促進土地資源的高效率利用土地資源的高效率利用與實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知所指出的，“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展持續(xù)健康發(fā)展，是促進消費消費、擴大內(nèi)需擴大內(nèi)需、拉動投資增長拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢人力資源優(yōu)勢、擴大社會就業(yè)擴大社會就業(yè)的有效途徑” 國發(fā)國發(fā)200320031818號號 制定房地產(chǎn)業(yè)的制定房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃長期發(fā)展規(guī)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長適度