同策鄭州鄭東寫字樓財(cái)信·圣堤亞納策略報(bào)告

1、同策 鄭東寫字樓策略報(bào)告【財(cái)信圣堤亞納】策略形成思路策略形成思路1 1定價(jià)背景分析定價(jià)背景分析3 3核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)5 5優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施4 4價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)2 2價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定市場分析市場分析目標(biāo)分析目標(biāo)分析價(jià)格分析價(jià)格分析項(xiàng)目面臨市場環(huán)境分析萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)健康、風(fēng)景辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)

2、型企業(yè)住宅無鄭州辦公物業(yè)正處于發(fā)展階段，寫字樓產(chǎn)品已有質(zhì)的飛躍項(xiàng)目面臨市場環(huán)境分析隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)及高鐵建設(shè)的不斷發(fā)展，目前整體寫字樓市場發(fā)展較為火熱，市場供需兩旺，價(jià)格增長較快。經(jīng)歷了多年的發(fā)展，目前整體寫字樓市場呈現(xiàn)相對平衡的狀態(tài)，寫字樓升級成為趨勢。隨著2011年限購政策的實(shí)施，目前寫字樓物業(yè)市場發(fā)展最為火熱的物業(yè)，特別是項(xiàng)目所處的鄭東新區(qū)片區(qū)。預(yù)售 15.3 15.3 8.89 9.47 2.56 4.02 7.88 5.79 8.7601.31011.3成交 2.98 7.88 7.79 7.11 9.82 9.23 7.25 5.48 10.7 10.0 3.53 2.09 6.41

3、0.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.110.1110.1211.1 11.2 11.3024681012141618單位：萬平方米單位：萬平方米2010年年3月月-2011年年3月寫字樓市場供需狀況月寫字樓市場供需狀況市場環(huán)境分析鄭州寫字樓分布 “一圈”+“一帶”+“一片”CBD金水路沿線交通樞紐片區(qū)一圈鄭東新區(qū)l高端純寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域l政策導(dǎo)向和城市發(fā)展趨勢l目前商務(wù)氛圍有待完善一帶金水板塊l依托省機(jī)關(guān)，區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃l交通便利，早期寫字樓最為集中區(qū)域l入住企業(yè)較為集中一片交通樞紐片區(qū)l城市規(guī)劃重點(diǎn)打造區(qū)域l依托高鐵經(jīng)濟(jì)，城市發(fā)展價(jià)值洼地l

4、城市未來重點(diǎn)商務(wù)區(qū)域鄭州目前寫字樓熱點(diǎn)主要集中在金水路沿線、鄭東CBD，隨著高鐵客運(yùn)站的建設(shè)，未來兩年交通樞紐片區(qū)將成為鄭州市寫字樓市場的高熱區(qū)域。市場環(huán)境分析CBD發(fā)展已進(jìn)入尾聲，在售項(xiàng)目僅有千璽廣場、國泰財(cái)富中心，未來該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較少。市場環(huán)境分析綠地世紀(jì)峰會溫哥華大廈新芒果大廈樂地金融中心上東國際國龍大廈河南國際商會大廈嘉億國際商務(wù)中心中華大廈傳媒大廈中油新澳大廈藍(lán)碼地王大廈第一國際奧園世貿(mào)大廈格拉姆國際領(lǐng)秀國際中心海聯(lián)國際匯智大廈王鼎國際中儲糧大廈聯(lián)合中心新蒲大廈中科金座光彩大廈綠地千璽廣場國泰財(cái)富中心已售項(xiàng)目在售項(xiàng)目曼哈頓中心浦發(fā)國際金融中心榮勛贏座楷林國際盛潤國際廣場曼哈頓寫

5、字樓“一帶”寫字樓目前在售、待售項(xiàng)目主要集中在金水東路，靠近交通樞紐片區(qū)，未來供應(yīng)量在50萬以上，供應(yīng)量較大市場環(huán)境分析永和國際美盛中心綠地原盛國際行署國際廣場深航項(xiàng)目已售項(xiàng)目在售、待售項(xiàng)目雅寶東方國際廣場市場環(huán)境分析“一片”為交通樞紐片區(qū)，是未來高端商務(wù)集聚的區(qū)域，目前規(guī)劃的辦公商務(wù)項(xiàng)目較多，多為高端產(chǎn)品海馬公園升龍站前商業(yè)廣場永和宇宙星廣場綠地之窗綠地中央廣場東方陸港豫航中心傳媒大廈鐵科大廈待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型總體量（萬） 已推售體量（萬）未推售體量（萬）海馬公園東風(fēng)東路與商都路交匯處東北高檔綜合體20未定20東方陸港金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口向南600米高檔綜合體10100

6、升龍站前商業(yè)廣場鄭東CBD東風(fēng)東路與商鼎路交叉口高檔綜合體54未定54永和宇宙星廣場鄭東新區(qū)新鄭州站戰(zhàn)前廣場南側(cè)高檔綜合體8.4未定8.4綠地中央廣場鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與康平路交匯處高檔辦公45未定45綠地之窗鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處高檔綜合體391128豫航中心鄭東新區(qū)正光北街與農(nóng)業(yè)東路交匯處高檔綜合體7.2未定7.2傳媒大廈心怡路福祿路交匯處高檔辦公6未定6鐵科大廈站南路與站西二路高檔辦公12未定12合計(jì)201.621180.6市場環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)目前規(guī)劃有寫字樓總體量210萬左右，目前供應(yīng)體量只有21萬，仍有190萬未供應(yīng)，未來體量較大，競爭將加劇。2010年鄭東新區(qū)成交商務(wù)金融用

7、地699.6畝，總建筑面積達(dá)288.89萬，且均要求在2014年前竣工，未來片區(qū)商務(wù)寫字樓將進(jìn)入到競爭的紅海之中市場環(huán)境分析l目前鄭州市寫字樓發(fā)展已經(jīng)形成了規(guī)模，CBD和金水東路已日趨成熟，未來發(fā)展的核心區(qū)域?qū)⑹墙煌屑~片區(qū)；l交通樞紐片區(qū)寫字樓目前得到市場的追捧，并且寫字樓多向高端品質(zhì)發(fā)展，但未來供應(yīng)體量非常巨大，市場競爭也將異常激烈。市場環(huán)境分析近三年鄭州寫字樓市場進(jìn)入快速發(fā)展期，成交價(jià)格20%以上增長，銷售面積年增長率26%以上。價(jià)格分析價(jià)格分析 2011年1-5月，鄭州市辦公用房新增供應(yīng)量為41.49萬，同比小幅增長4.17%（2010年同期為39.83萬），開發(fā)商對于辦公用房的推售力

8、度有所加大 ；辦公用房成交量33.45萬 ，同比小幅增長0.36%（2010年同期為33.33萬），在住宅限購的市場環(huán)境下，大量資金轉(zhuǎn)向辦公市場，促進(jìn)了辦公用房的銷售。前5月供求比為1.24:1，改變了前兩年供不應(yīng)求的市場局面，未來市場競爭形勢加劇。價(jià)格分析價(jià)格分析 2011 2011年年1-51-5月，鄭州市辦公用房成交均價(jià)為月，鄭州市辦公用房成交均價(jià)為1253512535元元/ /，同比大幅上漲，同比大幅上漲93.2%93.2%（20102010年同期為年同期為64886488元元/ /）。而本年度價(jià)格走勢主要隨東區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的推盤節(jié)奏變動而變動。在住宅限購的影響）。而本年度價(jià)格走勢主要隨東

9、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的推盤節(jié)奏變動而變動。在住宅限購的影響之下，大量資金轉(zhuǎn)向辦公市場，在鄭東新區(qū)千璽廣場、綠地之窗等大量高端寫字樓項(xiàng)目的帶動下，之下，大量資金轉(zhuǎn)向辦公市場，在鄭東新區(qū)千璽廣場、綠地之窗等大量高端寫字樓項(xiàng)目的帶動下，價(jià)格飆升。價(jià)格飆升。價(jià)格分析價(jià)格分析分析小結(jié)結(jié)論一：近三年鄭州寫字樓市場進(jìn)入快速發(fā)展期，銷售價(jià)格及銷售面積年增長率20%以上；結(jié)論二：2011年銀根收緊，受金融市場及金融政策政策的影響，回款速度放慢；進(jìn)入2011年價(jià)格拉升速度過快，供需雙方格局不穩(wěn)，目前1.8-2萬元/的價(jià)格僵局將維持半年左右。結(jié)論三：政府對鄭東新區(qū)支持力度大，大客戶更多選擇新區(qū)，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)國字號的奠定，T

10、BD中部商務(wù)中心的地位日漸凸顯，市場機(jī)會及潛力增大。結(jié)論四：項(xiàng)目入市時(shí)區(qū)域市場供大于求，在售及未上市預(yù)估150萬平方的供應(yīng)量，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，整體競爭進(jìn)入白熱化。名 稱單 位數(shù) 目商業(yè)用地面積平方米10625商業(yè)總建筑面積平方米33650地下建筑面積平方米4970地上建筑面積平方米28680其中：商業(yè)平方米5740財(cái)信大廈平方米22940商業(yè)容積率2.7商業(yè)建筑密度38.70%商業(yè)綠化率25.10%項(xiàng)目本體：臨近主干道，城市通達(dá)性好、展示條件優(yōu)越商業(yè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：財(cái)信大廈：22F，總高約7090米；總建面積22940。目標(biāo)回顧與目標(biāo)解讀保證圈定市場的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)保證圈定市場的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)1

11、價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)現(xiàn)狀：鄭東新區(qū)高端寫字樓銷售均價(jià)現(xiàn)狀：鄭東新區(qū)高端寫字樓銷售均價(jià)在在16000元元/；區(qū)域內(nèi)銷售均價(jià)在；區(qū)域內(nèi)銷售均價(jià)在11000元元/左右左右以競爭性的產(chǎn)品差異化策略撬動市場，以競爭性的產(chǎn)品差異化策略撬動市場，并在未達(dá)到預(yù)售條件的情況下迅速圈定并在未達(dá)到預(yù)售條件的情況下迅速圈定8-10個(gè)整層大客戶個(gè)整層大客戶2市場目標(biāo)市場目標(biāo)現(xiàn)狀：高端寫字樓預(yù)熱期在六個(gè)月以現(xiàn)狀：高端寫字樓預(yù)熱期在六個(gè)月以上，平均銷售速度上，平均銷售速度3536/月；項(xiàng)目月；項(xiàng)目12月底開售，月底開售，12月底需達(dá)到預(yù)售條件月底需達(dá)到預(yù)售條件本項(xiàng)目在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋⒂绊懥?，本?xiàng)目在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋⒂绊懥Γ?/p>

12、成為區(qū)域商務(wù)綜合體標(biāo)桿和形象標(biāo)桿成為區(qū)域商務(wù)綜合體標(biāo)桿和形象標(biāo)桿3品牌建立品牌建立項(xiàng)目周邊基本無同質(zhì)化寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊基本無同質(zhì)化寫字樓項(xiàng)目，目標(biāo)分析目標(biāo)分析目標(biāo)及核心問題 價(jià)格目標(biāo)：價(jià)格目標(biāo)： 保證圈定市場目標(biāo)客戶的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)，開盤保證圈定市場目標(biāo)客戶的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)，開盤 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)40%40%的銷售，達(dá)到的銷售，達(dá)到20122012年熱銷立勢年熱銷立勢；限制條件：限制條件：目前項(xiàng)目處于無推廣蓄客階段，且蓄客時(shí)間短；目前項(xiàng)目處于無推廣蓄客階段，且蓄客時(shí)間短；1111月月1212月快速蓄水期，且重點(diǎn)在線下推廣；月快速蓄水期，且重點(diǎn)在線下推廣；市場現(xiàn)狀：市場現(xiàn)狀：市場整體價(jià)格普遍較高，后續(xù)競

13、爭激烈。市場整體價(jià)格普遍較高，后續(xù)競爭激烈。高端自用客戶對總價(jià)敏感性較弱，投資客戶對單價(jià)敏感性較高。高端自用客戶對總價(jià)敏感性較弱，投資客戶對單價(jià)敏感性較高。價(jià)格策略要解決的核心問題：價(jià)格策略要解決的核心問題： 1 1、蓄客時(shí)間短，線下推廣，圈客同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？、蓄客時(shí)間短，線下推廣，圈客同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？ 2 2、以何價(jià)格入市？可有效抓住前期客戶，快速圈客、以何價(jià)格入市？可有效抓住前期客戶，快速圈客本項(xiàng)目所在TBD板塊是鄭州下一個(gè)五年寫字樓價(jià)格高地區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址體量目前推量去化量銷售均價(jià)（預(yù)計(jì)售價(jià)）二手房市場價(jià)租金價(jià)格（元/天）周邊配套戶型配比及去劃比例物業(yè)公司物業(yè)及收

14、費(fèi)建業(yè)總部港（在售）農(nóng)業(yè)東路與地秀街交匯處20萬A組團(tuán)售磬，B未推50%均價(jià)11000元/ 暫無暫無寶龍城市廣場1600-4000/層半層起售建業(yè)物業(yè)6/商都世貿(mào)中心（時(shí)代廣場）中州大道與鄭汴路交匯處 20萬20萬售完9000元/寫字樓8000-10000/1.2-1.8居然之家、建材家具城75-700中南物業(yè)1/亞星SOHO國際（出租）農(nóng)業(yè)東路與商都路3.1萬6-21層整層出租售完/1.6-2建材城1100/層亞星物業(yè)6/綠地原盛國際（售完）金水東路與東風(fēng)東路交匯處寫字樓30萬（商業(yè)6萬酒店2萬）30萬售完9000元/11000/1新火車站、地鐵一號線76-3000科瑞物業(yè)3/美盛中心（新開

15、）金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處17萬暫無暫無暫無暫無暫無暫無100-500暫無東方陸港 （尾盤）中州大道與七里河交匯處10萬已售完售完14000元/暫無暫無暫無200-1000雋御物業(yè)3/建業(yè)置地廣場鄭汴路與中州大道交匯處17萬已售完100%歷史均價(jià)5500/10000/1.2-1.7紅星美凱龍 東建材50-1501.8/升龍環(huán)球廣場金水區(qū)鄭汴路與鳳臺南路交叉口93000整層推售60%12000元/10000-13000元/2-2.5辦公2000/層5.5/平開高走，建立高價(jià)標(biāo)竿，同時(shí)開盤立勢目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；確保項(xiàng)目價(jià)值最大化方案方案優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀低開高走低開高走開盤熱銷，容易形成高銷

16、售率。實(shí)現(xiàn)價(jià)值低好房子先賣，中后期銷售壓力大。項(xiàng)目整體展示尚未到位，蓄客嚴(yán)重不足高開低走高開低走利用前期高形象展示能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格。比較冒險(xiǎn)，銷售期長，較難實(shí)現(xiàn)較高銷售率。整體形象的建立還需要時(shí)間積累；項(xiàng)目目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)高價(jià)；高開平走高開平走隨現(xiàn)場展示的提升有可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的突破；中后期銷售壓力??；容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體最大價(jià)值。需要足夠的蓄客量，現(xiàn)場展示及營銷配合到位方能確保一定量的前期解籌率。整體形象的建立還需要時(shí)間積累；項(xiàng)目目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)高價(jià)；平開高走平開高走便于控制，中后期銷售壓力??；容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體最大價(jià)值?，F(xiàn)場展示及營銷配合到位方能確保一定量的前期解籌率。整體形象建立，還需要時(shí)間，但此與項(xiàng)目目標(biāo)相吻

17、合，開盤立勢，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；核心策略核心策略篩選可比樓盤篩選可比樓盤原則：同質(zhì)同區(qū)：商都6號、升龍環(huán)球廣場異質(zhì)同區(qū)：綠地原盛國際、建業(yè)置地廣場同質(zhì)異區(qū)：建業(yè)總部港項(xiàng)目定價(jià)策略及說明 定價(jià)策略： 目前周邊在售項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)基本在1100020000元/，鑒于客戶和市場對整體東區(qū)大區(qū)域?qū)懽謽钦J(rèn)可度的提升，我部門建議將升龍環(huán)球廣場銷售均價(jià)作為我們定價(jià)基準(zhǔn)，并保留價(jià)格拉升余地。 入市價(jià)格的選擇直接導(dǎo)致核心均價(jià)的形成；市場整體溢價(jià)是變化的，根據(jù)階段不同溢價(jià)比也不同；2012.32012.32012.52012.52011.122011.12策略實(shí)現(xiàn)策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤：主推底區(qū)610層項(xiàng)目開盤：主推商業(yè)

18、、商務(wù)區(qū)15層大客戶拓展價(jià)格試探項(xiàng)目開盤，主推高區(qū)1120層2011.102011.10入市均價(jià)入市均價(jià)階段一價(jià)格：階段一價(jià)格：階段二價(jià)格：階段二價(jià)格：階段三價(jià)格：階段三價(jià)格：寫字樓可售面積：22940平方米商業(yè)可售面積：5740平方米11000平米11000平米12500平米20000平米價(jià)格實(shí)現(xiàn)：價(jià)格實(shí)現(xiàn)：平價(jià)入市，利于建立項(xiàng)目形象客戶實(shí)現(xiàn)：客戶實(shí)現(xiàn)：容易去化前期積累大客戶，帶動小客戶成交競爭實(shí)現(xiàn)：競爭實(shí)現(xiàn)：平價(jià)入市，保證安全回款同時(shí)，價(jià)值最大。策略在價(jià)格表中的表現(xiàn)策略表現(xiàn)一：產(chǎn)品差異策略策略表現(xiàn)一：產(chǎn)品差異策略結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品，景觀差異明顯，朝向差異較大的特點(diǎn)，最大平面差取目標(biāo)均結(jié)合本項(xiàng)目

19、產(chǎn)品，景觀差異明顯，朝向差異較大的特點(diǎn)，最大平面差取目標(biāo)均價(jià)的價(jià)的5%5%，建立項(xiàng)目高價(jià)標(biāo)竿產(chǎn)品，建立項(xiàng)目高價(jià)標(biāo)竿產(chǎn)品景觀朝向差異除平面差處理外，還根據(jù)策略目標(biāo)做特殊調(diào)差處理；景觀朝向差異除平面差處理外，還根據(jù)策略目標(biāo)做特殊調(diào)差處理；P=基準(zhǔn)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)+水平差水平差+層差層差+特殊調(diào)差特殊調(diào)差策略表現(xiàn)二：縱向調(diào)差策略策略表現(xiàn)二：縱向調(diào)差策略+ +特殊調(diào)差特殊調(diào)差低區(qū)：小層差策略，增多前期投資客戶選擇，弱化密集競爭產(chǎn)品的價(jià)格敏感，低區(qū)：小層差策略，增多前期投資客戶選擇，弱化密集競爭產(chǎn)品的價(jià)格敏感，高區(qū)：較好品質(zhì)較強(qiáng)購買力客戶通過調(diào)差拉升整體價(jià)格高區(qū)：較好品質(zhì)較強(qiáng)購買力客戶通過調(diào)差拉升整體價(jià)格特殊調(diào)

20、差：景觀視野臨界點(diǎn)、吉利數(shù)字樓層特殊調(diào)差：景觀視野臨界點(diǎn)、吉利數(shù)字樓層策略表現(xiàn)策略表現(xiàn)一、以12500元/作為平均價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。1至2層23000元/ ，3至5層15000元/ ，6至10層（低區(qū)樓層）定價(jià)為12500元/，11至20層（高區(qū)樓層）定價(jià)為11000元/。二、整座分為商業(yè)區(qū)（12層）、商務(wù)區(qū)（35層）、低區(qū)（610層）、高區(qū)（1120層）；商業(yè)區(qū)兩層同售，商務(wù)區(qū)，整層起售，低區(qū)散售，樓層差價(jià)200元/ 元，高區(qū)考慮到整層銷售，樓層差價(jià)100元/ ；樓層差價(jià)以每層多10元的價(jià)格逐級遞增。項(xiàng)目定價(jià)說明 價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略-確定付款方式及購買方式付款方式確定原則： 只制定一次性和按揭兩種方式

21、； 具備兩種靈活優(yōu)惠折扣：整層，散客優(yōu)惠政策 付款折扣應(yīng)給促銷折扣預(yù)留空間。整層優(yōu)惠建議：一次性8 折 按揭8.8折；散客優(yōu)惠建議：一次性8.8折：按揭9.2折折扣明細(xì)：優(yōu)惠來源優(yōu)惠折扣綜合優(yōu)惠率整層優(yōu)惠一次性20%；按揭12%整層優(yōu)惠比例：14.4%散客優(yōu)惠比例：9.2%散客優(yōu)惠一次性12%；按揭8%開發(fā)商關(guān)系客戶（整層）額外優(yōu)惠5%開發(fā)商關(guān)系客戶（散客）預(yù)估一次性占比30%；按揭占比70%；付款折扣：周邊商業(yè)調(diào)查及價(jià)格報(bào)告區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：周邊在售商鋪體量較大，銷售價(jià)格較低，雙層鋪面居多，綠地原盛國際臨交通便利，雄踞鄭州建材中心區(qū)享受超大人流量，街鋪面最高達(dá)到1.5萬/，另外一個(gè)

22、只租不售項(xiàng)目是高速奧蘭花園，租金在50-60元/，簽訂3-5年合同，3-6個(gè)月免租期。區(qū)域主要商業(yè)形式：區(qū)域主要商業(yè)形式：名 稱單 位數(shù) 目商業(yè)用地面積平方米10625商業(yè)總建筑面積平方米33650地下建筑面積平方米4970地上建筑面積平方米28680其中：商業(yè)平方米5740財(cái)信大廈平方米22940商業(yè)容積率2.7商業(yè)建筑密度38.70%商業(yè)綠化率25.10%項(xiàng)目本體：項(xiàng)目本體：臨近主干道，城市通達(dá)性好、展示條件優(yōu)越臨近主干道，城市通達(dá)性好、展示條件優(yōu)越商業(yè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：雙層商業(yè)街：總長度約300米；總建面積5740。區(qū)域?qū)I(yè)市場產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域?qū)I(yè)市場產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)營業(yè)態(tài)序號序號名稱

23、名稱主要商家主要商家經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶數(shù)量租金情況租金情況1東建材燈飾廣場建瑪特、金泰成、華麗等賣場燈具、照明、吊頂?shù)?60余家30802東建材立邦、諾貝爾、馬可波羅等涂料、瓷磚、管材、板材、門窗、吊頂、水暖等1300余家701203商品大世界阿姆斯壯、IVC塑膠地材、 韓華塑膠地板地板、瓷磚、塑膠、五金等300余家601204鳳凰名優(yōu)建材城箭牌、浪鯨、圣像、美嘉美瓷磚、地板、潔具、家具、布藝、廚具、燈飾、管材等800余家501505中博家具中心賴氏、高盛居、紅蘋果、華日家具、200余家801506中博家電市場永樂等，格力、TCL、飛利浦等品牌賣場、品牌電器、音箱、辦公設(shè)備、小家電、

24、五金電料300余家80150項(xiàng)目周邊街鋪現(xiàn)狀分析項(xiàng)目周邊街鋪現(xiàn)狀分析路段路段主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)面積分布面積分布平均租金（元平均租金（元/月）月）聚源路（商都路至宏圖街路段）汽車維修及服務(wù)中心類、副食品批發(fā)、中低端餐飲50-60040-50聚源路（宏圖街至商鼎路路段）汽車美容、廣告裝飾、小型餐飲店、煙酒百貨等30-30050聚源路（商鼎路至興榮街路段）不動產(chǎn)、煙酒、汽車音響、書店等40-80040-60聚源路（興榮街至金水東路路段）大型高檔餐飲（澳門豆撈）、酒行、不動產(chǎn)、移動營業(yè)廳40-200050-75黃河?xùn)|路（商都路至七里河南路段）五金機(jī)電市場80-200/黃河?xùn)|路（七里河南路至宏圖街段）房產(chǎn)

25、投資、汽車美容、大型超市60-40030-50黃河?xùn)|路（宏圖街至商鼎路路段）超市、中介、中端餐飲50-150040-65黃河?xùn)|路（商鼎路至興榮街路段）鞋店、銀行、餐飲、養(yǎng)生館、煙酒店、中介、茶館150-100050-70黃河?xùn)|路（興榮街至金水東路路段）銀行、飯店、煙酒店、二手中介、茶社、汽車4S店300-110060（注：租金狀況為抽樣調(diào)研估算結(jié)果（注：租金狀況為抽樣調(diào)研估算結(jié)果）聚源路、黃河?xùn)|路為項(xiàng)目周邊街鋪居多干道，聚源路街鋪店面較小，分布較為零散，以汽配修理、美容和中低端的煙酒、日用百貨為主，臨近金水東路業(yè)態(tài)檔次有所提升，出現(xiàn)高檔餐飲澳門豆撈；黃河?xùn)|路以銀行、中檔餐飲娛樂項(xiàng)目、大型超市為

26、主。項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨馂轫?xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨馂?0-60元元/月的占比較大。月的占比較大。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商都商都6號號大觀國際大觀國際高速奧蘭花園高速奧蘭花園綠地綠地原盛國際原盛國際遠(yuǎn)大遠(yuǎn)大理想城理想城藍(lán)水岸藍(lán)水岸項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)中州景觀大道與商都路交匯處東200米路北金水區(qū)金水路南側(cè)、未來大道東側(cè)鄭東新區(qū)鄭汴路與東風(fēng)東路交匯處北鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與金水東路交叉口東南角經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航海東路與朝鳳路交匯處北200米鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與如意東路交匯處西南側(cè)物業(yè)類型物業(yè)類型一期住宅底商（一層）二期寫字樓底商（4層）社區(qū)底商（2層）住宅底商商業(yè)街，臨街兩層，內(nèi)鋪一層住宅底商（3層）住宅底商（1-2層）；馬德里商業(yè)街39-263住宅底商（2層）體量體量22套約370010萬一期80多套，分2批推出，一批推44套1萬6萬1萬5000租金價(jià)格租金價(jià)格（元（元/平米平米/月）月）100-1